Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento)
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
Celebrado conforme al Código Civil Federal (Artículos 2248–2283 y 2317) y la Ley General de Propiedad en Condominio
I. PARTES
VENDEDOR:
Nombre: [Seller Name]
RFC: [Seller RFC]
CURP: [Seller CURP]
Domicilio: [Seller Address]
Antecedente de Propiedad: [Seller Title Deed]
Declaración ISR: [ISR Exemption Apartment].
COMPRADOR:
Nombre: [Buyer Name]
RFC: [Buyer RFC]
CURP: [Buyer CURP]
Nacionalidad: [Buyer Nationality]
Domicilio: [Buyer Address]
II. DEPARTAMENTO OBJETO DE LA COMPRAVENTA
Unidad: [Unit Number]
Dirección del Desarrollo: [Development Address]
Descripción de la Unidad: [Unit Description]
Parte Alícuota en el Condominio: [Alicuota]
Régimen de Propiedad en Condominio: [Condominium Regime]
Estado de Cuotas de Mantenimiento: [HOA Clearance]
III. PRECIO Y FORMA DE PAGO
Precio Total de Venta: [Purchase Price]. La operación está exenta de IVA conforme al Artículo 9 Fracción I de la Ley del IVA.
Anticipo / Enganche: [Earnest Money], pagado en la fecha de firma del presente instrumento.
Tipo de Financiamiento: [Financing Type].
IV. ESCRITURACIÓN Y ENTREGA
Las partes se obligan a comparecer ante [Notary Details] para formalizar la escritura pública de compraventa a más tardar el [Closing Deadline], conforme al Artículo 2317 del Código Civil Federal. La entrega material del departamento (llaves, posesión y accesorios) se realizará en la fecha de escrituración.
V. ESTADO JURÍDICO Y MATERIAL DEL DEPARTAMENTO
[Encumbrance Clearance]. El vendedor entregará al Notario Público: (a) certificado de libertad de gravamen vigente (no mayor a 30 días) del RPP; (b) predial y agua al corriente; (c) carta de no adeudos de cuotas de mantenimiento del administrador del condominio.
VI. INCUMPLIMIENTO Y PENA CONVENCIONAL
[Penalty Clause], conforme al Artículo 2117 del Código Civil Federal. La parte cumplida podrá exigir el cumplimiento forzoso mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil competente.
VII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (Artículos 2248–2283 y 2317), la Ley General de Propiedad en Condominio de Inmuebles y la Ley del Impuesto sobre la Renta (Artículo 93 Fracción XIX y Artículos 119–128). Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica el departamento, renunciando a cualquier otro fuero.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL VENDEDOR:
[Seller Name]
Firma: _________________________
EL/LA COMPRADOR/A:
[Buyer Name]
Firma: _________________________
Seller (Vendedor)
________________
Signature
Buyer (Comprador/a)
________________
Signature
What Is a Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento)?
An Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento) is a formal written contract between a seller (vendedor) and a buyer (comprador) for the transfer of ownership (dominio) of a condominium apartment unit (departamento en condominio) in Mexico, governed by Código Civil Federal (CCF) Articles 2248 through 2283 and the Ley General de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (or the equivalent state condominium law in each Mexican state). Article 2248 CCF defines compraventa as the contract by which one party obliges himself to transfer ownership of a thing and the other obliges himself to pay a certain and determined price — a definition that applies to condominium units as to any other real property. The condominium regime (Régimen de Propiedad en Condominio) established by the Ley General de Propiedad en Condominio provides the legal framework for the co-ownership of common areas (áreas comunes) and the exclusive ownership of individual units (unidades privativas).
The purchase of a departamento en condominio in Mexico involves the acquisition of two distinct types of rights simultaneously: exclusive ownership (propiedad exclusiva) of the specific apartment unit — its floor plan (planta del departamento), assigned parking spaces (cajones de estacionamiento), storage rooms (bodegas), and any private terraces or balconies — and an undivided proportional interest (parte alícuota) in the common areas and services of the condominium development (áreas comunes: lobby, elevadores, jardines, albercas, gimnasio, azotea). The alícuota (proportional interest) is expressed as a percentage of the total condominium and determines the unit owner's share of: common area maintenance costs (cuotas de mantenimiento), HOA fees (cuotas de la administración condominial), special assessments (cuotas extraordinarias), and voting weight in the asamblea de condóminos (condominium assembly). The Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio — the founding deed registered with the RPP that establishes the condominium regime — defines each unit's alícuota and the Reglamento Interno del Condominio (house rules).
For condominium unit purchases in Mexico, Article 2317 CCF requires that conveyances of real property worth more than 365 UMAs be formalised through a escritura pública executed before a Notario Público and registered with the Registro Público de la Propiedad (RPP). For apartment purchases, the Notario Público must also verify that the Régimen de Propiedad en Condominio for the development has been duly constituted and registered — without a registered condominium regime, individual units cannot be legally individualised and sold as separate properties. This is particularly relevant for pre-construction (preventa) apartment purchases, where the condominium regime may be established only after construction is completed.
Tax obligations in an apartment purchase mirror those for any residential property: the buyer pays ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) calculated on the higher of transaction price, cadastral value, or appraisal value; the seller pays ISR on capital gains under LISR Articles 119–128, subject to the principal residence exemption (exención de casa habitación) under Article 93 Section XIX LISR if the apartment was the seller's primary residence. Apartment sales to individuals are exempt from IVA under LIVA Article 9 Section I. The PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) supervises developers who sell apartments to individuals under the Ley Federal de Protección al Consumidor, requiring registration of pre-sale contracts (contratos de preventa) with PROFECO.
The purchase of an apartment in a pre-construction development (departamento en preventa) involves additional risks and legal requirements: the Registro Único de Vivienda (RUV) registration of the development, PROFECO registration of the sale contract, escrow of buyer payments until construction completion, developer's construction performance bond (fianza de obra), and warranty obligations under NOM-247-SE-2021.
When Do You Need a Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento)?
An Apartment Purchase Agreement Mexico is required for any transaction involving the transfer of ownership of a departamento en condominio — whether in a completed building (departamento terminado o de segunda mano), a new development (obra nueva), or a pre-construction sale (departamento en preventa).
The agreement is needed when a buyer is purchasing a completed apartment in the secondary market (mercado de segunda mano). The preliminary purchase agreement documents the agreed price, unit identification (número de departamento, piso, torre), parking and storage room assignment, alícuota in the condominium, and payment terms — all required by the Notario Público to prepare the escritura pública.
A Contrato de Compraventa de Departamento is required when the buyer is obtaining mortgage financing (crédito hipotecario) from a CNBV-regulated bank or through INFONAVIT or FOVISSSTE. The lending institution requires a signed purchase agreement to process the loan application, conduct the bank appraisal (avalúo bancario), and initiate the mortgage deed (escritura de hipoteca) alongside the purchase deed. For INFONAVIT credits, the apartment must be registered in the Registro Único de Vivienda (RUV) if it is a new unit.
The agreement is essential when buying a pre-construction apartment (departamento en preventa) — the promesa or contrato de preventa locks in the price and delivery timeline with the developer. Under Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) and PROFECO regulations, developers selling to individuals must register the preventa contract with PROFECO and provide specific consumer protections, including penalties for construction delays.
Under CCF arts. 2248–2283, Ley General de Propiedad en Condominio, and LISR arts. 93 and 119–128, every apartment purchase in Mexico requires execution of an escritura pública before a Notario Público and RPP registration. The preliminary agreement protects both buyer and seller during the period between agreement and notarial closing.
What to Include in Your Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento)
A valid Apartment Purchase Agreement Mexico under Código Civil Federal Articles 2248–2283 and the Ley General de Propiedad en Condominio must contain the following essential elements:
Identification of Parties: Full legal name, RFC, CURP, official identity document, and domicile of both vendedor and comprador. Foreign buyers must confirm nationality and whether the apartment is in the zona restringida requiring fideicomiso bancario under Article 27 Constitución and Ley de Inversión Extranjera. For legal entities, provide RFC, Registro Público de Comercio inscription, and representative's poder notarial.
Unit Identification (Departamento): Complete legal description of the condominium unit — department number (número de departamento), floor (piso), tower (torre if applicable), building (edificio), development name (nombre del desarrollo or fraccionamiento), address (calle, número, colonia, municipio, estado, C.P.), interior floor plan area (superficie privativa en m²), plus assigned parking spaces (cajones de estacionamiento) and storage rooms (bodegas) with their numbers or identification. Reference to the Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio (RPP folio real, Notaría Pública, date) establishes the legal framework.
Alícuota (Proportional Interest): The unit's proportional interest (parte alícuota or indiviso) in the condominium's common areas expressed as a percentage — this determines the buyer's share of HOA fees (cuotas de mantenimiento), special assessments (cuotas extraordinarias), and voting weight in the asamblea de condóminos. The alícuota is defined in the Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio.
Common Areas and HOA Status: Whether the seller's HOA fees (cuotas de mantenimiento) are current as of the closing date — outstanding HOA fees may become a lien on the unit or personal obligation of the buyer. The agreement should require the seller to provide a clearance certificate from the condominium administrator (administrador del condominio) confirming zero outstanding balance.
Purchase Price and Payment: Total price in MXN in numerals and words, including any parking spaces and storage rooms if priced separately. Apartment sales to individuals are IVA-exempt under LIVA art. 9 Section I. Earnest money (anticipo or señal), balance payment method (cash, bank mortgage, INFONAVIT, FOVISSSTE, seller financing), and closing deadline.
ISR Principal Residence Exemption: Whether the seller claims the casa habitación exemption under LISR Article 93 Section XIX — seller must prove actual residence through utility bills and INE credential at the address. The Notario Público will verify eligibility.
Physical Condition and Inventory: Description of the unit's condition at closing — whether sold as-is or with specified repairs. Inventory of included appliances, fixtures, and any furniture included in the price. Statement of the unit's finishes (acabados) if relevant to the agreed price.
Title and Condominium Legal Status: Seller's obligation to deliver the unit free of mortgages (hipotecas), liens (gravámenes), and tax arrears — with a fresh certificate of no encumbrances (certificado de libertad de gravamen) from the RPP. Confirmation that the Régimen de Propiedad en Condominio is properly constituted and registered with the RPP and that the unit has been individualised as a separate property in the folio real.
Default Remedies: Pena convencional (Article 2117 CCF) — seller defaults: return of double earnest money; buyer defaults: seller retains earnest money. Either party may seek specific performance (acción de otorgamiento de escritura) before the Juzgado Civil.
Forms-legal.com provides this Apartment Purchase Agreement Mexico template as a starting reference. Every apartment purchase in Mexico requires a final escritura pública before a licensed Notario Público and RPP registration under CCF art. 2317. For pre-construction purchases, verify PROFECO registration and RUV listing before signing any preventa agreement.
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Forms Legal. (2026). Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento) (Mexico) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/mexico/real-estate/purchase-sale/apartment-purchase-agreement-mexico
"Apartment Purchase Agreement Mexico (Contrato de Compraventa de Departamento) (Mexico)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/mexico/real-estate/purchase-sale/apartment-purchase-agreement-mexico.
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}Frequently Asked Questions
La alícuota (también llamada indiviso o parte proporcional) es el interés indiviso proporcional que cada propietario de una unidad de condominio detenta en las áreas comunes del desarrollo en condominio — el lobby, los elevadores, las escaleras, los jardines, las albercas, el gimnasio, la terraza en azotea y los elementos estructurales. La alícuota de cada unidad se establece en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio (la escritura fundacional que crea el condominio) y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP). La alícuota importa por tres razones: las cuotas de mantenimiento — las cuotas mensuales de mantenimiento típicamente se calculan en proporción a la alícuota; las cuotas extraordinarias — los gravámenes de gasto de capital extraordinario (cuotas extraordinarias para reparaciones mayores, nuevos elevadores, restauración de fachada) se dividen por alícuota; y los derechos de voto en la asamblea de condóminos — los propietarios típicamente votan en proporción a su alícuota en asuntos como la aprobación del presupuesto, la elección del administrador y las reformas al Reglamento Interno del Condominio (reglas de la casa). Los compradores de departamentos en México deben revisar la alícuota asignada a su unidad específica en la Escritura Constitutiva antes de firmar el contrato de compraventa, ya que incide directamente en las obligaciones de costo continuas y en los derechos de gobierno.
La PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) protege a las personas físicas que compran departamentos a desarrolladores (personas morales o constructoras) conforme a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC). Las protecciones clave de la PROFECO incluyen: el registro del contrato — los desarrolladores que venden departamentos en preconstrucción a consumidores deben registrar su contrato de venta (contrato de adhesión) ante la PROFECO antes de usarlo, asegurando que no contenga cláusulas abusivas prohibidas por el Artículo 90 de la LFPC; la revelación obligatoria del cronograma de entrega — el contrato debe señalar la fecha de entrega esperada y las penas por retrasos en la construcción; la garantía (escrow) de los pagos — los pagos anticipados (anticipos) de los compradores deben depositarse en una cuenta de depósito en garantía en lugar de usarse directamente para la construcción; y las garantías de cumplimiento — los desarrolladores deben otorgar una fianza de obra u otra garantía financiera que proteja a los compradores contra la insolvencia del desarrollador antes de la conclusión de la construcción. La NOM-247-SE-2021 establece estándares mínimos para los contratos de compraventa de vivienda entre desarrolladores y consumidores. Si un desarrollador viola las disposiciones de la LFPC, los compradores pueden presentar una queja ante la Unidad de Conciliación de la PROFECO (Subprocuraduría de Servicios), que puede ordenar reembolsos, compensaciones o el cumplimiento. La competencia de la PROFECO cubre las operaciones donde el desarrollador es el vendedor — las operaciones de reventa entre particulares no están sujetas a la supervisión de la PROFECO.
Las cuotas de mantenimiento (cuotas de mantenimiento) en México las establece la asamblea de condóminos — el órgano de gobierno de los propietarios — y las administra el administrador del condominio, que puede ser un propietario individual o una empresa profesional de administración de condominios. Conforme a la Ley General de Propiedad en Condominio de Inmuebles (y las leyes estatales de condominio equivalentes), el administrador está facultado para cobrar las cuotas de mantenimiento y, en caso de incumplimiento, para iniciar procedimientos de ejecución contra los condóminos morosos. En la venta de un departamento, el comprador debe exigir al vendedor que proporcione una carta de no adeudos del administrador del condominio que confirme que todas las cuotas de mantenimiento, cuotas especiales y multas están al corriente a la fecha del cierre. Las cuotas de mantenimiento pendientes son una deuda personal del condómino vendedor y no deberían transferirse al comprador — pero en la práctica, si el vendedor no liquida las cuotas pendientes antes del cierre, el nuevo propietario puede enfrentar presión de cobro por parte del administrador. El Notario Público que otorga la escritura de compraventa puede exigir un certificado de no adeudos del administrador como condición del cierre.
La compra de un departamento en preventa en México conlleva riesgos específicos que requieren una debida diligencia cuidadosa. Los pasos clave para reducir el riesgo incluyen: verificar la situación legal del desarrollador — confirmar que el desarrollador es una persona moral registrada con RFC activo y que está inscrito en el Registro Público de Comercio; verificar el registro en el Registro Único de Vivienda (RUV) — si el desarrollo califica para financiamiento del INFONAVIT o FOVISSSTE, debe estar registrado en el RUV operado por la CONAVI; verificar el registro del contrato ante la PROFECO — el contrato de preventa (contrato de adhesión) debe estar registrado ante la PROFECO antes de firmarse; revisar el título de la tierra — el desarrollador debe ser propietario o tener derechos claros sobre la tierra donde se realizará la construcción, confirmado mediante un certificado de libertad de gravamen del RPP; confirmar los permisos de construcción — la Licencia de Construcción municipal y cualquier permiso ambiental (MIA de la SEMARNAT si se requiere) deben estar en regla; verificar la garantía financiera o fianza de cumplimiento del desarrollador (fianza de obra de una afianzadora autorizada por la CNSF); y exigir que tus pagos anticipados se mantengan en garantía (escrow). El contrato de compraventa debe incluir hitos del cronograma de entrega, penas por retraso (pena convencional por mora en entrega) y tu derecho a rescindir y recuperar todos los pagos si la entrega se retrasa más allá de un periodo pactado.
La venta de departamentos habitacionales (departamentos destinados a casa habitación) a personas físicas en México generalmente está exenta de IVA (Impuesto al Valor Agregado) conforme al Artículo 9 Fracción I de la LIVA (Ley del Impuesto al Valor Agregado), sin importar el precio de venta. Esta exención aplica tanto a la construcción nueva como a las operaciones de reventa. La exención de IVA no aplica a: la venta de departamentos comerciales o de uso mixto entre personas morales, donde aplica la tasa del 16% de IVA; la cesión de derechos de construcción antes de que la unidad esté físicamente terminada e individualizada; o la venta de cajones de estacionamiento y bodegas por separado de una unidad habitacional cuando se venden a una persona moral. Para los compradores que financian su compra mediante una hipoteca bancaria, las comisiones de apertura de crédito del banco y las primas de seguro (seguro de vida, seguro de daños) causan IVA al 16%. Los honorarios notariales por la escritura también causan IVA. El Notario Público confirmará el tratamiento de IVA aplicable a cada componente de la operación con base en el estatus fiscal de las partes y la naturaleza del inmueble.
Tras completar la compra de un departamento en condominio en México, el comprador debe recibir los siguientes documentos del Notario Público y del vendedor: Testimonio de la Escritura Pública de Compraventa — copia certificada de la escritura notarial de compraventa, que contiene la descripción legal completa de la unidad, la alícuota, el precio de compra y el número de protocolo notarial; Boleta de Registro del RPP — el comprobante de inscripción del Registro Público de la Propiedad que confirma que la escritura ha sido inscrita en el folio real a nombre del comprador; Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio — copia certificada de la escritura fundacional que establece el régimen de condominio, incluido el Reglamento Interno del Condominio (reglas de la casa); Escritura de Hipoteca (en su caso) — copia de la escritura de hipoteca si la compra fue financiada; CFDI de Adquisición — la factura digital del SAT (CFDI) emitida por el vendedor que refleja la operación de compra; y el documento de inventario — inventario firmado de los accesorios, electrodomésticos y mobiliario incluidos. El comprador también debe recibir del administrador del condominio: el paquete de bienvenida para nuevos propietarios, los datos de contacto del administrador, la cuenta bancaria para el pago de las cuotas de mantenimiento y una copia del Reglamento Interno del Condominio. La escritura original permanece en el protocolo notarial del Notario Público — el testimonio (copia certificada) es el documento de título legal del comprador.
This template is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. Laws vary by jurisdiction and change over time. Consult a qualified attorney for advice specific to your situation.Full disclaimer
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