Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México (CCF art. 2398)
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TERRENO COMERCIAL
Celebrado conforme al Código Civil Federal (Artículo 2398)
I. PARTES
ARRENDADOR:
Nombre: [Landlord Name]
RFC: [Landlord RFC]
Domicilio: [Landlord Address]
Antecedente de Propiedad: [Landlord Title Deed]
ARRENDATARIO:
Nombre: [Tenant Name]
RFC: [Tenant RFC]
Domicilio: [Tenant Address]
Representante Legal: [Tenant Representative]
II. TERRENO OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
Dirección: [Land Address]
Descripción y Superficie: [Land Description]
Folio Real (RPP): [Folio Real]
Uso Autorizado: [Permitted Use]
Constancia de Uso de Suelo: [Zoning Certificate]
III. PLAZO, RENTA Y FORMA DE PAGO
Fecha de Inicio: [Lease Start Date]
Fecha de Vencimiento: [Lease End Date]
Renta Mensual: [Monthly Rent], conforme al Artículo 2398 del Código Civil Federal. La renta incluye el Impuesto al Valor Agregado (IVA) al 16% según el Artículo 19 de la Ley del IVA.
Fecha de Pago: [Rent Payment Day] de cada mes, mediante transferencia electrónica SPEI a la cuenta del arrendador.
Ajuste Anual de Renta: [Rent Adjustment].
Depósito en Garantía: [Security Deposit], entregado en la firma del presente contrato. El arrendador devolverá el depósito dentro de los 30 días siguientes al vencimiento, deduciendo adeudos pendientes.
IV. MEJORAS Y CONSTRUCCIONES
[Improvements Authorised], conforme al Artículo 2423 del Código Civil Federal.
Al término del contrato: [Improvements Ownership].
V. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
El arrendador se obliga a: (a) entregar el terreno en las condiciones pactadas; (b) garantizar el uso y goce pacífico del terreno durante toda la vigencia del contrato; (c) emitir CFDI por cada pago de renta recibido conforme a las disposiciones del SAT.
El arrendatario se obliga a: (a) pagar la renta puntualmente en la fecha convenida; (b) usar el terreno exclusivamente para el uso autorizado; (c) obtener y mantener vigentes todos los permisos y licencias requeridos por las autoridades municipales, estatales y federales; (d) no ceder ni subarrendar el contrato sin autorización escrita del arrendador, conforme al Artículo 2480 CCF.
VI. CAUSAS DE RESCISIÓN
Son causas de rescisión imputable al arrendatario: falta de pago de dos mensualidades consecutivas (Artículo 2489 CCF); uso del terreno para fines distintos al autorizado; cesión o subarrendamiento sin consentimiento. El arrendador podrá demandar la rescisión y desocupación ante el Juzgado Civil competente, con retención del depósito en garantía como pena convencional conforme al Artículo 2117 CCF.
VII. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (Artículo 2398 y siguientes), el Código Civil del estado donde se ubica el terreno, la Ley del Impuesto sobre la Renta (Título IV Capítulo III) y la Ley del IVA (Artículo 19). Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica el terreno, renunciando a cualquier otro fuero.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL ARRENDADOR:
[Landlord Name]
Firma: _________________________
EL/LA ARRENDATARIO/A:
[Tenant Name]
Firma: _________________________
Landlord (Arrendador)
________________
Signature
Tenant (Arrendatario/a)
________________
Signature
Qué es Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México (CCF art. 2398)
El Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial en México es un documento legal conforme al Código Civil Federal Artículo 2398. Cubre renta, plazo, uso permitido, mejoras autorizadas, IVA al 16%, emisión de CFDI e inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.
Los arrendamientos comerciales de terreno en México cumplen una función económica y jurídica distinta a los arrendamientos residenciales: el arrendatario normalmente pretende construir mejoras (construcciones o mejoras), operar un negocio (giro comercial), instalar instalaciones industriales (plantas industriales), o usar el terreno como estacionamiento (estacionamiento), corredor comercial (corredor comercial), patio de logística (patio de logística) o almacén a cielo abierto. El CCF distingue entre arrendamientos de fincas urbanas y fincas rústicas bajo los Artículos 2448 a 2480, con protecciones adicionales para arrendamientos rurales.
Una distinción fundamental en el arrendamiento comercial de terrenos es el tratamiento de las mejoras (mejoras). Bajo el Artículo 2423 CCF, el arrendatario que realice mejoras sin la autorización del arrendador puede no tener derecho a compensación al terminar el arrendamiento. El contrato debe especificar si las mejoras revierten al arrendador (mejoras que quedan en beneficio del inmueble) o deben ser retiradas por el arrendatario (mejoras removibles). Esta cláusula es especialmente crítica cuando el arrendatario puede invertir millones de pesos en construcción.
Para efectos del ISR, los ingresos por arrendamiento recibidos por el arrendador están sujetos al ISR bajo el Título IV Capítulo III LISR. La renta también está sujeta al IVA al 16% bajo el LIVA Artículo 19 cuando el arrendatario usa el predio para actividades comerciales o industriales. El arrendatario (como empresa) debe conservar el CFDI de cada pago de renta para deducirlo bajo el LISR Artículo 25.
La inscripción del arrendamiento comercial de terreno en el Registro Público de la Propiedad (RPP) es opcional pero fuertemente recomendable cuando el plazo excede seis años, ya que el Artículo 3042 CCF establece que solo los arrendamientos registrados son oponibles a terceros que adquieran posteriormente el inmueble. La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) y el Registro Agrario Nacional (RAN) son relevantes cuando el terreno comercial proviene de un ejido — los terrenos ejidales convertidos a dominio pleno bajo la Ley Agraria 1992 pueden ser arrendados comercialmente. Este instrumento jurídico se rige por las disposiciones del Código Civil Federal y las leyes estatales aplicables según la jurisdicción donde se celebre. Las partes que intervienen en el documento deben contar con capacidad legal plena para obligarse y manifestar su consentimiento de forma libre y voluntaria. La firma del documento ante fedatario público otorga certeza jurídica a las obligaciones pactadas y permite su inscripción en los registros correspondientes.
Cuándo necesitas Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México (CCF art. 2398)
El Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México se requiere cada vez que una empresa o persona física desea usar un terreno para fines comerciales, industriales, logísticos o de uso mixto sin adquirir la propiedad directamente. El acuerdo regula la relación jurídica entre arrendador y arrendatario durante el plazo del contrato y protege los derechos de ambas partes bajo el CCF Artículo 2398 y la legislación estatal aplicable.
El contrato se necesita cuando un comerciante al menudeo o mayoreo, franquiciatario, operador industrial o empresa de logística requiere un sitio para construir edificios comerciales, bodegas, centros de distribución o estaciones de servicio, y el propietario del terreno prefiere arrendar antes que vender. La práctica inmobiliaria comercial en México usa con frecuencia arrendamientos de terreno a largo plazo (10 a 30 años) para posibilitar inversiones a gran escala conservando la propiedad.
Un Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial se requiere cuando las partes desean documentar el uso permitido (uso permitido) — el uso de suelo autorizado por el Plan de Desarrollo Urbano Municipal debe verificarse antes de la firma, ya que el CCF Artículo 2398 exige que el uso del bien arrendado sea congruente con su designación legal. Los municipios emiten Constancias de Uso de Suelo que confirman las actividades comerciales permitidas.
El contrato es necesario cuando las partes negocian renovaciones (renovación), mecanismos de ajuste de renta (ajuste de renta) — comúnmente vinculados al INPC publicado por el INEGI o a la UMA — u opciones de compra (opción de compra) a precio predeterminado o fórmula. Estas disposiciones deben documentarse expresamente para ser ejecutables.
Conforme al CCF arts. 2398 y 2448, LISR Título IV Capítulo III y LIVA art. 19, el contrato establece las obligaciones fiscales de ambas partes — la obligación del arrendador de emitir CFDI por cada renta recibida, el derecho del arrendatario a deducir los pagos de renta como gasto deducible bajo el LISR art. 25, y el tratamiento del IVA sobre ingresos por arrendamiento comercial. La asesoría de un abogado con experiencia en derecho mexicano resulta recomendable para verificar que el documento cumpla con todos los requisitos legales aplicables al caso concreto.
Qué incluir en tu Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México (CCF art. 2398)
Un Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México válido conforme al Código Civil Federal Artículo 2398 y los códigos civiles estatales aplicables debe contener los siguientes elementos esenciales.
Identificación de las Partes: Nombre completo, RFC, CURP (personas físicas) y domicilio del arrendador y arrendatario. Para personas morales, se requiere RFC de la empresa, inscripción del Acta Constitutiva en el Registro Público de Comercio (RPC), nombre del representante legal y referencia al poder notarial. Las personas morales deben tener RFC activo ante el SAT para la emisión de CFDI.
Identificación y Descripción del Terreno: Descripción física completa del terreno arrendado — domicilio (calle, número, colonia, municipio, estado, código postal), folio real (registro electrónico del inmueble) del Registro Público de la Propiedad (RPP), clave catastral del Catastro Municipal y superficie en metros cuadrados. El contrato debe referenciar la escritura de propiedad del arrendador y adjuntar un plano topográfico para prevenir disputas de linderos.
Uso Permitido: Descripción precisa de las actividades comerciales autorizadas en el terreno — tienda al menudeo, bodega, estacionamiento, patio logístico, construcción de edificios específicos u otro uso comercial. La Constancia de Uso de Suelo emitida por la autoridad municipal que confirme el uso permitido bajo el Plan de Desarrollo Urbano Municipal debe ser referenciada. El uso no autorizado por el arrendatario es causa de terminación anticipada bajo el Artículo 2489 CCF.
Plazo: Fechas de inicio y terminación. El CCF Artículo 2398 permite plazos de cualquier duración por acuerdo de las partes. Los arrendamientos comerciales de terreno comúnmente oscilan entre 5 y 30 años. Para plazos que excedan seis años, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP) bajo el Artículo 3042 CCF es esencial para proteger los derechos del arrendatario frente a terceros adquirentes.
Renta y Condiciones de Pago: Renta mensual o anual expresada en pesos mexicanos (MXN) — más IVA al 16% para arrendamientos comerciales bajo LIVA Artículo 19. Fecha de pago, cuenta bancaria para transferencia SPEI y consecuencias por mora (intereses moratorios). Mecanismo de ajuste de renta — incremento anual vinculado a la variación del INPC publicado por el INEGI o porcentaje fijo.
Mejoras y Construcción: Si el arrendatario está autorizado a realizar mejoras o construir edificaciones en el terreno. Si está autorizado, especificar: quién paga los costos de construcción; propiedad de las mejoras al vencimiento del arrendamiento; permisos requeridos (licencias de construcción del Municipio); y si el arrendatario debe otorgar una fianza de construcción de una afianzadora autorizada por la CNSF.
Depósito en Garantía: Monto — normalmente uno a tres meses de renta — condiciones de retención (renta impaga, daños más allá del desgaste normal) y plazo de devolución después de la terminación del arrendamiento.
Incumplimiento y Terminación Anticipada: Causales de terminación anticipada — falta de pago de dos rentas consecutivas (Artículo 2489 CCF), uso del terreno para fines prohibidos, o incumplimiento del arrendador de mantener el bien en condiciones adecuadas. Disposiciones de fuerza mayor (caso fortuito o fuerza mayor) bajo el Artículo 2111 CCF.
Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México como referencia inicial. Los contratos comerciales de terreno con plazos superiores a seis años deben formalizarse ante un Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para proteger los derechos del arrendatario frente a terceros. Consulte a un Licenciado en Derecho o Notario Público antes de suscribir cualquier arrendamiento de terreno comercial a largo plazo bajo el CCF Artículo 2398.
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Forms Legal. (2026). Contrato de Arrendamiento de Terreno Comercial México (CCF art. 2398) (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/commercial/contrato-arrendamiento-terreno-comercial-mexico
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}Preguntas Frecuentes
La inscripción de un arrendamiento de terreno comercial en el Registro Público de la Propiedad (RPP) no es obligatoria bajo el CCF Artículo 2398 — el contrato es válido y ejecutable entre las partes sin registro. Sin embargo, bajo el Artículo 3042 CCF, solo los arrendamientos registrados son oponibles a terceros, incluyendo un comprador que adquiera el terreno arrendado después de la firma del contrato. Un arrendamiento comercial de terreno no inscrito — especialmente cuando el arrendatario ha invertido en mejoras permanentes y construcciones — no es obligatorio para un comprador posterior que no tenía conocimiento efectivo del contrato. Por ello, cualquier arrendamiento de terreno comercial con plazo superior a seis años, o cuando el arrendatario realiza mejoras de capital significativas, debe formalizarse ante un Notario Público como escritura pública e inscribirse en el RPP. El registro otorga al arrendatario el derecho del tanto bajo el CCF Artículo 2448-J y protege el contrato frente a los acreedores del arrendador. Los derechos registrales dependen del estado y del valor capitalizado del arrendamiento.
Los arrendamientos de terreno comercial en México están sujetos al IVA a la tasa estándar del 16% bajo el LIVA Artículo 19, porque el arrendatario usa la propiedad para actividades empresariales o industriales. Esto contrasta con los arrendamientos residenciales, que están exentos de IVA bajo el LIVA Artículo 9 Sección I, siempre que la renta mensual no exceda tres veces la UMA. El arrendador debe emitir un CFDI por cada pago de renta recibido, mostrando la renta base más el IVA por separado. El arrendatario (si está registrado como contribuyente empresarial ante el SAT bajo RFC) puede acreditar el IVA pagado contra su propia obligación de IVA. Si el arrendador es persona física, debe aun así registrarse ante el SAT en el Régimen de Arrendamiento y emitir CFDI. Los pagos provisionales mensuales de ISR sobre los ingresos netos por arrendamiento también son requeridos bajo el LISR Título IV Capítulo III.
Bajo el CCF Artículo 2423, el arrendatario que realice mejoras sin autorización del arrendador no tiene derecho a compensación por esas mejoras al término del arrendamiento, y las mejoras pasan a ser propiedad del arrendador si no pueden retirarse sin dañar el inmueble. Si el arrendador autoriza las mejoras por escrito — como es común en arrendamientos comerciales de terreno — el contrato debe declarar expresamente quién posee las mejoras durante el plazo y qué ocurre al terminar: las mejoras pueden revertir al arrendador (mejoras que quedan en beneficio del inmueble sin compensación), el arrendatario puede tener derecho a compensación al valor catastral, o el arrendatario puede estar obligado a demoler las mejoras y restituir el terreno a su condición original (obligación de demoler y restituir) a su cargo. Para proyectos de construcción importantes, las partes deben especificar quién obtiene y paga las licencias de construcción municipales, quién asume el costo de conexión a servicios públicos (agua, electricidad, drenaje), y si el arrendatario debe otorgar una fianza de obra de una afianzadora autorizada por la CNSF.
La terminación anticipada de un arrendamiento de terreno comercial en México se rige por los Artículos 2483 a 2496 del CCF. El arrendador puede rescindir anticipadamente si: el arrendatario deja de pagar dos rentas consecutivas (CCF Artículo 2489); el arrendatario usa el terreno para un fin distinto al autorizado; el arrendatario subarrienda o cede el contrato sin consentimiento del arrendador (CCF Artículo 2480); o el arrendatario realiza mejoras no autorizadas que alteren la estructura. El arrendatario puede rescindir anticipadamente si: el arrendador incumple mantener la propiedad en condiciones adecuadas para el uso convenido; la propiedad es sujeta a expropiación por causa de utilidad pública bajo el Artículo 27 Constitucional; o el uso del terreno se ve sustancialmente interrumpido por eventos ajenos al control del arrendatario (caso fortuito o fuerza mayor) bajo el CCF Artículo 2111. La terminación anticipada sin causa por cualquiera de las partes en contratos de plazo forzoso otorga a la parte no incumplida derecho a daños y perjuicios más cualquier pena convencional acordada bajo el CCF Artículo 2117.
Antes de usar un terreno arrendado para actividades comerciales en México, el arrendatario debe verificar que el uso propuesto está autorizado bajo el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) municipal o Plan Parcial de Desarrollo Urbano aplicable a la ubicación de la propiedad. La Dirección de Desarrollo Urbano municipal o autoridad equivalente emite una Constancia de Uso de Suelo confirmando si la actividad comercial planeada — comercio al menudeo, industrial, logística, hospitalidad — está permitida, condicionalmente permitida (uso condicionado) o prohibida en el predio específico. Si el uso propuesto requiere construcción, el arrendatario debe obtener una Licencia de Construcción del Municipio, que requiere presentar planos arquitectónicos, cálculos estructurales, Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) para proyectos que superen ciertos umbrales bajo la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), y comprobante del arrendamiento. Los permisos ambientales de la SEMARNAT pueden requerirse para instalaciones industriales o logísticas. El contrato debe incluir una condición suspensiva que lo haga efectivo solo al obtener el arrendatario los permisos requeridos dentro del plazo especificado.
Los arrendamientos de terreno comercial en México incluyen comúnmente una cláusula de ajuste anual de renta para mantener el valor real de la renta en el tiempo. Los mecanismos de ajuste más frecuentes son: indexación al INPC — la renta se incrementa anualmente en el porcentaje de variación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el INEGI para el período de 12 meses que termina en el aniversario del contrato; ajuste vinculado a la UMA — la renta se expresa como un múltiplo de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) actualizada anualmente por el INEGI; incremento porcentual anual fijo (ej. 5% anual en MXN); o renta denominada en USD con pago vía SPEI al tipo de cambio FIX publicado por el Banco de México en la fecha de pago — común en parques industriales y logísticos en regiones fronterizas. El CCF Artículo 2448-F limita los incrementos de renta en arrendamientos residenciales pero no impone techo a los ajustes en contratos comerciales — las partes pueden negociar libremente el mecanismo. La fórmula elegida debe documentarse claramente en el contrato para prevenir disputas. Un Licenciado en Derecho o Notario Público debe revisar cláusulas de ajuste que superen el INPC para confirmar que no constituyan usura bajo el CCF Artículo 2395.
La expropiación de terrenos de propiedad privada en México se rige por el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley de Expropiación (publicada en el DOF). Cuando el gobierno federal o estatal expropia un terreno sujeto a un arrendamiento comercial, la expropiación extingue el contrato — el derecho de uso y goce del arrendatario se termina por ministerio de ley, no por acto voluntario del arrendador. El arrendador recibe una indemnización expropriatoria de la autoridad expropiante — calculada al valor catastral o comercial según el estatuto aplicable — pero la compensación se paga al arrendador como propietario del inmueble, no directamente al arrendatario. El contrato de arrendamiento comercial debe incluir una cláusula que regule la expropiación: si el arrendador compartirá parte de la indemnización con el arrendatario (especialmente si éste ha construido mejoras); cómo termina el arrendamiento; y el plazo de aviso. El arrendatario puede reclamar compensación por las mejoras removibles de su propiedad bajo los principios generales del enriquecimiento sin causa (enriquecimiento sin causa) bajo el CCF Artículo 1882 si las mejoras son absorbidas por el Estado. El Tribunal Federal de Justicia Administrativa y los Juzgados Administrativos tienen jurisdicción sobre disputas de compensación por expropiación.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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