Mandat Simple de Vente Immobilier (Non-Exclusif)

Le Mandat Simple de Vente Immobilier (Non-Exclusif) est, en droit français, un mandat simple (non-exclusif) de vente immobilier permettant au vendeur de confier la vente à plusieurs agences et de vendre directement. La spécificité du Mandat Simple de Vente en France tient à l'absence de toute irrevocabilité : contrairement au mandat exclusif (irrévocable 3 mois maximum, art. 78 décret 72-678) et au mandat semi-exclusif, le mandat simple peut être dénoncé par le vendeur à tout moment, sans motif ni préavis obligatoire (Code civil art. 2004). Le vendeur qui signe un mandat simple conserve pleinement sa liberté de vendre directement (via les portails entre particuliers PAP, LeBonCoin, ou ses réseaux personnels) et de confier la vente à d'autres agences simultanément. Les honoraires de l'agence ne sont dus que si l'agence à effectivement été l'intermédiaire déterminant de la vente (entremise directe et déterminante), c'est-à-dire si l'acquéreur signataire de l'acte authentique est un acquéreur que l'agence à identifié et présente au vendeur. Le mandat simple se distingue du mandat exclusif par l'absence de clause pénale applicable en cas de vente directe ou de vente par une autre agence : si le vendeur vend directement ou via une autre agence ayant également un mandat simple, aucun honoraire n'est du à l'agence dont le mandat n'à pas abouti. Cette liberté du vendeur à une contrepartie pratique : les agences investissent moins de ressources dans la commercialisation des biens en mandat simple que dans ceux en mandat exclusif, car elles n'ont aucune garantie de percevoir leurs honoraires même si elles deployent des efforts importants. Ce facteur doit être pris en compte par le vendeur dans son choix entre mandat simple et mandat exclusif. Conformément à l'article 78 du décret n°72-678, le mandat simple doit mentionner expressément une durée limitée dans le temps (nullité en l'absence de durée), les honoraires en TTC conformément à l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs, le type de mandat (simple/non-exclusif expressément mentionne), la description précise du bien avec référence cadastrale consultable sur cadastre.gouv.fr de la Direction générale des Financés publiques (DGFiP), les obligations du mandataire et du mandant, et les conditions de cessation. Les honoraires ne sont dus qu'après la signature de l'acte authentique de vente et le transfert effectif de propriété (art. 6 Loi Hoguet). Les litiges relatifs au mandat simple relèvent de la compétence du Tribunal judiciaire du ressort du bien immobilier (Code de l'organisation judiciaire art. R211-4). Les agences sont soumises à la déontologie professionnelle du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) crée par la Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014. La Cour de cassation 1ère chambre civile à precisé la notion d'entremise déterminante dans une jurisprudence abondante applicable aux mandats simples.

Le Mandat Simple de Vente Immobilier en France est recommandé dans les situations ou le vendeur souhaite conserver sa liberté de vente directe et multiplier les canaux de commercialisation.

Vendeur souhaitant conserver la possibilité de vendre directement : le propriétaire qui dispose d'un réseau personnel (amis, collègues, famille, réseaux sociaux) susceptible d'identifier des acquéreurs potentiels sans intermédiaire préféré le mandat simple pour ne pas avoir à payer des honoraires si la vente aboutit via ses propres contacts. Cette situation est fréquente pour les biens situes dans des immeubles ou des quartiers ou la demandé est forte et la vente rapide prévisible.

Vente d'un bien pour lequel plusieurs agences spécialisées existent : pour les biens nécessitant plusieurs expertises différentes (par exemple un bien situé à cheval entre deux secteurs géographiques couverts par des agences différentes, ou un bien pouvant interesser à la fois des investisseurs locatifs et des acquéreurs en résidence principale), le mandat simple permet de mandater plusieurs agences spécialisées pour maximiser l'exposition du bien.

Vendeur insatisfait de ses expériences antérieures avec les mandats exclusifs : un propriétaire ayant eu une mauvaise expérience avec un mandat exclusif (agence inactive, peu communicante, absence de visites organisées malgre l'exclusivité) preferera le mandat simple pour ne pas être «bloqué» avec une agence peu performante pendant 3 mois. Le mandat simple lui permet de surveiller la performance de chaque agence et de retirer celles qui sont inactives.

Vente d'un bien à forte liquidité sur un marché dynamique : pour les biens en zone très tendue (studio ou T2 en centre de Paris, Lyon ou Bordeaux), la multiplication des canaux de diffusion via le mandat simple maximise les chances d'identifier rapidement le meilleur acquéreur au meilleur prix. L'exclusivité n'est pas nécessaire car la demandé dépasse l'offre.

Vente par un vendeur professionnel (marchand de biens, promoteur) : le marchand de biens inscrit au RCS sous APE/NAF 68.10Z qui dispose d'un stock de biens à commercialiser travaille généralement en mandat simple avec un réseau d'agences partenaires pour maximiser la rotation de son stock. Le mandat simple lui permet de tester les prix du marché avec plusieurs agences sans engagement exclusif.

Vente d'un bien locatif occupe necesitant la purgé du droit de préemption du locataire : le bailleur qui vend un bien occupé par un locataire en bail d'habitation (Loi du 6 juillet 1989) doit purger le droit de préemption du locataire avant de commercialiser le bien. Le mandat simple permet de mandater plusieurs agences en parallèle une fois le droit de préemption purgé, en maximisant les chances de vente dans un délai raisonnable. Voir également le Mandat Exclusif de Vente et la Lettre de Rétractation Acquéreur disponibles sur forms-legal.com.

Le Mandat Simple de Vente Immobilier en France doit intégrer plusieurs éléments essentiels pour produire ses effets juridiques conformément à la Loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et au Code civil art. 1984. Le modèle disponible sur forms-legal.com couvre l'intégralité de ces éléments.

Mention expresse du caractère non-exclusif : le mandat doit stipuler expressément son caractère simple ou non-exclusif, avec indication que le mandant conserve le droit de vendre directement le bien et de mandater d'autres agences. Cette mention est essentielle pour éviter toute ambiguïté qui pourrait conduire le jugé à requalifier le mandat en mandat semi-exclusif ou exclusif.

Prix net vendeur et honoraires en TTC : le prix net vendeur (montant net revenant au mandant après déduction des honoraires) et les honoraires de l'agence (librement fixes depuis la Loi LME n°2008-776 du 4 août 2008) doivent être exprimés en TTC (TVA 20 %, Code général des impôts art. 278) conformément à l'arrêté du 10 janvier 2017. Le prix TTC FAI (Frais d'Agence Inclus) doit figurer dans le mandat et dans toutes les annoncés. L'indication de la charge des honoraires (vendeur, acquéreur, partage 50/50) est obligatoire.

Honoraires uniquement en cas d'entremise déterminante (art. 6 Loi Hoguet) : le mandat doit rappeler expressément que les honoraires de l'agence ne sont dus que si l'agence à effectivement présente l'acquéreur signataire de l'acte authentique de vente, et uniquement après la signature de cet acte et le transfert de propriété. En cas de vente directe par le mandant ou par une autre agence, aucun honoraire n'est du.

Durée limitée expressément mentionnée (art. 78 décret 72-678) : la durée du mandat simple doit être expressément mentionnée et limitée dans le temps (3, 6 ou 12 mois) sous peine de nullité. La Loi Chatel n°2005-67 du 28 janvier 2005 impose à l'agence d'informer le mandant 1 à 3 mois avant l'échéance. La clause de tacite reconduction, si prévue, doit respecter le formalisme de la Loi Chatel.

Obligations du mandataire et du mandant : le mandat doit décrire précisément les obligations de l'agence (publication d'annoncés sur les portails professionnels avec mentions obligatoires de l'arrêté du 10 janvier 2017, organisation des visites, devoir de conseil, déontologie CNTGI) et les obligations du vendeur (fourniture du titre de propriété, réalisation du Dossier de Diagnostics Techniques DDT avec DPE, plomb, amiante, termites, ERP, électricité, gaz, Loi Carrez pour copropriétés, articles L271-4 et suivants CCH, information immédiate en cas de vente directe ou de retrait de la vente).

Clause de protection conventionnelle (facultative mais recommandée) : bien que non automatique dans le mandat simple (contrairement au mandat exclusif), une clause de protection conventionnelle de 6 à 12 mois protège l'agence contre le risque de vente directe à un acquéreur qu'elle à identifié et présente. Cette clause doit être expressément stipulée et acceptée par les deux parties. Voir également le Mandat de Vente Immobilier général et la Lettre de Rétractation disponibles sur forms-legal.com.

Remplir correctement un Mandat Simple de Vente Immobilier en France est plus simple que le mandat exclusif puisqu'il n'y à pas d'irrevocabilité ni de clause pénale à stipuler, mais les mentions obligatoires de la Loi Hoguet restent exigées. Voici la marché à suivre détaillée.

Étape 1 — Vérification de la carte Hoguet et de la garantie financière : vérifier la carte professionnelle Hoguet Transaction de l'agence (numéro CPI, validité 3 ans, CCI delivrant), la garantie financière si l'agence détient des fonds (Galian, Socaf, QBE, minimum 110 000 €) ou l'option non-détention de fonds (mention expresse obligatoire), et la responsabilité civile professionnelle (RCP).

Étape 2 — Identification des parties : renseigner le mandant (nom, domicile, numéro fiscal DGFiP, email, téléphone) et l'agence mandataire (dénomination, siège, SIREN, carte Hoguet, garantie, email). Si le bien est détenu en indivision ou en SCI, tous les co-titulaires doivent signer.

Étape 3 — Description du bien : adresse complète, référence cadastrale (cadastre.gouv.fr), type de bien, surface Loi Carrez pour les copropriétés (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996). Rappel : la référence cadastrale est obligatoire dans le mandat.

Étape 4 — Prix et honoraires : indiquer le prix net vendeur, les honoraires TTC (TVA 20 %), le prix TTC FAI, et la charge des honoraires. Vérifier que les annoncés correspondront à ces chiffrés (obligation arrêté 10 janvier 2017).

Étape 5 — Durée : choisir la durée (3, 6 ou 12 mois) et inscrire la date de début. Pour le mandat simple, il n'y à pas d'irrevocabilité; le vendeur peut dénoncer à tout moment. La Loi Chatel impose l'information 1 à 3 mois avant l'échéance si tacite reconduction prévue.

Étape 6 — Mention des obligations et de la vente directe : s'assurer que le mandat mentionne expressément le droit du vendeur de vendre directement ou via d'autres agences, et l'obligation d'informer l'agence de toute vente directe. Signature en deux exemplaires originaux avec mention manuscrite "Lu et approuve - Bon pour mandat simple de vente". Mention du délai de rétractation de 14 jours si conclu hors établissement (Code conso. L221-18).

Le Mandat Simple de Vente Immobilier en France est soumis aux exigences générales de la Loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, avec quelques spécificités liées au caractère non-exclusif.

Forme écrite obligatoire (art. 6 Loi Hoguet) : à peine de nullité, le mandat simple doit être écrit et remis en autant d'exemplaires originaux que de parties. Le mandat verbal est nul.

Carte professionnelle Hoguet obligatoire (art. 1 et 3 Loi Hoguet) : seuls les titulaires de la carte délivrée par la CCI peuvent exercer l'intermediation immobilière. Exercice sans carte : 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (art. 14 Loi Hoguet).

Honoraires uniquement après vente effective et en cas d'entremise déterminante (art. 6 Loi Hoguet) : dans le mandat simple, deux conditions cumulatives sont requises pour la remunerabilité de l'agence : vente effective (signature de l'acte authentique) ET entremise déterminante de l'agence (l'agence à présente et accompagne l'acquéreur final). La condition d'entremise déterminante est propre au mandat simple et n'existe pas dans le mandat exclusif.

Durée limitée expressément mentionnée (art. 78 décret 72-678) : nullité en l'absence de durée expresse. La Loi Chatel n°2005-67 du 28 janvier 2005 s'applique pour la tacite reconduction.

Affichage des honoraires (arrêté 10 janvier 2017) : prix TTC FAI, montant des honoraires, charge, classe énergétique DPE obligatoirement affiches dans les annoncés et en vitrine.

Délai de rétractation 14 jours hors établissement (Code conso. L221-18) : si mandat conclu hors établissement. Litiges : Tribunal judiciaire du ressort du bien (Code de l'organisation judiciaire art. R211-4). Déontologie : CNTGI (Loi ALUR 2014).

Plusieurs erreurs récurrentes affectent les Mandats Simples de Vente Immobilier en France, avec des conséquences pouvant aller de la nullité du mandat à des litiges sur les honoraires devant le Tribunal judiciaire.

Erreur 1 — Omettre la durée ou stipuler une durée illimitée : l'article 78 du décret n°72-678 exige une durée expressément mentionnée et limitée, même pour le mandat simple. Un mandat sans durée ou à durée illimitée est nul pour ce chef. Solution : inscrire expressément une durée (3, 6 ou 12 mois).

Erreur 2 — Confier la vente à une agence sans carte Hoguet : nullité de plein droit du mandat, perte de tout recours contractuel. Solution : vérifier systématiquement la carte Hoguet avant signature.

Erreur 3 — Négliger l'obligation d'informer l'agence en cas de vente directe : certains vendeurs concluent une vente directe sans informer les agences mandatées, qui continuent à organiser des visites inutilement. Cela peut générer des litiges si l'agence réclamé une entremise sur un acquéreur qu'elle avait contacté. Solution : informer immédiatement toutes les agences mandatées par écrit en cas de vente directe ou de retrait du bien.

Erreur 4 — Croire que le mandat simple ne prévoit aucune clause de protection : certains mandats simples stipulent une clause de protection conventionnelle (honoraires dus si vente avec acquéreur présente par l'agence dans les X mois suivant la cessation). Le vendeur qui l'ignoré vend à cet acquéreur en croyant ne pas devoir d'honoraires. Solution : lire attentivement toute clause de protection avant signature.

Erreur 5 — Confondre prix net vendeur et prix TTC FAI dans les annoncés : l'arrêté du 10 janvier 2017 impose d'afficher le prix TTC FAI (Frais d'Agence Inclus) et le montant des honoraires séparément dans toutes les annoncés. Afficher uniquement le prix net vendeur est une infraction pouvant entraîner une amende. Solution : vérifier la conformité des annoncés de l'agence avec l'arrêté du 10 janvier 2017. Voir aussi le Mandat Exclusif de Vente et le Compromis de Vente sur forms-legal.com.