Declaración de Propiedad en Condominio México (Escritura Constitutiva)

La Declaración de Propiedad en Condominio en México es el instrumento jurídico fundamental por el cual el propietario o el desarrollador de un inmueble constituye formalmente un régimen de propiedad en condominio sobre ese inmueble, y lo convierte de una propiedad única e indivisa en un sistema de unidades privativas individuales combinadas con áreas comunes, todo regido por un marco regulatorio completo. En la Ciudad de México (CDMX), la ley rectora principal es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que ha pasado por ciclos de reforma significativos y sigue siendo el marco legislativo dominante para los condominios en la CDMX. Otras entidades mexicanas tienen su propia legislación equivalente: la Ley de Propiedad en Condominio de Jalisco, la Ley Reguladora de Condominios de Nuevo León y otras leyes estatales similares rigen los regímenes de condominio fuera de la CDMX.

El régimen de propiedad en condominio es una forma híbrida de propiedad que combina dos derechos de propiedad distintos en una sola estructura jurídica. Cada condómino (propietario de una unidad) tiene: (1) la propiedad privativa exclusiva de su unidad individual (departamento, local comercial, bodega, cajón de estacionamiento), que es un derecho de propiedad pleno sobre el espacio privado dentro de los límites de la unidad según se definen en la escritura constitutiva del régimen condominial; y (2) un derecho de copropiedad pro-indiviso sobre las áreas comunes del condominio, incluidos el terreno, la cimentación, los elementos estructurales, la azotea, las escaleras, los pasillos, el vestíbulo, los elevadores, las áreas de estacionamiento comunes, los jardines y las instalaciones comunes de agua, electricidad y gas. El derecho pro-indiviso se expresa como un porcentaje (porcentaje de indiviso) proporcional al tamaño de la unidad privativa respecto del área total construida del condominio.

La Declaración de Propiedad en Condominio debe otorgarse como escritura pública ante un Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de la entidad correspondiente; sin la escritura notarial y la inscripción en el RPP, el régimen de condominio no existe legalmente y los títulos de las unidades individuales no pueden registrarse por separado. La escritura constitutiva del régimen condominial es el documento raíz del que todas las escrituras de compraventa de las unidades individuales derivan su fundamento legal; cuando un desarrollador vende una unidad individual (departamento), la escritura de compraventa del comprador hace referencia al número de inscripción del régimen condominial en el RPP.

Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la escritura constitutiva (declaración de condominio) debe identificar: el número, la ubicación y las dimensiones de cada unidad privativa; los linderos de cada unidad con las unidades adyacentes y las áreas comunes; la superficie de cada unidad en metros cuadrados; el porcentaje de indiviso asignado a cada unidad, que determina el peso del voto de cada propietario en la Asamblea General de Condóminos y su parte proporcional de los gastos comunes (cuotas de mantenimiento); la descripción de todas las áreas comunes y de las instalaciones comunes generales; y las reglas internas iniciales de administración (reglamento del condominio).

El fundamento constitucional del régimen condominial en el derecho mexicano es la libertad de la propiedad (el libre uso y disfrute de la propiedad) reconocida en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en relación con el artículo 830 del CCF, que establece el derecho del dueño de una cosa a usarla, disfrutarla y disponer de ella con las limitaciones que establece la ley. El régimen condominial crea un marco jurídico específico que matiza estos derechos de propiedad con los deberes de convivencia y de contribución proporcional al mantenimiento colectivo de la infraestructura compartida.

La Declaración de Propiedad en Condominio en México se requiere siempre que un propietario o un desarrollador inmobiliario desea establecer legalmente un régimen de propiedad en condominio sobre un edificio existente o de nueva construcción, creando unidades individuales legalmente registrables y vendibles a partir de lo que antes era una sola propiedad indivisa.

La declaración se necesita cuando se desarrolla un edificio de departamentos para su venta; el desarrollador debe constituir el régimen condominial antes de otorgar las escrituras de compraventa individuales de cada departamento. Sin la declaración de condominio y su inscripción en el RPP, las unidades individuales no pueden recibir números de folio real separados en el RPP, y los compradores no pueden registrar de manera independiente su título sobre los departamentos individuales.

La declaración se requiere cuando se desarrolla o se convierte en unidades vendibles de manera individual un edificio comercial con varias oficinas, locales comerciales o espacios industriales (bodegas o naves industriales) independientes, cada uno de los cuales ocupa un área privada mientras comparte la infraestructura común, como elevadores, estacionamiento e instalaciones de servicios.

Una declaración en condominio se necesita cuando una casa habitación unifamiliar existente se divide en varias unidades residenciales (una práctica común en los proyectos de densificación urbana en la Ciudad de México y en otras grandes ciudades) para formalizar legalmente la conversión de la propiedad unificada en unidades de condominio registrables de manera independiente, con sus respectivas áreas privadas y porcentajes de indiviso.

La declaración también se requiere cuando un desarrollo de uso mixto combina usos residencial, comercial y de estacionamiento en un solo edificio; la declaración de condominio debe definir los distintos tipos de condominios (residencial, comercial, estacionamiento) y las reglas aplicables a cada categoría.

Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y a la legislación estatal equivalente, la constitución de un régimen condominial mediante escritura pública e inscripción en el RPP es un requisito previo para cualquier venta, hipoteca o arrendamiento de las unidades individuales del condominio; sin este documento base, no pueden expedirse títulos válidos de las unidades individuales.

Una Declaración de Propiedad en Condominio también se requiere cuando un régimen de condominio existente necesita modificarse; por ejemplo, cuando el desarrollador o la asamblea de propietarios desea agregar nuevas etapas a un desarrollo existente, incorporar unidades adicionales o rediseñar la distribución de las áreas comunes. Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, cualquier modificación a la escritura constitutiva original requiere una escritura de modificación del régimen condominial y la reinscripción en el Registro Público de la Propiedad, lo que produce una declaración complementaria que actualiza la documentación del régimen original con descripciones de las unidades revisadas, porcentajes de indiviso actualizados y nuevos linderos de las áreas comunes. Los desarrolladores que operan en entidades fuera de la CDMX deben cumplir los procedimientos de modificación equivalentes conforme a la ley de condominio estatal aplicable.

Una Declaración de Propiedad en Condominio en México válida conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal debe contener los siguientes elementos esenciales:

Identificación del propietario o desarrollador que constituye el régimen: el nombre legal completo, el RFC, la CURP y el domicilio del propietario o del desarrollador inmobiliario que constituye el régimen de condominio. Para las personas morales (Sociedades Anónimas de Capital Variable, Sociedades de Responsabilidad Limitada o Fideicomisos), deben documentarse el RFC de la entidad, la inscripción en el Registro Público de Comercio y el nombre del representante y el número de su poder notarial.

Descripción legal del inmueble: la descripción legal completa del terreno y del edificio sobre el cual se constituye el régimen de condominio: el domicilio, el folio real del RPP, la clave catastral del Catastro municipal, la superficie total del terreno en metros cuadrados, la superficie total construida en metros cuadrados y el número de niveles sobre rasante y bajo rasante. Debe incluirse la referencia a las licencias de construcción municipales requeridas y a la memoria descriptiva del arquitecto.

Descripción de cada unidad privativa: por cada unidad de condominio individual: el número de unidad secuencial (número de unidad o número de departamento); el tipo (residencial, comercial, estacionamiento, bodega); el nivel de piso (planta baja, 1er piso, etc.); los linderos cardinales (norte, sur, este, oeste) con las unidades adyacentes y las áreas comunes; la superficie privativa en metros cuadrados; y cualquier área privada anexa a la unidad (terraza, jardín privado, cajón de estacionamiento asignado). Debe adjuntarse a la escritura un plano arquitectónico certificado por el arquitecto responsable y con el sello de la autoridad municipal.

Porcentajes de indiviso: el porcentaje pro-indiviso asignado a cada unidad privativa, que debe sumar exactamente el 100% entre todas las unidades. Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio, el porcentaje de indiviso por lo general se calcula en proporción a la superficie de la unidad privativa respecto del área privativa total del condominio, aunque pueden usarse otros métodos de cálculo (por ejemplo, ponderar por ubicación, nivel de piso o valor comercial) si se señalan en la declaración. El porcentaje de indiviso determina la parte de cada propietario en: los votos en la Asamblea General de Condóminos; la responsabilidad por los gastos comunes (cuotas de mantenimiento y administración); y el interés en las áreas comunes al disolverse el régimen de condominio.

Descripción de las áreas comunes: la identificación y la descripción de todas las áreas que no son unidades privativas: los elementos estructurales (cimentación, muros maestros, losas), la circulación vertical (escaleras, elevadores), la circulación horizontal (pasillos, vestíbulos), la fachada exterior, la azotea, el área de estacionamiento (si es común), los cuartos de máquinas (cisterna, planta de emergencia), los jardines y cualquier área de amenidades (gimnasio, salón de usos múltiples, alberca). La Ley de Propiedad en Condominio prohíbe la subdivisión o la privatización de las áreas comunes; deben permanecer disponibles para todos los condóminos en proporción a su indiviso.

Reglamento del condominio inicial: muchas declaraciones incorporan las reglas internas iniciales del condominio (reglamento del condominio) como anexo, que establecen los procedimientos de gobierno, las restricciones de uso, los horarios de silencio, las políticas de mascotas, las políticas de visitantes y los procedimientos para convocar y votar en la Asamblea General de Condóminos. Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio, el reglamento puede adoptarse por separado por la asamblea de propietarios.

Conforme al artículo 8 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, al artículo 830 del Código Civil Federal que rige los derechos de propiedad y al artículo 3005 del Código Civil Federal que rige la inscripción en el RPP, la declaración de condominio debe otorgarse como escritura pública e inscribirse.

Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Declaración de Propiedad en Condominio en México como documento de referencia. La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio formal solo puede ser otorgada por un Notario Público y debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para crear unidades de condominio legalmente separadas y vendibles. Consulte a un Notario Público y a un licenciado en derecho especializado en derecho inmobiliario antes de constituir cualquier régimen de condominio en México.