Contrato de Servidumbre de Paso México (CCF arts. 1057–1134)
CONTRATO DE SERVIDUMBRE DE PASO
Celebrado conforme al Código Civil Federal (Artículos 1057–1134)
I. PARTES
TITULAR DEL PREDIO DOMINANTE:
Nombre: [Dominant Owner Name]
RFC: [Dominant Owner RFC]
Domicilio: [Dominant Owner Address]
TITULAR DEL PREDIO SIRVIENTE:
Nombre: [Servient Owner Name]
RFC: [Servient Owner RFC]
Domicilio: [Servient Owner Address]
II. DESCRIPCIÓN DE LOS PREDIOS
PREDIO DOMINANTE (beneficiario de la servidumbre):
[Dominant Estate Description]
PREDIO SIRVIENTE (predio que soporta la servidumbre):
[Servient Estate Description]
III. CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE PASO
El titular del predio sirviente constituye, en favor del predio dominante y sus sucesivos propietarios, una servidumbre real de paso de carácter voluntario conforme al Artículo 1100 del Código Civil Federal, sobre el siguiente corredor:
Descripción y dimensiones del corredor de paso: [Path Description]
Uso permitido: [Easement Purpose].
Control de acceso: [Access Control].
IV. CONTRAPRESTACIÓN
La presente servidumbre se constituye bajo la modalidad de: [Compensation Type].
Monto o condiciones de la contraprestación: [Compensation Amount].
V. DURACIÓN
La servidumbre de paso tendrá vigencia: [Easement Term]. [Term Dates]
La servidumbre se extinguirá conforme a las causas previstas en los Artículos 1108 y 1109 del Código Civil Federal, incluyendo la consolidación de ambos predios en un mismo propietario y el no uso durante diez años consecutivos.
VI. MANTENIMIENTO DEL CORREDOR
[Maintenance Obligation], conforme al Artículo 1097 del Código Civil Federal. El titular del predio sirviente se obliga a no obstruir el corredor de paso ni realizar actos que impidan o dificulten el ejercicio de la servidumbre, conforme al Artículo 1082 CCF.
VII. FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Las partes se obligan a elevar el presente convenio a escritura pública ante Notario Público e inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad del estado donde se ubican los predios, a efecto de que la servidumbre sea oponible a terceros conforme a los Artículos 3005 al 3046 del Código Civil Federal. Los gastos notariales y registrales correrán a cargo del titular del predio dominante, salvo pacto en contrario.
VIII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (Artículos 1057–1134) y el Código Civil del estado donde se ubican los predios. Para cualquier controversia las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar de ubicación de los predios.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
TITULAR DEL PREDIO DOMINANTE:
[Dominant Owner Name]
Firma: _________________________
TITULAR DEL PREDIO SIRVIENTE:
[Servient Owner Name]
Firma: _________________________
Dominant Estate Owner (Predio Dominante)
________________
Signature
Servient Estate Owner (Predio Sirviente)
________________
Signature
Qué es Contrato de Servidumbre de Paso México (CCF arts. 1057–1134)
El Contrato de Servidumbre de Paso en México es un documento legal conforme al Código Civil Federal arts. 1057–1134, que otorga al predio dominante el derecho de tránsito sobre el predio sirviente, con trayecto definido, compensación, plazo e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Los Artículos 1057 a 1059 CCF definen la servidumbre como un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño, siendo el predio que sufre el gravamen el predio sirviente y el que se beneficia el predio dominante. El Artículo 1061 CCF clasifica las servidumbres en continuas (ejercicio constante sin necesidad de acto humano actual) y discontinuas (que requieren un hecho actual del hombre para ser ejercidas), siendo la servidumbre de paso una servidumbre discontinua conforme al Artículo 1062 CCF.
La constitución voluntaria de una servidumbre de paso mediante contrato entre propietarios se rige por el Artículo 1102 CCF, que permite establecer servidumbres de paso voluntarias con las condiciones, anchura del camino, compensación económica y plazo que libremente acuerden las partes. El Artículo 1100 CCF dispone que la servidumbre de paso legal (forzosa) se establece cuando el predio está enclavado, con compensación obligatoria al propietario del predio sirviente. La servidumbre de paso debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubique el predio sirviente para que sea oponible frente a terceros, conforme al Artículo 3042 CCF y la Ley del Registro Público de la Propiedad del estado aplicable.
El Artículo 1114 CCF establece que la servidumbre de paso se extingue cuando el predio dominante obtiene salida a la vía pública por medios distintos, y el propietario del predio sirviente puede entonces exigir la redención de la servidumbre. El Artículo 1110 CCF prohíbe al propietario del predio sirviente realizar actos que menoscaben el uso de la servidumbre, y el Artículo 1113 CCF obliga al propietario del predio dominante a realizar las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre de modo que causen el menor perjuicio posible al predio sirviente. La determinación del trayecto de la servidumbre de paso debe hacerse con criterios de menor daño al predio sirviente y menor distancia para el predio dominante, conforme al Artículo 1098 CCF. Este instrumento jurídico se rige por las disposiciones del Código Civil Federal y las leyes estatales aplicables según la jurisdicción donde se celebre. Las partes que intervienen en el documento deben contar con capacidad legal plena para obligarse y manifestar su consentimiento de forma libre y voluntaria. La firma del documento ante fedatario público otorga certeza jurídica a las obligaciones pactadas y permite su inscripción en los registros correspondientes.
Cuándo necesitas Contrato de Servidumbre de Paso México (CCF arts. 1057–1134)
El Contrato de Servidumbre de Paso en México se requiere cuando el propietario del predio dominante necesita un derecho formal y registrado de tránsito sobre el predio sirviente para acceder a la vía pública, a un camino rural o a otro predio, y los propietarios de ambos predios acuerdan voluntariamente las condiciones del paso.
El contrato es indispensable cuando el predio dominante es un predio enclavado (Artículo 1096 CCF) —un terreno urbano o rústico que no tiene acceso directo a la vía pública y solo puede acceder a ella cruzando predios de terceros. Situaciones típicas incluyen: predios rústicos en zonas agrícolas de Jalisco, Michoacán o Guanajuato que quedan sin salida por subdivisiones, ventas o reconfiguración de caminos ejidales; predios urbanos en fraccionamientos de reciente desarrollo en Querétaro, Monterrey o Mérida donde la traza vial no incluyó salida directa a la calle para todas las unidades; y desarrollos inmobiliarios que requieren acceso temporal de construcción a través de predios adyacentes.
Se requiere también cuando el propietario del predio dominante necesita formalizar ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) un derecho de paso que hasta entonces se ejercía de hecho o con base en acuerdo verbal, a fin de verificar que el derecho sea oponible a futuros adquirentes del predio sirviente conforme al Artículo 3042 CCF.
El contrato es necesario en operaciones de compraventa de predios enclavados o de escasa accesibilidad: los compradores y sus instituciones financieras (bancos, INFONAVIT, FOVISSSTE) exigen que el acceso al predio quede acreditado mediante servidumbre de paso inscrita en el RPP antes de la escrituración. Los notarios públicos que formalizan compraventas o hipotecas de predios enclavados requieren que la servidumbre de paso esté constituida e inscrita para proceder a la escritura pública. El contrato de servidumbre de paso debe otorgarse ante Notario Público para su inscripción en el RPP. La consulta oportuna con un profesional del derecho permite identificar las cláusulas específicas que deben incluirse para proteger los intereses de todas las partes. El incumplimiento de los requisitos formales establecidos por la ley puede derivar en la nulidad del documento o en la imposibilidad de hacerlo valer ante las autoridades.
Qué incluir en tu Contrato de Servidumbre de Paso México (CCF arts. 1057–1134)
Un Contrato de Servidumbre de Paso en México válido conforme a los Artículos 1057 a 1134 CCF debe contener los siguientes elementos esenciales para ser exigible y producir efectos frente a terceros mediante inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Identificación de los propietarios: Nombre completo, RFC, CURP (personas físicas) y domicilio del propietario del predio dominante (beneficiario) y del propietario del predio sirviente (otorgante). Para personas morales: razón social, RFC, folio del Registro Público de Comercio y datos del representante legal con referencia al poder notarial correspondiente.
Descripción de los predios: Descripción detallada de ambos predios —predio dominante y predio sirviente— incluyendo: domicilio o ubicación (municipio, estado), superficie total en metros cuadrados o hectáreas, clave catastral, folio real del RPP, linderos y colindancias. La descripción debe coincidir exactamente con el título de propiedad registrado en el RPP para evitar discrepancias en la inscripción.
Trayecto de la servidumbre de paso: Descripción precisa del trayecto o franja de paso sobre el predio sirviente —anchura del camino (metros lineales), longitud total, coordenadas georreferenciadas o referencia a plano topográfico firmado por Director Responsable de Obra (DRO) o perito en topografía certificado. Conforme al Artículo 1098 CCF, el trayecto debe causar el menor daño al predio sirviente y ser suficiente para el uso convenido.
Uso permitido y restricciones: Especificación del tipo de tránsito autorizado —peatonal, vehicular (tipo de vehículos), acceso de maquinaria o acceso de servicios públicos (tuberías, tendido eléctrico)— y cualquier restricción de horario, frecuencia de paso o actividades prohibidas. El Artículo 1110 CCF prohíbe al propietario del predio sirviente realizar obras que obstaculicen el ejercicio de la servidumbre.
Compensación económica: El monto de la compensación pagada al propietario del predio sirviente por la constitución de la servidumbre —ya sea pago único, renta anual o pago en especie— expresada en pesos mexicanos (MXN). El Artículo 1100 CCF establece que la servidumbre legal de paso conlleva indemnización al propietario sirviente; la servidumbre voluntaria puede pactarse con o sin compensación según acuerdo de las partes.
Obligaciones de mantenimiento: Distribución de responsabilidades para conservar el camino de paso en condiciones adecuadas —normalmente a cargo del propietario del predio dominante conforme al Artículo 1113 CCF. Se deben especificar las obras de habilitación del camino (nivelación, compactación, empedrado o pavimentación), el plazo de ejecución y los costos a cargo de cada parte.
Extinción e inscripción registral: Causas de extinción de la servidumbre (obtención de salida a vía pública por el predio dominante, confusión de propiedades, no uso por el plazo legal conforme al Artículo 1114 CCF) y obligación de ambas partes de inscribir la cancelación en el RPP. El contrato debe otorgarse ante Notario Público para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente.
Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Servidumbre de Paso como punto de partida práctico. Las servidumbres de paso que afecten predios con inscripciones hipotecarias activas, predios ejidales o zonas federales requieren revisión por un Notario Público o Licenciado en Derecho especializado en derecho inmobiliario mexicano antes de su formalización. Cada cláusula debe redactarse de manera clara y precisa para evitar ambigüedades que pudieran generar conflictos entre las partes en el futuro. El documento debe contener la fecha y lugar de celebración, así como la identificación completa de cada una de las partes intervinientes. La plataforma forms-legal.com permite personalizar cada sección del documento según las necesidades particulares del usuario mediante su editor interactivo.
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Forms Legal. (2026). Contrato de Servidumbre de Paso México (CCF arts. 1057–1134) (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/property/contrato-servidumbre-paso-mexico
"Contrato de Servidumbre de Paso México (CCF arts. 1057–1134) (México)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/property/contrato-servidumbre-paso-mexico.
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Preguntas Frecuentes
Conforme al Artículo 1096 del Código Civil Federal (CCF) y disposiciones equivalentes de los códigos civiles estatales, la servidumbre de paso forzosa o legal surge cuando un predio se encuentra enclavado —es decir, rodeado completamente por predios de terceros sin salida directa a la vía pública. El propietario del predio enclavado tiene derecho a exigir al propietario del predio colindante que le conceda paso suficiente para explotar y usar su predio, previo pago de la indemnización correspondiente al propietario del predio sirviente conforme al Artículo 1100 CCF. La indemnización por servidumbre de paso legal debe ser proporcional al perjuicio causado al predio sirviente, y se determina por acuerdo de las partes o mediante avalúo pericial ante el Juzgado Civil competente. El trayecto de la servidumbre de paso legal se ubica de modo que cause el menor daño posible al predio sirviente y sea suficiente para el uso normal del predio dominante conforme al Artículo 1098 CCF. Si los propietarios no llegan a un acuerdo sobre el trayecto o la indemnización, cualquiera de las partes puede demandar ante el Juzgado Civil competente la constitución judicial de la servidumbre, con apoyo de peritos en valuación inmobiliaria y topografía.
La inscripción de la servidumbre de paso en el Registro Público de la Propiedad (RPP) no es un requisito de validez del contrato entre las partes originales conforme al Artículo 3043 CCF —el contrato es válido y produce efectos entre los contratantes desde su firma. Sin embargo, la inscripción en el RPP es indispensable para que la servidumbre sea oponible frente a terceros adquirentes del predio sirviente conforme al principio registral del Artículo 3042 CCF: quien adquiere un predio sin saber de la existencia de una servidumbre no inscrita no queda obligado por ella. En consecuencia, si el propietario del predio sirviente vende su predio a un tercero de buena fe y la servidumbre no está inscrita, el nuevo propietario puede desconocer la servidumbre. Para la inscripción en el RPP es necesario que el contrato de servidumbre de paso se otorgue en escritura pública ante Notario Público, conforme a los requisitos formales del Artículo 2317 CCF y las leyes registrales estatales. Los bancos e instituciones de crédito que financian la adquisición del predio dominante invariablemente exigen que la servidumbre esté inscrita en el RPP como condición para otorgar el crédito hipotecario.
No. El Artículo 1110 del Código Civil Federal (CCF) prohíbe expresamente al propietario del predio sirviente hacer nada que menoscabe o dificulte el uso de la servidumbre. El propietario del predio sirviente no puede construir obras, instalar obstáculos, colocar rejas o candados que impidan o restrinjan el ejercicio del derecho de paso sin autorización del propietario del predio dominante. Si el propietario del predio sirviente obstruye o bloquea indebidamente el paso, el propietario del predio dominante puede ejercer: la acción confesoria de servidumbre ante el Juzgado Civil competente para que se reconozca y proteja la servidumbre; medidas cautelares (providencias precautorias) para suspender el bloqueo durante el juicio; y reclamación de daños y perjuicios causados por el impedimento del paso. El propietario del predio sirviente sí puede: construir una puerta o reja con llave sobre el camino de servidumbre siempre que proporcione llave al propietario dominante (art. 1111 CCF); realizar obras de mantenimiento del predio que no afecten el trayecto de la servidumbre; y cambiar el lugar del tránsito si el cambio no resulta más incómodo para el predio dominante conforme al Artículo 1112 CCF, siempre que la modificación no perjudique el acceso.
El monto de la compensación por una servidumbre de paso en México no está fijado por ley para las servidumbres voluntarias —las partes pueden acordar libremente el importe. Para las servidumbres legales (forzosas) bajo el Artículo 1100 CCF, la compensación debe ser proporcional al perjuicio que la servidumbre causa al predio sirviente, tomando en consideración: el valor del terreno afectado por el trayecto de la servidumbre, calculado en MXN por metro cuadrado según el avalúo comercial del Registro Público de la Propiedad o un perito valuador certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN); los daños causados por la construcción del camino (desmonte, nivelación, pérdida de cultivos o mejoras); y el perjuicio permanente a la productividad o valor comercial del predio sirviente. En la práctica, las servidumbres de paso voluntarias en predios rústicos en México suelen compensarse con pagos únicos que van de $50,000 a $500,000 MXN según la anchura del camino, la longitud del trayecto y el valor comercial de la zona. En predios urbanos, la compensación puede ser significativamente mayor por el valor del suelo en zonas metropolitanas. Las partes también pueden pactar una renta anual en lugar de pago único.
Conforme a los Artículos 1114 a 1121 del Código Civil Federal (CCF), la servidumbre de paso se extingue por las siguientes causas: obtención de salida directa a la vía pública por parte del predio dominante por un medio distinto (adquisición de predio con frente a calle, apertura de nueva vialidad municipal), lo que genera la redención de la servidumbre; confusión de propiedades, cuando el predio dominante y el predio sirviente pasan a ser propiedad de la misma persona conforme al Artículo 1116 CCF; no uso de la servidumbre durante el plazo de prescripción —en las servidumbres discontinuas como la de paso, el no uso durante 5 años extingue la servidumbre conforme al Artículo 1119 CCF; renuncia formal del propietario del predio dominante al derecho de servidumbre; y término del plazo pactado si la servidumbre fue constituida por tiempo determinado. Una vez extinguida la servidumbre por cualquiera de estas causas, ambos propietarios deben suscribir una escritura de cancelación de servidumbre ante Notario Público e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad correspondiente para que la extinción sea oponible frente a terceros, liberando al predio sirviente del gravamen registral.
Para que la servidumbre de paso sea inscribible en el Registro Público de la Propiedad (RPP) y sea oponible frente a terceros, el contrato debe otorgarse en escritura pública ante Notario Público conforme al Artículo 2317 CCF y a las Leyes del Registro Público de la Propiedad de los estados, que exigen documento con fe pública para la inscripción de derechos reales. El Notario Público verifica: la identidad y capacidad legal de los otorgantes (RFC, CURP, identificación oficial vigente); la titularidad registral de ambos predios mediante consulta en el RPP; la inexistencia de embargos, hipotecas o gravámenes que impidan la constitución de la servidumbre; y el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y los derechos de inscripción registral del estado. Los honorarios notariales para la protocolización de una servidumbre de paso en México varían por estado, pero típicamente se calculan como un porcentaje del valor de la compensación pactada más los derechos fijos de la escritura, oscilando entre $8,000 y $25,000 MXN más IVA en estados como Ciudad de México, Jalisco o Nuevo León. El Catastro municipal también debe ser notificado del cambio para actualizar la clave catastral del predio sirviente.
Los predios ejidales en México tienen un régimen especial de propiedad social regulado por la Ley Agraria (DOF 26 de febrero de 1992) y no pueden ser gravados directamente con servidumbres bajo el Código Civil Federal hasta que el ejidatario haya optado por el dominio pleno conforme al Artículo 81 de la Ley Agraria. Para que un ejidatario pueda constituir una servidumbre de paso sobre su parcela ejidal, debe primero adoptar el dominio pleno (privatización de la parcela) con autorización de la Asamblea Ejidal y el Registro Agrario Nacional (RAN), proceso que convierte la parcela ejidal en propiedad privada plena. Sin embargo, el uso de caminos ejidales para acceder a predios colindantes puede regularse mediante acuerdo de la Asamblea Ejidal o por resolución del Tribunal Unitario Agrario (TUA) competente bajo el Artículo 99 de la Ley Agraria, que otorga a los Tribunales Agrarios jurisdicción sobre controversias sobre límites y acceso a tierras ejidales. Las servidumbres de paso sobre tierras ejidales que ya cuentan con dominio pleno registrado ante el RAN se rigen por el Código Civil Federal y pueden inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, previo cumplimiento de los requisitos del Artículo 2317 CCF.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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