Contrato de Compraventa de Terreno México (CCF art. 2248)
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE TERRENO
Celebrado conforme al Código Civil Federal (Artículo 2248) y la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (Artículo 27)
I. PARTES
VENDEDOR:
Nombre: [Seller Name]
RFC: [Seller RFC]
CURP: [Seller CURP]
Domicilio: [Seller Address]
Antecedente de Propiedad: [Seller Title Deed]
COMPRADOR:
Nombre: [Buyer Name]
RFC: [Buyer RFC]
CURP: [Buyer CURP]
Nacionalidad: [Buyer Nationality]
Domicilio: [Buyer Address]
II. TERRENO OBJETO DE LA COMPRAVENTA
Clasificación: [Land Type]
Ubicación: [Land Address]
Descripción, Superficie y Linderos: [Land Description]
Folio Real (RPP): [Folio Real]
Uso de Suelo Autorizado: [Zoning Use]
Situación Ejidal: [Ejido Confirmation].
III. PRECIO Y FORMA DE PAGO
Precio Total de Venta: [Purchase Price]. El precio ha sido libremente convenido conforme al Artículo 2248 CCF. El Notario Público designado calculará y retendrá el ISAI a cargo del comprador y el ISR sobre ganancia de capital a cargo del vendedor conforme a los Artículos 119–128 LISR.
Anticipo / Señal: [Earnest Money], pagado en la fecha de firma del presente instrumento.
Forma de Pago del Saldo: [Balance Payment].
IV. ESCRITURACIÓN Y ENTREGA
Las partes se obligan a comparecer ante [Notary Details] para formalizar la escritura pública de compraventa a más tardar el [Closing Deadline], conforme al Artículo 2317 del Código Civil Federal. El vendedor hará entrega del terreno libre de personas y bienes en la fecha de escrituración.
V. ESTADO JURÍDICO DEL TERRENO
[Encumbrance Clearance]. El vendedor entregará al Notario Público: (a) certificado de libertad de gravamen vigente (no mayor a 30 días) del RPP; (b) comprobantes de predial al corriente; y (c) en su caso, certificación de no afectación ambiental de SEMARNAT/PROFEPA.
VI. INCUMPLIMIENTO Y PENA CONVENCIONAL
[Penalty Clause], conforme al Artículo 2117 del Código Civil Federal. La parte cumplida podrá exigir el cumplimiento forzoso mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil competente.
VII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (Artículo 2248 y siguientes), la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (Artículo 27), la Ley de Inversión Extranjera, la Ley Agraria (en caso de terrenos de origen ejidal) y la Ley del Impuesto sobre la Renta. Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica el terreno.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL VENDEDOR:
[Seller Name]
Firma: _________________________
EL/LA COMPRADOR/A:
[Buyer Name]
Firma: _________________________
Seller (Vendedor)
________________
Signature
Buyer (Comprador/a)
________________
Signature
Qué es Contrato de Compraventa de Terreno México (CCF art. 2248)
El Contrato de Compraventa de Terreno en México es el contrato escrito formal entre vendedor y comprador para la transmisión de la propiedad (dominio) de una parcela de terreno en México, conforme al Artículo 2248 del Código Civil Federal (CCF) y el marco constitucional del Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. El Artículo 2248 CCF define la compraventa como el contrato por el que una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.
Las operaciones sobre terrenos en México requieren atención especial a la clasificación del suelo. El terreno urbano, ubicado dentro de la zona urbana de un municipio, está sujeto al Plan de Desarrollo Urbano Municipal —los compradores deben verificar el uso de suelo autorizado, el coeficiente de utilización del suelo (CUS) y las restricciones de construcción (restricciones de construcción) antes de comprar. El terreno rústico fuera de las zonas urbanas puede estar sujeto a restricciones de uso agrícola y, si es de origen ejidal, a requisitos especiales de la Ley Agraria. La tierra ejidal que ha sido convertida a propiedad privada plena (dominio pleno) puede venderse libremente, pero el comprador debe verificar que esta conversión se completó y la tierra está inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP), no solo en el Registro Agrario Nacional (RAN).
La zona restringida constitucional —establecida por el Artículo 27 de la Constitución Política— prohíbe a los extranjeros tener dominio directo sobre terrenos dentro de 50 kilómetros de las costas de México y 100 kilómetros de sus fronteras internacionales. Los extranjeros que deseen adquirir terrenos residenciales en Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta, Tijuana u otras ubicaciones costeras y fronterizas similares deben usar una estructura de fideicomiso bancario autorizada por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) bajo la Ley de Inversión Extranjera. Fuera de la zona restringida, los extranjeros pueden tener dominio directo sobre terrenos sujetos a la cláusula Calvo.
Conforme al Artículo 2317 CCF, las transmisiones de bienes inmuebles con valor superior a 365 UMAs (aproximadamente $39,000 MXN para 2025) deben formalizarse en escritura pública ante Notario Público e inscribirse en el RPP. El Notario verifica la cadena de titulación del vendedor, solicita el certificado de libertad de gravamen del RPP, calcula y retiene el ISAI a cargo del comprador y el ISR sobre ganancia de capital a cargo del vendedor, y registra la escritura ante el RPP.
La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) regula el uso del suelo y el desarrollo urbano a nivel federal, mientras que los gobiernos estatales y municipios implementan la planificación local mediante los Planes de Desarrollo Urbano. Las restricciones ambientales pueden afectar el uso del suelo: la SEMARNAT y la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA) hacen cumplir las restricciones sobre terrenos que afectan áreas naturales protegidas, humedales y manglares bajo la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA). El documento debe formalizarse conforme a la legislación federal mexicana vigente y cumplir con los requisitos establecidos por las autoridades competentes para su plena validez jurídica ante terceros.
Cuándo necesitas Contrato de Compraventa de Terreno México (CCF art. 2248)
El Contrato de Compraventa de Terreno en México se requiere en toda operación que involucre la transmisión de propiedad de una parcela de terreno —ya sea urbano, rústico, industrial, costero o de origen ejidal con dominio pleno.
El acuerdo se necesita cuando un desarrollador inmobiliario, constructor de vivienda o comprador individual desea adquirir un lote para construcción residencial o comercial futura. El contrato documenta el precio acordado, la identidad legal del terreno (folio real, clave catastral, superficie) y el calendario para el cierre notarial, elementos todos que el Notario Público requiere para preparar la escritura pública y calcular el ISAI y el ISR sobre la ganancia de capital del vendedor.
El Contrato de Compraventa de Terreno se necesita cuando el comprador financia la adquisición mediante crédito hipotecario para adquisición de terreno de un banco regulado por la CNBV. Los créditos hipotecarios para terrenos difieren de las hipotecas para vivienda terminada y típicamente requieren que el comprador construya dentro de un plazo determinado. El banco exige el contrato firmado como parte de la solicitud de crédito y puede requerir que el terreno esté libre de restricciones ejidales antes de aprobar el financiamiento.
El contrato es esencial cuando se compra terreno en zonas donde la conversión ejidal a dominio pleno puede estar incompleta. El vendedor debe acreditar que el terreno ha salido del régimen ejidal y está inscrito en el RPP antes de que proceda una compraventa válida. Conforme a los Artículos 80 y 84 de la Ley Agraria, el suelo ejidal no convertido aún al dominio pleno no puede venderse mediante una compraventa de inmueble ordinaria.
Los inversionistas que adquieren terrenos para proyectos de energía solar, eólica o agroindustriales en estados como Oaxaca, Sonora, Yucatán y Baja California requieren un contrato formal que aborde las autorizaciones ambientales de SEMARNAT, los derechos de interconexión con la CFE y cualquier servidumbre de paso requerida para la infraestructura de transmisión eléctrica bajo la Ley de la Industria Eléctrica.
Los extranjeros que adquieran terrenos fuera de la zona restringida para fines comerciales o industriales requieren el Contrato de Compraventa de Terreno firmado para iniciar el proceso de notación de la cláusula Calvo con la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y registrar la adquisición en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE).
Qué incluir en tu Contrato de Compraventa de Terreno México (CCF art. 2248)
El Contrato de Compraventa de Terreno en México, para ser válido conforme al Artículo 2248 del Código Civil Federal y el Artículo 27 de la Constitución Política, debe contener los siguientes elementos esenciales.
Identificación de las partes: Nombre completo, RFC, CURP y domicilio tanto del vendedor como del comprador. Los compradores extranjeros deben confirmar su nacionalidad y especificar si el terreno está en la zona restringida —de ser así, debe declararse la estructura de fideicomiso bancario bajo el Artículo 27 Constitucional y la Ley de Inversión Extranjera. Para personas morales, proporcionar RFC, inscripción en el Registro Público de Comercio, nombre del representante y poder notarial.
Clasificación y descripción del terreno: Especificar el tipo de terreno —urbano, rústico, industrial, costero o zona turística, o ex-ejidal con dominio pleno. Proporcionar descripción jurídica completa: referencia de ubicación, folio real del RPP, clave catastral del Catastro Municipal, superficie en m², linderos (norte, sur, oriente, poniente) y referencia al plano topográfico. Referencia a la escritura de adquisición del vendedor y su inscripción en el RPP.
Verificación del estatus ejidal: Confirmar si el terreno tiene origen ejidal. Si es de origen ejidal, confirmar que: (a) la adopción del dominio pleno se completó bajo la Ley Agraria 1992; (b) el terreno fue dado de baja del RAN e inscrito en el RPP; y (c) la asamblea ejidal aprobó la conversión y todos los derechos individuales de los ejidatarios fueron extinguidos. Los compradores de terrenos de origen ejidal deben realizar la debida diligencia tanto en el RAN como en el RPP.
Uso de suelo y zonificación: Uso de suelo autorizado confirmado bajo el Plan de Desarrollo Urbano Municipal —residencial, comercial, industrial o mixto. El comprador debe adjuntar o referenciar la Constancia de Uso de Suelo expedida por la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal. Las restricciones ambientales (áreas naturales protegidas, restricciones SEMARNAT) deben ser declaradas.
Precio de compra: Precio total en MXN en numerales y letras. El ISAI se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor catastral o de avalúo. El ISR sobre ganancia de capital se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo comprobado de adquisición actualizado (LISR arts. 119–128). No existe exención de casa habitación para terrenos.
Estructura de pago: Anticipo o señal, método de pago del saldo (contado, crédito hipotecario bancario, financiamiento directo del vendedor) y plazo de cierre. Para terrenos en la zona restringida vendidos a compradores extranjeros, la estructura de pago debe contemplar los costos y el plazo de constitución del fideicomiso.
Libertad de gravámenes: Obligación del vendedor de entregar el terreno libre de hipotecas, gravámenes, embargos, derechos ejidales y adeudos fiscales. Certificado de libertad de gravamen vigente del RPP —no mayor a 30 días antes del cierre.
Remedios por incumplimiento: Pena convencional (Artículo 2117 CCF) —incumplimiento del vendedor: devolución del doble del anticipo; incumplimiento del comprador: pérdida del anticipo. Cualquiera de las partes puede ejercer la acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil.
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Verificar el estatus ejidal de una tierra en México antes de la compra requiere consultar dos registros separados. Primero, solicitar un certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica la tierra — si la tierra está registrada como propiedad privada (dominio pleno) con un historial de título limpio, probablemente ha salido del régimen ejidal. Segundo, solicitar una búsqueda en el Registro Agrario Nacional (RAN) — el registro federal que mantiene la SEDATU y que asienta todos los ejidos, comunidades agrarias, parcelas ejidales y las conversiones a dominio pleno conforme a la Ley Agraria de 1992. Si la tierra aparece en el RAN sin una adopción del dominio pleno concluida, sigue siendo propiedad ejidal y no puede venderse mediante una compraventa de inmueble estándar. El Notario Público que otorga la escritura final está legalmente obligado a verificar el estatus de la tierra tanto en el RPP como, si hay algún indicio de origen ejidal, en el RAN. Los compradores de tierra en zonas de origen ejidal — común en la periferia de la Ciudad de México, Jalisco, Michoacán y los estados agrarios — también deben contratar a un abogado especializado en derecho agrario para revisar el historial completo del título.
Los extranjeros pueden ser propietarios directos de tierra (terreno) en México fuera de la zona restringida — definida como 50 kilómetros a partir de los litorales de México y 100 kilómetros a partir de sus fronteras internacionales — sujetos a dos requisitos. Primero, el comprador extranjero debe otorgar una cláusula Calvo en la escritura pública, conviniendo en no invocar la protección del gobierno de su país de origen respecto del inmueble mexicano. Esta cláusula se exige conforme al Artículo 27 Fracción I de la Constitución Política y a la Ley de Inversión Extranjera. Segundo, la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) puede requerir la notificación de la adquisición del comprador extranjero, en particular para predios de gran extensión. Fuera de la zona restringida, no existe el requisito de fideicomiso bancario para las compras de tierra por parte de extranjeros, sin importar su nacionalidad. Sin embargo, los extranjeros que sean residentes permanentes en México y los ciudadanos mexicanos que también sean ciudadanos de otro país pueden ser propietarios de tierra en cualquier parte de México sin la restricción de la zona restringida. El Notario Público que otorgue la escritura asesorará sobre los requisitos de notificación ante la SRE y redactará la cláusula Calvo como parte de la escritura.
Las restricciones ambientales al uso del suelo en México las hacen cumplir la SEMARNAT (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales) y la PROFEPA (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente) conforme a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA). Las restricciones clave que pueden afectar a los compradores de tierra incluyen: las áreas naturales protegidas (ANP) designadas conforme a la LGEEPA — no se permite construcción dentro de las zonas núcleo y solo se permite construcción limitada en las zonas de amortiguamiento; la vegetación protegida a nivel federal — los manglares, las dunas costeras y la vegetación ribereña están protegidos conforme a la NOM-022-SEMARNAT-2003 y la NOM-059-SEMARNAT-2010, y su remoción requiere autorización de la SEMARNAT; la zona federal marítimo-terrestre (ZOFEMAT) — los primeros 20 metros a partir de la línea de pleamar a lo largo de las costas de México pertenecen al gobierno federal y no pueden ser de propiedad privada; y las zonas federales de ríos y lagos (zonas federales ribereñas). Los compradores de tierra cercana a costas, ríos, lagunas o áreas protegidas deben solicitar un dictamen de zona federal (opinión de SEMARNAT) y revisar el Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio (POET) correspondiente antes de la compra. El incumplimiento de las restricciones ambientales puede derivar en órdenes de demolición y responsabilidad penal conforme a la LGEEPA.
El vendedor de tierra en México está sujeto al ISR sobre la ganancia de capital conforme a los Artículos 119 a 128 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). A diferencia de la venta de una casa habitación, no existe una exención de ISR para la venta de tierra desnuda — la ganancia completa es gravable. La ganancia se calcula como: el precio de venta menos el costo comprobado de adquisición actualizado. El costo comprobado de adquisición actualizado es el precio de compra original actualizado por inflación mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el INEGI desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta, más las mejoras documentadas también actualizadas por el INPC, menos la depreciación acumulada en su caso. Los conceptos deducibles incluyen los honorarios notariales y la comisión inmobiliaria pagados en la adquisición original y en la venta actual. El Notario Público actúa como agente retenedor conforme al Artículo 126 de la LISR y debe calcular y retener el ISR provisional de los recursos del cierre del vendedor. La tasa aplicable es del 35% sobre la ganancia neta para las personas físicas conforme a la tarifa progresiva del Artículo 152 de la LISR, o de manera opcional el 25% sobre los recursos brutos conforme al Artículo 126 de la LISR. El vendedor debe declarar la venta en su declaración anual de ISR presentada ante el SAT. La tierra detentada por más de cinco años se beneficia de una deducción adicional (deducción especial) conforme a ciertas disposiciones de la LISR.
Antes de comprar tierra en México, los compradores deben obtener y revisar los siguientes documentos de zonificación y planeación de la autoridad municipal correspondiente (Dirección de Desarrollo Urbano o Dirección de Obras Públicas): la Constancia de Uso de Suelo — confirma el uso de suelo autorizado (habitacional, comercial, industrial, agrícola) y cualquier uso condicionado conforme al Plan de Desarrollo Urbano Municipal (PDUM) o Plan Parcial; el Certificado de Alineamiento y Número Oficial — confirma el alineamiento del frente del predio a la vía pública y el número oficial asignado por el municipio; la Factibilidad de Servicios — un documento preliminar de la empresa de agua (SAPAS, CESSA, SACMEX según el municipio) y de la empresa de electricidad (CFE) que confirma si existen conexiones públicas de agua, drenaje y electricidad disponibles para el predio; y la Anuencia de la CONAGUA (Comisión Nacional del Agua) — requerida para tierra colindante con cuerpos de agua federales, que confirma los límites de la zona federal. En la Ciudad de México (CDMX), el equivalente es el Certificado de Zonificación expedido por la SEDUVI (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda). En los estados costeros, es esencial un dictamen de ZOFEMAT que confirme que la tierra no invade la zona federal marítimo-terrestre. El contrato de compraventa debe incluir una condición suspensiva que sujete la operación a la revisión satisfactoria de estos documentos dentro de un periodo de debida diligencia determinado.
La zona restringida está establecida por el Artículo 27 Fracción I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos como la franja de tierra dentro de los 50 kilómetros de los litorales de México y los 100 kilómetros de sus fronteras internacionales. Dentro de la zona restringida, los extranjeros y las sociedades con mayoría de capital extranjero no pueden adquirir directamente la titularidad de bienes inmuebles destinados a uso habitacional. Esta restricción cubre todas las zonas turísticas costeras de México — Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta, Acapulco, Riviera Maya, Mazatlán, Ixtapa — así como las ciudades fronterizas, incluidas Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey y Nuevo Laredo. Los compradores extranjeros en la zona restringida deben, en cambio, adquirir el inmueble habitacional a través de un fideicomiso bancario donde una institución financiera mexicana autorizada por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) detenta la titularidad legal como fiduciario en beneficio del comprador extranjero como fideicomisario. El plazo del fideicomiso es de 50 años, renovable indefinidamente conforme al Artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera. La tierra comercial e industrial en la zona restringida puede ser de propiedad directa de empresas extranjeras con autorización de la SRE. Las cuotas anuales de administración bancaria del fideicomiso típicamente van de $400 a $700 USD según el banco.
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