Acte de Base de Copropriété (État Descriptif de Division)

L'Acte de Base de Copropriété (État Descriptif de Division) est, en droit français, un acte de base de copropriété et état descriptif de division (EDD) pour un immeuble situe.

L'Acte de Base de Copropriété doit impérativement être établi sous forme authentique notariée avant toute première vente de lot, car la publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) rattache à la Direction générale des Financés publiques (DGFiP), condition d'opposabilité aux tiers selon le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, ne peut être effectuée qu'à partir d'un acte authentique. Le notaire, officier ministériel nommé par décret du Garde des Sceaux en application de l'ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945, est le seul professionnel qualifie pour établir cet acte. Le géomètre-expert agréé de l'Ordre des Geometres-Experts (OGE) établit le plan de division parcellaire et le tableau de superficie qui sont annexes à l'EDD.

L'Acte de Base de Copropriété se distingue du règlement de copropriété, bien qu'ils soient généralement rédigés dans le même acte authentique notarie (appele « acte de base »). Le règlement de copropriété (art. 8 Loi 1965) définit les règles de gouvernance collective de l'immeuble, tandis que l'EDD (art. 1 décret 67-223) décrit les lots individuellement avec leurs caractéristiques physiques et leurs tantieme. L'EDD comprend pour chaque lot : le numéro d'identification, la désignation et la situation dans l'immeuble (étage, porte, bat.), la surface habitable Loi Carrez certifiée (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996), et les tantieme de charges générales et spéciales. La surface Loi Carrez mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre, hors cloisons, embrasures, gaines et escaliers.

Les tantieme de copropriété sont la représentation fractionnaire de la quote-part de chaque lot dans les parties communes, calculés par le géomètre-expert en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot conformément à l'article 5 de la Loi du 10 juillet 1965. Deux catégories coexistent : les tantieme généraux (base de répartition des charges générales, art. 10 al. 1 Loi 1965) et les tantieme spéciaux (base de répartition des charges spéciales relatives aux équipements collectifs tels que l'ascenseur ou le chauffage collectif, art. 10 al. 2). Les tantieme sont définitifs et ne peuvent être modifiés qu'avec l'accord de l'assemblée générale à la majorité qualifiée ou l'unanimité.

France compte environ 9,9 millions de logements en copropriété, représentant près du quart du parc immobilier résidentiel selon les statistiques de la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP) du ministère charge du Logement. L'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et l'Association des Directeurs Immobiliers (ADI) publient annuellement des rapports sur l'état du parc de copropriétés, dont plus de 700 000 logements en copropriétés fragiles ou en difficulté faute de réserves financières suffisantes.

L'Acte de Base de Copropriété (État Descriptif de Division) en France est nécessaire dans toutes les situations ou un immeuble est divisé en lots séparés devant faire l'objet d'une copropriété.

Création d'une copropriété neuve (promoteur immobilier) : lorsqu'un promoteur immobilier construit un immeuble collectif destine à être vendu par lots (Vente en État Futur d'Achèvement VEFA, CCH art. L261-1), l'EDD est établi par le notaire avant la première vente. Il est publié au SPF et annexe à chaque acte de vente. L'acquéreur en VEFA reçoit l'EDD lors de la signature du contrat préliminaire.

Division d'un immeuble locatif en appartements individuels : le propriétaire unique d'un immeuble de rapport (immeuble locatif) qui souhaite vendre les appartements séparément doit préalablement établir un EDD avec l'assistance d'un notaire et d'un géomètre-expert. Cette opération transforme l'immeuble de rapport en copropriété avec création de lots individuels.

Acquisition d'un lot en copropriété existante : lors de l'achat d'un appartement, d'une cave ou d'un parking dans une copropriété existante, l'acquéreur doit vérifier que l'EDD en vigueur est publié au SPF et que le lot qu'il acquiert y est correctement décrit. Le notaire vérifie ces éléments avant la signature de l'acte authentique.

Modification de la structure des lots (division, fusion) : la division d'un grand appartement en deux lots indépendants ou la fusion de deux lots contigus requiert un acte modificatif de l'EDD, établi par notaire et publié au SPF, après autorisation de l'assemblée générale. Le géomètre-expert actualise le plan de division et le tableau de superficie.

Mise en copropriété d'un immeuble en mono-propriété lors d'une vente partielle : lorsqu'un propriétaire cédé une partie d'un immeuble qu'il possédait entièrement (ex. : vente de l'appartement du 3ème étage en conservant les autres), l'EDD doit être établi pour définir le lot cédé et les parties communes. Voir aussi le Règlement de Copropriété et le Compromis de Vente Immobilier disponibles sur forms-legal.com. La Division en Volume (DV), alternative à la copropriété pour les ensembles complexes meles de parties privatives superposées, nécessite également un EDD ainsi qu'un état de base et un règlement de copropriété spécifiques, établis conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation sur la distinction copropriété/division en volume. Les geometres-experts de l'Ordre des Geometres-Experts France sont les seuls professionnels habilités à établir les documents d'arpentage nécessaires à la délimitation physique des lots et à la certification des surfaces habitable Loi Carrez. L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) et le Service de la Publicité Foncière (SPF) de la DGFiP peuvent informer gratuitement les promoteurs et les notaires sur les formalités de publication de l'EDD.

L'Acte de Base de Copropriété (État Descriptif de Division) en France doit contenir des éléments précis pour être conforme aux exigences du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et permettre la publication au Service de la Publicité Foncière (SPF). Le modèle disponible sur forms-legal.com reprend ces éléments essentiels.

Identification précise de l'immeuble : adresse complète, référence cadastrale (commune, section, numéro de parcelle) consultable sur cadastre.gouv.fr de la DGFiP, superficie du terrain, description générale de l'immeuble (nature des matériaux de construction, nombre de niveaux, date de construction, nature des équipements communs). L'origine de propriété précise l'acte antérieur d'acquisition publié au SPF.

Numérotation et description individualisée de chaque lot : chaque lot reçoit un numéro permanent d'identification (numéro de lot), une désignation précise (appartement, cave, garage, local commercial), la situation dans l'immeuble (bâtiment, étage, porte), la composition (nombre de pièces, annexes), la surface habitable Loi Carrez pour les lots d'habitation (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, avec tolérance de 5 % avant action en réduction de prix). La description doit permettre d'identifier le lot de façon univoque.

Tantieme de copropriété : base totale des tantieme (millièmes, dix-millièmes ou cent-millièmes), tantieme généraux de chaque lot (base de répartition des charges générales, art. 10 al. 1 Loi 1965), tantieme spéciaux de chaque lot pour chaque équipement collectif (ascenseur, chauffage, eau chaude), conformément à l'article 10 alinéà 2 de la Loi du 10 juillet 1965. Le tableau complet des tantieme doit être joint en annexe.

Plan de division parcellaire : plan établi par le géomètre-expert agréé de l'OGE, figurant le contour de chaque lot, les surfaces et les parties communes. Ce plan est annexe à l'EDD et en fait partie intégrante.

Fonds de travaux obligatoire : mention de la constitution du fonds de travaux imposé par l'article 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 modifié par la Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 pour les copropriétés de plus de 10 lots.

Signature notariée et publication : l'EDD doit être signé par acte authentique notarie et publié au SPF avant toute première vente de lot. La publication rend l'EDD opposable aux tiers. Voir aussi le Contrat de Mandat de Syndic de Copropriété sur forms-legal.com. Le plan de géomètre-expert certifiant les surfaces et la situation de chaque lot dans l'immeuble est généralement joint en annexe à l'acte de base et constitue un élément essentiel de l'EDD. La mention de la réglementation technique applicable (DTU, normes PMR accessibilité, normes incendie ERP si applicable) peut être requise pour les immeubles à usage mixte (habitation et commerce). L'ANCC (Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires) et les notaires spécialisés en droit de la copropriété peuvent conseiller les promoteurs sur la structure optimale de l'EDD pour faciliter la gestion future de la copropriété.

La préparation de l'Acte de Base de Copropriété (EDD) en France requiert l'intervention d'un notaire et d'un géomètre-expert. Le modèle de forms-legal.com permet de préparer les informations nécessaires.

Étape 1 — Rassembler les informations sur l'immeuble : adresse complète, référence cadastrale (consultable sur cadastre.gouv.fr), superficie du terrain, année de construction, description des équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, locaux communs). Réunissez également le titre de propriété de l'immeuble avec la référence de l'acte antérieur publié au SPF.

Étape 2 — Faire appel à un géomètre-expert agréé : contactez un géomètre-expert agréé par l'Ordre des Geometres-Experts (OGE) pour l'établissement du plan de division parcellaire et du tableau de superficie. Le géomètre-expert mesurera chaque lot selon les normes Loi Carrez (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) et calculera les tantieme en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot.

Étape 3 — Définir la numérotation des lots : attribuez à chaque lot un numéro d'identification permanent. Listez les lots principaux (appartements, locaux commerciaux) et les lots annexes (caves, garages, parkings). Pour chaque lot, indiquez sa désignation précise, sa situation dans l'immeuble, sa composition et sa surface habitable Loi Carrez.

Étape 4 — Fixer les tantieme : choisissez la base des tantieme (millièmes ou dix-millièmes) avec le géomètre-expert. Définissez les tantieme généraux pour les charges communes générales et les tantieme spéciaux pour les équipements collectifs (ascenseur, chauffage, eau chaude). Vérifiez que la somme de tous les tantieme généraux est égale à la base totale (ex. : 10 000 dix-millièmes pour 10 000).

Étape 5 — Rédaction notariée et publication : remettez au notaire toutes les informations rassemblées (plan de division, tableau de superficie et tantieme, titre de propriété, diagnostics amiante et plomb). Le notaire rédigé l'acte de base de copropriété (règlement + EDD) en forme authentique et le publié au SPF avant la première vente de lot. La publication engendre des droits d'enregistrement et des frais de publicité foncière.

Étape 6 — Distribution de l'EDD aux acquéreurs : lors de chaque vente de lot, l'acquéreur doit recevoir un exemplaire de l'EDD en vigueur et de ses éventuels modificatifs, joints au compromis de vente et à l'acte authentique de vente. Le géomètre-expert de l'Ordre des Geometres-Experts France est un acteur indispensable dans la préparation de l'EDD : c'est lui qui établit les documents d'arpentage certifiant les surfaces habitable Loi Carrez de chaque lot et les tantieme de copropriété correspondants. Sa mission comprend le mesurage de chaque partie privative et la division de l'immeuble en lots numérotés. Le notaire instrumentant soumet ensuite le projet d'EDD au Service de la Publicité Foncière (SPF) pour publication et enregistrement, après vérification de la conformité du document aux dispositions du décret n 67-223 du 17 mars 1967. L'ADIL propose gratuitement une information sur les démarches nécessaires à la mise en copropriété d'un immeuble.

L'Acte de Base de Copropriété (État Descriptif de Division) en France est soumis à plusieurs exigences légales impératives.

Forme authentique notariée obligatoire : l'article 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 impose que l'EDD soit établi par acte authentique notarie. L'acte authentique est conferred par le notaire, officier ministériel, qui vérifie l'identité des parties, la régularité de l'origine de propriété et la conformité de la division. La force probante et la force exécutoire de l'acte authentique (art. 1369 Code civil) rendent inutile un jugement en cas de contestation des faits qu'il constate.

Publication obligatoire au SPF : l'EDD doit être publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent rattache à la Direction générale des Financés publiques (DGFiP), conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Sans publication, l'EDD n'est pas opposable aux tiers (acquéreurs, créanciers, autres copropriétaires). Toute première vente de lot est impossible sans EDD publie.

Surface habitable Loi Carrez obligatoire (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) : la surface habitable Loi Carrez de chaque lot d'habitation ou à usage d'habitation doit figurer dans l'EDD et dans chaque acte de vente. La superficie doit être certifiée par un diagnostiqueur certifie COFRAC. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface stipulée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans le délai d'un an à compter de l'acte de vente (art. 46 Loi 1965 modifié par Loi Carrez).

Règles de calcul des tantieme (art. 5 Loi 1965) : les tantieme doivent être calculés selon des critères objectifs (consistance, superficie, situation du lot). Tout règlement de copropriété qui ne respecte pas ces règles peut être contesté devant le Tribunal judiciaire, qui peut ordonner la rectification des tantieme. La Cour de cassation 3e chambre civile à validé les actions en rectification de tantieme lorsque les clés de répartition initiales ne respectaient pas les critères de l'article 5 de la Loi 1965.

Conformité aux règles d'urbanisme : la division d'un immeuble en lots doit respecter le Plan local d'urbanisme (PLU) et les règles de construction applicable. Pour les divisions créant de nouveaux logements, les normes d'habitabilité du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (superficie minimale 9 m², volume minimal 20 m³) s'appliquent. Le diagnostic amiante (décret n°96-97 du 7 février 1996) et le diagnostic plomb (Code de la santé publique art. L1334-5) doivent être réalisés pour les immeubles anciens.

Plusieurs erreurs fréquentes affectent la rédaction et l'application des actes de base de copropriété en France.

Erreur 1 — EDD non publié au SPF avant la première vente : certains vendeurs vendent des lots sans que l'EDD ait été préalablement publié au Service de la Publicité Foncière (SPF). Cette situation rend la vente inopposable aux tiers et expose le vendeur à des actions en nullité ou en indemnisation.

Erreur 2 — Surface Carrez incorrectement calculée : une erreur de mesure de la surface habitable Loi Carrez supérieure à 5 % exposé le vendeur à une action en réduction du prix dans le délai d'un an de la vente (art. 46 Loi 1965). Le recours à un diagnostiqueur certifie COFRAC est impératif pour éviter cette erreur.

Erreur 3 — Tantieme mal calcules ou inégaux : des tantieme de copropriété qui ne respectent pas les critères de l'article 5 de la Loi du 10 juillet 1965 (consistance, superficie, situation) peuvent être contestés devant le Tribunal judiciaire et conduire à une réforme des charges. Le géomètre-expert doit établir les tantieme selon des critères objectifs et documentés.

Erreur 4 — Absence de mention de lots annexes : omettre de décrire les caves, garages ou parkings dans l'EDD peut créer des litiges lors de la vente (incertitude sur les annexes incluses dans la vente) ou lors des assemblées générales (incertitude sur les tantieme des lots annexes).

Erreur 5 — EDD non mis à jour après division ou fusion de lots : lorsqu'un copropriétaire divise ou fusionne des lots, l'EDD doit être modifié par acte notarie et publié au SPF. L'absence de mise à jour crée des incertitudes lors des mutations ultérieures et des litiges sur la répartition des charges.

Erreur 6 — Absence de plan de division conforme : un EDD sans plan de division établi par un géomètre-expert agréé de l'OGE, ou avec un plan non conforme aux normes du décret 67-223, peut être contesté et ne pas permettre la publication au SPF. Le notaire doit exiger le plan du géomètre-expert avant de procéder à la rédaction de l'acte de base. Voir aussi le Règlement de Copropriété sur forms-legal.com. L'application d'un taux de TVA incorrect lors des premières ventes de lots (20 % taux standard pour la plupart des logements neufs, 5,5 % en zone ANRU ou QPV, 10 % en accession sociale) peut exposer le promoteur à un redressement fiscal de la Direction générale des Financés publiques (DGFiP). L'absence de fonds de travaux (Loi ALUR art. 14-2 Loi 1965, minimum 5 % du budget prévisionnel pour les copropriétés de plus de 10 lots) dès la constitution de la copropriété privé celle-ci de la réserve financière nécessaire aux premières réparations urgentes. Le Tribunal judiciaire compétent peut être saisi par tout copropriétaire ou le syndicat pour faire rectifier un EDD errone.