Dación en Pago de Inmueble México
ACUERDO DE DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE
Celebrado conforme al Código Civil Federal (Artículo 2095)
I. PARTES
DEUDOR (TRANSMITENTE):
Nombre: [Debtor Name]
RFC: [Debtor RFC]
CURP: [Debtor CURP]
Domicilio: [Debtor Address]
ACREEDOR (ADQUIRENTE):
Nombre: [Creditor Name]
RFC: [Creditor RFC]
Domicilio: [Creditor Address]
II. OBLIGACIÓN A EXTINGUIR
El Deudor reconoce adeudar al Acreedor la cantidad de [Debt Balance], derivada de la siguiente obligación: [Debt Description].
Las partes acuerdan que dicha obligación quede extinguida mediante la transmisión del inmueble descrito en la Cláusula III del presente acuerdo, conforme al Artículo 2095 del Código Civil Federal.
III. INMUEBLE DADO EN PAGO
Dirección: [Property Address]
Descripción: [Property Description]
Folio Real (RPP): [Folio Real]
Valor Pactado del Inmueble: [Agreed Value]
IV. EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
[Extinction Type]. Formalizada la escritura pública de dación en pago ante el Notario Público designado e inscrita en el Registro Público de la Propiedad, el Acreedor otorgará al Deudor la correspondiente carta de liberación de la obligación señalada en la Cláusula II.
V. FORMALIZACIÓN NOTARIAL
Las partes se obligan a comparecer ante [Notary Details] para formalizar la escritura pública de dación en pago a más tardar el [Closing Deadline], conforme al Artículo 2317 del Código Civil Federal. El Notario Público calculará y retendrá el ISR sobre ganancias de capital a cargo del Deudor conforme a los Artículos 119–128 LISR, así como el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) a cargo del Acreedor conforme a la legislación estatal aplicable.
VI. LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente acuerdo se rige por el Código Civil Federal (Artículo 2095), el Código Fiscal de la Federación (Artículo 14) y la Ley del Impuesto sobre la Renta. Para cualquier controversia, las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados Civiles del lugar donde se ubica el inmueble.
FIRMAS
En [Contract City], a [Contract Date].
EL DEUDOR (TRANSMITENTE):
[Debtor Name]
Firma: _________________________
EL ACREEDOR (ADQUIRENTE):
[Creditor Name]
Firma: _________________________
Debtor / Transferor (Deudor / Transmitente)
________________
Signature
Creditor / Acquirer (Acreedor / Adquirente)
________________
Signature
Qué es Dación en Pago de Inmueble México
El Dación en Pago de Inmueble en México es un documento legal regulado por el Artículo 2095 del Código Civil Federal, por el cual el deudor transmite un bien inmueble al acreedor en pago total de una obligación dineraria, con escritura pública ante Notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
El efecto jurídico de la dación en pago equivale al de una compraventa (compraventa) para efectos del Código Civil Federal, la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y los códigos civiles estatales aplicables. Conforme a la doctrina establecida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) y confirmada en jurisprudencia, la dación en pago produce las mismas consecuencias fiscales y registrales que una enajenación voluntaria: el deudor-transmitente está sujeto a ISR sobre la ganancia de capital realizada conforme a los Artículos 119–128 LISR; el acreedor-adquirente está sujeto al Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) del estado correspondiente; y la transmisión debe formalizarse mediante escritura pública ante Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) para producir efectos frente a terceros.
El Acuerdo de Dación en Pago de Inmueble se utiliza en México en diversos contextos: reestructura de deuda hipotecaria, donde el deudor en situación de incumplimiento acuerda transferir el inmueble hipotecado al banco (institución de crédito regulada por la CNBV bajo la Ley de Instituciones de Crédito) en lugar de enfrentar un juicio hipotecario; liquidación de deudas intercompañías, donde una empresa satisface una deuda con una parte relacionada o proveedor mediante la transmisión de un inmueble; y liquidación de deudas en sucesiones, donde el albacea salda deudas con legatarios o acreedores específicos mediante transmisiones de bienes inmuebles del caudal hereditario.
La dación en pago de inmueble ofrece ventajas procedimentales significativas frente al juicio hipotecario formal en México. Un procedimiento hipotecario controvertido ante el Juzgado Civil o Juzgado de Distrito puede tardar entre 24 y 60 meses, generando cuantiosos honorarios legales, costas judiciales y deterioro del inmueble durante el litigio. Una dación en pago voluntaria negociada entre deudor y acreedor puede formalizarse ante Notario Público y presentarse al RPP en 30 a 60 días desde el acuerdo, eliminando años de litigio y proporcionando al deudor una salida limpia de la obligación con la correspondiente carta de cancelación de hipoteca. Este instrumento jurídico se rige por las disposiciones del Código Civil Federal y las leyes estatales aplicables según la jurisdicción donde se celebre. Las partes que intervienen en el documento deben contar con capacidad legal plena para obligarse y manifestar su consentimiento de forma libre y voluntaria. Conforme a lo establecido en los Artículos 1794 y 1795 del Código Civil Federal, todo acto jurídico requiere consentimiento y objeto lícito para su validez.
Cuándo necesitas Dación en Pago de Inmueble México
La Dación en Pago de Inmueble en México es necesaria cuando deudor y acreedor acuerdan mutuamente extinguir una obligación dineraria mediante la transmisión de un bien inmueble en lugar de pago en efectivo. Las situaciones más frecuentes que requieren este documento incluyen:
Evitar el juicio hipotecario: cuando el deudor hipotecario (deudor hipotecario) no puede continuar sirviendo un crédito hipotecario de un banco o institución financiera no bancaria (sofom), y ambas partes prefieren la transmisión voluntaria del inmueble al juicio hipotecario formal conforme a los Artículos 468 a 487 del Código de Comercio o la ley hipotecaria estatal. La dación en pago evita el largo y costoso procedimiento de ejecución — los juicios hipotecarios en México suelen tardar entre 2 y 5 años en litigio contencioso ante el Juzgado Civil o Juzgado de Distrito, mientras que una dación en pago negociada puede formalizarse en 30 a 60 días.
Liquidación de deuda intercompañías: cuando una sociedad mercantil (sociedad mercantil constituida bajo la Ley General de Sociedades Mercantiles — LGSM) adeuda una deuda a una parte relacionada, proveedor o inversionista, y propone liquidar la obligación transmitiendo un inmueble de su patrimonio. El Consejo de Administración (Consejo de Administración) o administrador único debe autorizar la transmisión conforme a los estatutos sociales, y debe ejecutarse la resolución de asamblea de accionistas correspondiente ante Notario Público.
Liquidación de deuda individual: cuando el deudor persona física adeuda un préstamo personal (contrato de mutuo) o una deuda mercantil y propone transmitir un inmueble residencial o comercial al acreedor en pago total o parcial, con el acuerdo escrito del acreedor.
Liquidación de deudas sucesorias: cuando una sucesión (sucesión) adeuda deudas a acreedores y el albacea propone satisfacerlas mediante inmuebles del caudal hereditario, con autorización judicial del Juzgado Familiar o Civil que tramita la sucesión.
Conforme al Artículo 2095 CCF, el Artículo 14 CFF y las leyes estatales de ISAI, toda dación en pago de inmueble en México debe formalizarse ante Notario Público, quien calcula las obligaciones de ISR e ISAI antes de presentar la escritura al Registro Público de la Propiedad. La asesoría de un abogado con experiencia en derecho mexicano resulta recomendable para verificar que el documento cumpla con todos los requisitos legales aplicables al caso concreto.
Qué incluir en tu Dación en Pago de Inmueble México
Una Dación en Pago de Inmueble válida en México bajo el Artículo 2095 CCF y demás ordenamientos aplicables debe incluir los siguientes elementos esenciales:
Identificación de las Partes: Nombre completo, RFC, CURP (personas físicas), número de documento de identidad y domicilio registrado de deudor-transmitente (deudor-transmitente) y acreedor-adquirente (acreedor-adquirente). Para personas morales, se requieren RFC corporativo, número de inscripción en el Registro Público de Comercio (RPC), nombre del representante y referencia del poder notarial. Debe confirmarse el régimen patrimonial matrimonial de los cónyuges, pues el consentimiento del cónyuge puede ser necesario conforme al Artículo 2915 CCF.
Descripción de la Deuda Subyacente: Naturaleza, monto, origen y saldo insoluto actual de la obligación dineraria que se extingue — referenciando el contrato de mutuo o crédito hipotecario original, fecha de suscripción, monto original, intereses acumulados y penalidades (moratorios). El saldo de deuda acordado que se extingue mediante la dación en pago debe expresarse claramente en pesos mexicanos (MXN).
Identificación del Inmueble: Descripción jurídica completa del inmueble que se transmite — domicilio, folio real del Registro Público de la Propiedad (RPP), clave catastral del Catastro Municipal, superficie (superficie en metros cuadrados), tipo de inmueble (casa habitación, terreno, local comercial, nave industrial) y gravámenes existentes (hipotecas, gravámenes, embargos) al momento de la transmisión.
Valuación Acordada del Inmueble: El valor al que ambas partes acuerdan que el inmueble satisface la deuda — un avalúo de perito valuador certificado por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) o la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) es requerido por acreedores que sean instituciones financieras y muy recomendable en todas las operaciones. El valor acordado determina la base del ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) para el acreedor-adquirente y la base de cálculo de la ganancia de capital de ISR para el deudor-transmitente.
Cláusula de Extinción de la Deuda: Reconocimiento expreso de que a la protocolización de la escritura pública e inscripción en el RPP, la obligación dineraria especificada queda totalmente extinguida (obligación extinguida) y el acreedor libera al deudor de cualquier reclamación adicional bajo dicha obligación, incluyendo una carta de cancelación de hipoteca si el inmueble estaba hipotecado a favor del acreedor.
Liberación de Gravámenes: Obligación del deudor de entregar el inmueble libre de gravámenes (libre de gravámenes), salvo los expresamente asumidos por el acreedor, respaldado por un certificado de libertad de gravamen del RPP expedido dentro de los 30 días anteriores al cierre, así como constancias de pago de predial y agua al corriente.
Formalización Notarial y Obligaciones Fiscales: Acuerdo de formalizar la transmisión ante Notario Público — quien calculará y retendrá el ISR sobre ganancias de capital del deudor-transmitente conforme a los Artículos 119–128 LISR y el ISAI del acreedor-adquirente conforme a la legislación estatal — y de presentar la escritura al RPP para su inscripción. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Dación en Pago de Inmueble en México como referencia preliminar para documentar los términos acordados antes del cierre notarial. Toda dación en pago de inmueble en México requiere formalización notarial conforme al Artículo 2317 CCF y al Artículo 14 CFF.
Liberación de Reclamaciones Adicionales: Cuando la dación en pago constituye satisfacción total de la deuda, el acreedor debe emitir carta de no adeudo o finiquito confirmando que no se adeudan sumas adicionales bajo el contrato de crédito original, e instruir al Notario Público para incorporar la cancelación de toda hipoteca o embargo registrado contra el inmueble en el RPP — sin esta liberación, el acreedor conserva reclamaciones teóricas que podrían afectar el título transmitido al adquirente.
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Forms Legal. (2026). Dación en Pago de Inmueble México (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/real-estate/purchase-sale/dacion-en-pago-inmueble-mexico
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Preguntas Frecuentes
La dación en pago en México se rige por el Artículo 2095 del Código Civil Federal, que establece que una obligación se extingue cuando el acreedor consiente en recibir una prestación distinta (prestación distinta) a la originalmente pactada. La dación en pago es uno de los modos alternativos de extinción de obligaciones junto con la novación (Artículo 2213 CCF), la compensación (Artículo 2185 CCF), la remisión (Artículo 2209 CCF) y la confusión (Artículo 2206 CCF). Para efectos fiscales, el Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF) define la enajenación de forma amplia para incluir cualquier transmisión de la propiedad de bienes, independientemente de su denominación — lo que significa que la dación en pago se trata como venta presunta que genera las mismas obligaciones de ISR e ISAI que una compraventa. La SCJN ha confirmado mediante jurisprudencia que la dación en pago de bienes inmuebles produce los mismos efectos civiles y fiscales que una venta voluntaria, y debe por tanto formalizarse mediante escritura pública ante Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) conforme al Artículo 2317 CCF.
La dación en pago de un bien inmueble en México genera obligaciones fiscales tanto para el deudor-transmitente como para el acreedor-adquirente. El deudor-transmitente (deudor transmitente) es tratado como vendedor para efectos del ISR conforme a los Artículos 119–128 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR): el ISR se calcula sobre la ganancia de capital (ganancia de capital) — la diferencia entre el valor acordado del inmueble y el costo de adquisición actualizado por inflación del deudor (costo de adquisición actualizado). El Notario Público está obligado a retener el ISR provisional del deudor al momento del cierre. La exención por casa habitación conforme al Artículo 93 Fracción XIX LISR (hasta 700,000 UDIS, aproximadamente $5.1 millones MXN, una vez cada tres años) aplica si el inmueble es la residencia habitual del deudor. El acreedor-adquirente (acreedor adquirente) está sujeto al Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) — impuesto estatal de adquisición del 2% al 4% según el estado — calculado sobre el mayor valor entre el acordado y el valor catastral (valor catastral). El IVA al 16% puede aplicar a transmisiones de inmuebles comerciales entre personas morales bajo la Ley del IVA, pero las transmisiones residenciales están exentas conforme al Artículo 9 Fracción I LIVA.
Sí — las instituciones financieras mexicanas (bancos, sofomes y sofoles regulados por la CNBV bajo la Ley de Instituciones de Crédito y la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito) aceptan regularmente la dación en pago como alternativa al juicio hipotecario judicial. El comité de riesgos crediticios del banco (comité de riesgos) debe aprobar la dación en pago conforme a las políticas de cobranza y reestructura de la institución. Una vez aceptada, el inmueble se registra como bien adjudicado (bien adjudicado) en el balance del banco a valor razonable (valor razonable) conforme a las Disposiciones de Carácter General de la CNBV. Las reglas de la CNBV exigen a los bancos vender los inmuebles adjudicados residenciales en un plazo de 3 años y los comerciales en 2 años para evitar mayores requerimientos de reservas de capital. El banco emite una carta de cancelación de hipoteca (carta de cancelación de hipoteca) como parte de la dación en pago, que el Notario Público incorpora a la escritura. Desde la perspectiva del deudor, una dación en pago voluntaria generalmente tiene menor impacto negativo en el historial crediticio (buró de crédito) que una sentencia de ejecución hipotecaria contestada.
Sí — la dación en pago de bienes inmuebles en México debe formalizarse mediante escritura pública ante Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) para producir efectos frente a terceros. El Artículo 2317 del Código Civil Federal exige la formalización en escritura notarial para todas las transmisiones de propiedad inmobiliaria con valor superior a 365 UMAs (aproximadamente $39,000 MXN para 2025). Sin formalización notarial e inscripción en el RPP, la transmisión no es oponible a terceros (no es oponible a terceros) conforme a los Artículos 3005–3046 CCF, dejando al deudor potencialmente responsable del inmueble incluso después de haber acordado la dación en pago. El Notario Público desempeña las siguientes funciones esenciales: verificar el título del deudor y solicitar el certificado de libertad de gravamen al RPP; preparar y leer la escritura de dación en pago a ambas partes; calcular y retener el ISR del deudor-transmitente y el ISAI del acreedor-adquirente; e inscribir la escritura en el RPP. El Acuerdo de Dación en Pago preliminar de forms-legal.com es el contrato que regula los términos antes del cierre notarial, pero no sustituye la escritura notarial requerida por la ley.
Si el valor de mercado del inmueble transmitido en la dación en pago es inferior al saldo insoluto de la deuda, las partes deben acordar expresamente en el Acuerdo de Dación en Pago si la transmisión constituye extinción total o parcial de la obligación. Conforme al Artículo 2095 CCF, el acreedor puede aceptar el inmueble como pago total — liberando al deudor del saldo remanente (quita de la deuda residual) — o como pago parcial, conservando el derecho a perseguir el saldo insoluto (saldo insoluto) mediante acción de cobro ordinaria ante el Juzgado Civil competente. Las instituciones financieras (bancos, sofomes) frecuentemente exigen que cualquier saldo remanente tras la dación en pago sea objeto de una quita (quita — condonación parcial de deuda) acordada por escrito como parte del paquete de dación en pago. Conforme al Artículo 17 Fracción II LISR, cualquier quita (condonación del saldo de deuda) genera ingreso acumulable (ingreso acumulable) para el deudor equivalente al monto condonado, salvo que el deudor esté en concurso mercantil formal bajo la Ley de Concursos Mercantiles. Los deudores deben obtener carta de liberación total o parcial del acreedor y consultar a un contador público respecto a las implicaciones de ISR de cualquier quita.
La tierra ejidal que no ha sido convertida a propiedad privada plena (dominio pleno) conforme al Artículo 81 de la Ley Agraria (1992) no puede transmitirse libremente mediante dación en pago ni ninguna otra enajenación privada. Las parcelas ejidales están sujetas a las restricciones de la Ley Agraria — no pueden hipotecarse a acreedores privados, y los derechos sobre ellas no pueden transmitirse fuera del régimen ejidal sin seguir los procedimientos de la Ley Agraria, incluyendo la aprobación de la asamblea ejidal y la inscripción en el Registro Agrario Nacional (RAN). Una vez que la parcela ha sido formalmente convertida a dominio pleno mediante el procedimiento de adopción del dominio pleno — con aprobación de la asamblea ejidal, certificación de PROCEDE e inscripción en el RPP — el predio sale del régimen ejidal y puede tratarse como propiedad privada ordinaria sujeta a dación en pago u otras enajenaciones. Compradores y acreedores deben verificar el estado de inscripción en el RAN y el RPP de cualquier predio de origen ejidal antes de incluirlo en un acuerdo de dación en pago. Deben consultarse el Registro Agrario Nacional (RAN) y un Notario Público con experiencia en derecho agrario antes de proceder.
En México, la información crediticia se reporta al Buró de Crédito (TransUnion Mexico) y al Círculo de Crédito a través del sistema financiero regulado por la Ley para Regular las Sociedades de Información Crediticia. Una dación en pago voluntaria negociada antes del incumplimiento formal suele reportarse como crédito reestructurado (crédito reestructurado) o crédito liquidado (crédito liquidado), lo que generalmente es menos perjudicial para el score crediticio del deudor que una sentencia de remate (sentencia de remate) o una cancelación por mandato de la CNBV (castigo de cartera). Conforme a las Disposiciones de la CNBV, los bancos clasifican a los deudores morosos en grados de riesgo A a E — una dación en pago acordada antes de que el crédito alcance el grado D o E (más de 90 días de mora) generalmente permite al deudor evitar el impacto crediticio más severo. La Ley para Regular las Sociedades de Información Crediticia establece que la información crediticia negativa debe eliminarse de los reportes de crédito tras 6 años (para deudas inferiores a 1,000 UDIS) o 7 años (para deudas mayores). Los deudores deben solicitar al acreedor confirmación escrita de que el crédito será reportado como liquidado (liquidado) una vez inscrita la escritura de dación en pago en el RPP.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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