Attestation Loi Carrez (Surface Privative)
Qu'est-ce qu'un Attestation Loi Carrez (Surface Privative) ?
L'Attestation Loi Carrez (Surface Privative) est, en droit français, une attestation de surface privative Loi Carrez, obligatoirement annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un lot de copropriété. Il est régi par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez) + Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 art. 46.
L'Attestation Loi Carrez en France s'applique à tous les lots de copropriété dont la surface est supérieure à 8 m², que le lot soit à usage d'habitation, professionnel, commercial ou mixte. Sont exclus du champ d'application : les caves et celliers (même en copropriété), les garages et emplacements de stationnement, les lots inférieurs à 8 m², les maisons individuelles en monopropriété, et les terrains nus. Le calcul de la surface Carrez obéit à une méthode spécifique définie par le décret du 17 mars 1967 : plancher des locaux clos et couverts d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Cette méthode se distingue de la surface habitable Boutin (article R111-2 du Code de la construction) utilisée dans les baux d'habitation.
La mesure Carrez peut être réalisée par le vendeur lui-même ou par un diagnostiqueur certifié COFRAC (Comité français d'accréditation) disposant d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Le recours à un professionnel n'est pas légalement obligatoire, mais est fortement recommandé pour éviter les erreurs de mesure pouvant engager la responsabilité civile du vendeur. Les diagnostiqueurs immobiliers accrédités (Qualitel, Bureau Véritas, SGS, ALLODIAG, DIAGIMMO) utilisent des télémètres laser certifiés et établissent des rapports de mesure détaillés.
La sanction en cas d'erreur sur l'Attestation Loi Carrez en France est d'ordre public et ne peut être contractuellement écartée. Si la surface réelle est inférieure de plus de 1/20e (5%) à la surface déclarée dans l'acte de vente, l'acquéreur non professionnel peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente dans l'année suivant l'acte authentique (article 46 al. 3 de la loi 65-557). En cas d'absence totale de mention de la surface Carrez, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte dans le mois suivant l'acte authentique (article 46 al. 4). Voir aussi l'État des Risques et Pollutions (ERP) et le Bail d'Habitation Meublé disponibles sur forms-legal.com.
Quand avez-vous besoin d'un Attestation Loi Carrez (Surface Privative) ?
Une Attestation Loi Carrez en France est obligatoire dans toute vente d'un lot de copropriété d'une surface supérieure à 8 m².
Vente d'un appartement en immeuble collectif : toute vente d'un appartement (studio, T1, T2, T3, T4, T5) dans un immeuble en copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 requiert la mention de la surface Carrez dans la promesse de vente et l'acte authentique. Le notaire vérifie systématiquement la présence de l'attestation avant de rédiger l'acte. Une attestation manquante ou erronée expose le vendeur à l'action en réduction de prix.
Vente d'un local commercial ou professionnel en copropriété : la loi Carrez s'applique également aux ventes de locaux commerciaux (boutiques, ateliers, bureaux) et de locaux professionnels (cabinets médicaux, études notariales, cabinets d'avocats) situés dans un immeuble en copropriété. La surface Carrez peut différer sensiblement de la surface utile ou de la surface de plancher utilisée à des fins fiscales ou urbaines.
Vente d'un duplex ou triplex en copropriété : pour les duplex ou triplex (appartements sur plusieurs niveaux reliés par un escalier intérieur), la surface Carrez inclut la surface des deux ou trois niveaux, mais déduit les marches d'escalier et les espaces sous 1,80 m de hauteur. L'attestation doit détailler chaque niveau.
Vente de maisons en copropriété horizontale (lotissements avec règlement de copropriété) : certains lotissements sont organisés en copropriété horizontale (parties communes partagées : voirie, espaces verts, locaux communs). Les maisons individuelles dans ces lotissements-copropriétés sont soumises à la loi Carrez si le règlement de copropriété est applicable.
Revente d'un appartement rénové avec modification de surface : lors de la revente d'un appartement où des travaux ont modifié la surface (abattement de cloisons, transformation de combles, fermeture d'une loggia), une nouvelle mesure Carrez est indispensable. L'attestation de la vente précédente n'est plus valable si la surface a été modifiée.
Que faut-il inclure dans votre Attestation Loi Carrez (Surface Privative) ?
L'Attestation Loi Carrez conforme au droit français doit contenir les éléments essentiels permettant d'identifier le lot mesuré et d'établir la surface privative de manière non contestable. Le modèle de forms-legal.com intègre les standards des diagnostiqueurs certifiés COFRAC.
Identification du rédacteur et qualification : nom complet du rédacteur, qualité (propriétaire vendeur ou diagnostiqueur certifié COFRAC), numéro de certification COFRAC et assurance responsabilité civile professionnelle si professionnel. La qualité du rédacteur conditionne le niveau de confiance accordé à l'attestation et les recours disponibles en cas d'erreur.
Identification du vendeur et du bien mesuré : nom du vendeur propriétaire, adresse précise du lot (numéro, rue, code postal, commune, étage, porte), référence cadastrale (section, numéro de parcelle), numéro de lot dans le règlement de copropriété, nature du lot (appartement, local commercial, duplex).
Surface Carrez mesurée en m² : résultat final de la mesure en m² avec deux décimales. Ce chiffre est la valeur légalement opposable dans l'acte de vente. Toute différence > 5% avec la surface réelle ouvre l'action en réduction de prix.
Détail des surfaces par pièce : liste pièce par pièce des surfaces retenues dans le calcul (séjour, chambre, cuisine, salle de bain, dégagement, etc.) et des exclusions (zones sous 1,80 m, murs, embrasures, marches). Ce détail permet à l'acquéreur de vérifier le calcul.
Exclusions précisément identifiées : zones sous 1,80 m (combles sous pente, sous poutres), murs et cloisons, embrasures de portes et fenêtres, marches d'escalier, gaines techniques. Les caves, garages et lots séparés (même en copropriété) ne sont pas inclus.
Date et méthode de mesure : date d'exécution de la mesure, instrument utilisé (télémètre laser avec certification), précision annoncée (± 1,5 mm pour les instruments professionnels). La date est importante pour vérifier la validité si des travaux ont été réalisés ultérieurement.
Mentions légales obligatoires sur les effets juridiques : rappel de l'article 46 de la loi 65-557 (action en réduction du prix si écart > 5% dans l'année), de l'action en nullité en cas d'absence de mention dans l'acte. Ces mentions protègent l'acquéreur et sécurisent la transaction.
Comment remplir votre Attestation Loi Carrez (Surface Privative)
Remplir une Attestation Loi Carrez en France selon la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 requiert une méthode de mesure rigoureuse.
Étape 1 — Préparer les outils de mesure : pour une mesure fiable, utilisez un télémètre laser (précision ± 1,5 mm recommandée) ou un décamètre. Si vous êtes propriétaire vendeur, un télémètre laser de bricolage courant (Bosch, Leica, DeWalt) est suffisant. Pour une attestation certifiée par un professionnel, un diagnostiqueur accrédité COFRAC utilisera un télémètre certifié avec rapport de calibration.
Étape 2 — Identifier le lot et la référence cadastrale : relevez le numéro de lot dans le règlement de copropriété (disponible auprès du syndic ou dans le titre de propriété), la référence cadastrale (section + numéro, disponible sur cadastre.gouv.fr), et l'adresse précise du lot.
Étape 3 — Mesurer chaque pièce : mesurez la surface de chaque pièce en longueur × largeur (ou par triangulation pour les pièces non rectangulaires). Ne comptez que les surfaces avec hauteur sous plafond ≥ 1,80 m. Mesurez au sol (plancher), pas au plafond. Excluez les surfaces des murs (épaisseur des murs intérieurs, cloisons, gaines), les embrasures de portes et fenêtres, et les marches d'escalier.
Étape 4 — Identifier les exclusions : vérifiez s'il existe des zones de hauteur inférieure à 1,80 m (combles sous pente, sous poutre, plafond bas). Mesurez et soustrayez ces surfaces du total. Les caves, celliers séparés, emplacements de parking ou lots annexes ne sont jamais inclus dans la surface Carrez, même s'ils font partie du même lot contractuel.
Étape 5 — Calculer et arrondir la surface totale : additionnez les surfaces de toutes les pièces. Arrondissez au centième de m² inférieur (ex. : si le total est de 67,427 m², arrondir à 67,42 m²). N'arrondissez jamais à l'entier supérieur (surestimation).
Étape 6 — Rédiger l'attestation : complétez le modèle de forms-legal.com avec l'ensemble des informations (rédacteur, vendeur, bien, surface Carrez, détail des pièces, exclusions, date, méthode). Signez en deux exemplaires.
Étape 7 — Annexer à la promesse de vente et à l'acte authentique : remettez l'attestation au notaire chargé de la transaction. Elle sera annexée à la promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale) et reprise dans l'acte authentique de vente.
Exigences juridiques pour Attestation Loi Carrez (Surface Privative)
L'Attestation Loi Carrez en France est soumise à des exigences légales impératives qui ne peuvent être écartées contractuellement.
Obligation de mention dans tout acte de vente (article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) : la surface Carrez doit être mentionnée dans tout avant-contrat (promesse de vente, compromis) et dans l'acte authentique notarié pour tout lot de copropriété > 8 m². L'absence de mention ouvre l'action en nullité de la vente dans le mois de l'acte authentique.
Sanction pour erreur > 5% (1/20e) : si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface déclarée, l'acquéreur non professionnel peut demander une réduction proportionnelle du prix dans l'année de l'acte authentique. Cette action est d'ordre public.
Champ d'application (article 46 al. 1) : lots de copropriété > 8 m² (habitation, commercial, professionnel, mixte). Exclus : caves, garages, emplacements de stationnement, lots < 8 m².
Méthode de calcul (décret du 17 mars 1967 art. 4 bis) : plancher clos et couvert à ≥ 1,80 m de hauteur, déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Pas de durée de validité légale : la mesure reste valable pour toutes les ventes successives sauf travaux modificatifs. En cas de travaux ayant modifié la surface, une nouvelle mesure est obligatoire.
Responsabilité civile du vendeur : en cas d'erreur de mesure intentionnelle ou par imprudence grave, le vendeur engage sa responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) voire pénale (escroquerie, article 313-1 du Code pénal) en plus de l'action en réduction de prix.
Responsabilité professionnelle du diagnostiqueur : un diagnostiqueur certifié COFRAC dont la mesure est erronée engage sa responsabilité civile professionnelle assurée. L'acheteur peut se retourner contre le diagnostiqueur si son erreur a causé un préjudice (action directe contre l'assureur RCP du diagnostiqueur).
Erreurs courantes à éviter dans votre Attestation Loi Carrez (Surface Privative)
Plusieurs erreurs fréquentes dans la mesure ou la rédaction de l'Attestation Loi Carrez en France exposent le vendeur à des sanctions judiciaires ou des réductions de prix inattendues.
Erreur 1 — Inclure des surfaces sous 1,80 m de hauteur : les zones sous pente de toit (combles aménagés), les espaces sous poutre basse ou sous conduit de fumée avec hauteur < 1,80 m doivent être exclus du calcul Carrez. Leur inclusion surestime la surface et expose à l'action en réduction de prix si la différence dépasse 5%. La solution est de mesurer systématiquement la hauteur dans toutes les zones et d'exclure les zones < 1,80 m en les identifiant précisément dans l'attestation.
Erreur 2 — Confondre surface Carrez et surface habitable Boutin : le vendeur ou l'agence qui mentionne la surface habitable Boutin (R111-2 CCH) dans les annonces ou l'acte en lieu et place de la surface Carrez induit l'acquéreur en erreur. Les deux surfaces peuvent différer de plusieurs m². La solution est de distinguer clairement les deux notions et de toujours utiliser la surface Carrez dans les actes de vente de lots de copropriété.
Erreur 3 — Inclure des lots annexes séparés (cave, garage) dans la surface Carrez : certains vendeurs ajoutent la surface de la cave attenante ou du garage de copropriété à la surface de l'appartement pour augmenter la surface Carrez apparente. Ces lots annexes sont juridiquement séparés et ne sont jamais inclus dans la surface Carrez. La solution est de mentionner séparément les annexes (lot de cave n°X, emplacement de parking n°Y) comme lots distincts.
Erreur 4 — Ne pas refaire la mesure après des travaux modificatifs : un vendeur qui utilise une attestation Carrez ancienne après des travaux d'agrandissement ou de réduction (abattement de cloisons, fermeture d'une loggia, transformation de combles) expose l'acquéreur à une surface erronée. La solution est de faire une nouvelle mesure systématiquement après tout travail ayant modifié la surface du lot.
Erreur 5 — Arrondir la surface à l'entier supérieur : arrondir 67,42 m² à 68 m² dans l'acte de vente constitue une surestimation qui peut déclencher l'action en réduction de prix si l'écart avec la surface réelle dépasse 5%. La règle est d'arrondir au centième inférieur ou d'indiquer la valeur exacte au centième de m².
Questions Fréquentes
L'Attestation Loi Carrez en France est le document établissant la surface privative d'un lot de copropriété, obligatoirement mentionnée dans tout acte de vente d'un lot en copropriété conformément à la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, et à l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété. La loi Carrez s'applique à tous les lots de copropriété dont la surface est supérieure à 8 m², qu'il s'agisse d'appartements, de maisons en copropriété horizontale, ou de locaux commerciaux ou professionnels en copropriété. En revanche, la loi Carrez ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement (même en copropriété), aux lots inférieurs à 8 m², aux maisons individuelles en monopropriété (sans copropriété), ni aux terrains nus. La surface privative Carrez est calculée selon une méthode spécifique : plancher des locaux clos et couverts d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette méthode de calcul est distincte de la surface habitable de la loi Boutin (article R111-2 du CCH, utilisée dans les baux d'habitation) et de la surface hors œuvre brute/nette (SHOB/SHON, utilisée dans les permis de construire). La mesure Carrez peut être réalisée par le vendeur lui-même (il n'est pas obligatoire de faire appel à un professionnel) ou par un diagnostiqueur certifié COFRAC qui apporte une garantie d'assurance responsabilité civile professionnelle.
La sanction en cas d'erreur sur la surface Carrez en France est codifiée par l'article 46 alinéas 3 à 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifié par la loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996. Si la surface réelle, telle que mesurée après la vente, est inférieure de plus de 1/20e (5%) à la surface mentionnée dans la promesse de vente ou l'acte authentique, l'acquéreur non professionnel peut demander, dans le délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique de vente, une réduction proportionnelle du prix de vente devant le Tribunal judiciaire. La réduction de prix est calculée au prorata : si la surface réelle est de 65 m² pour une surface Carrez mentionnée de 70 m² (différence de 7,14% > 5%), le prix de vente est réduit de 7,14%. Cette action en réduction du prix est d'ordre public et ne peut être écartée contractuellement. La prescription est de 1 an à compter de la signature de l'acte authentique. En cas d'absence totale de mention de la surface dans la promesse de vente ou l'acte authentique, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique (article 46 al. 4). En revanche, si la surface réelle est supérieure à la surface Carrez mentionnée, aucune action n'est ouverte au vendeur (les tribunaux ont confirmé l'asymétrie de la sanction). L'acheteur professionnel (marchand de biens, promoteur immobilier) ne bénéficie pas de l'action en réduction de prix.
L'Attestation Loi Carrez en France établit la surface privative, qui se distingue de plusieurs autres notions de surface utilisées en droit immobilier français. La surface Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) est la surface plancher des locaux clos et couverts d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Elle s'applique uniquement aux lots de copropriété > 8 m² dans les actes de vente. La surface habitable Boutin (article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation) est utilisée dans les baux d'habitation (mentions obligatoires du bail). Elle correspond à la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres — mais aussi des parties de locaux d'une hauteur < 1,80 m, des greniers non aménageables, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs et des vérandas non isolées. La surface Carrez est généralement légèrement supérieure à la surface habitable Boutin car elle inclut les embrasures de portes et fenêtres et peut inclure des espaces sous pente entre 1,80 m et 2,20 m. La surface plancher (code de l'urbanisme R111-22) est utilisée pour les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclarations préalables). Elle diffère des deux autres par l'inclusion des structures porteuses et des escaliers mais l'exclusion de certaines surfaces comme les terrasses de plain-pied. Ces distinctions doivent être connues des vendeurs et acheteurs pour éviter les confusions dans les annonces immobilières et les actes notariés.
Non. L'Attestation Loi Carrez en France n'a pas de durée de validité légalement définie, à la différence du DPE (10 ans), de l'ERP (6 mois) ou du CREP (illimité si négatif). La mesure Carrez reste valable pour toutes les ventes successives du même lot de copropriété, sous réserve que des travaux modificatifs n'aient pas été réalisés entre les ventes. Si des travaux ont été réalisés depuis la dernière mesure Carrez (abattement de cloisons, création d'une mezzanine, transformation d'une terrasse en pièce couverte, modification des embrasures), une nouvelle mesure est obligatoire pour refléter la surface réelle. La jurisprudence de la Cour de cassation (3e Civ. 29 mai 2012 n°10-27.347) a confirmé qu'une ancienne attestation Carrez est opposable à l'acquéreur si la surface mentionnée est exacte à plus de 5% près, même si la mesure est ancienne. En pratique, les notaires conseillent de faire une nouvelle mesure si l'attestation date de plus de 10 ans ou si des travaux ont été réalisés, afin d'éviter toute contestation ultérieure. Les agences immobilières mentionnent systématiquement la surface Carrez dans les annonces de vente de lots de copropriété. Une erreur dans l'annonce (surface Carrez surestimée) peut engager la responsabilité civile de l'agence immobilière envers l'acquéreur (article 1750 du Code civil et loi Hoguet n°70-9).
Oui. L'Attestation Loi Carrez en France génère une obligation de mentionner la surface privative dans les annonces immobilières relatives à la vente de lots de copropriété, conformément à l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (transposant la directive européenne 2011/83/UE sur les droits des consommateurs) et aux articles L111-1 à L111-7 du Code de la consommation. Pour les vendeurs particuliers publiant une annonce sur un site de petites annonces (Leboncoin, PAP, SeLoger), la mention de la surface Carrez est fortement recommandée et constitue une indication de bonne foi. Pour les agents immobiliers (soumis à la loi Hoguet n°70-9), la mention de la surface Carrez dans les annonces est obligatoire et son inexactitude peut engager leur responsabilité civile professionnelle (faute dans le devoir de conseil, article 1992 du Code civil). La surface Carrez doit être distinguée de la surface habitable (Boutin) dans les annonces : mentionner «surface habitable 65 m²» au lieu de «surface Carrez 65 m²» peut être trompeur si les deux surfaces diffèrent. En matière de copropriété, la surface Carrez figure également dans les états descriptifs de division, les actes de vente notariés (mentions obligatoires article 46 loi 65-557), et les règlements de copropriété. L'Autorité de la concurrence a rappelé dans son avis n°2016-A-01 que l'absence d'information sur la surface dans les annonces immobilières constituait une pratique déloyale vis-à-vis des consommateurs.
Ce modèle est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois varient selon la juridiction et évoluent avec le temps. Consultez un avocat qualifié pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.Clause de non-responsabilité complète
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