Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE PARCELA EJIDAL CON DOMINIO PLENO
Celebrado conforme a la Ley Agraria (Artículos 81–83) y el Código Civil Federal
I. PARTES
VENDEDOR:
Nombre: [Seller Name]
RFC: [Seller RFC]
CURP: [Seller CURP]
Identificación: [Seller ID]
Domicilio: [Seller Address]
COMPRADOR:
Nombre: [Buyer Name]
RFC: [Buyer RFC]
CURP: [Buyer CURP]
Nacionalidad: [Buyer Nationality]
Domicilio: [Buyer Address]
II. PARCELA OBJETO DE LA COMPRAVENTA
Ubicación: [Parcel Address]
Superficie: [Parcel Area]
Número de Parcela (RAN): [Parcel Number]
Constancia de Cancelación RAN: [RAN Cancellation Certificate]
Folio Real (RPP — primera inscripción como propiedad privada): [Folio Real]
La parcela descrita fue convertida al régimen de dominio pleno conforme a los Artículos 81 a 83 de la Ley Agraria, habiéndose cancelado los derechos parcelarios ante el Registro Agrario Nacional (RAN) e inscrito la parcela como propiedad privada en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado correspondiente.
III. PRECIO Y FORMA DE PAGO
Precio Total de Venta: [Purchase Price]
Forma de Pago: [Payment Method].
El Notario Público designado calculará y retendrá el Impuesto sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia de capital a cargo del vendedor conforme a los Artículos 119–128 de la LISR, así como el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) a cargo del comprador según el Código Fiscal del estado aplicable.
IV. ESCRITURACIÓN Y ENTREGA
Las partes se obligan a comparecer ante [Notary Details] para formalizar la escritura pública de compraventa a más tardar el [Closing Deadline], conforme al Artículo 2317 del Código Civil Federal. El Notario Público verificará la constancia de cancelación del RAN y la primera inscripción en el RPP antes de la firma de la escritura.
La entrega material de la parcela (posesión y documentación) se realizará en la fecha de escrituración, salvo pacto en contrario.
V. ESTADO JURÍDICO DE LA PARCELA Y DILIGENCIAS AGRARIAS
Búsqueda en el RAN: [RAN Search Result].
Estado de Gravámenes (RPP): [Encumbrance Clearance].
El vendedor declara bajo protesta de decir verdad que la parcela fue debidamente convertida al régimen de dominio pleno conforme a la Ley Agraria, que no existen derechos de terceros (derechos de posesión, usufructo ejidal, ni asentamientos irregulares) que afecten la libre transmisión de la parcela, y que se encuentra al corriente en el pago de todas las contribuciones fiscales aplicables.
VI. INCUMPLIMIENTO Y PENA CONVENCIONAL
[Penalty Clause], conforme al Artículo 2117 del Código Civil Federal. Sin perjuicio de lo anterior, la parte cumplida podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato mediante acción de otorgamiento de escritura ante el Juzgado Civil competente.
VII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por la Ley Agraria (Artículos 81–83), el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, el Código Civil Federal, y la Ley del Impuesto sobre la Renta. Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica la parcela.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL VENDEDOR:
[Seller Name]
Firma: _________________________
EL/LA COMPRADOR/A:
[Buyer Name]
Firma: _________________________
Seller / Former Ejidatario (Vendedor)
________________
Signature
Buyer (Comprador/a)
________________
Signature
Qué es Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México
El Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno en México es un documento legal conforme a la Ley Agraria Artículos 81–83 y el Artículo 27 de la Constitución Política. Cubre conversión del régimen ejidal a propiedad privada plena, cancelación en el Registro Agrario Nacional, primera inscripción en el RPP y cumplimiento de la ley agraria mexicana.
El Artículo 27 de la Constitución Mexicana de 1917 estableció el ejido como la institución central de la tenencia de la tierra posrevolucionaria: tierras de propiedad colectiva administradas por los ejidatarios, con parcelas individuales inalienables, inembargables e intransmisibles fuera del núcleo ejidal. La reforma constitucional de 1992 al Artículo 27, instrumentada a través de la nueva Ley Agraria, transformó radicalmente el derecho agrario mexicano al permitir que los ejidos adoptaran voluntariamente el dominio pleno, convirtiendo las parcelas individuales en propiedad privada plena que puede venderse, hipotecarse y heredarse libremente como cualquier inmueble privado.
El procedimiento de conversión a dominio pleno bajo los Artículos 81 a 83 de la Ley Agraria requiere: (1) resolución de la asamblea ejidal adoptando el programa de adopción del dominio pleno por mayoría calificada de dos tercios de los ejidatarios con quórum de al menos la mitad; (2) solicitud individual del ejidatario para convertir su parcela específica; (3) cancelación del certificado parcelario ante el Registro Agrario Nacional (RAN), organismo federal bajo la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU); y (4) primera inscripción de la parcela convertida en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado correspondiente como propiedad privada. Solo una vez completada esta cadena de actos y registrada la parcela en el RPP puede proceder una compraventa ordinaria.
El Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares (PROCEDE), ejecutado por SEDATU e INEGI entre 1993 y 2006, certificó y registró en el RAN aproximadamente 4.8 millones de certificados parcelarios en todo México. Muchas de estas parcelas, especialmente en zonas periurbanas de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y corredores turísticos de Quintana Roo, Jalisco y Baja California Sur, han sido o son elegibles para la conversión a dominio pleno, representando una porción significativa del suelo disponible para desarrollo urbano, residencial y comercial en México.
Dado que la parcela ejidal tiene un historial registral en el RAN previo a su conversión al RPP, la compraventa de terreno de ex-ejido con dominio pleno requiere diligencias adicionales: verificación de la cancelación en el RAN, revisión del primer folio real en el RPP, y comprobación de que no existan derechos de posesión, usufructo ejidal ni asentamientos informales pendientes de regularización ante SEDATU o el Registro Agrario Nacional. El Notario Público que formaliza la escritura debe verificar específicamente la constancia de cancelación del RAN e incluirla en la cadena de titulación de la escritura.
Cuándo necesitas Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México
El Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno en México se requiere cuando un comprador desea adquirir una parcela de ex-ejido que ha completado el proceso de adopción del dominio pleno bajo los Artículos 81 a 83 de la Ley Agraria y está inscrita como propiedad privada en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado correspondiente.
El contrato se requiere cuando un desarrollador inmobiliario o comprador privado desea adquirir suelo ejidal periurbano para subdivisiones residenciales, construcción comercial o consolidación agrícola. Las parcelas ejidales convertidas a dominio pleno en corredores de crecimiento alrededor de las principales zonas metropolitanas de México —municipios del Estado de México colindantes con la Ciudad de México, Zapopan y Tlajomulco en el área metropolitana de Guadalajara, Apodaca y García en el área metropolitana de Monterrey— representan una porción significativa del suelo disponible para nuevos desarrollos habitacionales.
El documento se necesita cuando inversionistas extranjeros desean adquirir suelo ejidal en el interior del país (fuera de la zona restringida costera y fronteriza del Artículo 27 Constitucional) para proyectos agroindustriales, industriales o comerciales. Una vez convertida a dominio pleno e inscrita en el RPP, la parcela ex-ejidal es propiedad privada ordinaria y los extranjeros pueden titularla directamente en el interior del país con la cláusula Calvo.
El acuerdo de compraventa es necesario cuando la adquisición se financia a través de una institución bancaria o SOFOM regulada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), ya que la institución crediticia requiere que la compraventa notariada esté libre de derechos agrarios residuales y que el folio real del RPP no registre anotaciones preventivas ni procedimientos de regularización pendientes ante SEDATU.
Antes de firmar cualquier contrato de compraventa de ex-ejido, el comprador debe comisionar una búsqueda en el RAN (Registro Agrario Nacional) confirmando que la parcela fue debidamente dada de baja del registro ejidal, y un certificado de libertad de gravamen del RPP. El contrato debe incluir como condición suspensiva la obtención de ambos documentos limpios. El Notario Público que formalice la escritura debe verificar específicamente la constancia de cancelación del RAN e incluirla en la cadena de titulación.
Qué incluir en tu Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México
El Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno en México, para ser válido y ejecutable conforme a la Ley Agraria Artículos 81–83, el Código Civil Federal y la normativa estatal aplicable, debe contener los siguientes elementos verificados por el Notario Público antes de ejecutar la escritura pública.
Identificación de las partes: Nombre completo, RFC, CURP, documentos de identidad oficial (INE, pasaporte o tarjeta de residente) y domicilio tanto del vendedor —generalmente el ex ejidatario o su sucesor legal— como del comprador. Para personas morales, el RFC, acta constitutiva y poder notarial del representante deben ser verificados por el Notario.
Documentación de la conversión al dominio pleno: Copias certificadas de los documentos de adopción del dominio pleno que deben anexarse: (a) resolución del RAN aprobando la adopción del dominio pleno para la parcela específica; (b) constancia de cancelación del certificado parcelario ante el RAN; y (c) certificado del folio real del RPP acreditando la primera inscripción de la parcela como propiedad privada, con número de folio real, municipio y estado del RPP.
Descripción de la parcela: Superficie en hectáreas, colindancias, coordenadas geográficas de los vértices del levantamiento INEGI o PROCEDE, y número de parcela asignado por el RAN en la certificación PROCEDE. La referencia al expediente técnico en el archivo del RAN confirma la identidad de la parcela.
Resultados de búsquedas RAN y RPP: Confirmación escrita de que el Notario realizó búsqueda actual en el RAN confirmando que no subsisten derechos ejidales sobre la parcela, y certificado de libertad de gravamen del RPP confirmando que la parcela está libre de hipotecas, embargos y anotaciones preventivas.
Precio y condiciones de pago: Precio pactado en MXN en numerales y letras, forma de pago —contado, crédito hipotecario bancario o financiamiento directo del vendedor— con el calendario de pagos y el mecanismo de pago acordado. El Notario calculará el ISAI y el ISR sobre la ganancia de capital del vendedor conforme a los Artículos 119–128 LISR, considerando que la base fiscal de la tierra ejidal convertida a dominio pleno puede requerir avalúo por Perito Valuador autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal.
Uso de suelo y zonificación: Confirmación del uso de suelo aplicable conforme al Plan de Desarrollo Urbano Municipal o el ordenamiento de SEDATU. La parcela ex-ejidal puede estar sujeta a zonificación agrícola, reserva ecológica o uso mixto que restrinja el desarrollo previsto por el comprador.
Restricciones ambientales y derechos de agua: Para suelo agrícola ejidal, verificación de derechos de agua registrados ante la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) bajo la Ley de Aguas Nacionales, y de restricciones ambientales (vedas, áreas naturales protegidas) de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT).
Requisito de escrituración: Conforme al Artículo 2317 CCF, toda compraventa de bienes inmuebles debe formalizarse en escritura pública ante Notario e inscribirse en el RPP. El Notario debe verificar específicamente los documentos de conversión agraria e incluir la referencia a la constancia de cancelación del RAN en la escritura.
Forms-legal.com ofrece este Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México como documento educativo y preparatorio. Dada la complejidad del derecho agrario bajo la Ley Agraria, las regulaciones de SEDATU y los procedimientos del RAN, compradores y vendedores deben contratar tanto a un Notario Público con experiencia en propiedad agraria como a un Licenciado en Derecho especializado en derecho agrario antes de proceder. De acuerdo con el Artículo 2104 del Código Civil Federal, el incumplimiento de las obligaciones pactadas genera responsabilidad civil. El Artículo 1824 del mismo ordenamiento establece que las condiciones del contrato deben ser posibles, lícitas y determinadas.
Citar esta página
Referencia esta plantilla gratuita en un artículo, programa de estudios o nota de investigación:
Forms Legal. (2026). Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/purchase-sale/contrato-compraventa-ejido-dominio-pleno-mexico
"Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México (México)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/purchase-sale/contrato-compraventa-ejido-dominio-pleno-mexico.
@misc{formslegal-contrato-compraventa-ejido-dominio-pleno-mexico,
author = {{Forms Legal}},
title = {Contrato de Compraventa de Parcela Ejidal con Dominio Pleno México (México)},
year = {2026},
howpublished = {\url{https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/purchase-sale/contrato-compraventa-ejido-dominio-pleno-mexico}},
note = {Free legal document template}
}Preguntas Frecuentes
La tierra ejidal en México se refiere a la tierra agrícola detentada colectivamente bajo el sistema de tenencia ejidal — una institución mexicana posrevolucionaria creada por el Artículo 27 de la Constitución de 1917 y la original Ley Federal de Reforma Agraria. Los ejidos son comunidades de campesinos (ejidatarios) que poseen colectivamente la tierra otorgada por el gobierno federal, con parcelas individuales (parcelas ejidales) asignadas a los ejidatarios para su cultivo personal. Bajo el sistema original, la tierra ejidal era inalienable — no podía venderse, hipotecarse ni transmitirse fuera de la comunidad ejidal. La reforma de 1992 al Artículo 27 y la nueva Ley Agraria cambiaron esto al introducir el dominio pleno — un procedimiento que permite a los ejidatarios individuales convertir sus parcelas específicas de la tenencia ejidal a la propiedad privada plena. Una vez convertidas, las parcelas con dominio pleno pueden comprarse, venderse, hipotecarse y heredarse libremente como cualquier otro bien inmueble privado en México. La conversión requiere la aprobación de la asamblea ejidal y la inscripción en el Registro Agrario Nacional (RAN). Hoy, aproximadamente 103 millones de hectáreas del territorio de México — más de la mitad del país — permanecen bajo tenencia ejidal o de comunidad agraria, lo que hace del sistema de dominio pleno un mecanismo crítico para el desarrollo del mercado de tierra en las zonas periurbanas y costeras.
Los extranjeros pueden ser propietarios directos de tierra ejidal con dominio pleno ubicada en el interior de México (a más de 100 km de las fronteras internacionales y a más de 50 km de los litorales) sin restricción — una vez convertidas a dominio pleno e inscritas en el Registro Público de la Propiedad, las antiguas parcelas ejidales se tratan como bienes inmuebles privados ordinarios sujetos a las mismas reglas de propiedad que cualquier otro bien inmueble mexicano. Para la tierra ejidal ubicada en la zona restringida — dentro de los 50 km de los litorales de México o los 100 km de las fronteras internacionales — los compradores extranjeros no pueden ser propietarios directos de la tierra ni siquiera después de la conversión a dominio pleno. En cambio, deben detentar el inmueble a través de un fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) conforme a la Ley de Inversión Extranjera, con una institución financiera mexicana como fiduciaria. El fideicomiso otorga al comprador extranjero plenos derechos de uso y goce por periodos renovables de 50 años. Las empresas extranjeras (personas morales extranjeras) pueden ser propietarias de tierra interior con dominio pleno a través de una sociedad mexicana registrada ante la Secretaría de Economía, siempre que la actividad cumpla con las reglas de inversión extranjera de la Ley de Inversión Extranjera.
La compra de tierra ejidal con dominio pleno en México requiere pasos de debida diligencia específicos, más allá de los aplicables a los bienes inmuebles privados ordinarios. La debida diligencia esencial previa a la compra incluye: (1) búsqueda en el RAN — obtener una búsqueda en el Registro Agrario Nacional que confirme que la parcela específica fue debidamente desincorporada del registro ejidal y que no subsisten derechos ejidales residuales (derechos parcelarios, usufructo ejidal o posesión originaria) registrados; (2) búsqueda en el RPP — obtener un certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad que confirme que el folio real de la parcela está libre de hipotecas, gravámenes y embargos; (3) verificación del certificado PROCEDE — confirmar que la medición y certificación del PROCEDE (Programa de Certificación de Derechos Ejidales) se completó, que las coordenadas de la parcela coinciden con los registros del INEGI y que no existe traslape con parcelas adyacentes; (4) verificación del uso de suelo — confirmar que la zonificación aplicable permite el uso previsto por el comprador (desarrollo urbano, agricultura, comercio); (5) búsqueda ambiental ante la SEMARNAT — confirmar que no aplica ninguna designación de reserva ecológica, hábitat de especies protegidas ni restricción ambiental; (6) verificación de derechos de agua ante la CONAGUA; y (7) investigación de la posesión física — confirmar que no haya terceros ocupando la parcela bajo arreglos informales que pudieran generar costosos procedimientos de desalojo. Dada la complejidad de las búsquedas en el RAN y en el registro agrario, los compradores deben contratar a un Licenciado en Derecho especializado en derecho agrario y a un Notario Público familiarizado con las operaciones de tierra ejidal.
La venta de tierra ejidal con dominio pleno en México activa varias obligaciones fiscales que el Notario Público debe calcular y retener en el cierre. El vendedor paga ISR (Impuesto sobre la Renta) sobre la ganancia de capital conforme al Artículo 126 de la LISR — calculada como la diferencia entre el precio de venta y el costo comprobado de adquisición. Para la tierra convertida desde la tenencia ejidal, establecer el costo de adquisición requiere un avalúo de un Perito Valuador autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal o por la autoridad fiscal (SAT), porque los ejidatarios típicamente adquirieron sus parcelas mediante una dotación gubernamental y no mediante una compra de mercado, y no tienen un costo de adquisición documentado. Los vendedores individuales que han habitado o usado la parcela durante al menos cinco años pueden calificar para exenciones parciales de ISR conforme a la LISR. El comprador paga el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) — un impuesto estatal de transmisión que típicamente va del 2% al 4% del valor de la operación o del valor catastral, el que sea mayor — retenido y enterado por el Notario a la autoridad recaudadora estatal. El IVA (16%) no aplica a las ventas de inmuebles habitacionales, pero puede aplicar si el vendedor es una persona moral que realiza una actividad comercial de desarrollo de tierra — el Notario debe determinar el régimen de IVA aplicable antes del cierre.
La asamblea ejidal es el órgano supremo de gobierno de todo ejido en México conforme al Artículo 22 de la Ley Agraria — integrada por todos los ejidatarios (miembros adultos con derechos parcelarios certificados) de la comunidad ejidal. El papel de la asamblea en la conversión a dominio pleno es fundamental: conforme al Artículo 81 de la Ley Agraria, la asamblea debe primero adoptar una resolución que autorice el programa de adopción del dominio pleno para el ejido en su conjunto — esta resolución requiere un quórum de al menos la mitad de todos los ejidatarios y una mayoría de dos tercios de votos a favor, con la sesión celebrada ante un Notario Público o un representante de la Procuraduría Agraria (el organismo federal que protege los derechos legales de los ejidatarios bajo la SEDATU). Una vez que la asamblea adopta el programa de dominio pleno, los ejidatarios individuales pueden entonces solicitar la conversión de sus parcelas específicas — ningún ejidatario individual puede convertir su parcela a dominio pleno sin la resolución previa de la asamblea. La Procuraduría Agraria debe ser notificada de la sesión de la asamblea y participa para asegurar que los ejidatarios comprendan plenamente las implicaciones legales y económicas de convertir sus derechos ejidales inalienables en propiedad privada libremente enajenable — una decisión permanente e irreversible. Los compradores de tierra ejidal con dominio pleno deben obtener copias certificadas de la resolución de la asamblea como parte de la cadena de titulación.
La tierra ejidal y la propiedad privada difieren de manera fundamental en su marco jurídico, su enajenabilidad y su sistema de registro. La propiedad privada en México se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de cada estado, se rige por el Código Civil del estado correspondiente y es libremente enajenable — los propietarios pueden vender, hipotecar, arrendar o testar su propiedad sin restricción (sujeta a las limitaciones constitucionales del Artículo 27). La tierra ejidal se inscribe en el Registro Agrario Nacional (RAN), se rige por la Ley Agraria y el derecho agrario federal, y está sujeta a la gobernanza colectiva de la comunidad ejidal — las parcelas ejidales tradicionalmente no podían venderse fuera del ejido, hipotecarse ante acreedores comerciales ni transmitirse por testamento salvo a los herederos designados por el ejidatario (sucesores). La Ley Agraria de 1992 creó un esquema híbrido: los ejidatarios ahora pueden arrendar sus parcelas a particulares (incluidos extranjeros) hasta por 30 años conforme al Artículo 45 de la Ley Agraria, celebrar asociaciones con inversionistas privados conforme al Artículo 50 para desarrollo comercial, o convertir sus parcelas a dominio pleno (Artículos 81 a 83) para alcanzar el estatus de propiedad privada plena. Hasta que se concluya la conversión a dominio pleno y se realice la primera inscripción en el RPP, la parcela sigue siendo tierra ejidal regida por la Ley Agraria — no puede hipotecarse, venderse a no ejidatarios ni transmitirse de formas que eludan el registro ante el RAN.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
¿Encontró un error? AvísenosDocumentos Relacionados
También puede encontrar útiles estos documentos:
Cesión de Derechos Ejidales México (Ley Agraria art. 80)
Cesión de Derechos Parcelarios Ejidales para México — conforme al Artículo 80 de la Ley Agraria. Transfiere los derechos parcelarios del ejidatario cedente a otro ejidatario, poblador o avecindado del mismo ejido, con consentimiento conyugal obligatorio e inscripción en el Registro Agrario Nacional (RAN) para surtir efectos frente al ejido y terceros.
Contrato de Compraventa de Inmueble México
Contrato de Compraventa de Inmueble para México — regido por el Artículo 2248 del Código Civil Federal, documentando la compraventa de bienes raíces con precio, forma de pago, requisitos de escritura pública ante Notario, inscripción en el Registro Público de la Propiedad y obligaciones fiscales de ISAI e ISR.
Poder Notarial General México (CCF art. 2554)
Poder Notarial General para México — conforme al Artículo 2554 del Código Civil Federal. Otorga facultades amplias al apoderado para actos de administración, actos de dominio y pleitos y cobranzas, formalizado ante Notario Público mediante escritura pública.
Contrato de Usufructo de Inmueble México
Contrato de Usufructo de Inmueble para México — regulado por los Artículos 980 a 1048 del Código Civil Federal, que otorga al usufructuario el derecho de usar y gozar un inmueble mientras el nudo propietario conserva el título de propiedad. Cubre duración, obligaciones, extinción e inscripción en el RPP.