Escritura Pública de Compraventa México (Inmueble)

La Escritura Pública de Compraventa en México es un instrumento preparatorio que reúne la información legal, fiscal y descriptiva esencial que un Notario Público requiere para redactar la escritura pública formal que transmite el dominio de un bien inmueble en México. La escritura pública de compraventa formal en sí se rige por el artículo 2316 del Código Civil Federal (CCF), que ordena que los actos jurídicos que afectan derechos reales sobre inmuebles se otorguen en escritura pública, y por la Ley del Notariado de la entidad correspondiente; cada una de las 31 entidades de México y la Ciudad de México mantiene su propia Ley del Notariado que establece las funciones, las obligaciones y el arancel de los Notarios Públicos dentro de su jurisdicción.

El Notario Público en México ocupa una posición constitucional y legal única, fundamentalmente distinta de la del notary public de los países de derecho común. El Notario Público mexicano es un licenciado en derecho designado por el gobernador del estado (o por el jefe de gobierno de la Ciudad de México) tras aprobar un riguroso examen de oposición y cumplir requisitos específicos de experiencia profesional establecidos en la Ley del Notariado aplicable. El Notario Público es a la vez un funcionario público (fedatario público) facultado por el Estado para autenticar actos jurídicos y un profesional privado que cobra honorarios por sus servicios legales. Como fedatario público, la certificación de una escritura por parte del notario le otorga fe pública y peso probatorio plenos: los actos descritos en una escritura notarial se presumen verdaderos y auténticos hasta que se dejen sin efecto mediante un juicio de nulidad.

Para las operaciones inmobiliarias en México, el artículo 2317 del CCF y las disposiciones equivalentes de los códigos civiles estatales establecen que las transmisiones de inmuebles con un valor superior a 365 veces la Unidad de Medida y Actualización (UMA) (alrededor de $39,000 M.N. para 2025) deben otorgarse en escritura pública. En la práctica, todas las operaciones inmobiliarias significativas en México requieren la protocolización notarial sin importar su valor. La escritura pública de compraventa constituye el título de propiedad definitivo; tras su otorgamiento por las partes y el Notario, la escritura se presenta ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) para su inscripción en el folio real del inmueble. Solo con la inscripción en el RPP la propiedad del comprador se vuelve oponible a terceros conforme al artículo 3005 del CCF.

Las obligaciones del Notario Público al preparar la escritura de compraventa son extensas. Conforme a la Ley del Notariado aplicable, el notario debe: verificar la identidad del compareciente vendedor mediante una identificación oficial expedida por el gobierno (credencial INE, pasaporte, residencia permanente); verificar el título de propiedad del vendedor a través de la cadena de titulación (la cadena de escrituras previas hasta una transmisión o un registro original); obtener un certificado de libertad de gravamen del RPP con una fecha no mayor a 30 días antes del cierre, que confirme que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, servidumbres y demás gravámenes inscritos; verificar el pago del predial y de los derechos de agua; obtener un avalúo catastral actualizado del Catastro municipal; calcular y retener el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) a cargo del comprador; calcular y retener el ISR sobre la ganancia de capital a cargo del vendedor conforme a los artículos 119 a 128 de la LISR; redactar el texto de la escritura; darle lectura a las partes en español; obtener las firmas; y autorizar la escritura con el sello y la firma notarial.

El papel fiscal del Notario Público en el sector inmobiliario mexicano es de importancia crítica. El notario actúa como retenedor tanto del ISAI del comprador como del ISR del vendedor, y entera estos montos al SAT y a la tesorería estatal antes o al momento de la inscripción en el RPP. El notario también presenta la declaración informativa ante el SAT en la que reporta la operación, los RFC de las partes, el valor del inmueble y los impuestos retenidos; estos datos alimentan de manera directa los sistemas de cotejo del SAT que detectan los valores de inmuebles subdeclarados.

La Escritura Pública de Compraventa en México se necesita siempre que las partes de una operación inmobiliaria deben organizar y presentar la información requerida a su Notario Público para la preparación de la escritura pública de compraventa formal. Esta plantilla sirve como el instrumento estructurado de recolección de datos que asegura que se reúna toda la información legalmente requerida antes de la cita notarial.

La plantilla se requiere cuando un comprador y un vendedor han acordado los términos de la compra en un contrato privado de compraventa preliminar y están listos para proceder al cierre notarial formal; el notario requiere toda la información contenida en esta plantilla de escritura para redactar la escritura dentro del marco legal de la Ley del Notariado y del CCF.

La plantilla de escritura es esencial cuando la operación involucra una hipoteca (crédito hipotecario); el banco, el INFONAVIT o el FOVISSSTE acreditante requiere que el notario prepare una escritura combinada de compraventa e hipoteca, y la plantilla de escritura captura tanto los datos de la adquisición como los datos de la hipoteca para el instrumento combinado.

La plantilla se necesita cuando hay compradores extranjeros; el notario debe identificar si el inmueble cae dentro de la zona restringida (50 km de la costa / 100 km de la frontera) que requiere un fideicomiso bancario conforme al artículo 27 de la Constitución Política y a la Ley de Inversión Extranjera, y debe verificar el número de permiso de la SRE para el banco fiduciario.

Una plantilla de escritura también se necesita para las transmisiones relacionadas con sucesiones, cuando un inmueble se transmite conforme a un testamento registrado en el Registro Público de la Propiedad o en un juicio sucesorio intestamentario; el notario que prepara la escritura de adjudicación requiere los mismos datos de las partes, del inmueble y de los gravámenes para formalizar la transmisión.

Conforme al artículo 2316 del CCF y a la Ley del Notariado aplicable en cada entidad, toda escritura pública de compraventa formal requiere la preparación anticipada de todos los datos documentados en esta plantilla; no proporcionar información completa y exacta al Notario Público retrasa el cierre y puede derivar en cálculos fiscales incorrectos o en un registro de título defectuoso.

La plantilla de escritura es particularmente importante para las operaciones que involucran financiamiento hipotecario simultáneo; cuando la adquisición se financia mediante un crédito hipotecario de un banco comercial mexicano (BBVA, HSBC, Citibanamex, Santander, Banorte) o mediante un crédito institucional del INFONAVIT o del FOVISSSTE, el acreditante requiere que el notario prepare una escritura combinada de compraventa e hipoteca en un solo instrumento notarial que de manera simultánea transmite la propiedad y constituye la hipoteca a favor del acreedor. La plantilla de escritura organiza todos los datos de las partes, del inmueble y del financiamiento necesarios para este instrumento combinado.

Una Escritura Pública de Compraventa en México completa para su presentación ante el Notario Público conforme al artículo 2316 del CCF y a la Ley del Notariado aplicable debe documentar los siguientes elementos:

Identificación de la notaría: el nombre, el número y la ubicación de la Notaría Pública (por ejemplo, Notaría Pública No. 112, Lic. Roberto Sánchez Torres, Notario Público del distrito judicial de la Ciudad de México) y la fecha y la hora de firma de la escritura, requeridas por la Ley del Notariado para coordinar la agenda del notario y los plazos de presentación ante el registro.

Identificación completa de la parte vendedora: el nombre legal completo, el RFC (Registro Federal de Contribuyentes), la CURP (Clave Única de Registro de Población), la nacionalidad, el estado civil y el régimen patrimonial (separación de bienes o sociedad conyugal), el domicilio, el tipo y el número de identificación oficial (INE, pasaporte, residencia permanente) y, para las personas morales, la denominación social completa, el RFC, la inscripción en el Registro Público de Comercio, el nombre y la CURP del representante y la referencia del poder notarial.

Identificación completa de la parte compradora: la misma información que la del vendedor. Para los compradores extranjeros: el número de pasaporte, el tipo de residencia permanente o de visa, el reconocimiento de la Cláusula Calvo y, si el inmueble está en zona restringida, el nombre del banco fiduciario, el número de permiso de la SRE y la designación del fideicomisario.

Descripción legal del inmueble: la dirección con colonia, municipio o alcaldía, estado y código postal; el folio real (número de registro electrónico del RPP); la clave catastral (clave del Catastro municipal); la superficie del terreno y la superficie construida en metros cuadrados; y el tipo de inmueble (casa habitación, departamento, terreno, local comercial).

Cadena de titulación: la referencia a la escritura de adquisición del vendedor (número, fecha, notario autorizante, número de notaría, folio y fecha de inscripción en el RPP) que establece el título del vendedor. El Notario Público verificará esta cadena antes de otorgar la nueva escritura.

Estatus de gravámenes: la referencia al certificado de libertad de gravamen expedido por el RPP dentro de los 30 días previos al cierre (número del certificado, fecha de expedición y oficina registral que lo expide). La revelación de cualquier gravamen conocido (hipotecas, servidumbres, embargos) que subsistirá o se cancelará al cierre.

Precio de compra y cálculos fiscales: el precio pactado en pesos (en cifra y en letra); el valor catastral del avalúo más reciente del Catastro para el cálculo de la base del ISAI; el monto del ISAI conforme a la fórmula y la tasa estatal; el cálculo de la ganancia de capital del vendedor para el ISR (el costo de adquisición actualizado por el factor de inflación del INPC, el precio de venta, la ganancia neta, la exención aplicable —la exención por casa habitación conforme al artículo 93, fracción XIX, de la LISR hasta 700,000 UDIS— y el monto de la retención provisional de ISR); y los honorarios notariales conforme al arancel notarial estatal.

Forma de pago: las instrucciones de transferencia (CLABE interbancaria del vendedor) para la transferencia SPEI al cierre; o las instrucciones de desembolso del banco hipotecario; o el número de solicitud de crédito del INFONAVIT/FOVISSSTE y la confirmación del desembolso.

Seguro del inmueble: para las adquisiciones hipotecadas, el número de la póliza de seguro de daños que nombra al acreedor hipotecario como beneficiario preferente, expedida por una aseguradora autorizada por la CNSF.

Forms-legal.com proporciona esta Escritura Pública de Compraventa en México como un instrumento de recolección de datos de referencia. La escritura pública de compraventa formal solo puede ser otorgada por un Notario Público; esta plantilla no sustituye la intervención notarial. Consulte a un Notario Público de la entidad donde se ubica el inmueble al menos dos semanas antes de la fecha de cierre prevista. Todas las transmisiones de bienes inmuebles deben formalizarse ante un Notario Público y registrarse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos legales.