Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México
ACUERDO DE MANTENIMIENTO DE INMUEBLE
Código Civil Federal Artículo 2416
I. LAS PARTES
Propietario:
Nombre: [Owner Name]
RFC: [Owner RFC]
Domicilio: [Owner Address]
Ocupante / Arrendatario:
Nombre: [Occupant Name]
RFC: [Occupant RFC]
Empresa de Mantenimiento (en su caso):
[Service Provider]
II. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Domicilio del Inmueble: [Property Address]
Tipo de Inmueble: [Property Type]
Folio Real RPP: [Folio Real]
Contrato de Base: [Lease Reference]
III. ASIGNACIÓN DE RESPONSABILIDADES DE MANTENIMIENTO
A. Reparaciones Mayores — Responsabilidad del Propietario (CCF art. 2416):
[Owner Responsibilities]
B. Reparaciones Locativas — Responsabilidad del Ocupante (CCF art. 2444):
[Occupant Responsibilities]
C. Responsabilidades Compartidas o Negociadas:
[Shared Responsibilities]
IV. CALENDARIO DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y PRESUPUESTO
Calendario de Mantenimiento Preventivo:
[Maintenance Schedule]
Autorización para Reparaciones Urgentes:
[Emergency Budget]
Reportes e Inspecciones:
[Reporting Requirements]
V. INCUMPLIMIENTO Y REMEDIOS
En caso de que cualquiera de las partes incumpla sus obligaciones de mantenimiento, la parte afectada notificará por escrito el incumplimiento. Si la parte responsable no subsana el incumplimiento dentro de los plazos acordados, la parte afectada podrá contratar a terceros para realizar las reparaciones necesarias, con cargo a la parte incumplida, o ejercer los derechos previstos en los Artículos 2424 y 2425 del Código Civil Federal.
FIRMAS
El presente acuerdo se suscribe en [City], a [Date].
PROPIETARIO: [Owner Name]
Firma: _________________________
OCUPANTE / ARRENDATARIO: [Occupant Name]
Firma: _________________________
EMPRESA DE MANTENIMIENTO (en su caso): [Service Provider]
Firma: _________________________
Property Owner (Propietario)
________________
Signature
Occupant / Tenant (Ocupante)
________________
Signature
Qué es Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México
El Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble en México es un documento legal conforme al Código Civil Federal artículo 2416 y los códigos civiles estatales, que establece responsabilidades, calendarios, costos y procedimientos para el mantenimiento y conservación de bienes inmuebles entre propietarios, arrendadores, arrendatarios y administradores.
El artículo 2416 CCF establece la obligación general de quien contrata el uso del inmueble ajeno (arrendatario o usufructuario) de conservarlo en el estado en que lo recibió, realizando a su cargo las reparaciones locativas y notificando al propietario de cualquier deterioro significativo. Para inmuebles bajo arrendamiento, los artículos 2412 a 2439 CCF distribuyen las obligaciones de mantenimiento entre el arrendador (responsable de las reparaciones mayores — reparaciones estructurales) y el arrendatario (responsable del mantenimiento ordinario — reparaciones locativas derivadas del uso normal). Un Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble formal va más allá de estas reglas dispositivas al especificar exactamente qué parte es responsable de cada categoría de mantenimiento, los estándares mínimos requeridos, los procedimientos de inspección y reporte y los remedios por incumplimiento.
Para inmuebles en régimen de condominio, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (aplicable en CDMX) y las leyes de condominio estatales equivalentes rigen el mantenimiento de las áreas comunes — responsabilidad colectiva de todos los condóminos administrada mediante la asamblea de condóminos y el administrador del condominio. Un acuerdo de mantenimiento complementa el reglamento de condominio estableciendo contratos específicos de servicios de mantenimiento con proveedores externos y definiendo las obligaciones de la administración frente a los condóminos individuales.
La Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS) impone obligaciones adicionales de mantenimiento mediante Normas Oficiales Mexicanas (NOMs) para la seguridad en el lugar de trabajo — los empleadores que ocupan instalaciones industriales y comerciales deben mantener ambientes laborales conformes con la NOM-001-STPS-2008 (edificios, locales e instalaciones en centros de trabajo), la NOM-002-STPS-2010 (condiciones de seguridad — prevención y protección contra incendios) y la NOM-025-STPS-2008 (condiciones de iluminación en centros de trabajo). Un acuerdo de mantenimiento detallado en entornos comerciales o industriales debe referenciar estas obligaciones NOM y asignar la responsabilidad de cumplimiento entre propietario y arrendatario. Este instrumento jurídico se rige por las disposiciones del Código Civil Federal y las leyes estatales aplicables según la jurisdicción donde se celebre. Las partes que intervienen en el documento deben contar con capacidad legal plena para obligarse y manifestar su consentimiento de forma libre y voluntaria. La firma del documento ante fedatario público otorga certeza jurídica a las obligaciones pactadas y permite su inscripción en los registros correspondientes. Para su correcta interpretación y aplicación, este documento debe considerarse en conjunto con las disposiciones reglamentarias y normativas secundarias que complementan la legislación primaria aplicable. Conforme a lo establecido en los Artículos 1794 y 1795 del Código Civil Federal, todo acto jurídico requiere consentimiento y objeto lícito para su validez.
Cuándo necesitas Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México
El Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México se necesita siempre que un inmueble sea ocupado, arrendado o administrado por partes distintas al propietario, y la asignación de responsabilidades de mantenimiento no esté plenamente contemplada en el contrato de arrendamiento subyacente, el contrato de compraventa o el reglamento de condominio.
El acuerdo se necesita para arrendamientos comerciales donde el arrendatario realiza inversiones significativas en el inmueble (locales comerciales, oficinas, bodegas) — sin un acuerdo de mantenimiento detallado, surgen regularmente disputas sobre si una unidad de HVAC averiada, un techo con goteras o un elevador descompuesto es responsabilidad del arrendador o del arrendatario. El artículo 2416 CCF proporciona únicamente un marco general, dejando muchos elementos específicos de mantenimiento sin contemplar.
Un Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble se requiere para inmuebles administrados por un administrador tercero (administrador de inmueble) que actúa en nombre de un propietario ausente — el acuerdo define las obligaciones de mantenimiento del administrador, la autorización presupuestal, los requisitos de reporte y los límites de responsabilidad, y satisface los requisitos del artículo 2416 CCF para procedimientos documentados de mantenimiento.
El acuerdo se necesita para desarrollos en condominio donde los condóminos individuales desean establecer expectativas de nivel de servicio para el mantenimiento de áreas comunes más allá de los estándares mínimos del reglamento de condominio — definiendo calendarios de limpieza, ciclos de mantenimiento de jardines, frecuencias de inspección del elevador (conforme a NOM-009-STPS-2011), estándares de mantenimiento de alberca y conservación del sistema de seguridad.
Para inmuebles industriales (naves industriales, parques industriales, plantas de manufactura), un Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble es determinante para el cumplimiento de la normatividad de seguridad laboral de la STPS y los reglamentos de construcción municipales — definiendo responsabilidades para pruebas del sistema de supresión de incendios (NOM-002-STPS-2010), inspecciones de instalaciones eléctricas, informes de condición estructural y cumplimiento ambiental bajo la LGEEPA.
Un Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble se necesita cuando un bien está financiado por hipoteca (crédito hipotecario) — la mayoría de las instituciones de crédito mexicanas, incluyendo INFONAVIT, FOVISSSTE y bancos comerciales supervisados por la CNBV, requieren que el acreditado mantenga el inmueble en buen estado como condición del crédito. Un acuerdo formal de mantenimiento demuestra el cumplimiento de esta obligación y proporciona al acreedor evidencia documentada de la conservación continua del bien.
Un Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble también se necesita para inmuebles sujetos a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA) y su Reglamento — los inmuebles industriales deben mantener los sistemas de manejo de residuos y tratamiento en condición operativa conforme a las condicionantes de la licencia ambiental de la SEMARNAT. El incumplimiento puede acarrear sanciones administrativas, suspensión de licencia o responsabilidad penal bajo el Código Penal Federal por delitos ambientales.
Qué incluir en tu Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México
Un Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México válido conforme al artículo 2416 del CCF y los códigos civiles estatales aplicables debe contener los siguientes elementos esenciales para asignar efectivamente las responsabilidades de mantenimiento y prevenir disputas.
Identificación del inmueble: Descripción legal completa del inmueble — domicilio, folio real del Registro Público de la Propiedad, clave catastral, superficie (metros cuadrados construidos y del terreno) y tipo de inmueble (casa habitación, departamento en condominio, local comercial, nave industrial, oficina). La referencia a la relación jurídica subyacente — número y fecha del contrato de arrendamiento, reglamento de condominio o título de propiedad — establece la base contractual de las obligaciones de mantenimiento.
Identificación de las partes: Nombres legales completos, RFC, CURP y domicilios del propietario (propietario), ocupante o arrendatario (inquilino o arrendatario) y cualquier proveedor externo de servicios de mantenimiento (empresa de mantenimiento). Si un administrador de condominio (administrador del condominio) es parte, deben incluirse su registro profesional y datos de contacto.
Categorías de mantenimiento y asignación: Una asignación clara e itemizada de las responsabilidades de mantenimiento entre propietario y ocupante, distinguiendo entre: reparaciones mayores (reparaciones estructurales — techo, cimientos, muros exteriores, elementos portantes — responsabilidad del propietario bajo el artículo 2416 CCF); reparaciones locativas (reparaciones menores derivadas del uso normal — focos, llaves de paso, manijas de puertas, pintura interior — responsabilidad del arrendatario); sistemas mecánicos y electromecánicos (HVAC, elevadores, tableros eléctricos, instalaciones de plomería — responsabilidad compartida o negociada); áreas verdes y exteriores (jardines, estacionamientos, áreas comunes); e instalaciones especiales (sistemas contra incendio, sistemas de seguridad, infraestructura de telecomunicaciones).
Calendario de mantenimiento: Frecuencias específicas para el mantenimiento preventivo — ciclos mensuales, trimestrales, semestrales y anuales — para cada sistema y componente. Referencia a las NOMs aplicables (Normas Oficiales Mexicanas) para las inspecciones de sistemas, incluyendo NOM-002-STPS-2010 (prevención de incendios), NOM-009-STPS-2011 (seguridad de elevadores) y estándares relevantes de instalaciones eléctricas de la CFE.
Presupuesto y asignación de costos: Presupuesto anual de mantenimiento (presupuesto anual de mantenimiento), porcentajes de asignación de costos entre las partes, procedimientos para aprobar reparaciones de emergencia (reparaciones urgentes), límites de gasto que requieren aprobación previa por escrito y plazos de pago de facturas de mantenimiento.
Reporte e inspección: Procedimientos para que el ocupante reporte necesidades de mantenimiento (plazo de aviso — típicamente 24 a 72 horas para reparaciones urgentes), derechos de inspección del propietario (con previo aviso — típicamente 24 a 48 horas de antelación conforme al artículo 2421 CCF), requisitos de documentación (reporte de mantenimiento con fotos) y frecuencia de inspecciones formales del estado del inmueble.
Requisitos del proveedor de servicios: Requisitos de licencia y seguro para contratistas de mantenimiento externos — registro ante el IMSS para los trabajadores, RFC activo, seguro de responsabilidad civil (seguro de responsabilidad civil) y cumplimiento de los reglamentos de seguridad de la STPS para el trabajo realizado en el inmueble.
Remedios por incumplimiento: Procedimientos y plazos para atender el incumplimiento del mantenimiento requerido — períodos de aviso, derecho de contratar contratistas alternativos a cargo de la parte incumplida, derechos de deducción (retención de rentas por incumplimiento del arrendador en algunos estados) y obligaciones de indemnización por daños causados por fallas de mantenimiento.
Obligaciones de cumplimiento ambiental y de seguridad: Para inmuebles comerciales e industriales, el acuerdo debe identificar qué parte es responsable de mantener los certificados de cumplimiento ambiental (licencias ambientales de funcionamiento emitidas por la SEMARNAT), las certificaciones de supresión de incendios (dictámenes de seguridad contra incendio emitidos por las autoridades locales de protección civil bajo la Ley General de Protección Civil) y los certificados de seguridad estructural (dictámenes de seguridad estructural emitidos por Directores Responsables de Obra registrados ante las autoridades municipales). Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México — revise con un abogado o notario público licenciado en su estado antes de su suscripción. De acuerdo con el Artículo 2104 del Código Civil Federal, el incumplimiento de las obligaciones pactadas genera responsabilidad civil. El Artículo 1824 del mismo ordenamiento establece que las condiciones del contrato deben ser posibles, lícitas y determinadas.
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Forms Legal. (2026). Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/property/acuerdo-mantenimiento-inmueble-mexico
"Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble México (México)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/property/acuerdo-mantenimiento-inmueble-mexico.
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Preguntas Frecuentes
Conforme al Código Civil Federal, el régimen supletorio de arrendamiento en México distingue entre dos categorías de reparaciones. El arrendador es responsable de las reparaciones mayores: las reparaciones estructurales importantes y los trabajos necesarios para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad para el uso convenido (artículo 2412, fracción I, del CCF). Estas incluyen las filtraciones del techo, los defectos estructurales, las fallas en los sistemas principales de plomería o electricidad del edificio y los daños causados por casos de fuerza mayor. El arrendatario es responsable de las reparaciones locativas: el mantenimiento rutinario y las reparaciones menores derivadas del uso normal del inmueble por el arrendatario (artículo 2444 del CCF). Estas incluyen el cambio de focos, el arreglo de manijas de puertas, las reparaciones menores de plomería (llaves que gotean) y la repintura interior al término del arrendamiento. Un contrato de mantenimiento de inmueble puede modificar estas asignaciones supletorias; por ejemplo, los arrendatarios comerciales pueden aceptar la responsabilidad del mantenimiento del aire acondicionado como condición del arrendamiento, o los arrendadores pueden convenir en prestar servicios de mantenimiento a costa del arrendatario. Cualquiera que sea la asignación acordada, debe constar por escrito para ser oponible frente a los causahabientes de cualquiera de las partes y frente a los terceros que más adelante adquieran el inmueble sujeto al arrendamiento.
Varias Normas Oficiales Mexicanas (NOM) establecen requisitos obligatorios de mantenimiento e inspección para determinados sistemas y equipos de los edificios en México. La NOM-002-STPS-2010 (Condiciones de seguridad — prevención y protección contra incendios) exige que los sistemas de supresión de incendios, los extintores, las salidas de emergencia y los equipos de detección de incendios se mantengan e inspeccionen a intervalos determinados por especialistas certificados ante la STPS. La NOM-009-STPS-2011 (Condiciones de seguridad para realizar trabajos en altura) regula las condiciones de seguridad para los trabajos de mantenimiento realizados en altura. La NOM-029-STPS-2011 (Mantenimiento de las instalaciones eléctricas) exige que las instalaciones eléctricas se inspeccionen y mantengan por personal certificado. El mantenimiento de elevadores se rige por la NOM-009-STPS-2011 y por las normas técnicas específicas emitidas por la ANCE (Asociación de Normalización y Certificación). El mantenimiento de los sistemas de agua potable debe cumplir con la NOM-127-SSA1-2021 (Agua para uso y consumo humano). Para los inmuebles industriales, aplican NOM adicionales bajo la autoridad de la STPS para maquinaria y equipos de proceso específicos. Los reglamentos municipales de construcción de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y otras grandes ciudades añaden requisitos locales de mantenimiento para los inmuebles comerciales e industriales. Un contrato de mantenimiento de inmueble debe hacer referencia específica a las NOM aplicables según el tipo de inmueble y la región.
Conforme al derecho civil mexicano, el derecho del arrendatario a deducir de la renta el costo de reparaciones no autorizadas no es sencillo y varía según el código civil de cada estado. El Código Civil Federal no autoriza expresamente al arrendatario a realizar reparaciones de manera unilateral a costa del arrendador y deducir el costo de la renta; hacer tales deducciones sin acuerdo previo puede exponer al arrendatario a reclamaciones de desahucio por falta de pago de la renta completa. El procedimiento legalmente correcto conforme al artículo 2424 del CCF es: (1) el arrendatario notifica por escrito al arrendador la reparación necesaria; (2) se da al arrendador una oportunidad razonable para realizar la reparación (por lo general de 15 a 30 días para reparaciones no urgentes conforme a la práctica común de arrendamiento, o de 24 a 48 horas para reparaciones urgentes que afecten la habitabilidad); (3) si el arrendador no actúa, el arrendatario puede solicitar al Juzgado Civil o Familiar que autorice la reparación y la deducción del costo, o bien dar por terminado el arrendamiento sin penalización. Algunos códigos civiles estatales y ciertos contratos de arrendamiento autorizan expresamente al arrendatario a realizar reparaciones urgentes hasta un monto determinado y deducir el costo de la renta; si este derecho existe, debe constar expresamente en el contrato o en el contrato de mantenimiento de inmueble con un tope de deducción. Se recomienda la asesoría de un abogado especializado en derecho inquilinario antes de hacer cualquier deducción unilateral por reparaciones.
En México, el mantenimiento de la propiedad en condominio se rige por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (en la CDMX) y las leyes de condominio estatales equivalentes, así como por el Reglamento de Condominio propio de cada desarrollo. El principio general es que cada propietario (condómino) es responsable del mantenimiento de su área privativa, mientras que la asamblea de condóminos en su conjunto —a través del administrador del condominio— es responsable del mantenimiento de las áreas de uso común, incluidos los vestíbulos, los pasillos, los elevadores, los estacionamientos, los jardines, las albercas, las fachadas exteriores y los elementos estructurales del edificio. El administrador del condominio —elegido por la asamblea y actuando bajo la supervisión del Comité de Vigilancia— contrata a los prestadores de servicios de mantenimiento, administra el fondo de mantenimiento, emite los informes de gastos de mantenimiento y hace cumplir las obligaciones de mantenimiento de cada propietario respecto de sus áreas privativas. Cada propietario paga cuotas de mantenimiento mensuales fijadas por la asamblea. Un contrato de mantenimiento de inmueble entre el administrador y los propietarios, o entre el administrador y una empresa de servicios de mantenimiento, complementa el reglamento de condominio con compromisos específicos de nivel de servicio, procedimientos de respuesta ante emergencias y mecanismos de control de costos.
Cuando un arrendador en México no realiza las reparaciones que son su obligación legal conforme al artículo 2412 del CCF o al contrato de arrendamiento, el arrendatario cuenta con varios remedios según la gravedad del incumplimiento. Para los incumplimientos que impiden al arrendatario usar el inmueble para el fin convenido (impedimento del uso convenido), el arrendatario puede dar por terminado el arrendamiento sin penalización y reclamar daños y perjuicios conforme al artículo 2424 del CCF. Para los incumplimientos parciales que reducen pero no eliminan el uso del inmueble, el arrendatario puede solicitar al tribunal una reducción proporcional de la renta por el periodo en que el uso se vio disminuido. El arrendatario también puede exigir el cumplimiento forzoso mediante una orden judicial que obligue al arrendador a realizar las reparaciones dentro de un plazo judicial; el incumplimiento de la orden puede dar lugar a multas judiciales o a la autorización para que el arrendatario realice las reparaciones a costa del arrendador. En todos los casos, el arrendatario debe documentar la necesidad de la reparación (mediante notificaciones por escrito, fotografías, dictámenes periciales) y conservar registros de las comunicaciones con el arrendador antes de iniciar la acción judicial. Algunos estados cuentan con Procuradurías del Consumidor (PROFECO) o agencias estatales equivalentes de protección al consumidor que ofrecen servicios de mediación para las controversias entre arrendador y arrendatario, las cuales pueden resolver los desacuerdos de mantenimiento de manera más rápida y económica que un juicio.
Por lo general, un contrato de mantenimiento de inmueble en México no necesita inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, salvo que se incorpore a un contrato de arrendamiento de más de seis años o cree derechos reales, en cuyo caso el arrendamiento o derecho subyacente debe inscribirse conforme al artículo 3042 del CCF. Un contrato de mantenimiento independiente entre un propietario y un prestador de servicios, o entre un arrendador y un arrendatario como complemento de un arrendamiento existente, suele otorgarse como documento privado firmado por ambas partes, aunque ratificarlo ante Notario Público o Juez refuerza su valor probatorio en caso de controversia futura. Para los contratos de mantenimiento de condominio entre el administrador y los prestadores de servicios, no se requiere inscripción, pero el contrato debe ser aprobado por la asamblea de condóminos y asentarse en el libro de actas que lleva el administrador. Para los inmuebles industriales con contratos de servicios de mantenimiento importantes, algunas partes optan por inscribir el contrato en el Registro Público de Comercio si una de ellas es una entidad mercantil, para acreditar la existencia y los términos del contrato frente a terceros en los procedimientos de insolvencia regidos por la Ley de Concursos Mercantiles.
Los contratistas de mantenimiento de inmuebles en México están sujetos a varios requisitos de seguro obligatorios y recomendados. Conforme a la Ley Federal del Trabajo (LFT) y a la Ley del Seguro Social, todo contratista que emplee trabajadores debe inscribirlos ante el IMSS y pagar las cuotas patronales correspondientes al Seguro de Riesgos de Trabajo, que cubre los accidentes y enfermedades de trabajo. No inscribir a los trabajadores ante el IMSS expone al propietario del inmueble a responsabilidad solidaria por las obligaciones laborales y de seguridad social conforme al artículo 15-B de la LFT. Más allá de la cobertura obligatoria del IMSS, los propietarios prudentes exigen a los contratistas de mantenimiento contar con: (1) Seguro de Responsabilidad Civil General, que cubre los daños materiales y las lesiones corporales a terceros causados por los trabajos de mantenimiento, con cobertura mínima de $1,000,000 a $5,000,000 MXN según el tipo de inmueble; (2) Seguro de Responsabilidad Civil Profesional para contratistas especializados, como ingenieros eléctricos y técnicos de elevadores; y (3) Seguro de Accidentes Personales para los trabajadores que realizan trabajos en altura, regulados por la NOM-009-STPS-2011. El contrato de mantenimiento de inmueble debe exigir comprobante de todas las pólizas de seguro aplicables antes de iniciar los trabajos, y nombrar al propietario del inmueble como asegurado adicional en la póliza de responsabilidad civil. Los certificados de seguro deben verificarse en el registro de la CNSF (Comisión Nacional de Seguros y Fianzas).
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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