Contrato de Compraventa de Departamento México (CCF arts. 2248–2283)
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
Celebrado conforme al Código Civil Federal (Artículos 2248–2283 y 2317) y la Ley General de Propiedad en Condominio
I. PARTES
VENDEDOR:
Nombre: [Seller Name]
RFC: [Seller RFC]
CURP: [Seller CURP]
Domicilio: [Seller Address]
Antecedente de Propiedad: [Seller Title Deed]
Declaración ISR: [ISR Exemption Apartment].
COMPRADOR:
Nombre: [Buyer Name]
RFC: [Buyer RFC]
CURP: [Buyer CURP]
Nacionalidad: [Buyer Nationality]
Domicilio: [Buyer Address]
II. DEPARTAMENTO OBJETO DE LA COMPRAVENTA
Unidad: [Unit Number]
Dirección del Desarrollo: [Development Address]
Descripción de la Unidad: [Unit Description]
Parte Alícuota en el Condominio: [Alicuota]
Régimen de Propiedad en Condominio: [Condominium Regime]
Estado de Cuotas de Mantenimiento: [HOA Clearance]
III. PRECIO Y FORMA DE PAGO
Precio Total de Venta: [Purchase Price]. La operación está exenta de IVA conforme al Artículo 9 Fracción I de la Ley del IVA.
Anticipo / Enganche: [Earnest Money], pagado en la fecha de firma del presente instrumento.
Tipo de Financiamiento: [Financing Type].
IV. ESCRITURACIÓN Y ENTREGA
Las partes se obligan a comparecer ante [Notary Details] para formalizar la escritura pública de compraventa a más tardar el [Closing Deadline], conforme al Artículo 2317 del Código Civil Federal. La entrega material del departamento (llaves, posesión y accesorios) se realizará en la fecha de escrituración.
V. ESTADO JURÍDICO Y MATERIAL DEL DEPARTAMENTO
[Encumbrance Clearance]. El vendedor entregará al Notario Público: (a) certificado de libertad de gravamen vigente (no mayor a 30 días) del RPP; (b) predial y agua al corriente; (c) carta de no adeudos de cuotas de mantenimiento del administrador del condominio.
VI. INCUMPLIMIENTO Y PENA CONVENCIONAL
[Penalty Clause], conforme al Artículo 2117 del Código Civil Federal. La parte cumplida podrá exigir el cumplimiento forzoso mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil competente.
VII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (Artículos 2248–2283 y 2317), la Ley General de Propiedad en Condominio de Inmuebles y la Ley del Impuesto sobre la Renta (Artículo 93 Fracción XIX y Artículos 119–128). Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica el departamento, renunciando a cualquier otro fuero.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL VENDEDOR:
[Seller Name]
Firma: _________________________
EL/LA COMPRADOR/A:
[Buyer Name]
Firma: _________________________
Seller (Vendedor)
________________
Signature
Buyer (Comprador/a)
________________
Signature
Qué es Contrato de Compraventa de Departamento México (CCF arts. 2248–2283)
El Contrato de Compraventa de Departamento en México es un documento legal conforme al Código Civil Federal Artículos 2248–2283 y la Ley General de Propiedad en Condominio. Cubre descripción de la unidad, alícuota, áreas comunes, cuotas de mantenimiento, ISAI y requisitos de escritura notarial.
La compra de un departamento en condominio en México implica la adquisición simultánea de dos tipos distintos de derechos: la propiedad exclusiva (propiedad exclusiva) de la unidad específica del departamento — su plano, cajones de estacionamiento asignados, bodegas y cualquier terraza o balcón privativo — y una participación proporcional indivisa (parte alícuota) en las áreas comunes y servicios del desarrollo en condominio. La alícuota determina la participación del propietario de la unidad en los costos de mantenimiento de áreas comunes, cuotas de administración condominial, cuotas extraordinarias y peso de voto en la asamblea de condóminos.
Para la compraventa de departamentos en México, el Artículo 2317 del CCF exige que las transmisiones de bienes inmuebles de valor superior a 365 UMAs se formalicen mediante escritura pública ante Notario Público e inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP). El Notario Público también debe verificar que el Régimen de Propiedad en Condominio del desarrollo esté debidamente constituido e inscrito — sin régimen de condominio inscrito, las unidades individuales no pueden individualizarse y venderse como propiedades separadas.
Las obligaciones fiscales en la compra de departamento son: el comprador paga el ISAI calculado sobre el mayor entre el precio de la operación, el valor catastral o el valor de avalúo; el vendedor paga el ISR sobre la ganancia de capital conforme a los Artículos 119 a 128 de la LISR, sujeto a la exención de casa habitación principal (art. 93 XIX LISR) si el departamento era la residencia principal del vendedor. La venta de departamentos a personas físicas está exenta de IVA conforme al Artículo 9 Fracción I de la LIVA.
Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Contrato de Compraventa de Departamento México como referencia. Toda compra de departamento en México requiere una escritura pública final ante Notario Público e inscripción en el RPP conforme al art. 2317 del CCF. Este instrumento jurídico se rige por las disposiciones del Código Civil Federal y las leyes estatales aplicables según la jurisdicción donde se celebre. Las partes que intervienen en el documento deben contar con capacidad legal plena para obligarse y manifestar su consentimiento de forma libre y voluntaria. La firma del documento ante fedatario público otorga certeza jurídica a las obligaciones pactadas y permite su inscripción en los registros correspondientes. Para su correcta interpretación y aplicación, este documento debe considerarse en conjunto con las disposiciones reglamentarias y normativas secundarias que complementan la legislación primaria aplicable.
Cuándo necesitas Contrato de Compraventa de Departamento México (CCF arts. 2248–2283)
El Contrato de Compraventa de Departamento en México se requiere para cualquier operación que involucre la transmisión de dominio de un departamento en condominio — ya sea en un edificio terminado (departamento de segunda mano), una obra nueva o una preventa (departamento en preventa).
El contrato se necesita cuando el comprador adquiere un departamento terminado en el mercado de segunda mano. El contrato privado de compraventa documenta el precio acordado, identificación de la unidad (número de departamento, piso, torre), asignación de cajones de estacionamiento y bodega, alícuota en el condominio y condiciones de pago — todo requerido por el Notario Público para preparar la escritura pública.
El Contrato de Compraventa de Departamento se requiere cuando el comprador obtiene financiamiento hipotecario de un banco regulado por la CNBV o mediante INFONAVIT o FOVISSSTE. La institución financiadora requiere el contrato firmado para procesar la solicitud de crédito, realizar el avalúo bancario e iniciar la escritura de hipoteca junto con la escritura de compraventa.
El contrato es indispensable al comprar un departamento en preventa — el contrato de preventa fija el precio y el plazo de entrega con el desarrollador. Conforme a la LFPC y la regulación de PROFECO, los desarrolladores que venden a particulares deben registrar el contrato de preventa ante PROFECO y otorgar protecciones al consumidor, incluyendo penalizaciones por retrasos en la construcción.
Conforme a los arts. 2248–2283 del CCF, la Ley General de Propiedad en Condominio y los arts. 93 y 119–128 de la LISR, toda compra de departamento en México requiere la formalización de una escritura pública ante Notario Público e inscripción en el RPP. El contrato privado protege a comprador y vendedor durante el período entre el acuerdo y el cierre notarial. La consulta oportuna con un profesional del derecho permite identificar las cláusulas específicas que deben incluirse para proteger los intereses de todas las partes. El incumplimiento de los requisitos formales establecidos por la ley puede derivar en la nulidad del documento o en la imposibilidad de hacerlo valer ante las autoridades. La legislación mexicana establece plazos específicos para la formalización de este tipo de documentos que deben respetarse para mantener su validez.
Qué incluir en tu Contrato de Compraventa de Departamento México (CCF arts. 2248–2283)
Un Contrato de Compraventa de Departamento válido en México conforme a los Artículos 2248 a 2283 del Código Civil Federal y la Ley General de Propiedad en Condominio debe contener los siguientes elementos esenciales.
Identificación de las partes: Nombre completo, RFC, CURP, identificación oficial y domicilio del vendedor y del comprador. Los compradores extranjeros deben confirmar su nacionalidad y si el departamento se encuentra en la zona restringida que requiere fideicomiso bancario conforme al Artículo 27 Constitucional y la Ley de Inversión Extranjera. Para personas morales, se requiere RFC, inscripción en el Registro Público de Comercio y poder notarial del representante.
Identificación de la unidad (departamento): Descripción legal completa de la unidad de condominio — número de departamento, piso, torre si aplica, edificio, nombre del desarrollo, domicilio, superficie privativa en m², más cajones de estacionamiento y bodegas asignados con sus números o identificación. Referencia a la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio (folio real del RPP, Notaría Pública, fecha) establece el marco jurídico.
Alícuota (participación proporcional): La participación proporcional indivisa (parte alícuota o indiviso) de la unidad en las áreas comunes del condominio expresada como porcentaje — determina la participación del comprador en las cuotas de mantenimiento, cuotas extraordinarias y peso de voto en la asamblea de condóminos.
Estado de áreas comunes y cuotas de mantenimiento: Si las cuotas de mantenimiento del vendedor están al corriente a la fecha del cierre — los adeudos de cuotas pueden convertirse en gravamen sobre la unidad o en obligación personal del comprador. El contrato debe exigir al vendedor proporcionar un certificado de no adeudo del administrador del condominio confirmando saldo cero.
Precio y pago: Precio total en MXN en número y letra, incluyendo cajones de estacionamiento y bodega si se cotizan por separado. La venta de departamentos a personas físicas está exenta de IVA conforme al art. 9 Fracción I de la LIVA. Anticipo o señal, método de pago del saldo (contado, hipoteca bancaria, INFONAVIT, FOVISSSTE, financiamiento del vendedor) y plazo de cierre.
Exención ISR de casa habitación principal: Si el vendedor solicita la exención de casa habitación conforme al Artículo 93 Fracción XIX de la LISR — el vendedor debe acreditar la residencia efectiva con recibos de servicios y credencial del INE con el domicilio del departamento. El Notario Público verificará la elegibilidad.
Condición física e inventario: Descripción del estado de la unidad al cierre — si se vende en las condiciones en que se encuentra o con reparaciones especificadas. Inventario de electrodomésticos, instalaciones fijas y cualquier mobiliario incluido en el precio.
Título y situación jurídica del condominio: Obligación del vendedor de entregar la unidad libre de hipotecas, gravámenes y adeudos fiscales — con un certificado de libertad de gravamen actualizado del RPP. Confirmación de que el Régimen de Propiedad en Condominio está debidamente constituido e inscrito en el RPP y de que la unidad ha sido individualizada como propiedad separada en el folio real.
Remedios por incumplimiento: Pena convencional (Artículo 2117 CCF) — si el vendedor incumple: devolución del doble del anticipo; si el comprador incumple: el vendedor retiene el anticipo. La parte cumplida puede exigir el cumplimiento forzoso mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil.
Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Contrato de Compraventa de Departamento México como referencia inicial. Toda compra de departamento en México requiere la formalización final de la escritura pública ante Notario Público e inscripción en el RPP conforme al art. 2317 del CCF. Para compras en preventa, verificar el registro ante PROFECO y el listado en el RUV antes de firmar el contrato de preventa.
Fuentes y Citas
Las citas legales enlazan a fuentes oficiales del gobierno.
- art. 2317 del CCFMX official
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Forms Legal. (2026). Contrato de Compraventa de Departamento México (CCF arts. 2248–2283) (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/purchase-sale/contrato-compraventa-departamento-mexico
"Contrato de Compraventa de Departamento México (CCF arts. 2248–2283) (México)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/purchase-sale/contrato-compraventa-departamento-mexico.
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La alícuota (también llamada indiviso o parte proporcional) es el interés indiviso proporcional que cada propietario de una unidad de condominio detenta en las áreas comunes del desarrollo en condominio — el lobby, los elevadores, las escaleras, los jardines, las albercas, el gimnasio, la terraza en azotea y los elementos estructurales. La alícuota de cada unidad se establece en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio (la escritura fundacional que crea el condominio) y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP). La alícuota importa por tres razones: las cuotas de mantenimiento — las cuotas mensuales de mantenimiento típicamente se calculan en proporción a la alícuota; las cuotas extraordinarias — los gravámenes de gasto de capital extraordinario (cuotas extraordinarias para reparaciones mayores, nuevos elevadores, restauración de fachada) se dividen por alícuota; y los derechos de voto en la asamblea de condóminos — los propietarios típicamente votan en proporción a su alícuota en asuntos como la aprobación del presupuesto, la elección del administrador y las reformas al Reglamento Interno del Condominio (reglas de la casa). Los compradores de departamentos en México deben revisar la alícuota asignada a su unidad específica en la Escritura Constitutiva antes de firmar el contrato de compraventa, ya que incide directamente en las obligaciones de costo continuas y en los derechos de gobierno.
La PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) protege a las personas físicas que compran departamentos a desarrolladores (personas morales o constructoras) conforme a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC). Las protecciones clave de la PROFECO incluyen: el registro del contrato — los desarrolladores que venden departamentos en preconstrucción a consumidores deben registrar su contrato de venta (contrato de adhesión) ante la PROFECO antes de usarlo, asegurando que no contenga cláusulas abusivas prohibidas por el Artículo 90 de la LFPC; la revelación obligatoria del cronograma de entrega — el contrato debe señalar la fecha de entrega esperada y las penas por retrasos en la construcción; la garantía (escrow) de los pagos — los pagos anticipados (anticipos) de los compradores deben depositarse en una cuenta de depósito en garantía en lugar de usarse directamente para la construcción; y las garantías de cumplimiento — los desarrolladores deben otorgar una fianza de obra u otra garantía financiera que proteja a los compradores contra la insolvencia del desarrollador antes de la conclusión de la construcción. La NOM-247-SE-2021 establece estándares mínimos para los contratos de compraventa de vivienda entre desarrolladores y consumidores. Si un desarrollador viola las disposiciones de la LFPC, los compradores pueden presentar una queja ante la Unidad de Conciliación de la PROFECO (Subprocuraduría de Servicios), que puede ordenar reembolsos, compensaciones o el cumplimiento. La competencia de la PROFECO cubre las operaciones donde el desarrollador es el vendedor — las operaciones de reventa entre particulares no están sujetas a la supervisión de la PROFECO.
Las cuotas de mantenimiento (cuotas de mantenimiento) en México las establece la asamblea de condóminos — el órgano de gobierno de los propietarios — y las administra el administrador del condominio, que puede ser un propietario individual o una empresa profesional de administración de condominios. Conforme a la Ley General de Propiedad en Condominio de Inmuebles (y las leyes estatales de condominio equivalentes), el administrador está facultado para cobrar las cuotas de mantenimiento y, en caso de incumplimiento, para iniciar procedimientos de ejecución contra los condóminos morosos. En la venta de un departamento, el comprador debe exigir al vendedor que proporcione una carta de no adeudos del administrador del condominio que confirme que todas las cuotas de mantenimiento, cuotas especiales y multas están al corriente a la fecha del cierre. Las cuotas de mantenimiento pendientes son una deuda personal del condómino vendedor y no deberían transferirse al comprador — pero en la práctica, si el vendedor no liquida las cuotas pendientes antes del cierre, el nuevo propietario puede enfrentar presión de cobro por parte del administrador. El Notario Público que otorga la escritura de compraventa puede exigir un certificado de no adeudos del administrador como condición del cierre.
La compra de un departamento en preventa en México conlleva riesgos específicos que requieren una debida diligencia cuidadosa. Los pasos clave para reducir el riesgo incluyen: verificar la situación legal del desarrollador — confirmar que el desarrollador es una persona moral registrada con RFC activo y que está inscrito en el Registro Público de Comercio; verificar el registro en el Registro Único de Vivienda (RUV) — si el desarrollo califica para financiamiento del INFONAVIT o FOVISSSTE, debe estar registrado en el RUV operado por la CONAVI; verificar el registro del contrato ante la PROFECO — el contrato de preventa (contrato de adhesión) debe estar registrado ante la PROFECO antes de firmarse; revisar el título de la tierra — el desarrollador debe ser propietario o tener derechos claros sobre la tierra donde se realizará la construcción, confirmado mediante un certificado de libertad de gravamen del RPP; confirmar los permisos de construcción — la Licencia de Construcción municipal y cualquier permiso ambiental (MIA de la SEMARNAT si se requiere) deben estar en regla; verificar la garantía financiera o fianza de cumplimiento del desarrollador (fianza de obra de una afianzadora autorizada por la CNSF); y exigir que tus pagos anticipados se mantengan en garantía (escrow). El contrato de compraventa debe incluir hitos del cronograma de entrega, penas por retraso (pena convencional por mora en entrega) y tu derecho a rescindir y recuperar todos los pagos si la entrega se retrasa más allá de un periodo pactado.
La venta de departamentos habitacionales (departamentos destinados a casa habitación) a personas físicas en México generalmente está exenta de IVA (Impuesto al Valor Agregado) conforme al Artículo 9 Fracción I de la LIVA (Ley del Impuesto al Valor Agregado), sin importar el precio de venta. Esta exención aplica tanto a la construcción nueva como a las operaciones de reventa. La exención de IVA no aplica a: la venta de departamentos comerciales o de uso mixto entre personas morales, donde aplica la tasa del 16% de IVA; la cesión de derechos de construcción antes de que la unidad esté físicamente terminada e individualizada; o la venta de cajones de estacionamiento y bodegas por separado de una unidad habitacional cuando se venden a una persona moral. Para los compradores que financian su compra mediante una hipoteca bancaria, las comisiones de apertura de crédito del banco y las primas de seguro (seguro de vida, seguro de daños) causan IVA al 16%. Los honorarios notariales por la escritura también causan IVA. El Notario Público confirmará el tratamiento de IVA aplicable a cada componente de la operación con base en el estatus fiscal de las partes y la naturaleza del inmueble.
Tras completar la compra de un departamento en condominio en México, el comprador debe recibir los siguientes documentos del Notario Público y del vendedor: Testimonio de la Escritura Pública de Compraventa — copia certificada de la escritura notarial de compraventa, que contiene la descripción legal completa de la unidad, la alícuota, el precio de compra y el número de protocolo notarial; Boleta de Registro del RPP — el comprobante de inscripción del Registro Público de la Propiedad que confirma que la escritura ha sido inscrita en el folio real a nombre del comprador; Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio — copia certificada de la escritura fundacional que establece el régimen de condominio, incluido el Reglamento Interno del Condominio (reglas de la casa); Escritura de Hipoteca (en su caso) — copia de la escritura de hipoteca si la compra fue financiada; CFDI de Adquisición — la factura digital del SAT (CFDI) emitida por el vendedor que refleja la operación de compra; y el documento de inventario — inventario firmado de los accesorios, electrodomésticos y mobiliario incluidos. El comprador también debe recibir del administrador del condominio: el paquete de bienvenida para nuevos propietarios, los datos de contacto del administrador, la cuenta bancaria para el pago de las cuotas de mantenimiento y una copia del Reglamento Interno del Condominio. La escritura original permanece en el protocolo notarial del Notario Público — el testimonio (copia certificada) es el documento de título legal del comprador.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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