Acte de Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) — Modèle Gratuit France

L'Acte de Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) est, en droit français, un acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), par lequel l'acquéreur achète un logement à construire avec garantie financière d'achèvement. Il est régi par CCH art. L261-1 à L261-22.

L'Acte de Vente en État Futur d'Achèvement en France est nécessaire dès lors qu'un acquéreur signe un engagement définitif d'achat auprès d'un promoteur immobilier pour un logement neuf en cours de construction ou sur plan. Le processus VEFA se déroule en deux étapes contractuelles distinctes : le contrat préliminaire de réservation, signé en premier lieu (déclenchant le délai de rétractation de dix jours et donnant lieu au versement du dépôt de garantie plafonné par l'article L261-15 CCH à 5 % du prix TTC si le délai de livraison est inférieur à un an, ou 2 % si inférieur à deux ans), puis l'acte authentique de VEFA, signé chez le notaire dès que le programme est suffisamment avancé et le financement de l'acquéreur obtenu auprès de sa banque. Le recours à la forme authentique notariée est impératif pour tout transfert de propriété immobilière en France (art. 710-1 Code civil), ce qui inclut obligatoirement la VEFA. Les acquéreurs personnes physiques souhaitant acheter un logement neuf pour y habiter à titre principal ou secondaire, ou pour investir dans un dispositif fiscal (dispositif Denormandie pour les logements anciens rénovés en zone éligible, Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP pour les résidences de services, ou anciennement le dispositif Pinel pour l'investissement locatif), auront systématiquement recours à la VEFA lors de l'acquisition d'un logement neuf. Les copropriétaires souhaitant acquérir un lot dans un nouveau programme en copropriété recevront un acte de VEFA qui devra intégrer ou annexer le règlement de copropriété provisoire et l'état descriptif de division (EDD) établi par un géomètre-expert conformément à la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au décret n°67-223 du 17 mars 1967. Les logements soumis à la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), applicable aux permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, doivent mentionner la classe DPE prévisionnelle dans l'acte. Les acquéreurs en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou QPV (Quartier Prioritaire de la politique de la Ville) bénéficiant du taux de TVA réduit à 5,5 % doivent signer un acte de VEFA spécifique mentionnant le taux applicable, les conditions de ressources respectées (plafonds de l'article 199 novovicies du Code général des impôts), et l'attestation de situation dans la zone éligible. Les acquéreurs recourant au Prêt à Taux Zéro (PTZ) de l'État doivent également justifier de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé, ce que confirme l'acte authentique de VEFA signé chez le notaire. Enfin, les investisseurs institutionnels (foncières, SCPI, compagnies d'assurance investissant en immobilier pour compte de tiers) signent également des actes de VEFA en bloc (acquisition de programmes entiers) sous des formes juridiques adaptées, parfois assorties de conditions suspensives de commercialisation.

L'Acte de Vente en État Futur d'Achèvement en France doit contenir plusieurs éléments essentiels, dont l'omission entraînerait la nullité du contrat ou engagerait la responsabilité civile et pénale du promoteur immobilier. L'identification complète des parties est indispensable : le promoteur (vendeur VEFA) avec son numéro SIREN à neuf chiffres vérifiable sur sirene.fr ou infogreffe.fr, son représentant légal et les coordonnées de son siège social, et l'acquéreur avec son numéro fiscal individuel (NIF DGFiP) à treize chiffres figurant sur l'avis d'imposition, ainsi que son état civil complet et son régime matrimonial si applicable. La description précise du lot vendu doit mentionner le numéro de lot attribué par l'état descriptif de division (EDD), l'étage et l'orientation dans l'immeuble, la composition détaillée (nombre de pièces principales, cuisine, salle de bain, WC, annexes comme balcons, terrasses, caves ou places de parking), et la surface habitable prévisionnelle calculée selon la méthode Loi Carrez (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) attestée par le géomètre-expert. La référence cadastrale précise du terrain sur lequel le programme est édifié et le numéro du permis de construire purgé de tout recours (délai de deux mois pour les tiers, six mois pour le préfet, art. R600-1 Code de l'urbanisme) sont obligatoirement mentionnés dans l'acte. Le prix de vente TTC et HT doit être indiqué avec le taux de TVA applicable (20 % taux standard logements neufs, 5,5 % en zone ANRU/QPV, ou 10 % en accession sociale PLS/PSLA), ainsi que l'échelonnement précis des appels de fonds selon le barème impératif de l'article R261-14 CCH : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors eau, 95 % à l'achèvement, 100 % à la livraison. La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) extrinsèque obligatoire depuis la Loi ELAN 2018 doit être précisément identifiée avec le nom de l'établissement garant (banque agréée par l'ACPR ou assureur habilité) et le numéro de la convention de garantie. La date de livraison prévisionnelle et les pénalités de retard (1/3 000e du prix TTC par jour calendaire de retard au-delà du délai de tolérance de 30 jours, art. R261-14 CCH) doivent être explicitement stipulées pour protéger l'acquéreur. La classe énergétique DPE prévisionnelle, la conformité à la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), et le cas échéant la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) ou BREEAM visée par le programme, sont à mentionner. Les garanties post-livraison (parfait achèvement un an, biennale deux ans, décennale dix ans) et l'assurance dommages-ouvrage du promoteur doivent être rappelées. Téléchargez votre modèle d'acte de VEFA gratuitement sur forms-legal.com pour disposer d'un document structuré conforme aux exigences légales françaises.

L'Acte de Vente en État Futur d'Achèvement en France est un acte authentique, rédigé et reçu par un notaire (officier public ministériel investi de la foi publique), et non un simple document sous seing privé que les parties rempliraient elles-mêmes. Toutefois, l'acquéreur doit réunir un ensemble de documents pour permettre au notaire de rédiger l'acte dans les meilleures conditions : pièce d'identité officielle en cours de validité (carte nationale d'identité ou passeport), justificatif de domicile récent de moins de trois mois, numéro fiscal individuel (NIF DGFiP) à treize chiffres figurant sur l'avis d'imposition, et offre de prêt bancaire définitivement acceptée (si financement à crédit) accompagnée du tableau d'amortissement, du plan de financement détaillant apport personnel et prêt, et du justificatif de domiciliation du compte de remboursement. Si l'acquéreur est une société (SCI — Société Civile Immobilière, SARL de famille, SAS, etc.), les statuts à jour certifiés conformes, l'extrait Kbis de moins de trois mois délivré par le greffe du Tribunal de commerce, et la délibération (procès-verbal d'assemblée générale) autorisant l'achat et habilitant le représentant légal sont requis. Le promoteur immobilier fournit au notaire le dossier complet du programme : permis de construire purgé de tout recours (attestation d'affichage régulier sur le terrain et déclaration d'ouverture de chantier DOC), plans architecturaux des lots avec surfaces détaillées, état descriptif de division établi par le géomètre-expert, règlement de copropriété provisoire, attestation de la GFA extrinsèque délivrée par la banque ou l'assureur agréé par l'ACPR, et attestations des contrats d'assurance dommages-ouvrage et responsabilité civile décennale. Lors du rendez-vous de signature chez le notaire, les parties reçoivent communication de l'acte au moins vingt-quatre heures avant la signature (pratique notariale recommandée), paraphent chaque page et signent l'acte devant le notaire instrumentant. L'acte est ensuite publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) de la DGFiP dans le délai légal de deux mois (art. 28 décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière). L'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL) peut accompagner gratuitement les primo-accédants dans la lecture et la compréhension du contrat VEFA avant la signature chez le notaire. Le notaire instrumentant calcule précisément les droits de mutation à titre onéreux (DMTO, environ 0,71 % pour les logements neufs, contre 5,80 % pour les biens anciens, conformément aux articles 1594 A et suivants du Code général des impôts CGI), les émoluments proportionnels du notaire selon le barème réglementé du décret n°78-262 du 8 mars 1978, et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix TTC) perçue au profit du SPF.

L'Acte de Vente en État Futur d'Achèvement en France est régi par un dispositif légal particulièrement complet et protecteur, résultant d'une sédimentation législative depuis la loi du 3 janvier 1967 qui a créé le régime de la VEFA. Les articles L261-1 à L261-22 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) constituent le socle législatif de la VEFA, complétés par les articles R261-1 et suivants pour les dispositions réglementaires d'application. L'article L261-3 CCH organise le transfert progressif de propriété au profit de l'acquéreur. L'article L261-10 CCH rend la GFA obligatoire pour tout programme VEFA, et l'article L261-10-1 CCH — issu de la Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, « portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique » — impose exclusivement la forme extrinsèque de la GFA depuis le 1er janvier 2020, interdisant définitivement la garantie intrinsèque. L'article R261-14 CCH fixe impérativement le barème échelonné des appels de fonds (fondations 35 %, mise hors eau 70 %, achèvement 95 %, livraison 100 %) et les pénalités de retard de livraison (1/3 000e du prix par jour calendaire au-delà de 30 jours de tolérance). L'article L261-15 CCH plafonne le dépôt de garantie versé à la signature du contrat préliminaire à 5 % du prix TTC si le délai de livraison est inférieur à un an, et à 2 % si inférieur à deux ans. L'article L271-1 CCH garantit le délai de rétractation incompressible de dix jours calendaires de l'acquéreur non-professionnel, et l'article L271-2 CCH impose la restitution intégrale du dépôt de garantie dans un délai de vingt et un jours en cas d'exercice de ce droit. La TVA immobilière applicable aux logements neufs est régie par les articles 257 à 270 du Code général des impôts (CGI), avec les taux de 20 %, 5,5 % (zones ANRU/QPV) et 10 % (accession sociale PLS/PSLA). Les garanties constructeur post-livraison (garantie de parfait achèvement un an art. 1792-6 Code civil, garantie biennale deux ans art. 1792-3 Code civil, garantie décennale dix ans art. 1792 Code civil) sont définies par le titre IV du livre VII du Code civil, dit « droit de la construction ». L'assurance dommages-ouvrage est rendue obligatoire par l'article L242-1 du Code des assurances (Loi Spinetta n°78-12 du 4 janvier 1978), souscrite avant le début des travaux. La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), applicable depuis le 1er janvier 2022 aux logements neufs, impose des standards de performance énergétique (étiquette DPE A ou B) et carbone (limitation des émissions de gaz à effet de serre tout au long du cycle de vie du bâtiment). Le Tribunal judiciaire est compétent pour tous les litiges relatifs à la VEFA entre particuliers acquéreurs et promoteurs immobiliers.

L'Acte de Vente en État Futur d'Achèvement en France fait l'objet d'erreurs récurrentes, dont certaines peuvent avoir des conséquences financières ou juridiques très importantes pour l'acquéreur. L'erreur la plus fréquente et la plus dangereuse consiste à signer le contrat préliminaire de réservation sans avoir préalablement vérifié l'existence et la validité de la GFA extrinsèque : depuis la Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (art. L261-10-1 CCH), un promoteur ne peut légalement commercialiser une VEFA sans cette garantie bancaire ou d'assurance, et un programme sans GFA valide expose l'acquéreur à un risque majeur de perte de l'intégralité de ses fonds versés en cas de défaillance financière (liquidation judiciaire, dépôt de bilan) du promoteur immobilier. Confondre contrat préliminaire (contrat de réservation) et acte authentique de VEFA est une erreur conceptuelle courante chez les primo-accédants : le délai de rétractation incompressible de dix jours court à compter de la réception du contrat préliminaire par lettre recommandée, non à compter de la signature de l'acte authentique notarié qui, lui, est définitif. Certains acquéreurs commettent l'erreur de ne pas lire attentivement les annexes de l'acte (règlement de copropriété provisoire, état descriptif de division établi par le géomètre-expert, plans architecturaux des lots), qui définissent pourtant avec précision ce qu'ils achètent, leurs droits dans la copropriété, et les charges prévisionnelles. Ne pas vérifier que la date de livraison prévisionnelle et les pénalités de retard (1/3 000e du prix TTC par jour, art. R261-14 CCH) sont bien inscrites dans l'acte est une omission préjudiciable : en l'absence de stipulation explicite, le promoteur pourra contester toute demande de pénalités devant le Tribunal judiciaire. Payer un appel de fonds avant d'avoir reçu l'attestation d'avancement des travaux correspondante délivrée par un architecte ou bureau de contrôle est une pratique contraire à l'article R261-14 CCH qui expose l'acquéreur à perdre des fonds sans garantie réelle de contrepartie. Ne pas souscrire d'assurance perte d'emploi ou de prévoyance couvrant les mensualités du prêt immobilier en cas d'incapacité de travail est une erreur fréquente qui peut conduire l'acquéreur à ne plus pouvoir faire face aux appels de fonds progressifs en cas d'aléa de la vie. L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) et les associations de consommateurs comme l'UFC-Que Choisir ou la CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) conseillent vivement de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier ou un expert VEFA lors de toute acquisition portant sur un montant significatif.