État des Risques et Pollutions (ERP)

L'état des risques et pollutions est, en droit français, le document que le vendeur ou le bailleur annexe au contrat pour informer l'acquéreur ou le locataire des risques affectant le bien, régi par les articles L125-5 et L125-7 du Code de l'environnement.

L'ERP en France est produit par le vendeur ou le bailleur — et non par un diagnostiqueur agréé — à partir des informations communiquées par arrêté préfectoral. L'arrêté du 13 juin 2023 (JORF 14 juin 2023) fixe le modèle officiel de formulaire, remplaçant les modèles antérieurs depuis le 1er janvier 2024. Ce formulaire doit être renseigné à partir du site officiel Géorisques (georisques.gouv.fr) qui centralise, département par département, les périmètres des plans de prévention des risques naturels (PPRN), des plans de prévention des risques technologiques (PPRT), des zones de sismicité, des secteurs d'information sur les sols (SIS) au sens de l'article L125-6 du Code de l'environnement, et des plans d'exposition au bruit (PEB) des aérodromes classés.

L'ERP en France couvre aujourd'hui six catégories d'informations : (1) les risques naturels prévisibles (inondation, mouvement de terrain, avalanche, retrait-gonflement des argiles, feux de forêt, éruption volcanique, cyclone, tsunami) visés par un PPRN prescrit ou approuvé ; (2) les risques miniers couverts par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) prescrit ou approuvé ; (3) les risques technologiques couverts par un PPRT approuvé ou par une servitude liée aux canalisations de transport de matières dangereuses ; (4) les pollutions des sols : bien situé en secteur d'information sur les sols (SIS) ou en site inscrit à BASOL (base des sites et sols pollués) avec prescriptions ; (5) les nuisances sonores des infrastructures de transport : zones de bruit des aérodromes couverts par un PEB approuvé ; (6) le recul du trait de côte : bien situé dans une zone exposée délimitée par une carte communale approuvée.

L'obligation de fournir l'ERP porte sur tous les immeubles bâtis ou non bâtis situés dans les zones ou secteurs concernés par au moins l'une des catégories précitées, conformément à l'article R125-23 du Code de l'environnement. Pour les autres communes, l'ERP doit néanmoins mentionner expressément l'absence de risque connu, ce qui suffit à satisfaire l'obligation légale. Sur forms-legal.com, le formulaire ERP est préconfiguré pour guider le rédacteur à travers toutes les rubriques exigées par l'arrêté du 13 juin 2023.

L'état des risques et pollutions en France doit être annexé dans deux hypothèses légales distinctes, toutes deux visées à l'article L125-5 du Code de l'environnement. Premièrement, en matière de vente d'un immeuble bâti ou non bâti : l'ERP doit figurer en annexe de la promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale) et en annexe de l'acte authentique de vente reçu par le notaire. L'absence d'ERP en annexe de la promesse autorise l'acquéreur à demander la résolution du contrat ou une réduction du prix, aux termes de l'article L125-5 II. Deuxièmement, en matière de location d'un immeuble bâti (résidentiel ou commercial) : l'ERP doit être fourni lors de la conclusion du contrat de bail ou de son renouvellement. En location, l'absence d'ERP expose le bailleur à des poursuites pour défaut d'information mais l'article L125-5 ne prévoit pas de sanction pénale directe.

L'ERP en France doit en outre être actualisé si un nouvel arrêté préfectoral modifie le zonage de risques entre la promesse et la réitération par acte authentique, ou entre la signature du bail et une évolution règlementaire. La Cour de cassation (Civ. 3e, 2 mars 2022, n°20-22.214) a précisé que le notaire engage sa responsabilité professionnelle s'il authentifie un acte sans vérifier la conformité et l'actualité de l'ERP annexé.

Sont exclues du champ de l'obligation : les cessions entre bailleurs sociaux dans le cadre de transferts de patrimoine intra-groupe, les donations entre époux ou partenaires pacsés hors vente, et les baux verbaux (qui, de fait, ne permettent pas d'annexer le document). L'ERP n'est pas requis pour les parties communes d'un immeuble en copropriété faisant l'objet d'une vente séparée de lots, sauf si le règlement de copropriété prévoit leur cession.

L'état des risques et pollutions en France comporte obligatoirement les rubriques suivantes, conformément au modèle annexé à l'arrêté du 13 juin 2023 :

**1. Identification du bien immobilier** — adresse complète, référence(s) cadastrale(s) (section + numéro de parcelle), commune et code INSEE. Le code INSEE permet à Géorisques de localiser automatiquement le bien dans les périmètres réglementaires applicables.

**2. Risques naturels prévisibles** — Pour chaque PPRN approuvé ou prescrit (inondation, mouvement de terrain, avalanche, retrait-gonflement des argiles noté RGA, feux de forêt, éruption volcanique) : indication « oui » ou « non » avec référence à l'arrêté préfectoral et, si oui, la zone du PPR (zone rouge/orange/bleue selon la carte réglementaire). La carte de l'aléa « retrait-gonflement des argiles » est distincte du PPRN RGA ; les deux doivent être renseignées séparément. En cas de zonage sismique (zones 1 à 5 selon le décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010), la zone du bien est à reporter, même en l'absence de PPRN.

**3. Risques miniers** — Présence d'un PPRM prescrit ou approuvé : référence de l'arrêté préfectoral, zone concernée (surveillance renforcée, aléa minier).

**4. Risques technologiques** — Présence d'un PPRT approuvé (périmètre d'exposition aux risques autour d'installations classées SEVESO seuil haut) : référence + zone. Présence d'une servitude d'utilité publique liée aux canalisations de transport de matières dangereuses (gaz, pétrole, produits chimiques) : distance au conducteur, référence de la servitude.

**5. Secteurs d'information sur les sols (SIS)** — Bien situé dans un SIS délimité en application de l'article L125-6 du Code de l'environnement, ou inscrit à BASOL avec prescriptions de la DREAL ou préfecture : mention obligatoire du numéro de dossier BASOL et des prescriptions en cours (surveillance, restriction d'usage).

**6. Plan d'exposition au bruit (PEB)** — Aérodrome classé en application de l'article L112-6 du Code de l'urbanisme : référence du PEB approuvé, zone d'appartenance du bien (A, B, C ou D), restrictions à la construction. Sur le portail Géorisques, la rubrique « Plan d'Exposition au Bruit » liste les aérodromes concernés par commune.

**7. Recul du trait de côte** — Commune ayant approuvé une carte locale d'exposition au recul du trait de côte en application de l'article L321-15 du Code de l'environnement (applicable depuis la loi Climat et Résilience 2021) : horizon 0-30 ans ou 30-100 ans.

Après avoir renseigné chacune des rubriques, le vendeur ou bailleur date et signe l'ERP, qui doit être établi au plus tôt trois mois avant la signature de l'avant-contrat de vente ou la conclusion du bail. En deçà de cette limite, un nouvel ERP doit être produit. Sur forms-legal.com, chaque rubrique est guidée par des champs précis qui reprennent la structure de l'arrêté du 13 juin 2023.

Pour renseigner correctement l'état des risques et pollutions en France, le vendeur ou bailleur doit d'abord se rendre sur Géorisques (georisques.gouv.fr) et saisir l'adresse du bien ou les références cadastrales. Le portail génère automatiquement un rapport listant les risques identifiés pour la commune et, pour certains risques, pour la parcelle précise. Ce rapport Géorisques constitue la source principale pour compléter le formulaire ERP officiel.

**Étape 1 — Identification** : reporter l'adresse exacte, les références cadastrales complètes (section, numéro, lieudit), et le code INSEE de la commune. Une erreur de référence cadastrale peut invalider l'ERP en cas de litige.

**Étape 2 — Risques naturels** : pour chaque risque listé, cocher « oui » ou « non » en s'appuyant sur le rapport Géorisques. Si oui, mentionner la référence de l'arrêté préfectoral approuvant le PPR (ex. : « Arrêté préfectoral du 12 mars 2018 approuvant le PPRi de la Garonne »). Attacher en annexe la carte de zonage réglementaire du bien.

**Étape 3 — Risques technologiques** : vérifier sur PPRT.gouv.fr si la commune dispose d'un PPRT approuvé. Pour les canalisations de transport, la DREAL met à disposition le portail cartographique des servitudes (arr. 4 août 2006).

**Étape 4 — Pollution des sols** : consulter BASOL (basol.developpement-durable.gouv.fr) en tapant la commune. Si le bien figure dans un SIS, la DDT (Direction Départementale des Territoires) peut fournir la carte SIS sur demande ou via les données opendata du Géoportail de l'urbanisme (GPU).

**Étape 5 — Bruit** : le portail Géorisques liste les aérodromes avec PEB approuvé. Pour les grandes plateformes (CDG, Orly, Lyon-Saint-Exupéry, Nice, Toulouse-Blagnac), la zone du bien est accessible via les cartes annexées aux arrêtés interministériels respectifs.

**Étape 6 — Signature** : dater l'ERP (pas plus de 3 mois avant l'acte), signer, et remettre une copie à l'acquéreur ou locataire contre émargement ou accuser de réception. En vente, le notaire annexe l'ERP signé à la fois à la promesse et à l'acte authentique.

L'état des risques et pollutions en France repose sur un dispositif légal et réglementaire structuré autour des textes suivants : article L125-5 du Code de l'environnement (obligation d'information), articles L125-6 et L125-7 (secteurs d'information sur les sols), article R125-23 et suivants (modalités), arrêté du 13 juin 2023 (modèle officiel). La responsabilité du vendeur ou bailleur est engagée sur le fondement du droit commun de l'obligation d'information et, pour les ventes, sur la garantie des vices cachés si la dissimulation d'un risque connu est établie.

La Cour de cassation a confirmé (Civ. 3e, 8 septembre 2016, n°15-19.674) que le défaut ou la fausseté de l'ERP ouvre à l'acquéreur une action en réduction du prix ou en résolution, sans que l'acquéreur soit tenu de démontrer un préjudice distinct. Le délai de prescription est de cinq ans à compter de la découverte du risque non mentionné, selon l'article 2224 du Code civil. Pour les locations, l'absence d'ERP engage la responsabilité contractuelle du bailleur mais la sanction reste la mise en demeure de régulariser, sauf faute grave.

L'arrêté du 13 juin 2023 remplace celui du 9 juin 2004 et introduit la rubrique « recul du trait de côte », obligatoire pour les communes ayant approuvé une carte d'exposition en application de l'article L321-15 du Code de l'environnement, texte introduit par la loi Climat et Résilience. L'ERP doit être réactualisé si de nouveaux risques sont portés à la connaissance du vendeur après l'établissement du premier formulaire. Le portail Géorisques est la seule source officielle de référence.

Les erreurs les plus fréquentes sur l'état des risques et pollutions en France concernent d'abord la date d'établissement : un ERP daté de plus de trois mois avant la signature de la promesse ou du bail est caduc et doit être refait. Deuxièmement, l'omission de la rubrique « retrait-gonflement des argiles » (RGA) : depuis 2021, l'aléa RGA est distinct des PPRN et figure en rubrique séparée dans le formulaire 2023 ; de nombreux vendeurs confondent encore les deux, laissant la rubrique vide. Troisièmement, l'absence de référence aux arrêtés préfectoraux : cocher « oui » sans mentionner la référence de l'arrêté PPR est insuffisant et peut exposer le vendeur à un recours. Quatrièmement, négliger BASOL : même si la parcelle n'est pas en SIS, une inscription à BASOL avec prescriptions actives doit être mentionnée ; la consultation de BASOL est obligatoire et gratuite. Cinquièmement, oublier d'annexer les cartes de zonage : l'article R125-24 du Code de l'environnement exige que les extraits cartographiques des PPR soient joints à l'ERP. Sixièmement, utiliser l'ancien modèle antérieur à l'arrêté du 13 juin 2023 : depuis le 1er janvier 2024, seul le nouveau formulaire est valide.