Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE TERRENO URBANIZADO
Celebrado conforme a la Ley General de Asentamientos Humanos (Artículo 65) y el Código Civil Federal (Artículos 2248–2283)
I. PARTES
VENDEDOR:
Nombre: [Seller Name]
RFC: [Seller RFC]
CURP: [Seller CURP]
Domicilio: [Seller Address]
Antecedente de Propiedad: [Seller Title Deed]
COMPRADOR:
Nombre: [Buyer Name]
RFC: [Buyer RFC]
CURP: [Buyer CURP]
Domicilio: [Buyer Address]
II. TERRENO OBJETO DE LA COMPRAVENTA
Fraccionamiento: [Fraccionamiento Name]
Lote y Manzana: [Lot Number]
Ubicación: [Lot Address]
Superficie: [Lot Area]
Folio Real (RPP): [Folio Real]
Uso de Suelo: [Zoning Uso]
Estado de Urbanización: [Infrastructure Status].
III. PRECIO Y FORMA DE PAGO
Precio Total de Venta: [Purchase Price]
Anticipo: [Earnest Money], aplicable al precio total en la escrituración.
Forma de Pago del Saldo: [Balance Payment Method].
El Notario Público calculará y retendrá el ISAI a cargo del comprador (conforme a la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco y demás disposiciones aplicables) y el ISR sobre ganancia de capital a cargo del vendedor (Artículos 119–128 LISR).
IV. ESCRITURACIÓN
Las partes se obligan a comparecer ante [Notary Details] para formalizar la escritura pública de compraventa a más tardar el [Closing Deadline], conforme al Artículo 2317 del Código Civil Federal.
V. ESTADO JURÍDICO DEL TERRENO
[Encumbrance Clearance]. El vendedor se obliga a entregar al Notario Público: (i) certificado de libertad de gravamen vigente (no mayor a 30 días) del Registro Público de la Propiedad; (ii) constancia de pago de predial al corriente; y (iii) Constancia de Recepción de Obras de Urbanización emitida por el Ayuntamiento conforme al Artículo 65 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
VI. INCUMPLIMIENTO Y PENA CONVENCIONAL
[Penalty Clause], conforme al Artículo 2117 del Código Civil Federal. Sin perjuicio de lo anterior, la parte cumplida podrá exigir el cumplimiento forzoso mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil competente.
VII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (Artículo 65), el Código Civil Federal (Artículos 2248 y siguientes), la Ley del Impuesto sobre la Renta y el Código Fiscal de la Federación. Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica el terreno.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL VENDEDOR:
[Seller Name]
Firma: _________________________
EL/LA COMPRADOR/A:
[Buyer Name]
Firma: _________________________
Seller (Vendedor)
________________
Signature
Buyer (Comprador/a)
________________
Signature
Qué es Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México
El Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México es un documento legal regido por el artículo 65 de la Ley General de Asentamientos Humanos y los artículos 2248–2283 del CCF, para la transmisión de lotes urbanos en fraccionamientos con servicios de infraestructura, escritura pública, inscripción en el RPP, ISAI y cumplimiento de zonificación municipal.
El artículo 65 de la LGAH establece las normas mínimas de urbanización que los fraccionamientos deben satisfacer antes de que los lotes puedan transmitirse legalmente a compradores individuales. Estas incluyen: pavimentación completada y aceptada por el Ayuntamiento conforme a las normas de construcción municipales; red de agua potable instalada y funcional, conectada a la red municipal; sistema de drenaje sanitario conectado al colector municipal o sistema de tratamiento autorizado por CONAGUA; infraestructura de distribución eléctrica instalada y aceptada por la CFE (Comisión Federal de Electricidad); y alumbrado público conforme al Reglamento de Construcciones municipal. Un fraccionamiento que no haya completado y obtenido la aceptación de toda la infraestructura requerida por el Ayuntamiento está legalmente impedido de vender lotes individuales.
La transmisión legal de un lote urbano en México requiere la formalización mediante escritura pública ante Notario Público bajo el artículo 2317 del CCF, ya que los lotes urbanos invariablemente superan el umbral de valor de 365 UMAs que exige escritura notarial. El Notario Público verifica la cadena de titulación del lote desde la escritura constitutiva del fraccionamiento inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP), confirma el folio real individual del lote, solicita un certificado de libertad de gravamen, verifica la constancia de recepción de obras de urbanización municipal, y calcula las obligaciones de ISAI e ISR sobre ganancias de capital antes de inscribir la escritura de transmisión.
La constancia de recepción de obras de urbanización es el certificado formal emitido por el Ayuntamiento que confirma que el desarrollador completó todas las obras de urbanización requeridas conforme al artículo 65 de la LGAH. Sin este certificado, el Notario Público en la mayoría de los estados no puede suscribir las escrituras individuales de compraventa de lotes. Los compradores deben solicitar copia de esta constancia directamente a la Dirección de Obras Públicas del Ayuntamiento.
Las transacciones de terrenos urbanos también están sujetas a restricciones ambientales. La LGAH requiere que los fraccionamientos incorporen áreas de donación (dedicaciones obligatorias de suelo para parques, escuelas y espacios públicos) y áreas de restricción (zonas de retiro) en el plan de subdivisión. Los lotes individuales no pueden edificarse en áreas designadas como restricción por el Plan de Desarrollo Urbano Municipal ni en zonas de riesgo natural (zonas de riesgo) identificadas por los atlas de riesgo estatales del CENAPRED.
Forms-legal.com proporciona este Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México como instrumento de referencia para la compra de lotes en desarrollos urbanizados legalmente constituidos. Toda transmisión de lotes urbanos en México requiere la suscripción de la escritura pública final ante Notario Público e inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Consulte a un Notario Público y verifique la constancia de recepción de obras de urbanización del fraccionamiento antes de suscribir cualquier contrato. Conforme a lo establecido en los Artículos 1794 y 1795 del Código Civil Federal, todo acto jurídico requiere consentimiento y objeto lícito para su validez.
Cuándo necesitas Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México
El Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México es necesario cada vez que un comprador adquiere un lote urbano dentro de un fraccionamiento residencial, comercial o mixto que ha completado la urbanización municipal de infraestructura, ya sea comprando directamente al desarrollador que subdividió el terreno, a un revendedor del mercado secundario, o a una institución financiera que adquirió los lotes mediante procedimientos de ejecución de garantías.
El contrato se requiere cuando una familia o individuo adquiere un lote urbanizado con servicios para construir su residencia principal — una estructura de transacción común en México donde los compradores primero adquieren el terreno y posteriormente contratan a un constructor bajo un Contrato de Obra separado. El financiamiento hipotecario para proyectos de terreno más construcción está disponible a través de SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) y bancos privados regulados por la CNBV bajo estructuras de crédito puente.
Se requiere cuando un desarrollador inmobiliario adquiere lotes con servicios de un fraccionamiento mayor para construir y vender viviendas o edificios comerciales individuales. En este caso, el desarrollador debe verificar que el uso de suelo permita el tipo y densidad de construcción prevista bajo el Plan de Desarrollo Urbano Municipal antes de suscribir la compraventa.
El contrato es necesario cuando los compradores adquieren lotes en un fraccionamiento privado que incluye amenidades compartidas (club house, seguridad, áreas comunes) y asociación de colonos — en cuyo caso las cuotas mensuales y el Reglamento de la Asociación deben revisarse y ser reconocidos antes de la compra.
Bajo el artículo 65 de la LGAH, los artículos 2248 a 2317 del CCF, la Ley del ISAI estatal y los Reglamentos de Construcciones municipales, toda transmisión de lote urbano requiere escritura pública ante Notario Público, inscripción en el Registro Público de la Propiedad, pago del ISAI y verificación de la constancia de recepción de obras de urbanización municipal — protegiendo a los compradores de adquirir lotes sin servicios o legalmente intransmisibles. La consulta oportuna con un profesional del derecho permite identificar las cláusulas específicas que deben incluirse para proteger los intereses de todas las partes. El incumplimiento de los requisitos formales establecidos por la ley puede derivar en la nulidad del documento o en la imposibilidad de hacerlo valer ante las autoridades.
Qué incluir en tu Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México
Un Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado válido en México conforme al artículo 65 de la LGAH y los artículos 2248 a 2283 del CCF debe contener los siguientes elementos esenciales:
Identificación de las Partes: Nombres completos, RFC, CURP, documento oficial de identidad y domicilio del vendedor y el comprador. Para ventas por empresa desarrolladora, RFC, inscripción en el Registro Público de Comercio y el poder notarial para actos de dominio del representante. Para compradores extranjeros, confirmación de nacionalidad y si el lote está en la zona restringida (50 km costera / 100 km fronteriza) que requiere fideicomiso bancario bajo el artículo 27 de la Constitución.
Identificación y Descripción Legal del Lote: Identificación completa del lote urbano — número de lote, número de manzana, nombre del fraccionamiento, municipio, estado, folio real del Registro Público de la Propiedad, clave catastral del Catastro Municipal, superficie total en m² y dimensiones de cada lindero. La referencia a la escritura constitutiva del fraccionamiento e inscripción en el RPP establece la base jurídica de la subdivisión y la cadena de titulación.
Verificación de Servicios de Infraestructura: Declaración expresa del vendedor de que el lote está ubicado dentro de un fraccionamiento que cuenta con la Constancia de Recepción de Obras de Urbanización para todos los servicios requeridos — vialidades, agua potable, drenaje, energía eléctrica y alumbrado público — conforme al artículo 65 de la LGAH y la Ley de Fraccionamientos estatal aplicable.
Zonificación y Restricciones de Construcción: Confirmación de la clasificación de uso de suelo vigente del Plan de Desarrollo Urbano Municipal, tipos y densidades de construcción permitidos (habitacional unifamiliar, plurifamiliar, comercial, mixto), restricciones de retiro (frontales, laterales y de fondo), número máximo de niveles y coeficientes de ocupación (COS) y utilización del suelo (CUS). Deben revelarse las restricciones por riesgo natural (zonas inundables, derrumbes o sísmica) identificadas en el Atlas de Riesgos Municipal.
Precio y Obligaciones Fiscales: El precio total de compraventa en MXN en número y letra; anticipo pagado a la firma; forma de pago del saldo. El ISAI (obligación del comprador, entre 2% y 4% según el estado) calculado sobre el mayor entre el precio de la operación y el valor catastral; el ISR sobre ganancias de capital (obligación del vendedor bajo los artículos 119 a 128 de la LISR) retenido por el Notario Público; honorarios notariales; y cuotas de inscripción en el RPP.
Restricciones Ambientales y Peligros Naturales: Declaración del vendedor de que el lote no está ubicado en un área natural protegida (bajo la LGEEPA), ni sujeto a restricciones de zona federal de CONAGUA (zona federal de ríos, arroyos o barrancas), ni en zona de alto riesgo identificada por el CENAPRED.
Obligaciones de Asociación de Propietarios: Si el fraccionamiento incluye un Reglamento del Fraccionamiento o Asociación de Colonos, el reconocimiento del comprador de haber recibido y aceptado el Reglamento, incluyendo las cuotas mensuales de la asociación. Los adeudos de cuotas del vendedor deben liquidarse antes o en el cierre.
Remedios por Incumplimiento y Plazo de Cierre: El plazo acordado para suscribir la escritura pública ante el Notario Público; pena convencional por incumplimiento del comprador (pérdida del anticipo) y del vendedor (devolución del anticipo por el doble) bajo el artículo 2117 del CCF; y el derecho de ejecución forzosa (acción de otorgamiento de escritura) ante el Juzgado Civil competente.
Forms-legal.com proporciona este Contrato de Compraventa de Terreno Urbanizado en México como referencia inicial. Toda transmisión de lote urbano requiere la suscripción de la escritura pública final ante Notario Público e inscripción en el RPP conforme al artículo 2317 del CCF. Verifique el estado de la constancia de recepción de obras de urbanización del fraccionamiento antes de comprometerse con la compra. De acuerdo con el Artículo 2104 del Código Civil Federal, el incumplimiento de las obligaciones pactadas genera responsabilidad civil. El Artículo 1824 del mismo ordenamiento establece que las condiciones del contrato deben ser posibles, lícitas y determinadas.
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Un fraccionamiento en México es una subdivisión legalmente constituida de un predio matriz en lotes individuales para su venta, regulada por la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAH 2016) y la Ley de Fraccionamientos o norma equivalente de cada estado. A diferencia de un terreno simple (predio único no subdividido), un fraccionamiento debe ser autorizado y aceptado por el Ayuntamiento (gobierno municipal) mediante un proceso formal de autorización de fraccionamiento que incluye: aprobación del plano de lotificación por la Dirección de Desarrollo Urbano; construcción de toda la infraestructura requerida (vialidades, agua, drenaje, electricidad) conforme a las normas municipales; aceptación formal de la infraestructura completada (Constancia de Recepción de Obras de Urbanización) por el Ayuntamiento; inscripción de la escritura constitutiva del fraccionamiento en el Registro Público de la Propiedad creando folios reales individuales para cada lote; y asignación de claves catastrales individuales por el Catastro Municipal. Solo después de completar todos estos pasos puede el desarrollador vender legalmente los lotes individuales. Un terreno simple puede ser un predio rústico o urbano sin autorización de subdivisión — adquirir un terreno bruto para desarrollar requiere obtener la autorización de subdivisión del municipio, que implica obligaciones de planificación urbana, impacto ambiental e inversión en infraestructura.
La Constancia de Recepción de Obras de Urbanización es un certificado oficial emitido por el Ayuntamiento que confirma que el desarrollador del fraccionamiento completó todas las obras de urbanización requeridas — vialidades, red de agua potable, sistema de drenaje, distribución eléctrica, alumbrado público — conforme al plan de desarrollo aprobado y a las normas de construcción municipales, y que el municipio acepta formalmente dichas obras como cumplimiento de las normas mínimas de urbanización del artículo 65 de la LGAH. Este certificado es el detonador legal que permite al Notario Público en la mayoría de los estados mexicanos suscribir las escrituras individuales de compraventa de lotes — sin la Constancia, el desarrollador no puede vender lotes a compradores individuales bajo la ley de fraccionamientos estatal, y cualquier venta previa constituye una preventa no autorizada sujeta a sanciones administrativas. Para los compradores, la Constancia es prueba esencial de que: la infraestructura sirve al lote y será mantenida por el municipio; no existen obligaciones de construcción de infraestructura pendientes que el comprador pudiera heredar; el municipio asumió la responsabilidad de mantener la infraestructura pública; y el lote puede conectarse a los servicios municipales para efectos de construcción. Los compradores deben solicitar copia de la Constancia de Recepción directamente a la Dirección de Obras Públicas del Ayuntamiento — no limitarse a aceptar la declaración del desarrollador de que existe.
Tras la compra de un lote urbano en México, la construcción no puede iniciarse hasta que el comprador obtenga la licencia de construcción municipal (building permit) de la Dirección de Obras Públicas o Dirección de Desarrollo Urbano del municipio correspondiente. La solicitud de licencia de construcción requiere: planos arquitectónicos y estructurales elaborados y sellados por un arquitecto con cédula profesional y un ingeniero estructural; constancia de propiedad del lote (certificado del folio real del RPP o escritura de compraventa); clave catastral vigente y pago de predial al corriente; certificado de uso de suelo que confirme que el uso de construcción previsto está permitido; y constancia de conexión o derecho de conexión a los servicios municipales de agua y drenaje. El municipio revisa la solicitud de licencia conforme a su Reglamento de Construcciones, que establece restricciones de retiro, altura máxima, coeficientes COS/CUS y mínimos de estacionamiento. En la Ciudad de México se requiere Manifestación de Construcción (Tipo A, B o C según el tamaño del proyecto). No obtener la licencia de construcción antes de iniciar obras expone al propietario a clausura administrativa inmediata por el inspector municipal, órdenes de demolición y multas.
Los lotes urbanos en México están sujetos a diversas capas de restricciones ambientales que pueden limitar significativamente o prohibir la construcción. Las áreas naturales protegidas (ANPs) designadas bajo el artículo 44 de la LGEEPA — incluidos parques nacionales, reservas de biósfera, áreas de protección de flora y fauna y zonas de conservación ecológica — imponen restricciones estrictas a la construcción dentro de sus zonas de amortiguamiento y zonas núcleo. Los mapas y programas de manejo de la CONANP definen las restricciones específicas. Las zonas federales de CONAGUA (zonas federales) adyacentes a ríos, arroyos, barrancas y zonas costeras son propiedad federal bajo la Ley de Aguas Nacionales y no pueden ser de propiedad privada ni edificadas. Los atlas de riesgos municipales elaborados bajo el artículo 11 de la LGAH identifican zonas inundables, laderas inestables y zonas de amplificación sísmica donde la construcción está restringida o requiere ingeniería estructural especial. Las leyes ambientales estatales pueden imponer restricciones locales adicionales — la Ley Estatal del Equilibrio Ecológico de Jalisco, las regulaciones de protección de manglares de Quintana Roo (NOM-022-SEMARNAT-2003) y las restricciones del suelo de conservación de la Ciudad de México son ejemplos. Antes de adquirir un lote urbano, el comprador debe verificar todas las restricciones ambientales aplicables mediante el portal SINAT de la SEMARNAT, el Atlas de Riesgos Municipal y la plataforma SINA de CONAGUA.
El predial (impuesto municipal sobre la propiedad) es un impuesto anual que el Ayuntamiento cobra a los propietarios de bienes inmuebles conforme a la Ley de Hacienda Municipal estatal y la Tabla de Valores Unitarios de Suelo y Construcción de cada municipio. Para lotes urbanos sin construcción, el predial se calcula multiplicando la superficie del lote (m²) por el valor unitario de suelo aplicable (valor por m²) de la tabla de valores catastrales municipales, y aplicando la tasa de predial establecida en el presupuesto municipal. Las tasas de predial para lotes urbanos en la Ciudad de México oscilan entre 0.1% y 1.0% del valor catastral según bandas de valor bajo el Código Fiscal de la Ciudad de México. Los valores catastrales municipales se actualizan generalmente cada año y suelen ser muy inferiores a los precios de mercado — el SAT monitorea diferencias significativas entre el valor catastral y el precio de la operación en los datos del CFDI. El predial debe pagarse anualmente, típicamente antes del 28 de febrero para obtener descuentos por pronto pago del 5% al 15% que ofrecen la mayoría de los municipios. Los adeudos de predial constituyen un gravamen preferente (derecho preferente) sobre el inmueble exigible contra cualquier propietario — los compradores deben verificar que el predial esté pagado al año en curso antes del cierre. El Notario Público solicitará la boleta predial que acredite el pago vigente como parte de la documentación del cierre.
El COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) y el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo) son dos parámetros clave de control de densidad urbana establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano Municipal para cada zona de uso de suelo en México, regulados bajo la LGAH y las leyes estatales de desarrollo urbano. El COS (coeficiente de ocupación en planta baja) define el porcentaje máximo de la superficie total del lote que puede ser cubierto por estructuras construidas, medido en la huella a nivel de planta baja. Un COS de 0.6 en un lote de 200 m² significa una huella máxima en planta baja de 120 m², dejando 80 m² como áreas libres (jardines, estacionamiento, circulación). El CUS (índice de aprovechamiento) define la superficie total construida máxima en todos los niveles como múltiplo del área del lote. Un CUS de 1.8 en un lote de 200 m² permite un máximo de 360 m² de construcción total (superficie bruta en todos los pisos). Ambos coeficientes se establecen en la tabla de usos, destinos y reservas de zonificación municipal y deben verificarse mediante el certificado de uso de suelo antes de diseñar cualquier proyecto de construcción en el lote urbano. Superar los límites de COS o CUS requiere una solicitud de excepción de densidad a la Dirección de Desarrollo Urbano o una modificación al plan, generalmente difícil de obtener en zonas residenciales.
Bajo el artículo 65 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAH 2016) y las leyes de fraccionamientos estatales, el desarrollador debe completar y obtener la aceptación del Ayuntamiento de los siguientes servicios mínimos de infraestructura antes de poder vender legalmente los lotes individuales: (1) Vialidades — todas las calles de acceso dentro del fraccionamiento deben construirse conforme a las normas del Reglamento de Construcciones municipal, incluyendo base hidráulica, pavimento asfáltico o de concreto, guarniciones y banquetas; (2) Red de agua potable — tuberías de distribución conectadas a la red municipal con conexiones individuales de servicio en cada límite de lote; (3) Red de drenaje sanitario — tuberías de recolección conectadas al colector municipal o a un sistema de tratamiento séptico autorizado por CONAGUA, con conexiones individuales en cada lote; (4) Red de energía eléctrica — líneas eléctricas de media o baja tensión instaladas por la CFE o el distribuidor de energía eléctrica autorizado, con subestaciones transformadoras y conexiones individuales de medidor; (5) Alumbrado público — alumbrado funcional que cumpla los niveles mínimos de iluminación (lux) establecidos por el Reglamento municipal; y (6) Áreas de donación — deducciones proporcionales de suelo para parques, escuelas y equipamiento comunitario transferidas gratuitamente al municipio. Las leyes estatales de fraccionamientos pueden requerir infraestructura adicional como redes de distribución de gas natural en zonas de alta densidad, conductos de fibra óptica o sistemas de manejo de aguas pluviales conforme a las normas de CONAGUA.
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