Contrato de Compraventa de Unidad en Condominio México (Ley de Propiedad en Condominio)

Un régimen de propiedad en condominio en México es una forma de propiedad legalmente constituida y regida por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles (el modelo del Distrito Federal, 2011) y las leyes estatales equivalentes, en la que un bien inmueble se divide en unidades privativas y áreas comunes (bienes de uso común) compartidas proporcionalmente entre todos los condóminos. A diferencia de una casa unifamiliar independiente, donde el propietario detenta la titularidad plena y exclusiva sobre todo el predio, el propietario de un condominio detenta dos intereses jurídicamente inseparables: la propiedad exclusiva de la unidad privativa definida en la escritura constitutiva, más una alícuota indivisa sobre las áreas comunes. El porcentaje de la alícuota se establece en la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio inscrita en el Registro Público de la Propiedad y determina el peso proporcional del voto de cada propietario en la Asamblea de Condóminos, su contribución a las cuotas de mantenimiento y su parte en los costos de reparaciones mayores. La Asamblea de Condóminos es el órgano supremo de gobierno — aprueba los presupuestos, designa al administrador y reforma el Reglamento de Condominio por mayoría calificada. Los propietarios individuales no pueden modificar unilateralmente las áreas comunes ni los elementos estructurales. El RPP asigna un folio real individual a cada unidad de condominio, lo que permite financiar, vender e hipotecar las unidades individuales por separado sin afectar el régimen de áreas comunes.

Un paz y salvo (certificado de no adeudo de cuotas de mantenimiento) es un documento expedido por el administrador del condominio que confirma que el condómino vendedor no tiene cuotas ordinarias (cuotas mensuales de mantenimiento) ni cuotas extraordinarias (cuotas especiales) pendientes de pago a la fecha de la certificación. Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio, las obligaciones de cuotas de mantenimiento son cargas reales (obligaciones propter rem) que siguen a la unidad — no a la persona — lo que significa que cuando una unidad se vende, los adeudos de cuotas pendientes se transfieren al nuevo propietario. El comprador que no obtiene un paz y salvo antes del cierre asume todas las cuotas de mantenimiento previas no pagadas, que pueden incluir años de cuotas ordinarias acumuladas, cuotas para reparaciones del edificio y costos de renovación de elevadores o áreas comunes. El paz y salvo debe tener una fecha no mayor a 15 días hábiles antes de la fecha de escrituración para asegurar su exactitud. Adicionalmente, el Notario Público puede exigir el paz y salvo como parte del paquete de documentación del cierre para las ventas de condominios. Si existen adeudos, las partes típicamente pactan en el cierre que el vendedor pagará los adeudos con el producto de la venta, o que el monto pendiente se retendrá de los recursos netos del vendedor y se pagará directamente al administrador del condominio.

El Reglamento de Condominio es el documento de gobierno interno de un desarrollo en condominio, establecido conforme a la Ley de Propiedad en Condominio e incorporado a la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Obliga a todos los condóminos y ocupantes (arrendatarios, usuarios) actuales y futuros, independientemente de cuándo adquirieron u ocuparon la unidad — la inscripción en el RPP le da efectos de publicidad frente a todos los terceros conforme al Artículo 3005 del CCF. El Reglamento típicamente regula: los usos permitidos (habitacional, comercial o mixto); las reglas de remodelación y modificación que requieren autorización previa por escrito del administrador; los horarios de descanso y las restricciones de ruido; las políticas sobre mascotas; las reglas para visitantes y rentas de corta estancia; la asignación de estacionamiento y la gestión del estacionamiento de visitas; el uso de las amenidades comunes (gimnasio, alberca, terraza); las disposiciones de depósito y penalización por violaciones a las reglas; los procedimientos para convocar y celebrar las sesiones de Asamblea; y los procedimientos de facturación y cobro de las cuotas de administración. El comprador debe revisar cuidadosamente el Reglamento antes de firmar el contrato de compraventa — en particular las disposiciones que restringen las rentas por Airbnb y plataformas de corta estancia (arrendamiento temporal), los límites de tamaño de mascotas y los plazos de aprobación de remodelaciones, pues estos afectan directamente el uso previsto de la unidad.

El principal costo fiscal para el comprador de una unidad de condominio en México es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) — un impuesto estatal y municipal de adquisición que se causa sobre el mayor entre el precio de la operación y el valor catastral asignado a la unidad individual por el Catastro Municipal. Las tasas del ISAI varían: Ciudad de México (ISABI) del 3% al 4.5% conforme al Código Fiscal de la Ciudad de México; Jalisco 2%; Nuevo León 2%; Quintana Roo 2%; Baja California 2%; Nayarit 2%; Guerrero 2%. El Notario Público calcula, recauda y entera el ISAI a la tesorería estatal y a la autoridad municipal correspondientes al momento de la escrituración. Los costos adicionales del comprador incluyen los honorarios notariales del 0.5% al 1.5% del valor de la operación más el 16% de IVA; los derechos de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad (derechos registrales) del 0.1% al 0.3% según el estado; y los honorarios de avalúo pericial si lo exige el acreedor. Para las compras financiadas con hipoteca, el comprador también paga los gastos de apertura de crédito hipotecario del 1% al 2% del monto del crédito. El IVA (16% conforme a la LIVA) no aplica a la venta de unidades de condominio habitacionales entre particulares conforme al Artículo 9 Fracción I de la LIVA, pero sí aplica a la venta de unidades comerciales entre personas morales.

Sí, los créditos de vivienda del INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) pueden usarse para adquirir unidades de condominio que califiquen como vivienda. La unidad debe cumplir con las normas técnicas de vivienda del INFONAVIT establecidas por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), incluidas una superficie mínima de 30 m² para una unidad de un solo cuarto, la certificación de integridad estructural y la conexión a los servicios municipales de agua, drenaje y electricidad. El desarrollo en condominio no debe ubicarse en una zona de riesgo (zona inundable, zona de riesgo sísmico) ni tener restricciones ambientales. El vendedor de la unidad debe registrar la operación a través del portal de vendedores del INFONAVIT y proporcionar el número de crédito INFONAVIT al Notario Público, quien coordina el desembolso de los fondos. El FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del ISSSTE) opera de forma similar para los trabajadores del gobierno cubiertos por el sistema de seguridad social del ISSSTE. El INFONAVIT también ofrece el producto cofinavit, que permite a los trabajadores combinar su crédito INFONAVIT con una hipoteca bancaria para inmuebles de mayor valor. Para las preventas de condominios nuevos (preventa), el desarrollador debe estar registrado en el padrón de desarrolladores del INFONAVIT y el proyecto debe contar con una inscripción en el Registro Único de Vivienda (RUV) que confirme el cumplimiento de las normas federales de vivienda.

La alícuota es el porcentaje de participación de cada unidad de condominio en las áreas comunes (bienes de uso común) y en el valor total del desarrollo en condominio, establecido en la Escritura Constitutiva del Régimen de Condominio y asentado en el folio real del RPP. La alícuota se calcula con base en la superficie de la unidad privativa respecto de la superficie privativa total de todas las unidades del desarrollo — un penthouse de 120 m² en un desarrollo total de 5,000 m² tendría una alícuota del 2.4%. La alícuota tiene tres consecuencias jurídicas críticas: determina la obligación mensual de cuota de mantenimiento ordinaria de cada propietario, proporcional a los costos totales de operación del edificio; establece el peso del voto de cada propietario en la Asamblea de Condóminos para decisiones que requieren mayoría calificada (como remodelaciones mayores, incrementos al fondo de reserva o cambios al Reglamento); y define la parte proporcional del propietario en cualquier indemnización pagadera por expropiación o demolición del desarrollo. Los compradores deben confirmar que el porcentaje de alícuota señalado en el contrato de compraventa coincide exactamente con la cifra de la Escritura Constitutiva inscrita en el RPP — las discrepancias pueden indicar errores administrativos que complican la futura reventa, el refinanciamiento hipotecario o el cálculo de las cuotas de mantenimiento.

Los compradores de condominios que compran directamente a un desarrollador en etapa de preconstrucción o preventa cuentan con varias capas de protección legal conforme al derecho mexicano. La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) y la normatividad de la PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) exigen que los contratos de los desarrolladores ofrecidos al público se registren como contratos de adhesión en el Registro Público de Contratos de la PROFECO — contratos de forma estándar que no pueden renunciar a los derechos del consumidor ni imponer cláusulas abusivas. Conforme a la normatividad del sector inmobiliario de la PROFECO, el desarrollador debe revelar: el cronograma de construcción y la fecha de entrega garantizada con pena convencional por retrasos; las especificaciones técnicas detalladas (memorial de calidades) que cubran los materiales estructurales, los acabados y las amenidades; la escritura del título actual de la tierra (sin gravámenes al momento de la venta); y el estatus de todos los permisos de construcción (licencias de construcción) expedidos por la autoridad municipal. Los compradores deben verificar que el desarrollador esté registrado en el Registro Único de Vivienda (RUV) si usan financiamiento del INFONAVIT. Si el desarrollador incumple la entrega, el comprador puede presentar una queja ante la PROFECO para mediación o ejercer una acción civil de cumplimiento forzoso o de rescisión más daños ante el Juzgado Civil. Las quiebras de grandes desarrolladores también pueden activar procedimientos administrativos de acción colectiva de la PROFECO.