Contrato de Servidumbre México — Servidumbre Voluntaria (CCF arts. 1057–1134)
CONTRATO DE SERVIDUMBRE VOLUNTARIA
Voluntary Easement Agreement
Celebrado conforme a los Artículos 1057–1134 del Código Civil Federal (CCF)
I. PARTES
PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE (OTORGANTE DE LA SERVIDUMBRE):
Nombre / Razón Social: [Servient Owner Name]
RFC: [Servient Owner RFC]
CURP: [Servient Owner CURP]
Domicilio: [Servient Owner Address]
PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE (BENEFICIARIO DE LA SERVIDUMBRE):
Nombre / Razón Social: [Dominant Owner Name]
RFC: [Dominant Owner RFC]
Domicilio: [Dominant Owner Address]
Las Partes celebran el presente Contrato de Servidumbre Voluntaria conforme a los Artículos 1057–1134 del Código Civil Federal y las siguientes cláusulas:
II. DESCRIPCIÓN DE LOS PREDIOS
PREDIO SIRVIENTE (sobre el que se constituye la servidumbre):
[Servient Property Description]
PREDIO DOMINANTE (beneficiado por la servidumbre):
[Dominant Property Description]
III. CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE (CCF ARTS. 1057–1090)
Tipo de servidumbre: [Easement Type].
El propietario del predio sirviente ([Servient Owner Name]) constituye voluntariamente a favor del predio dominante ([Dominant Owner Name]) la presente servidumbre con el siguiente alcance:
[Easement Scope]
La servidumbre es un derecho real (derecho real predial) que recae sobre el predio sirviente y beneficia al predio dominante con independencia de quién sea el propietario de cada uno de ellos en el futuro, conforme al Artículo 1057 CCF.
IV. CONTRAPRESTACIÓN Y VIGENCIA
Contraprestación por la servidumbre: [Easement Consideration].
Monto de la contraprestación: [Consideration Amount].
Vigencia de la servidumbre: [Easement Term].
V. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Mantenimiento de la infraestructura de la servidumbre: [Maintenance Obligation].
El propietario del predio dominante se obliga a: (a) ejercer la servidumbre exclusivamente para el fin para el que fue constituida, conforme al Artículo 1063 CCF; (b) no ampliar el uso de la franja de servidumbre más allá de lo estrictamente necesario; (c) reparar a su costa cualquier daño que cause al predio sirviente con motivo del ejercicio de la servidumbre.
El propietario del predio sirviente se obliga a: (a) no ejecutar acto alguno que dificulte o impida el ejercicio de la servidumbre; (b) no construir obras que obstruyan la franja de servidumbre, conforme al Artículo 1063 CCF.
VI. CAUSALES DE EXTINCIÓN (CCF ARTS. 1119–1134)
La presente servidumbre se extinguirá por las siguientes causas: (a) vencimiento del plazo pactado (para servidumbres temporales); (b) confusión — adquisición por una misma persona de la propiedad de ambos predios (CCF Art. 1119 Fracción I); (c) renuncia expresa por escrito del propietario del predio dominante; (d) no uso durante cinco años consecutivos, para servidumbres no aparentes (CCF Art. 1119 Fracción IV); (e) imposibilidad permanente de uso por destrucción de cualquiera de los predios.
La extinción de la servidumbre deberá ser formalizada mediante escritura pública y su cancelación inscrita en el RPP, para surtir efectos frente a terceros.
VII. ESCRITURA PÚBLICA E INSCRIPCIÓN EN EL RPP
[Notary Obligation]. Sin la inscripción en el RPP, la servidumbre es válida entre las Partes pero no es oponible a futuros adquirentes del predio sirviente que no hayan tenido conocimiento real (notificación registral) de su existencia, conforme al Artículo 2919 CCF y la legislación registral estatal aplicable.
Los gastos de escrituración y registro serán a cargo del propietario del predio dominante (beneficiario), salvo acuerdo distinto entre las Partes.
VIII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (CCF) Artículos 1057–1134 y la legislación registral del Estado donde se ubican los predios. Para cualquier controversia, las Partes se someten a los Juzgados Civiles del Municipio o Juzgados de Distrito en Materia Civil Federal competentes del lugar de ubicación de los predios.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE (OTORGANTE):
[Servient Owner Name]
RFC: [Servient Owner RFC]
Firma: _________________________
PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE (BENEFICIARIO):
[Dominant Owner Name]
RFC: [Dominant Owner RFC]
Firma: _________________________
Servient Estate Owner / Grantor (Propietario del Predio Sirviente)
________________
Signature
Dominant Estate Owner / Beneficiary (Propietario del Predio Dominante)
________________
Signature
Qué es Contrato de Servidumbre México — Servidumbre Voluntaria (CCF arts. 1057–1134)
El Contrato de Servidumbre — Servidumbre Voluntaria en México es un documento legal conforme al Código Civil Federal arts. 1057–1134, que constituye una servidumbre voluntaria sobre el predio sirviente en beneficio del predio dominante, con inscripción en el Registro Público de la Propiedad y condiciones de uso, compensación y extinción.
El Artículo 1057 CCF define la servidumbre como un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño; el inmueble que sufre el gravamen se llama predio sirviente, y el que se aprovecha del gravamen, predio dominante. El Artículo 1058 CCF establece que las servidumbres son inseparables de los predios a los que activa o pasivamente pertenecen —se transmiten con los predios al cambiar de propietario y no pueden cederse independientemente del predio al que pertenecen, conforme al Artículo 1059 CCF.
Los tipos de servidumbre reconocidos en México incluyen: servidumbre de paso (Artículos 1096 a 1114 CCF) para acceso a predios enclavados; servidumbre de acueducto (Artículos 1087 a 1095 CCF) para conducción de agua a través del predio sirviente; servidumbre de luz y vista (Artículos 1078 a 1086 CCF) para apertura de ventanas o pasos de luz; y servidumbres convencionales (voluntarias) constituidas por acuerdo entre propietarios para usos específicos como tendido de líneas eléctricas, fibra óptica, ductos de gas, acceso de maquinaria o uso compartido de muros (servidumbre de medianería, Artículos 954 a 960 CCF).
El Artículo 1102 CCF permite a los propietarios constituir servidumbres voluntarias con las condiciones, plazos y contraprestaciones que libremente acuerden, siempre que no contraríen la ley ni el orden público. La inscripción de la servidumbre en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubique el predio sirviente es esencial para que sea oponible frente a terceros adquirentes conforme al principio registral del Artículo 3042 CCF. El Artículo 1119 CCF establece que las servidumbres discontinuas se extinguen por el no uso durante cinco años. La correcta elaboración de este documento exige el cumplimiento de los requisitos de forma y fondo previstos en la legislación sustantiva y adjetiva aplicable al territorio nacional mexicano. El marco regulatorio mexicano otorga a las partes amplia libertad contractual para pactar las condiciones que mejor se ajusten a sus intereses siempre que no contravengan normas de orden público. Los tribunales federales y locales han desarrollado criterios jurisprudenciales relevantes para la interpretación de las cláusulas contenidas en este tipo de instrumentos jurídicos.
El Contrato de Servidumbre en México también regula servidumbres de utilidad pública impuestas por la Comisión Federal de Electricidad (CFE) conforme a la Ley de la Industria Eléctrica (LIE), servidumbres de telecomunicaciones bajo la Ley Federal de Telecomunicaciones y Radiodifusión (LFTV), y servidumbres de acueducto para obras hidráulicas de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) conforme al artículo 97 de la Ley de Aguas Nacionales (LAN). En todos estos casos, la constitución formal de la servidumbre mediante escritura pública ante Notario Público e inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica el predio sirviente protege a ambas partes frente a futuros adquirentes del inmueble conforme al artículo 3042 del Código Civil Federal. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Servidumbre México en formato editable adaptada a los distintos tipos de servidumbres del Código Civil Federal.
Cuándo necesitas Contrato de Servidumbre México — Servidumbre Voluntaria (CCF arts. 1057–1134)
El Contrato de Servidumbre en México se requiere cuando el propietario del predio dominante necesita un derecho real formal sobre el predio sirviente para un uso específico y permanente —no temporal— que no implica la transferencia de la propiedad del predio sirviente.
Se requiere para servidumbres de paso cuando el predio dominante no tiene acceso directo a la vía pública (predio enclavado) conforme al Artículo 1096 CCF, o cuando los propietarios desean establecer derechos de tránsito adicionales más allá del acceso mínimo legal. En zonas de desarrollo inmobiliario en Querétaro, San Luis Potosí y el Estado de México, las servidumbres de paso son comunes entre predios que comparten accesos privados o estacionamientos.
Es necesario para servidumbres de acueducto cuando una empresa agrícola, industrial o municipal requiere conducir agua a través de predios de terceros para irrigación, suministro industrial o abastecimiento comunitario, conforme a los Artículos 1087 a 1095 CCF y la Ley de Aguas Nacionales (LAN) administrada por la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA).
Se requiere para servidumbres de uso de infraestructura cuando empresas de telecomunicaciones (Telmex, Totalplay, Megacable), la Comisión Federal de Electricidad (CFE) o empresas de gas natural como Gas Natural Fenosa o Cenagas necesitan tender líneas, ductos o cables a través de predios privados. Estas servidumbres de telecomunicaciones e infraestructura energética también pueden constituirse bajo la Ley Federal de Telecomunicaciones y Radiodifusión (LFTV) y la Ley de la Industria Eléctrica.
El contrato de servidumbre es indispensable antes de cualquier compraventa o hipoteca del predio dominante cuando el acceso o uso del predio depende de derechos reales sobre predios de terceros, ya que los bancos y la SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) exigen que todos los derechos reales que beneficien al predio hipotecado estén inscritos en el RPP antes de otorgar el crédito. La consulta oportuna con un profesional del derecho permite identificar las cláusulas específicas que deben incluirse para proteger los intereses de todas las partes. El incumplimiento de los requisitos formales establecidos por la ley puede derivar en la nulidad del documento o en la imposibilidad de hacerlo valer ante las autoridades. La legislación mexicana establece plazos específicos para la formalización de este tipo de documentos que deben respetarse para mantener su validez.
Qué incluir en tu Contrato de Servidumbre México — Servidumbre Voluntaria (CCF arts. 1057–1134)
Un Contrato de Servidumbre en México válido conforme a los Artículos 1057 a 1134 CCF debe contener los siguientes elementos esenciales para ser jurídicamente exigible e inscribible en el Registro Público de la Propiedad.
Identificación de los propietarios: Nombre completo, RFC, CURP (personas físicas) y domicilio del propietario del predio sirviente (otorgante) y del propietario del predio dominante (beneficiario). Para personas morales: razón social, RFC, folio del Registro Público de Comercio (RPC) y datos del representante legal con referencia al poder notarial correspondiente con facultades de actos de dominio.
Descripción de los predios: Descripción detallada del predio sirviente y del predio dominante incluyendo: ubicación (calle, municipio, estado), superficie total, clave catastral, folio real del RPP, linderos y colindancias. La descripción debe coincidir exactamente con los folios registrales para permitir la inscripción.
Tipo y contenido de la servidumbre: Descripción precisa del tipo de servidumbre constituida (paso, acueducto, luz, tendido eléctrico, fibra óptica, ducto de gas, uso de muro medianero u otra) y el uso específico autorizado. Para servidumbres de paso: anchura y trayecto del camino con referencia a plano topográfico. Para servidumbres de acueducto: dimensiones del ducto, caudal máximo y ubicación de las obras. Para tendido de líneas: tipo de instalación, voltaje (para CFE), ruta del tendido y altura o profundidad.
Duración de la servidumbre: Las servidumbres pueden constituirse por tiempo indefinido (perpetuas) o por plazo determinado. Las servidumbres perpetuas son las más comunes para derechos de paso e infraestructura de utilidad pública. Las servidumbres por plazo determinado se utilizan para accesos temporales durante la construcción o para usos industriales de duración limitada. El Artículo 1114 CCF prevé la extinción de la servidumbre de paso cuando el predio dominante obtiene salida a la vía pública por otro medio.
Compensación económica: El monto acordado como contraprestación por la constitución de la servidumbre en MXN, ya sea pago único, renta anual o compensación en especie. Para servidumbres de infraestructura constituidas por empresas como CFE o Telmex, la compensación suele calcularse como un porcentaje del valor del terreno afectado según avalúo de perito valuador certificado por la SHF o el INDAABIN.
Obligaciones de mantenimiento e indemnización por daños: Distribución de responsabilidades de mantenimiento de las obras o instalaciones de la servidumbre. El Artículo 1113 CCF establece que las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre corresponden al propietario del predio dominante, salvo pacto en contrario. La indemnización por daños causados al predio sirviente durante la instalación o mantenimiento de las obras debe acordarse expresamente.
Inscripción registral y formalización notarial: El contrato debe otorgarse en escritura pública ante Notario Público para su inscripción en el RPP del estado donde se ubica el predio sirviente, conforme al Artículo 2317 CCF. El Notario debe verificar los títulos de propiedad, la ausencia de gravámenes que impidan la constitución y el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) del estado correspondiente.
Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Servidumbre como punto de partida práctico. Las servidumbres que involucren predios ejidales, zonas federales, franja costera, predios con hipotecas activas o derechos de vía de infraestructura federal requieren revisión por Notario Público o Licenciado en Derecho especializado en derecho inmobiliario antes de su constitución. La plataforma forms-legal.com permite generar este documento en formato editable, facilitando la personalización de cada cláusula conforme a las necesidades específicas de las partes involucradas en la relación jurídica.
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Forms Legal. (2026). Contrato de Servidumbre México — Servidumbre Voluntaria (CCF arts. 1057–1134) (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/property/contrato-servidumbre-mexico
"Contrato de Servidumbre México — Servidumbre Voluntaria (CCF arts. 1057–1134) (México)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/property/contrato-servidumbre-mexico.
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Preguntas Frecuentes
El Código Civil Federal (CCF) reconoce múltiples tipos de servidumbres que pueden constituirse sobre inmuebles en México. Las servidumbres legales (establecidas por ley) incluyen: servidumbre de paso (Artículos 1096 a 1114 CCF) para predios enclavados sin salida a vía pública; servidumbre de acueducto (Artículos 1087 a 1095 CCF) para conducción de agua a través de predios de terceros; y servidumbre de drenaje para el desagüe de predios que no tienen salida natural. Las servidumbres voluntarias (convencionales) permiten a los propietarios acordar libremente cualquier tipo de uso del predio sirviente en beneficio del dominante, incluyendo: tendido de líneas eléctricas o telecomunicaciones; instalación de ductos de gas o agua; acceso vehicular a través de predios; uso compartido de muros (medianería, Artículos 954 a 960 CCF); y derechos de vista o de no construcción para proteger contextos o ventilación. El Artículo 1061 CCF clasifica las servidumbres en continuas (ejercicio constante sin acto humano actual, como el paso de luz o acueducto por gravedad) y discontinuas (que requieren un acto actual del hombre para su ejercicio, como la servidumbre de paso vehicular o de extracción de agua por bomba). Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por usucapión (prescripción positiva) en los plazos del CCF, mientras que las discontinuas solo se adquieren por título, conforme al Artículo 1065 CCF.
Sí. El Artículo 1119 del Código Civil Federal (CCF) establece que las servidumbres se extinguen por el no uso durante cinco años. Para las servidumbres discontinuas —como la servidumbre de paso vehicular o la extracción de agua por medios mecánicos— el plazo de cinco años de no uso corre desde el último acto de ejercicio de la servidumbre. Para las servidumbres continuas —como el flujo de agua por acueducto o el paso de luz— el plazo de no uso corre desde el momento en que se realizó algún acto contrario a la servidumbre. Si el propietario del predio sirviente construye una obra que impide el ejercicio de la servidumbre y el propietario dominante no la demuele ni ejerce la servidumbre durante cinco años, la servidumbre se extingue por prescripción extintiva. Para evitar la extinción, el propietario del predio dominante debe: ejercer la servidumbre activamente y de manera periódica; hacer constar el ejercicio de la servidumbre mediante actas notariales o constancias fehacientes periódicas; y en caso de impedimento por el propietario sirviente, promover la acción confesoria ante el Juzgado Civil competente dentro del plazo de cinco años para interrumpir la prescripción extintiva conforme al Artículo 1121 CCF.
Sí. El Artículo 1058 del Código Civil Federal (CCF) establece que las servidumbres son inseparables del predio al que pertenecen activa o pasivamente, y se transmiten con él independientemente de quién sea el nuevo propietario. El propietario del predio sirviente puede vender, donar o hipotecar el predio, y la servidumbre inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP) subsiste y afecta al nuevo adquirente del predio sirviente conforme al principio de publicidad registral del Artículo 3042 CCF. El nuevo propietario del predio sirviente no puede desconocer la servidumbre inscrita ni impedir su ejercicio. Sin embargo, si la servidumbre no está inscrita en el RPP, el adquirente de buena fe del predio sirviente puede desconocerla bajo el principio de fe pública registral. Por esta razón, el propietario del predio dominante debe confirmarse de que la servidumbre esté inscrita en el RPP antes de cualquier transmisión del predio sirviente. En las escrituras de compraventa del predio sirviente, el Notario Público debe mencionar expresamente las servidumbres inscritas en el RPP que gravan el predio vendido, conforme a su obligación de informar al adquirente sobre todas las cargas y gravámenes que afectan la propiedad.
Las servidumbres de tendido eléctrico constituidas por la Comisión Federal de Electricidad (CFE) sobre predios privados se rigen por la Ley de la Industria Eléctrica (LIE, DOF 11 de agosto de 2014) y la Ley Agraria para predios ejidales, con un procedimiento de compensación diferente al de las servidumbres voluntarias del CCF. El Artículo 71 de la LIE establece el derecho de la CFE a constituir servidumbres de tendido, paso e instalación de infraestructura eléctrica sobre predios privados, comunales o ejidales, previo pago de contraprestación. La compensación por servidumbre eléctrica se determina mediante avalúo practicado por perito valuador certificado por el INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales), tomando en cuenta: el valor del terreno afectado por la franja de servidumbre (metros lineales del tendido por anchura de la zona de seguridad establecida en la NOM-001-SEDE-2012); las restricciones de uso del suelo dentro de la franja de servidumbre; y los daños a cultivos, mejoras o construcciones afectadas por la instalación. Si el propietario privado no llega a un acuerdo con la CFE sobre la compensación, la LIE prevé que la CFE puede solicitar la constitución judicial de la servidumbre ante el Juzgado de Distrito competente, con determinación del monto por el tribunal. Los propietarios afectados por tendidos eléctricos de alta tensión deben consultar a un Licenciado en Derecho especializado en expropiación y servidumbres de utilidad pública.
La servidumbre y el usufructo son dos derechos reales distintos regulados por el Código Civil Federal (CCF) con diferencias fundamentales en su naturaleza y alcance. La servidumbre (Artículos 1057 a 1134 CCF) es un gravamen real sobre un predio (predio sirviente) en beneficio de otro predio (predio dominante) perteneciente a distinto dueño: la servidumbre es un derecho in rem que pertenece al predio dominante y no a su propietario personalmente, y se transmite con el predio. El usufructo (Artículos 980 a 1048 CCF) es el derecho real de usar y disfrutar los frutos de una cosa ajena sin alterar su forma ni sustancia: el usufructo es un derecho personal del usufructuario y no está vinculado a otro predio sino a la persona del beneficiario. Las diferencias principales son: la servidumbre beneficia a un predio (es ambulatoria con el predio dominante), mientras el usufructo beneficia a una persona; la servidumbre limita el uso del predio sirviente para un propósito específico, mientras el usufructo otorga al usufructuario el uso y goce general del bien; la servidumbre requiere dos predios de distintos propietarios, el usufructo puede recaer sobre cualquier bien; y la servidumbre puede ser perpetua, mientras el usufructo es temporal y se extingue por la muerte del usufructuario (Artículo 1038 CCF) o al término del plazo pactado.
Sí, con particularidades importantes. Los condominios en México se rigen por la Ley General de Condominios de cada estado (por ejemplo, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal) y por las escrituras constitutivas del condominio. Una servidumbre puede constituirse: sobre una unidad privativa de condominio en beneficio de un predio exterior, con el consentimiento del propietario de la unidad privativa y, en ciertos casos, de la asamblea de condóminos si la servidumbre afecta áreas comunes; sobre las áreas comunes del condominio en beneficio de un predio exterior, lo que requiere acuerdo de la asamblea de condóminos con el quórum y mayoría calificada establecidos en la escritura constitutiva y la ley condominal del estado; o entre unidades privativas dentro del mismo condominio para derechos específicos de paso o uso. La constitución de servidumbres sobre áreas comunes de condominio generalmente requiere modificación de la escritura constitutiva del régimen de condominio ante Notario Público, con inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Los administradores de condominios y los propietarios de unidades deben consultar la escritura constitutiva y el reglamento interno del condominio antes de constituir cualquier servidumbre que afecte el régimen condominal.
La servidumbre inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP) subsiste plenamente ante los herederos del propietario fallecido del predio sirviente, sin importar si éstos conocían o no la existencia del gravamen. El Artículo 1058 CCF establece que la servidumbre es inseparable del predio sirviente y se transmite con él a cualquier adquirente, incluidos los herederos por sucesión testamentaria o intestamentaria. Los herederos adquieren el predio sirviente con todos sus gravámenes, incluyendo las servidumbres inscritas en el RPP. El Notario Público que tramite la sucesión o que autorice la adjudicación del predio sirviente a los herederos debe verificar en el RPP todas las servidumbres que gravan el predio y hacerlas constar en la escritura de adjudicación. Los herederos que intenten desconocer o extinguir una servidumbre válidamente inscrita se exponen a la acción confesoria de servidumbre por parte del propietario del predio dominante ante el Juzgado Civil competente, con condena al pago de daños y perjuicios por el período de impedimento. Si la servidumbre no estaba inscrita en el RPP al momento del fallecimiento del propietario sirviente, los herederos que adquieran el predio sin conocimiento de la servidumbre pueden impugnarla como no oponible a terceros de buena fe.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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