Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble México (CCF arts. 2243–2247)

El Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble México es el instrumento jurídico regulado en los artículos 2243 a 2247 del Código Civil Federal (CCF) mediante el cual el promitente vendedor y el promitente comprador se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de compraventa de un inmueble determinado ante notario público, en una fecha futura, bajo el precio y condiciones pactadas en la promesa.

En México, la compraventa de inmuebles con valor superior a determinado monto o que implique la transmisión de propiedad requiere escritura pública ante notario público e inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado correspondiente para ser oponible a terceros, conforme al artículo 2317 del Código Civil Federal. La promesa de compraventa permite a las partes comprometerse antes de completar esas formalidades notariales, asegurando el precio y el inmueble mientras se tramitan los documentos necesarios.

La promesa de compraventa de inmueble no transfiere la propiedad del bien — solo crea la obligación de celebrar el contrato definitivo. Esta distinción reviste importancia: si el promitente vendedor vende el inmueble a un tercero de buena fe antes de que la promesa se inscriba en el RPP, el promitente comprador solo puede reclamar daños y perjuicios o la pena convencional, pero no puede reivindicar el inmueble frente al tercero adquirente de buena fe.

El forms-legal.com pone a disposición esta plantilla conforme al Código Civil Federal y a la práctica notarial mexicana vigente. El contrato cubre la identificación de las partes con RFC (Registro Federal de Contribuyentes), la descripción registral del inmueble, el precio total de venta, el enganche pagado al firmar la promesa, el plazo para la escrituración ante notario, y la cláusula penal por incumplimiento de la obligación de contratar.

La promesa de compraventa se distingue jurídicamente de la opción de compra: en la promesa, ambas partes quedan obligadas a celebrar el contrato definitivo en la fecha convenida, mientras que en la opción unilateral solo el vendedor queda comprometido y el comprador conserva la facultad de ejercer o no su derecho. El artículo 2243 del Código Civil Federal exige forma escrita para la validez de la promesa, aunque no requiere protocolización notarial para surtir efectos entre las partes contratantes. La inscripción voluntaria de la promesa en el Registro Público de la Propiedad (RPP) conforme al artículo 3014 del Código Civil Federal dota al promitente comprador de un derecho oponible frente a terceros adquirentes o acreedores del promitente vendedor que pretendan inscribir actos posteriores sobre el mismo inmueble.

Desde la perspectiva fiscal regulada por el Servicio de Administración Tributaria (SAT), la firma de la promesa de compraventa no genera por sí misma el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI) ni el impuesto sobre la renta por enajenación bajo el artículo 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) — ambas cargas fiscales se causan al momento de la escrituración definitiva ante el Notario Público y la inscripción correspondiente en el RPP. Sin embargo, el anticipo o enganche pagado al firmar la promesa sí puede considerarse ingreso acumulable para el vendedor en el mes de recepción, conforme a los criterios del SAT sobre el momento de acumulación del ingreso por enajenación de inmuebles. Conforme al Artículo 1794 del Código Civil Federal, todo acto jurídico requiere consentimiento y objeto lícito. El Artículo 2104 del Código Civil Federal establece la responsabilidad civil por incumplimiento. El Artículo 1824 del mismo ordenamiento regula las condiciones de validez.

El Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble México procede cuando las partes han acordado el precio y las condiciones de venta pero necesitan tiempo para completar los requisitos previos a la escrituración notarial.

Los supuestos más frecuentes son: el comprador requiere tramitar un crédito hipotecario ante el INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), el FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del ISSSTE) o un banco y necesita confirmar el inmueble mientras espera la resolución del crédito; el vendedor necesita tiempo para obtener el certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (RPP), el avalúo del inmueble por perito valuador certificado, o la constancia de no adeudo de agua y predial del municipio; las partes quieren fijar el precio de la operación antes de que el mercado inmobiliario local lo modifique; o el inmueble está en proceso de regularización de título en el Registro Agrario Nacional (RAN) para terrenos ejidales desincorporados.

La promesa de compraventa también se utiliza en desarrollos inmobiliarios (fraccionamientos y conjuntos habitacionales) donde el inmueble aún no está terminado o no tiene folio de inscripción en el RPP. En ese caso, el desarrollador puede celebrar la promesa de compraventa antes de que exista la escritura individual del inmueble, siempre que describa con precisión la unidad prometida y el plazo de entrega conforme a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) y las disposiciones de la PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor).

Otro caso frecuente es la operación en que el inmueble tiene una hipoteca vigente a favor de una institución de crédito y el vendedor requiere liquidarla con el enganche del comprador antes de liberar la escritura. La promesa de compraventa documenta ese compromiso intermedio y protege al comprador que entrega el anticipo sin contar aún con escritura a su favor. En estas situaciones, los artículos 2119 y 2120 del Código Civil Federal sobre la subrogación permiten que el comprador se subrogue en la posición del acreedor hipotecario si así lo acuerdan las partes en la promesa. Adicionalmente, la promesa procede cuando el inmueble fue adquirido por sucesión y los herederos aún tramitan la adjudicación testamentaria o intestamentaria ante el Registro Civil y el Registro Público de la Propiedad: la promesa congela el precio acordado mientras se concluye el juicio sucesorio ante el Juzgado de lo Familiar competente.

El Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble México debe contener los siguientes elementos esenciales para tener plena validez bajo el Código Civil Federal:

**Identificación completa de las partes.** Nombre completo, RFC (Registro Federal de Contribuyentes), CURP (Clave Única de Registro de Población), domicilio y datos de identificación oficial (INE — credencial de elector o pasaporte) del promitente vendedor y del promitente comprador. Para personas morales, se incluyen denominación social, RFC empresarial, inscripción en el Registro Público de Comercio (RPC) y representante legal con poder notarial.

**Descripción registral del inmueble.** Datos del inmueble conforme al Registro Público de la Propiedad (RPP): número de folio real, antecedentes registrales, superficie en m2, colindancias, número de escritura, nombre del notario y fecha de la escritura de adquisición del vendedor. Para inmuebles en condominio, número de unidad privativa, indiviso y nombre del condominio conforme al artículo 951 del Código Civil Federal sobre el régimen de propiedad en condominio.

**Precio total de venta y forma de pago.** Precio total convenido en pesos mexicanos (MXN), expresado en número y letra. Descripción de la forma de pago: enganche pagado al firmar la promesa, pagos parciales intermedios si los hay, y saldo a pagar al momento de la escrituración notarial. Para operaciones financiadas con crédito hipotecario del INFONAVIT o banco, se describe el porcentaje de crédito y el porcentaje de recursos propios del comprador.

**Enganche (anticipo).** Monto del enganche entregado al promitente vendedor al momento de firmar la promesa. El contrato debe especificar si el enganche constituye un anticipo a cuenta del precio o una arras confirmatoria — la diferencia afecta el tratamiento fiscal bajo el artículo 18 de la LISR (Ley del Impuesto sobre la Renta) y las consecuencias del incumplimiento.

**Plazo para la escrituración.** Fecha exacta o plazo máximo en que las partes deben comparecer ante el notario público para celebrar la escritura de compraventa definitiva. El artículo 2244 del Código Civil Federal establece que la promesa genera la obligación de cumplir en el plazo convenido.

**Designación del notario.** Indicación del notario público ante quien se celebrará la escritura definitiva. Por convención en la práctica notarial mexicana, el comprador designa al notario salvo pacto en contrario — art. 2316 del Código Civil Federal.

**Cláusula penal por incumplimiento.** Monto de la pena convencional a cargo de la parte incumplidora, conforme al artículo 1840 del Código Civil Federal. Es práctica común en México pactar la pérdida del enganche por el comprador incumplido o la devolución del doble del enganche por el vendedor incumplido.

**Gastos de escrituración.** Acuerdo sobre quién absorbe los gastos notariales, el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI), los derechos de inscripción en el RPP y el impuesto sobre la renta por enajenación (ISR por enajenación) bajo el artículo 126 de la LISR, que corresponde al vendedor persona física.

**Jurisdicción.** Designación de los tribunales civiles del fuero común del estado donde se ubica el inmueble como competentes para resolver controversias.

**Condiciones suspensivas adicionales.** Cuando la operación está sujeta a la obtención de crédito hipotecario, la promesa debe incluir una condición suspensiva conforme al artículo 1938 del Código Civil Federal: si el banco, INFONAVIT o FOVISSSTE rechaza el crédito del comprador dentro del plazo estipulado, la promesa se resuelve de pleno derecho con devolución íntegra del enganche sin penalidad para ninguna de las partes. Esta cláusula protege al promitente comprador de perder el anticipo por causas ajenas a su voluntad, como cambios en las condiciones de elegibilidad crediticia o variaciones en las tasas de referencia del Banco de México (BANXICO). La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla en formato Word descargable para su uso inmediato en cualquier entidad federativa de la Republica Mexicana.