Compromis de Vente Immobilier

Le Compromis de Vente Immobilier est, en droit français, un compromis de vente immobilier pour un bien situé. Il est régi par Code civil art. 1583 et 1589.

Le Compromis de Vente engage simultanément et réciproquement les deux parties : le vendeur à vendre le bien et l'acquéreur à l'acheter. La vente est parfaite entre les parties dès la signature du compromis, conformément à l'article 1583 du Code civil (« elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix »), le transfert de propriété étant simplement reporte à la signature de l'acte authentique notarie qui formalisera la mutation et permettra la publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent rattache à la Direction générale des Financés publiques (DGFiP). Si une partie refuse de signer l'acte authentique sans motif légitime, l'autre peut demander l'exécution forcée en justice devant le Tribunal judiciaire du ressort de l'immeuble.

Le compromis se distingue de la promesse unilatérale de vente régie par l'article 1124 du Code civil (réforme par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats), qui n'engage que le vendeur (promettant) à vendre, l'acquéreur (bénéficiaire) disposant d'une simple option d'achat exercable pendant un délai détermine. La promesse unilatérale doit être enregistrée au Service des impôts des entreprises (SIE) dans les 10 jours sous peine de nullité (CGI art. 1840 À) et coûte plus cher en raison de l'indemnité d'immobilisation. Le compromis est privilégié pour les opérations courantes; la promesse unilatérale convient mieux aux opérations d'investissement nécessitant une période de réflexion.

Le Compromis de Vente protège fortement l'acquéreur consommateur (non-professionnel de l'immobilier) par le délai de rétractation de dix jours calendaires prévu à l'article L271-1 du CCH issu de la Loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000 et réforme par la Loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015 qui à porté ce délai de 7 à 10 jours. Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accuse de réception notifiant le compromis à l'acquéreur. Pendant ces 10 jours, l'acquéreur peut renoncer sans avoir à motiver sa décision et sans payer aucune somme, le dépôt de garantie étant intégralement restitue dans un délai de 21 jours conformément à l'article L271-2 du CCH.

Le contrat de Compromis de Vente comporte plusieurs éléments essentiels : identification complète des parties avec numéro fiscal individuel à 13 chiffrés délivré par la DGFiP, régime matrimonial du vendeur (communauté réduite aux acquêts par défaut selon Code civil art. 1400, séparation de biens, PACS, etc.), description précise du bien avec référence cadastrale consultable sur cadastre.gouv.fr et surface habitable Loi Carrez certifiée pour les copropriétes (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996), origine de propriété avec référence de l'acte authentique antérieur publié au SPF, prix de vente net vendeur en euros avec ventilation des frais d'agence Hoguet, conditions suspensives (notamment l'obtention d'un prêt immobilier au sens des articles L313-40 à L313-42 du Code de la consommation ex-Loi Scrivener 1979), Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) annexe conforme au CCH art. L271-4 (DPE, amiante, plomb, termites, ERP, électricité, gaz), date butoir de signature de l'acte authentique généralement fixée à 3-4 mois après le compromis, et clause pénale généralement égale au dépôt de garantie. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentant environ 5,80 % du prix sont à la charge de l'acquéreur (CGI art. 1594 À).

Le Compromis de Vente Immobilier en France est nécessaire chaque fois qu'un propriétaire décide de vendre un bien immobilier et qu'un acquéreur s'engage à l'acheter, formalisant juridiquement l'accord avant la signature de l'acte authentique notarie. La signature du compromis intervient typiquement quelques semaines après la rencontré entre les parties et la négociation du prix, et précède de 3 à 4 mois la signature de l'acte authentique.

Acquisition d'une résidence principale par un particulier : le couple ou la personne seule qui souhaite acquérir sa résidence principale (maison individuelle ou appartement en copropriété) signe un compromis de vente avec le vendeur, bénéficiant du délai de rétractation de dix jours calendaires prévu à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) en sa qualité de consommateur non-professionnel de l'immobilier. Cette protection unique à la France permet à l'acquéreur de renoncer pendant 10 jours sans motif et sans frais, ce qui sécurisé sa décision et permet d'éventuelles vérifications supplémentaires (diagnostics complémentaires, étude du marché, conseils d'un proche).

Acquisition d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif : l'investisseur particulier qui acquiert une résidence secondaire (à la mer, à la montagne, en campagne) ou un bien locatif pour le rendement (appartement en zone tendue parisienne, lyonnaise, bordelaise; immeuble de rapport pour SCI familiale) signe un compromis avec les conditions suspensives habituelles (prêt immobilier, préemption). L'option du régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) doit être anticipée avant la signature pour optimiser la fiscalité future (régime micro-BIC ou régime réel d'imposition).

Reprise d'un bien auprès d'un promoteur en VEFA : la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), régie par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, est un contrat préliminaire spécifique aux ventes de logements neufs en cours de construction. L'acquéreur signe un contrat préliminaire (et non un compromis classique) avec versement d'un dépôt de garantie de 5 % maximum, bénéficie du délai de rétractation de 10 jours, puis signe l'acte authentique de vente après l'achèvement des fondations. La fiscalité VEFA est spécifique : TVA immobilière de 20 % sur le prix HT, DMTO réduits à 0,71 %, garantie financière d'achèvement (GFA) ou garantie de remboursement.

Acquisition d'un terrain à bâtir : l'acquéreur d'un terrain à bâtir signe un compromis de vente comportant des conditions suspensives spécifiques : obtention d'un permis de construire (Code de l'urbanisme art. L421-1), absence de servitudes (alignement, retrait, hauteur), conformité au Plan local d'urbanisme (PLU), absence de risques (zone inondable, mouvement de terrain, radon). L'Étude de Sol G1 ou G2 selon la norme NF P 94-500 peut être requise pour les terrains en zone d'aléà retrait-gonflement des argiles selon la Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Cession d'un bien dans le cadre d'une succession : les héritiers indivisaires d'un bien immobilier issu d'une succession doivent signer collectivement le compromis de vente avec un acquéreur, conformément aux articles 815 et suivants du Code civil sur l'indivision successorale. La purgé du droit de préemption des coindivisaires (art. 815-14 Code civil) doit être réalisée par notification individuelle. Le notaire en charge de la succession établit préalablement l'acte de notoriété désignant les héritiers et l'attestation de propriété immobilière.

Vente d'un bien grevé d'une hypothèque : le vendeur dont le bien est grevé d'une hypothèque inscrite au Service de la Publicité Foncière (SPF) doit prévoir dans le compromis la purgé de cette hypothèque par paiement du capital restant du à la banque créancière avant ou simultanément à la signature de l'acte authentique. Le notaire procède au virement direct depuis le prix de vente vers la banque créancière et obtient la mainlevée de l'hypothèque publiée au SPF.

Vente d'un bien loué : le vendeur d'un bien loué (habitation principale, location meublée, bail commercial) doit respecter les droits du locataire en place. Pour le bail d'habitation régi par la Loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut vendre le bien loué mais le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu'au terme du bail; le locataire ne dispose d'un droit de préemption qu'en cas de congé pour vente délivré 6 mois avant l'échéance du bail (art. 15 Loi 1989). Pour le bail commercial, le locataire commercial titulaire d'un bail 3-6-9 bénéficie d'un droit de préemption renforcé par la Loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 (Code com. art. L145-46-1).

Reprise par marchand de biens professionnel : le marchand de biens, professionnel de l'immobilier inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le code APE/NAF 68.10Z (activités des marchands de biens immobiliers), acquiert des biens pour les revendre après travaux ou division parcellaire. Il ne bénéficie pas du délai de rétractation de l'article L271-1 du CCH réserve aux consommateurs. Sa fiscalité est spécifique : application de la TVA sur la marge (CGI art. 268) et DMTO réduits à 0,715 % sur engagement de revente dans les 5 ans (CGI art. 1115). Voir également le modèle Promesse Unilatérale de Vente Immobilier disponible sur forms-legal.com.

Le Compromis de Vente Immobilier en France doit intégrer plusieurs éléments essentiels pour produire pleinement ses effets juridiques et éviter les contestations devant le Tribunal judiciaire. Le modèle disponible sur forms-legal.com est structure selon les exigences de l'article 1589 du Code civil, de l'article L271-1 du CCH et de la jurisprudence consolidée de la Cour de cassation troisième chambre civile sur les avant-contrats immobiliers.

Identification précise des parties : pour le vendeur personne physique, indiquer nom, prénom, date et lieu de naissance, domicile, numéro fiscal individuel à 13 chiffrés délivré par la DGFiP figurant sur l'avis d'imposition, et régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts par défaut selon Code civil art. 1400, séparation de biens par contrat de mariage notarie obligatoire, communauté universelle, participation aux acquêts, PACS soumis au régime de séparation des patrimoines depuis la réforme de 2007, divorce avec mention du jugement). Pour le vendeur personne morale (SCI, SARL, SAS), mentionner la dénomination sociale, la forme juridique, le siège social, le SIREN INSEE, le numéro RCS du greffe du Tribunal de commerce, ainsi que le représentant légal avec justification de ses pouvoirs (statuts à jour, procès-verbal de nomination). Pour l'acquéreur, indiquer les mêmes éléments et préciser son statut (consommateur non-professionnel bénéficiant du délai de rétractation, ou professionnel de l'immobilier exclu de cette protection).

Description détaillée du bien vendu : adresse complète avec mention de l'étage et du numéro de lot pour les copropriétes, référence cadastrale (commune, section, numéro de parcelle) consultable gratuitement sur cadastre.gouv.fr de la Direction générale des Financés publiques (DGFiP), type de bien (maison individuelle, appartement en copropriété soumis à la Loi du 10 juillet 1965, terrain à bâtir, immeuble de rapport, local commercial, garage), surface habitable Loi Carrez certifiée par diagnostiqueur agréé (obligatoire pour les ventes de lots de copropriété selon la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, avec marge de tolérance de 5 % au-dela de laquelle l'acquéreur peut demander une réduction de prix), surface du terrain pour les maisons, nombre de pièces, présence d'ascenseur, état général, équipements et aménagements inclus dans la vente.

Origine de propriété : référence complète à l'acte authentique antérieur d'acquisition par le vendeur, avec date, identité du notaire, ville et numéro de publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent (volume et numéro). Cette mention permet de retracer la chaîne de propriété et de vérifier l'absence de servitudes ou hypothèques inscrites au SPF. Pour les biens issus d'une succession, indiquer la date du décès du de cujus, la référence de l'acte de notoriété et de l'attestation de propriété immobilière établis par le notaire en charge.

Prix de vente et modalités de paiement : montant en euros au format français (espace insécable pour les milliers, virgule décimale), avec mention du prix en lettres pour éviter toute ambiguïté (par exemple « 385 000,00 € soit trois cent quatre-vingt-cinq mille euros »). Ventilation des frais d'agence immobilière à la charge du vendeur ou de l'acquéreur (mention « FAI » Frais d'Agence Inclus). Indication du dépôt de garantie généralement entre 5 et 10 % du prix verse sur le compte séquestre du notaire ou de l'agence immobilière titulaire de la carte professionnelle Hoguet (Loi n°70-9 du 2 janvier 1970) et d'une garantie financière conforme. Mention des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentant environ 5,80 % du prix à la charge de l'acquéreur (CGI art. 1594 À).

Délai de rétractation de 10 jours (art. L271-1 CCH) : mention explicite du délai de rétractation de dix jours calendaires au profit de l'acquéreur consommateur, courant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accuse de réception ou de la notification par voie électronique sécurisée (acte d'huissier dématérialisé). Le délai expiré au premier jour ouvrable suivant si la fin tombe un samedi, dimanche ou jour férié. Pendant le délai, l'acquéreur peut renoncer sans motif par lettre recommandée, avec restitution intégrale du dépôt de garantie dans les 21 jours conformément à l'article L271-2 du CCH.

Conditions suspensives : énumération précise des conditions suspensives avec leur délai de réalisation. La condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier au sens des articles L313-40 à L313-42 du Code de la consommation (ex-Loi Scrivener n°79-596 du 13 juillet 1979) est presque toujours stipulée, avec mention du montant minimal du prêt nécessaire, du taux d'intérêt maximal TAEG accepte, du délai d'obtention (généralement 45 à 60 jours), et de l'obligation pour l'acquéreur de déposer deux demandes auprès d'établissements de crédit différents agréés par l'ACPR. La condition suspensive d'absence de droit de préemption (commune, SAFER, coindivisaires, locataire commercial) est obligatoire pour purger les droits éventuels. La condition de purgé des servitudes ou hypothèques inscrites au SPF est recommandée.

Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) : annexe obligatoire au compromis conformément aux articles L271-4 et suivants du CCH, comprenant selon la nature du bien : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) réforme par la Loi Climat n°2021-1104 du 22 août 2021 et obligatoire pour tous les biens, Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) pour les immeubles construits avant 1949, Diagnostic Amiante pour les immeubles avec permis de construire avant le 1er juillet 1997, Diagnostic Termites dans les communes infestees déclarées par arrêté préfectoral, État des Risques et Pollutions (ERP), Diagnostic Installation Électrique de plus de 15 ans, Diagnostic Gaz de plus de 15 ans, Diagnostic Loi Carrez pour les copropriétes, Diagnostic Assainissement Non Collectif (ANC). Tous les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifie COFRAC.

Date butoir de signature de l'acte authentique : date limite pour la passation de l'acte authentique devant le notaire, généralement fixée à 3 ou 4 mois après la signature du compromis pour permettre la réalisation des conditions suspensives (obtention du prêt, purge des droits de préemption, complétion des diagnostics). Indication du notaire désigné par le vendeur et éventuellement par l'acquéreur (en cas de deux notaires, les émoluments sont partagés à parts égales sans surcoût). Voir également le modèle Mandat de Vente Immobilier disponible sur forms-legal.com pour les opérations connexes.

Remplir correctement un Compromis de Vente Immobilier pour un bien situé en France requiert de respecter les exigences du Code civil, du Code de la construction et de l'habitation, et les usages professionnels du notariat français. Voici la marché à suivre détaillée pour utiliser le modèle de forms-legal.com.

Étape 1 — Identification des parties : complétez le bloc vendeur avec les données vérifiables (copie de carte nationale d'identité ou passeport pour personne physique, extrait Kbis récent de moins de 3 mois pour personne morale via infogreffe.fr, livret de famille pour confirmer le régime matrimonial, contrat de mariage notarie si séparation de biens). Indiquez le numéro fiscal individuel à 13 chiffrés délivré par la DGFiP figurant sur l'avis d'imposition. Pour les biens détenus en indivision (succession, divorce, achat en commun), tous les indivisaires doivent être identifiés et signer le compromis. Pour l'acquéreur, précisez son statut (consommateur ou professionnel de l'immobilier) car cette qualification détermine l'application du délai de rétractation de 10 jours.

Étape 2 — Description précise du bien : reportez l'adressé complète avec mention de l'étage et du numéro de lot pour les copropriétes, et la référence cadastrale (commune, section, numéro de parcelle) consultable gratuitement sur cadastre.gouv.fr de la Direction générale des Financés publiques (DGFiP). Pour un appartement en copropriété, joignez la fiche descriptive du lot avec mention de la surface privative Loi Carrez certifiée par diagnostiqueur agréé, le pourcentage de tantièmes de copropriété, le nom du syndic et le numéro de matricule de l'immeuble. Indiquez la surface habitable, la surface du terrain pour les maisons, le nombre de pièces et les équipements inclus dans la vente (cuisine équipée, climatisation, alarme).

Étape 3 — Origine de propriété : reportez la référence complète de l'acte authentique antérieur d'acquisition par le vendeur avec date, identité du notaire, ville et numéro de publication au Service de la Publicité Foncière (SPF). Cette information se trouve sur le titre de propriété du vendeur. Pour les biens issus d'une succession, indiquez la date du décès du de cujus, la référence de l'acte de notoriété et de l'attestation de propriété immobilière. Le notaire en charge de la vente vérifiera la chaîne de propriété sur les 30 dernières années auprès du SPF.

Étape 4 — Prix de vente et frais : indiquez le prix de vente net vendeur en euros au format français (espace insécable pour les milliers, virgule décimale), par exemple 385 000,00 € soit trois cent quatre-vingt-cinq mille euros. Précisez la ventilation des frais d'agence immobilière (à la charge du vendeur FAI inclus ou de l'acquéreur en sus du prix). Indiquez le montant du dépôt de garantie (généralement entre 5 et 10 % du prix), verse sur le compte séquestre du notaire instrumentant ou de l'agence immobilière titulaire de la carte professionnelle Hoguet. Le solde est payé à la signature de l'acte authentique par chèque de banque certifie ou virement bancaire SEPA. Aucun paiement en espèces au-dela de 1 000 € entre particuliers n'est autorisé (Code monétaire et financier art. L112-6).

Étape 5 — Délai de rétractation : vérifiez la mention du délai de rétractation de 10 jours calendaires au profit de l'acquéreur consommateur (art. L271-1 CCH). Indiquez la date probable de notification par lettre recommandée avec accuse de réception ou par voie électronique sécurisée. Le délai commence le lendemain de la première présentation, et expiré au premier jour ouvrable suivant si la fin tombe un samedi, dimanche ou jour férié. Pendant ces 10 jours, l'acquéreur peut renoncer sans motif par lettre recommandée, avec restitution intégrale du dépôt de garantie dans les 21 jours (art. L271-2 CCH).

Étape 6 — Conditions suspensives : remplissez les conditions suspensives avec leur délai de réalisation. Pour la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier au sens des articles L313-40 à L313-42 du Code de la consommation (ex-Loi Scrivener), indiquez le montant minimal du prêt nécessaire (généralement 80 % du prix), le taux d'intérêt maximal TAEG accepté (selon les taux du marché, par exemple 4,50 % en 2026), le délai d'obtention (généralement 45 à 60 jours). L'acquéreur s'engage à déposer deux demandes auprès d'établissements de crédit agréés par l'ACPR (BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, LCL, Crédit Mutuel, La Banque Postale). Pour la condition d'absence de préemption, le notaire interroge la commune par DIA dans les 2 mois suivant la signature.

Étape 7 — Dossier de diagnostics techniques (DDT) : annexez au compromis l'intégralité des diagnostics obligatoires réalisés par un diagnostiqueur certifie COFRAC : DPE (validité 10 ans, réforme Loi Climat 2021), CREP plomb pour les immeubles construits avant 1949, diagnostic amiante pour les immeubles avec permis avant 1997, diagnostic termites dans les communes infestees, ERP (État des Risques et Pollutions), diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, diagnostic Loi Carrez pour les copropriétes, ANC pour les biens non raccordes au réseau. Vérifiez la validité (DPE 10 ans, amiante illimité si absence, plomb 1 an si présence et illimité si absence).

Étape 8 — Date butoir de signature de l'acte authentique : indiquez la date butoir pour la passation de l'acte authentique chez le notaire, généralement 3 à 4 mois après la signature du compromis pour permettre la réalisation des conditions suspensives. Désignez le notaire choisi par le vendeur (et éventuellement par l'acquéreur en cas de deux notaires, sans surcoût). Vérifiez l'inscription du notaire sur le site notaires.fr du Conseil supérieur du notariat. Le notaire prepare le projet d'acte authentique 15 jours avant la signature, le transmet aux parties pour relecture, et procède à la signature en présence des parties ou par procuration notariée.

Étape 9 — Signature et formalités postérieures : le compromis est signé en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie. La signature est précédée de la mention manuscrite « Lu et approuve » et le paraphé de chaque page est recommandé. Après signature, le compromis doit être notifié à l'acquéreur consommateur par lettre recommandée avec accuse de réception pour faire courir le délai de rétractation de 10 jours. Le dépôt de garantie est consigné sur le compte séquestre du notaire ou de l'agence immobilière. Le notaire procède ensuite aux vérifications obligatoires (interrogations DGFiP, SPF, commune, syndic) et prepare l'acte authentique pour la date butoir.

Le Compromis de Vente Immobilier en France est encadré par un dispositif normatif d'ordre public auquel les parties ne peuvent déroger, principalement les articles 1582 à 1701 du Code civil sur la vente et les articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) sur les avant-contrats immobiliers, complètes par le Code de la consommation pour la protection de l'acquéreur emprunteur. Les exigences légales suivantes doivent impérativement être respectées.

Forme et mentions obligatoires : le compromis de vente peut être conclu sous seing privé ou par acte authentique notarie, sans formalisme particulier imposé par le Code civil. Toutefois, plusieurs mentions sont légalement obligatoires sous peine de nullité ou de non-opposabilité : identité complète des parties avec numéro fiscal individuel (DGFiP), description précise du bien avec référence cadastrale (DGFiP), prix de vente et modalités de paiement, conditions suspensives et leur délai de réalisation, dossier de diagnostics techniques annexe (CCH art. L271-4), mention explicite du délai de rétractation pour l'acquéreur consommateur (CCH art. L271-1), régime matrimonial du vendeur (Code civil art. 1400 et suivants).

Délai de rétractation de 10 jours (CCH art. L271-1 et L271-2) : l'acquéreur consommateur (non-professionnel de l'immobilier) d'un bien à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de dix jours calendaires courant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accuse de réception ou de la notification par voie électronique sécurisée. Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer sans motif et sans frais par lettre recommandée. Le dépôt de garantie est intégralement restitue dans un délai de 21 jours suivant la rétractation. Le délai à été porté de 7 à 10 jours par la Loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015. Il ne s'applique pas aux acquéreurs professionnels de l'immobilier ni aux locaux commerciaux.

Condition suspensive de prêt immobilier (Code de la consommation art. L313-40 à L313-42) : ex-Loi Scrivener n°79-596 du 13 juillet 1979, la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier est légalement presumée stipulée dans tout compromis lorsque l'acquéreur indique son intention de financer l'acquisition par un prêt. La condition est réputée réalisée à la présentation d'une offre de prêt conforme aux conditions définies au compromis (montant, taux, durée, établissement). L'acquéreur doit déposer ses demandés auprès d'au moins deux établissements de crédit dans le délai prévu. Le refus de crédit doit être formel et motivé par écrit. L'offre de prêt doit faire l'objet d'un délai de réflexion de 10 jours minimum (cooling-off) avant acceptation par l'acquéreur (Code conso. art. L313-34).

Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) obligatoire (CCH art. L271-4 à L271-6) : le vendeur doit annexer au compromis l'intégralité des diagnostics obligatoires selon la nature et l'ancienneté du bien. Le défaut de remise du DDT engage la responsabilité du vendeur pour vice cache (Code civil art. 1641 et suivants). Les principaux diagnostics sont : DPE (Loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004, réformée Loi Climat 2021 n°2021-1104), CREP plomb (Code de la santé publique art. L1334-5, immeubles avant 1949), amiante (décret n°96-97 du 7 février 1996, immeubles avec permis avant 01/07/1997), termites (CCH art. L133-1, communes infestees), ERP (Code env. art. L125-5, tous biens en zone risque), électricité et gaz (CCH art. L134-6 et L134-7, plus de 15 ans), Loi Carrez (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, copropriétes), ANC (biens non raccordes).

Droit de préemption à purger : le notaire doit purger les éventuels droits de préemption avant la signature de l'acte authentique. Le droit de préemption urbain (DPU) de la commune (Code de l'urbanisme art. L210-1 à L213-18) s'applique dans les zones définies par le PLU; le notaire envoie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la commune qui dispose de 2 mois pour exercer ou renoncer. La SAFER dispose d'un droit de préemption sur les terrains agricoles (Code rural art. L143-1). Les coindivisaires disposent d'un droit de préemption sur les biens issus d'une indivision successorale (Code civil art. 815-14). Le locataire commercial titulaire d'un bail 3-6-9 dispose d'un droit de préemption renforcé par la Loi Pinel n°2014-626 (Code com. art. L145-46-1).

Paiement et anti-blanchiment : le solde du prix doit être payé à la signature de l'acte authentique par chèque de banque certifie, virement bancaire SEPA ou virement notarial entre comptes professionnels. Aucun paiement en espèces au-dela de 1 000 € entre particuliers (ou 15 000 € si l'acquéreur réside fiscalement hors de l'Union européenne) n'est autorisé en application de l'article L112-6 du Code monétaire et financier. Le notaire effectue les déclarations TRACFIN (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits FINanciers clandestins) pour les opérations suspectes en application de l'article L561-2 du Code monétaire et financier.

Fiscalité et droits de mutation : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 5,80 % du prix de vente pour les biens anciens (de plus de 5 ans), supportés par l'acquéreur (CGI art. 1594 À). Pour les biens neufs (VEFA, moins de 5 ans), les DMTO sont réduits à 0,71 % et la TVA immobilière de 20 % s'applique sur le prix HT. La plus-value immobilière réalisée par le vendeur particulier est imposable au taux forfaitaire de 19 % au titre de l'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux (CGI art. 150 U), avec un abattement progressif pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). La résidence principale est exonérée de plus-value sans condition de durée.

Acte authentique obligatoire pour la mutation : le transfert de propriété et la publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent rattache à la DGFiP exigent obligatoirement un acte authentique notarie (ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945 sur l'organisation du notariat, décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière). Le notaire officier ministériel garantit la légalité de l'acte et la perception des DMTO pour le compte de la DGFiP.

Compétence judiciaire : les litiges relatifs au compromis de vente immobilier relèvent de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire du ressort de l'immeuble (Code de l'organisation judiciaire art. R211-4). En cas de refus de signature de l'acte authentique sans motif légitime, la partie non défaillante peut demander l'exécution forcée.

Plusieurs erreurs récurrentes affectent la rédaction et l'exécution des Compromis de Vente Immobilier en France, susceptibles d'entraîner des nullités, des contestations devant le Tribunal judiciaire ou des pertes financières substantielles pour le vendeur ou l'acquéreur. Connaître ces pièges permet de sécuriser durablement la transaction immobilière.

Erreur 1 — Omettre la mention du délai de rétractation : certains compromis sous seing privé entre particuliers omettent la mention du délai de rétractation de 10 jours calendaires prévu à l'article L271-1 du CCH au profit de l'acquéreur consommateur. Cette omission à pour conséquence de faire courir indéfiniment le délai de rétractation : l'acquéreur peut se rétracter à tout moment jusqu'à la signature de l'acte authentique, ce qui privé le vendeur de toute sécurité juridique. La solution consiste à inclure expressément la mention du délai de rétractation dans le compromis et à notifier le compromis à l'acquéreur par lettre recommandée avec accuse de réception pour faire courir le délai dès le lendemain de la première présentation.

Erreur 2 — Mal rédiger la condition suspensive de prêt : la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier doit être rédigée avec précision pour éviter les contestations. L'absence de mention du montant minimal du prêt nécessaire, du taux d'intérêt maximal TAEG accepte, du délai d'obtention et du nombre de refus exiges pour invoquer la défaillance de la condition, peut conduire le Tribunal judiciaire à considérer que la condition n'à pas été remplie de bonne foi. L'acquéreur de mauvaise foi peut alors invoquer un refus de complaisance pour se désengager. La solution consiste à rédiger une condition précise et à vérifier les diligences de l'acquéreur pour obtenir le prêt (dépôt de deux demandes auprès de banques différentes agréées par l'ACPR, justificatifs des refus formels et motives).

Erreur 3 — Négliger les diagnostics obligatoires : le défaut d'annexion du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) au compromis ou la présence de diagnostics périmés (DPE de plus de 10 ans, plomb de plus d'un an si présence, électricité et gaz de plus de 3 ans) engage la responsabilité du vendeur pour vice caché conformément aux articles 1641 et suivants du Code civil. L'acquéreur peut alors demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (action rédhibitoire ou estimatoire). La solution consiste à faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires par un diagnostiqueur certifie COFRAC avant la signature du compromis et à les annexer intégralement.

Erreur 4 — Omettre la purgé des droits de préemption : le notaire qui omet d'interroger la commune par Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA), la SAFER pour les terrains agricoles, les coindivisaires ou le locataire commercial titulaire d'un bail 3-6-9, expose l'opération à un risque de nullité de la vente. Les droits de préemption non purges peuvent être exercés après la signature de l'acte authentique, ce qui anéantit la vente. La solution consiste à confier la purgé des droits de préemption au notaire préalablement à la signature de l'acte authentique, et à prévoir la condition suspensive correspondante dans le compromis.

Erreur 5 — Mal calculer le régime matrimonial du vendeur : la vente d'un bien commun par un seul des époux maries sous le régime de communauté réduite aux acquêts (régime par défaut selon Code civil art. 1400) sans l'accord du conjoint expose la vente à la nullité, conformément aux articles 1424 et suivants du Code civil qui imposent le concours des deux époux pour les actes de disposition portant sur les immeubles communs. La solution consiste à vérifier le régime matrimonial du vendeur au moment de la signature (livret de famille, contrat de mariage notarie si séparation de biens, jugement de divorce avec partage), et à obtenir la signature du conjoint si nécessaire. Pour les couples pacses sous le régime de séparation des patrimoines par défaut (depuis la réforme de 2007), seul le partenaire propriétaire signe.

Erreur 6 — Verser le dépôt de garantie sur un compte non sécurisé : le dépôt de garantie verse à la signature du compromis doit impérativement être consigné sur un compte séquestre sécurisé : compte tiers du notaire instrumentant (protège par la garantie collective de la Caisse des Dépôts et Consignations CDC) ou compte séquestre d'une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle Hoguet en application de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et disposant d'une garantie financière conforme. Le versement direct au vendeur ou sur un compte non sécurisé expose l'acquéreur à la perte du dépôt en cas de défaillance financière du vendeur. La solution consiste à exiger la consignation sur un compte séquestre sécurisé et à vérifier l'attestation de garantie financière de l'agence immobilière.

Erreur 7 — Fixer une date butoir trop courte pour l'acte authentique : la fixation d'une date butoir de signature de l'acte authentique trop rapprochee (1 à 2 mois après le compromis) ne permet pas la réalisation des conditions suspensives dans des délais raisonnables (obtention du prêt 45-60 jours, purge des droits de préemption 2 mois, complétion des diagnostics complémentaires). L'échéance non respectée peut conduire à la résolution du compromis par défaut de réalisation des conditions, ou à la mise en jeu de la clause pénale au préjudice de la partie défaillante. La solution consiste à prévoir une date butoir réaliste de 3 à 4 mois après le compromis, avec faculté de prorogation amiable en cas de retard imputable à des tiers (banque, mairie, syndic).

Erreur 8 — Négliger l'origine de propriété et la chaîne de propriétaires : l'absence de mention précise de l'origine de propriété (acte authentique antérieur d'acquisition par le vendeur avec date, notaire et numéro de publication au SPF) ou une chaîne de propriétaires défaillante sur les 30 dernières années, exposé l'acquéreur à un risque de revendication par un véritable propriétaire ultérieur. La solution consiste à confier au notaire la vérification de la chaîne de propriété trentenaire auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent, et à prévoir une garantie d'éviction par le vendeur conformément aux articles 1626 et suivants du Code civil.