Contrato de Compraventa de Casa Habitación México (CCF arts. 2248–2283)

El Contrato de Compraventa de Casa Habitación en México es un documento legal conforme al Código Civil Federal Artículos 2248–2283. Cubre precio, financiamiento hipotecario (INFONAVIT, banco), exención ISR casa habitación (art. 93 XIX LISR), ISAI, registro en el RPP y requisitos de escritura notarial.

La casa habitación bajo el derecho mexicano se refiere específicamente a una vivienda destinada a la habitación humana. Esta clasificación tiene consecuencias jurídicas y fiscales significativas. El Artículo 93 Fracción XIX(a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece una exención de ISR sobre la ganancia de capital en la venta de la casa habitación principal del vendedor — hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.1 millones de pesos para 2025) de ganancia, disponible una vez cada tres ejercicios fiscales, siempre que el vendedor acredite la habitación efectiva mediante recibos de servicios, recibos de predial y credencial del INE con el domicilio registrado en el inmueble.

Para la transmisión de bienes inmuebles en México, el Artículo 2317 del CCF exige que las operaciones de valor superior a 365 UMAs (aproximadamente $39,000 MXN para 2025) se formalicen mediante escritura pública ante Notario Público y se inscriban en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica el inmueble. El Notario Público verifica la cadena de titulación del vendedor, solicita el certificado de libertad de gravamen al RPP, calcula y retiene el ISAI a cargo del comprador y el ISR a cargo del vendedor, y registra la escritura. Sin escritura notarial e inscripción en el RPP, la transmisión de dominio no es oponible a terceros bajo el principio de publicidad registral (Artículos 3005–3046 CCF).

El financiamiento hipotecario para la compra de casa habitación es proporcionado por bancos regulados por la CNBV — BBVA, Santander, Banamex (Citibanamex), HSBC, Banorte — así como por el INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) para trabajadores afiliados al IMSS y el FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del ISSSTE) para servidores públicos federales afiliados al ISSSTE. El contrato privado de compraventa es el documento que el prestamista revisa para aprobar el crédito hipotecario.

La base constitucional de los derechos de propiedad residencial en México es el Artículo 27 de la Constitución Política, que establece que los extranjeros no pueden ser propietarios directos de inmuebles residenciales dentro de la zona restringida (50 km de costas y 100 km de fronteras) sin usar un fideicomiso bancario conforme a la Ley de Inversión Extranjera. Fuera de la zona restringida, los extranjeros pueden ser propietarios directos de inmuebles residenciales sujetos a la Cláusula Calvo.

El Contrato de Compraventa de Casa Habitación en México se requiere para cualquier operación que implique la transmisión de dominio de una casa habitación — ya sea obra nueva, segunda mano o a través de programas de vivienda social administrados por CONAVI o INFONAVIT.

El contrato se necesita cuando el comprador financia la adquisición con un crédito hipotecario de un banco regulado por la CNBV. Los bancos exigen un contrato privado de compraventa firmado antes de iniciar la aprobación del crédito hipotecario — el contrato establece el precio, la identidad del inmueble y el calendario de cierre que el banco utiliza para realizar su avalúo y revisión de título. Los créditos INFONAVIT y FOVISSSTE también requieren el contrato firmado como parte del expediente de solicitud.

El Contrato de Compraventa de Casa Habitación es necesario cuando el vendedor desea documentar su elegibilidad para la exención de ISR sobre ganancia de capital conforme al Artículo 93 Fracción XIX de la LISR — el vendedor debe demostrar ante el Notario Público que el inmueble fue su casa habitación principal mediante recibos de servicios y recibos de predial. El contrato de compraventa, que identifica el inmueble y el precio, forma parte del expediente documental que el notario utiliza para determinar la procedencia de la exención.

El contrato se requiere cuando las partes realizan la debida diligencia previa al cierre — verificando la cadena de titulación del inmueble, buscando gravámenes o embargos no revelados en el RPP, y confirmando que el inmueble está libre de adeudos de predial y derechos de agua. El contrato firmado obliga al vendedor a no vender a otro comprador mientras se completa esta diligencia.

Conforme a los arts. 2248–2283 del CCF, los arts. 93 y 119–128 de la LISR y el art. 9 de la LIVA, toda compra de casa habitación en México requiere la formalización de una escritura pública ante Notario Público y su inscripción en el RPP. El Contrato de Compraventa de Casa Habitación protege a comprador y vendedor durante el período entre el acuerdo y el cierre notarial. La asesoría de un abogado con experiencia en derecho mexicano resulta recomendable para verificar que el documento cumpla con todos los requisitos legales aplicables al caso concreto.

Un Contrato de Compraventa de Casa Habitación válido en México conforme a los Artículos 2248 a 2283 del Código Civil Federal debe contener los siguientes elementos esenciales.

Identificación de las partes: Nombre completo, RFC, CURP, documento de identificación oficial (INE, Pasaporte o Tarjeta de Residencia para compradores extranjeros) y domicilio del vendedor y del comprador. Los compradores extranjeros deben confirmar su nacionalidad y si el inmueble se encuentra en la zona restringida que requiere fideicomiso bancario conforme al Artículo 27 Constitucional y la Ley de Inversión Extranjera. Para personas morales, se requiere RFC, inscripción en el Registro Público de Comercio y poder notarial del representante.

Identificación del inmueble (casa habitación): Descripción legal completa — domicilio (calle, número, colonia, municipio, estado, C.P.), folio real del Registro Público de la Propiedad (RPP), clave catastral del Catastro Municipal, superficie de terreno y construcción, número de recámaras, baños, cajones de estacionamiento y cualquier bodega o terraza adjunta. La referencia a la escritura de adquisición del vendedor establece la cadena de titulación.

Precio y pago: Precio total en pesos mexicanos en número y letra. La venta de casa habitación a personas físicas está generalmente exenta de IVA conforme al Artículo 9 Fracción I de la LIVA. Estructura del pago — anticipo, recursos del crédito hipotecario, saldo en efectivo al cierre notarial — debe indicarse con precisión. El Notario Público usará este precio como base para el cálculo del ISAI y del ISR.

Exención ISR casa habitación: Si el vendedor solicita la exención de ISR sobre ganancia de capital conforme al Artículo 93 Fracción XIX de la LISR — hasta 700,000 UDIS, una vez cada tres ejercicios fiscales. El vendedor debe proporcionar al Notario Público comprobantes de residencia efectiva: recibos de luz, gas, agua y predial, y credencial del INE con el domicilio del inmueble.

Financiamiento hipotecario: Si el comprador utiliza un crédito hipotecario, identificar la institución (banco, INFONAVIT, FOVISSSTE), monto del crédito y fecha estimada de cierre. El Notario Público debe ejecutar simultáneamente la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca.

Condición física e inventario: Descripción del estado del inmueble al momento del acuerdo — si se vende en las condiciones en que se encuentra o sujeto a reparaciones del vendedor antes del cierre. Si se incluyen muebles o electrodomésticos, adjuntar inventario detallado firmado por ambas partes.

Liberación de gravámenes y predial: Obligación del vendedor de entregar el inmueble libre de hipotecas, gravámenes y adeudos — incluyendo predial y derechos de agua al corriente. El vendedor debe proporcionar un certificado de libertad de gravamen del RPP con fecha no mayor a 30 días antes del cierre.

Plazo de cierre: Fecha límite para firmar la escritura pública ante el Notario Público designado. El ISAI es a cargo del comprador y el ISR a cargo del vendedor, ambos retenidos por el notario al cierre.

Remedios por incumplimiento: Pena convencional (Artículo 2117 CCF) — si el vendedor incumple, devuelve el doble del anticipo al comprador; si el comprador incumple, el vendedor retiene el anticipo. La parte cumplida también puede exigir el cumplimiento forzoso mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil.

Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Contrato de Compraventa de Casa Habitación México como referencia inicial. Toda venta de casa habitación en México requiere la formalización de una escritura pública final ante Notario Público e inscripción en el RPP — este contrato privado no sustituye la escritura notarial exigida por el art. 2317 del CCF. Consulte a un Notario Público del estado donde se ubica el inmueble antes de firmar.