Contrato de Compraventa de Inmueble México

El Artículo 2317 del Código Civil Federal y las disposiciones equivalentes en todos los códigos civiles estatales exigen que la transmisión de bienes inmuebles con valor superior a 365 UMAs (aproximadamente $39,000 MXN para 2025) se formalice mediante escritura pública otorgada ante un Notario Público licenciado e inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP). Sin escritura notarial e inscripción en el RPP, la transmisión de propiedad no es oponible a terceros — un comprador que no registra su escritura corre el riesgo de perder el inmueble frente a un comprador posterior que sí la registre, bajo el principio de primera inscripción establecido en el Artículo 3007 CCF. El Notario Público realiza varias funciones críticas en las transacciones inmobiliarias mexicanas: verifica el título del vendedor y la cadena de titulación; solicita el certificado de libertad de gravamen al RPP; calcula y retiene el ISAI a cargo del comprador y el ISR sobre ganancias de capital a cargo del vendedor; redacta el proyecto de escritura; la lee a las partes; y presenta la escritura registrada en el RPP. Los honorarios notariales están establecidos por la Ley del Notariado o el Arancel Notarial de cada estado y son típicamente del 0.5% al 1.5% del valor de la transacción más IVA.

Los extranjeros pueden ser propietarios de bienes inmuebles en México sujetos a las restricciones establecidas en el Artículo 27 de la Constitución Política y la Ley de Inversión Extranjera. Fuera de la zona restringida — definida como los 50 kilómetros de las costas de México y los 100 kilómetros de sus fronteras internacionales — los extranjeros pueden ser propietarios directos de bienes raíces sin restricciones, sujetos a la Cláusula Calvo (cláusula Calvo) por la que se obligan a no invocar la protección de su gobierno de origen en relación con el inmueble. Dentro de la zona restringida, los extranjeros no pueden ser titulares directos de bienes inmuebles residenciales — en cambio, deben usar un fideicomiso bancario (fideicomiso de tierra o fideicomiso bancario) donde una institución financiera mexicana autorizada por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) ostenta el título legal como fiduciario en beneficio del comprador extranjero como fideicomisario. El plazo del fideicomiso es de 50 años, renovable indefinidamente. Las propiedades en fideicomiso pueden venderse, arrendarse, heredarse o hipotecarse como los inmuebles de título directo. El Notario Público que otorgue la escritura en la zona restringida estructurará la transacción como fideicomiso. Las cuotas anuales bancarias del fideicomiso oscilan entre $400 y $700 USD. Los extranjeros con residencia permanente en México (residentes permanentes) pueden ser propietarios de inmuebles residenciales en la zona restringida mediante fideicomiso, pero enfrentan requisitos adicionales de notificación a la SRE. Las personas morales con mayoría de capital extranjero pueden ser propietarias directas de inmuebles comerciales e industriales en la zona restringida mediante autorización especial de la SRE.

El principal costo fiscal para el comprador de bienes raíces en México es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) — impuesto estatal y municipal que se aplica sobre el mayor valor entre el precio de la transacción y el valor catastral (valor catastral). Las tasas del ISAI varían por estado: la Ciudad de México cobra entre el 3% y el 4.5% según el valor del inmueble bajo el Código Fiscal de la Ciudad de México; Jalisco cobra el 2%; Nuevo León el 2%; Quintana Roo el 2%; Baja California el 2%. El ISAI es calculado y cobrado por el Notario Público al otorgar la escritura y remitido a la Secretaría de Finanzas estatal y a la autoridad municipal. Los costos adicionales para el comprador incluyen: honorarios notariales (honorarios notariales) — 0.5% a 1.5% del valor de la transacción más IVA 16%; derechos registrales del Registro Público de la Propiedad — 0.1% a 0.3% del valor del inmueble según el estado; y costos de avalúo (avalúo). Para adquisiciones con crédito hipotecario, el comprador también paga gastos de apertura de crédito hipotecario, típicamente del 1% al 2% del monto del préstamo. Algunos estados ofrecen reducciones o exenciones del ISAI para compradores de primera vivienda (compradores de primera vivienda) o para inmuebles por debajo de un umbral de valor definido — debe consultarse el Código Fiscal estatal aplicable. El SAT también puede liquidar ISR si el precio de compra es significativamente inferior al valor de mercado, tratando la diferencia como un ingreso presunto bajo el Artículo 91 LISR.

Bajo los Artículos 119 a 128 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), el vendedor de bienes inmuebles en México está sujeto al ISR sobre la ganancia de capital (ganancia de capital) — la diferencia entre el precio de venta y el costo comprobado de adquisición actualizado. El costo actualizado es el precio de compra original ajustado por inflación mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el INEGI, más las mejoras documentadas (mejoras) también actualizadas por inflación. Los conceptos deducibles incluyen honorarios notariales y comisiones pagados en la adquisición y en la venta. El Notario Público actúa como agente retenedor (retenedor) y debe calcular y retener el ISR provisional de los recursos del vendedor al momento del cierre. La tasa aplicable de ISR es del 35% sobre la ganancia para personas físicas bajo la tarifa progresiva del Artículo 152 LISR, sujeto a la opción de ISR fijo del 25% sobre el precio bruto (no sobre la ganancia neta) que el vendedor puede elegir bajo el Artículo 126 LISR. La exención crítica bajo el Artículo 93 Fracción XIX LISR permite a las personas físicas exentar el ISR sobre las ganancias de la venta de su casa habitación hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.1 millones MXN para 2025) una vez cada tres años, siempre que el vendedor pueda demostrar residencia efectiva mediante recibos de servicios (recibos de servicios), comprobantes de pago del predial y credencial del INE registrada en ese domicilio. El vendedor debe declarar la venta en su declaración anual de ISR presentada ante el SAT.

La promesa de compraventa bajo los Artículos 2243 a 2247 del Código Civil Federal es un contrato bilateral preliminar mediante el cual ambas partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo de compraventa en el futuro, en los términos convenidos. La promesa se diferencia del contrato preliminar de compraventa en que es específicamente la promesa de celebrar un contrato futuro — no transmite por sí misma la propiedad ni crea un derecho real (derecho real) a favor del comprador. Para que la promesa sea válida, debe: constar por escrito; especificar todos los elementos esenciales de la futura compraventa (descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo de cierre); y ser susceptible de cumplimiento forzoso (ejecutable). Si alguna de las partes se niega a otorgar la compraventa definitiva, la otra puede ejercer una acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil competente. En la práctica inmobiliaria mexicana, el instrumento preliminar se denomina frecuentemente contrato privado de compraventa en lugar de promesa — la distinción importa porque un contrato de compraventa ya transmite la propiedad al acordarse la cosa y el precio (Artículo 2248 CCF) aunque no haya entrega ni pago, mientras que la promesa sólo obliga a una transacción futura. El Notario Público que otorgue la escritura definitiva revisará y hará referencia al contrato preliminar. El anticipo (arras) pagado bajo la promesa se aplica generalmente al precio de compraventa en la escrituración.

El Registro Público de la Propiedad (RPP) es el registro público a nivel estatal donde se inscriben y hacen públicamente accesibles las transacciones de bienes raíces — transmisiones de propiedad, hipotecas, servidumbres, embargos y otros derechos reales. Cada uno de los 31 estados de México y la Ciudad de México mantiene su propio RPP regido por la ley estatal (Ley del Registro Público de la Propiedad estatal). El registro electrónico mediante el sistema de folio real (introducido progresivamente desde los años 2000) reemplaza al sistema antiguo de tarjetas y proporciona un registro electrónico único para cada inmueble que contiene todos los actos registrados y gravámenes. La inscripción de la escritura de compraventa en el RPP cumple tres funciones jurídicas críticas: hace oponible la propiedad del comprador frente a terceros (oponibilidad a terceros) bajo los Artículos 3005 a 3046 CCF; otorga publicidad registral de la transmisión a todos los posibles acreedores, compradores y gravamentistas; y establece la prioridad — bajo el Artículo 3007 CCF, un derecho registrado tiene prioridad sobre los derechos no registrados independientemente del orden cronológico de las transacciones subyacentes. El comprador que no registra su escritura corre el riesgo de perder la prioridad frente a un acreedor hipotecario que inscriba una escritura posterior sobre el mismo inmueble. El RPP también expide el certificado de libertad de gravamen — documento que confirma el estado registral de cargas del inmueble — que el Notario Público solicita en cada transacción y que tiene vigencia de 30 días. Los derechos registrales son pagados por el comprador y varían según el estado.

Los terrenos ejidales son tierras agrícolas comunales distribuidas originalmente bajo el programa de reforma agraria post-revolucionaria de México, reguladas por la Ley Agraria del 27 de febrero de 1992 y el Artículo 27 de la Constitución Política. Los ejidatarios (miembros del ejido) poseen parcelas individuales (parcelas ejidales) y tienen derechos de uso, pero históricamente no podían venderlas a no ejidatarios. La reforma de la Ley Agraria de 1992 permitió a los ejidatarios convertir sus parcelas a propiedad privada plena (dominio pleno) mediante un procedimiento llamado adopción del dominio pleno, tras el cual la tierra sale del régimen ejidal y puede venderse libremente en el mercado abierto. Antes de la conversión al dominio pleno, los terrenos ejidales no pueden ser objeto de una compraventa de inmueble ordinaria — las ventas de derechos ejidales deben seguir los procedimientos de la Ley Agraria, con derecho de tanto ejidal a favor de otros ejidatarios bajo los Artículos 80 y 84 de la Ley Agraria, y registro ante el Registro Agrario Nacional (RAN) en lugar del RPP. Los compradores interesados en terrenos de origen ejidal deben verificar: si el dominio pleno ha sido formalmente adoptado y la tierra debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad; si todas las aprobaciones de la asamblea ejidal y los registros ante el RAN están completos; y si el terreno está libre de complicaciones derivadas del PROCEDE (Programa de Certificación de Derechos Ejidales). Los compradores extranjeros enfrentan restricciones adicionales en terrenos ejidales en zonas agrícolas bajo la Ley de Inversión Extranjera. El Registro Agrario Nacional (RAN) y un Notario Público con experiencia en derecho agrario deben consultarse antes de cualquier transacción de origen ejidal.