Règlement de Copropriété

Le Règlement de Copropriété est, en droit français, un règlement de copropriété pour un immeuble bâti situe. Il est régi par Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis art. 8.

Le Règlement de Copropriété fixe la destination de l'immeuble (habitation, commerce, professionnel ou mixte) au sens de l'article 8 de la Loi du 10 juillet 1965, délimite la consistance et la jouissance des parties privatives et des parties communes, détermine les règles de répartition des charges, organise la vie du syndicat des copropriétaires (personne morale de droit privé sans but lucratif créée de plein droit par l'article 14 de la Loi 1965), le fonctionnement de l'assemblée générale et les attributions du syndic et du conseil syndical. Sans règlement, l'immeuble ne peut légalement exister en copropriété, et la publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) rattache à la Direction générale des Financés publiques (DGFiP) est la condition de son opposabilité aux tiers, notamment aux acquéreurs futurs.

Le règlement de copropriété se distingue fondamentalement de l'état descriptif de division (EDD) qui, établi par le notaire, attribue à chaque lot un numéro, une désignation et des tantieme de copropriété. Ces deux documents sont complémentaires : le règlement définit les règles de vie collective, l'EDD décrit les lots individuels. Ensemble, ils constituent le titre constitutif de la copropriété publié au SPF. Le Tribunal judiciaire territorialement compétent (art. R211-4 Code de l'organisation judiciaire) est la juridiction compétente pour trancher les litiges relatifs au règlement de copropriété et à son application.

Le cadre législatif du règlement de copropriété à connu des évolutions majeures ces dix dernières années, notamment la Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 qui à institué le fonds de travaux obligatoire (art. 14-2 Loi 1965), renforce les obligations du syndic professionnel (carte G Hoguet, garantie financière décret n°2015-1907) et étendu les compétences du conseil syndical. La Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 à simplifié la prise de décision en assemblée générale et introduit le Diagnostic Technique Global (DTG). L'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, à modernisé en profondeur le statut de la copropriété en elargissant les compétences du conseil syndical delegataires, en améliorant la prise de décision, et en simplifiant les règles de vote. La Loi ELAN et l'ordonnance de 2019 imposent aux copropriétés d'adapter leurs règlements antérieurs avant les échéances légales.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, à rendu une jurisprudence abondante sur l'interprétation des règlements de copropriété. La Cour rappelle constamment que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir une interprétation stricte et ne peuvent être étendues par analogie. L'article 43 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que toute clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions d'ordre public de la loi est réputée non écrite et l'assemblée générale ne peut donc valablement la voter. L'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et l'Association des Directeurs Immobiliers (ADI) publient des rapports annuels sur l'état du parc de copropriétés en France, lequel compte environ 9,9 millions de logements en copropriété selon les statistiques du Service de l'information et des statistiques (SIS) de la DHUP (Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages) au sein du ministère charge du Logement.

Le Règlement de Copropriété en France est nécessaire dans toutes les situations impliquant la création, la modification ou la gestion d'un immeuble en copropriété au sens de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Création d'une copropriété neuve (promoteur immobilier, VEFA) : lorsqu'un promoteur immobilier construit un immeuble collectif destine à être vendu par lots à différents acquéreurs (Vente en État Futur d'Achèvement, CCH art. L261-1), le notaire établit le règlement de copropriété avant la première vente. Ce règlement est publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) et annexe à chaque acte authentique de vente en VEFA. L'acquéreur en VEFA en reçoit un exemplaire lors de la signature du contrat préliminaire, conformément à l'article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation.

Division d'un immeuble existant en lots : lorsqu'un propriétaire unique d'un immeuble (maison de rapport, immeuble locatif) décide de le vendre par appartements séparés, il doit préalablement établir un règlement de copropriété avec l'assistance d'un notaire et d'un géomètre-expert. Cette opération de division requiert l'établissement de l'état descriptif de division (EDD) fixant les tantieme de chaque lot, et la publication du règlement au SPF avant la première vente. Le Tribunal judiciaire peut sanctionner la vente de lots sans règlement publie.

Mutation d'un lot en copropriété : lors de l'acquisition d'un appartement, d'un garage ou d'un local dans une copropriété existante, l'acquéreur doit recevoir un exemplaire du règlement de copropriété en vigueur et de ses éventuels modificatifs, joints au compromis de vente et à l'acte authentique notarie. La dossier de diagnostic technique (DDT) annexe au compromis contient depuis la Loi ALUR le carnet d'entretien de l'immeuble. Le notaire interroge le syndic pour obtenir l'ensemble des informations pre-mutation (charges impayées, procédure judiciaire en cours, état du fonds de travaux, ordres du jour des trois dernières AG).

Mise en conformité d'un règlement ancien : la Loi ALUR et la Loi ELAN ont imposé des mises à jour obligatoires pour les règlements de copropriété ne mentionnant pas certaines mentions légales. Le syndic inscrit cette mise en conformité à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire. La modification du règlement est ensuite constatée par acte notarie publié au SPF.

Gestion courante et résolution de conflits : le règlement de copropriété sert de référence permanente pour résoudre les litiges entre copropriétaires (conflits d'usage, bruit, modification des parties communes, droit de surplomb), ou entre le syndicat et un copropriétaire réfractaire. Le syndic peut mettre en demeure un copropriétaire de respecter le règlement, et le syndicat peut saisir le Tribunal judiciaire pour obtenir la cessation du trouble. Voir aussi le Procès-Verbal d'Assemblée Générale des Copropriétaires sur forms-legal.com.

Le Règlement de Copropriété en France doit impérativement contenir plusieurs éléments essentiels pour être conforme aux articles 8 et suivants de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au décret n°67-223 du 17 mars 1967. Le modèle disponible sur forms-legal.com reprend ces éléments selon la jurisprudence consolidée de la Cour de cassation troisième chambre civile et les pratiques notariales françaises.

Identification précise de l'immeuble : adresse complète, référence cadastrale (consultable sur cadastre.gouv.fr), dénomination ou nom de la résidence, année de construction, nombre de bâtiments, de niveaux et de lots. La référence cadastrale est fournie par la DGFiP et permet l'identification univoque de l'immeuble pour la publication au Service de la Publicité Foncière (SPF).

Définition des parties communes et privatives : énumération exhaustive des parties communes générales (sol, murs porteurs, toiture, escaliers, couloirs, ascenseur, caves communes, espaces verts, voies d'accès, locaux techniques) conformément à l'article 3 de la Loi 1965, et des parties privatives (appartements, caves, garages, parkings attribues) conformément à l'article 2. Mention éventuelle des parties communes spéciales (art. 4) réservées à certains lots. La distinction est fondamentale car les charges et les responsabilités d'entretien différent selon la nature des parties.

Tantieme de copropriété et répartition des charges : le tableau des tantieme (millièmes, dix-millièmes ou cent-millièmes) pour chaque lot, établi en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation conformément à l'article 5 de la Loi 1965. La répartition des charges générales (proportionnelle aux tantieme généraux, art. 10 al. 1) et des charges spéciales (proportionnelle à l'utilité, art. 10 al. 2). Mention du fonds de travaux obligatoire (art. 14-2, minimum 5 % du budget prévisionnel pour les copropriétés de plus de 10 lots).

Organisation et compétences du syndicat des copropriétaires : constitution, objet, représentation en justice, pouvoirs de l'assemblée générale, du conseil syndical et du syndic. La Loi ALUR à précise les attributions du syndic (art. 18 Loi 1965) : tenue de la comptabilité, ouverture du compte bancaire unique au nom du syndicat, souscription des assurances, établissement du budget prévisionnel, tenue du carnet d'entretien, convocation des assemblées générales. Le mandat de syndic professionnel est régi par le décret n°2015-1907 du 30 décembre 2015.

Rules de vote en assemblée générale : modalités de convocation (21 jours avant la séance, art. 9 décret 67-223), règles de majorité (art. 24, 25, 26, unanimité), vote par correspondance depuis l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, délégation de vote (pouvoir, art. 22 Loi 1965), représentation des copropriétaires absents.

Affectation et restrictions d'usage des lots : destination de l'immeuble (habitation bourgeoise, commercial, professionnel, mixte), restrictions d'activités, règles relatives aux locations meublées de courte durée (Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et art. L324-1-1 Code du tourisme), travaux privatifs soumis à notification du syndic (art. 25 b Loi 1965), règles de cohabitation et de voisinage.

Conservation et entretien de l'immeuble : obligations du syndicat en matière d'assurance collective (art. L241-1 Code des assurances), de diagnostic technique global (DTG obligatoire Loi ELAN pour copropriétés de plus de 10 lots et 15 ans), de plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire pour les syndicats de plus de 200 lots depuis la Loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021.

Modification et mise en conformité : procédure de modification du règlement (majorité art. 26 ou unanimité selon la nature de la modification), publication obligatoire au SPF, mise en conformité avec la Loi ALUR et la Loi ELAN imposée par l'article 41-9 de la Loi 1965 introduit par l'ordonnance de 2019. Voir aussi le Contrat de Mandat de Syndic de Copropriété disponible sur forms-legal.com.

Remplir correctement un Règlement de Copropriété pour un immeuble situe en France requiert l'assistance d'un notaire et d'un géomètre-expert lors de la création de la copropriété, mais le modèle de forms-legal.com permet de préparer les informations nécessaires et de comprendre le document.

Étape 1 — Identification complète de l'immeuble : renseignez la dénomination ou le nom de la résidence (ex. : Résidence Les Pins), l'adressé complète avec le code postal et la commune, la référence cadastrale (commune, section, numéro de parcelle) consultable gratuitement sur cadastre.gouv.fr de la Direction générale des Financés publiques (DGFiP), l'année de construction, le nombre de niveaux (rez-de-chaussee + étages) et le nombre total de lots incluant les lots principaux (appartements) et annexes (caves, garages, parkings).

Étape 2 — Constitution du syndicat et désignation du syndic : désignez la dénomination complète du syndicat des copropriétaires (généralement « Syndicat des copropriétaires du [adressé immeuble] »), le nom du syndic initial (professionnel avec carte G Hoguet ou bénévole copropriétaire), le type de syndic. Le syndic professionnel doit justifier de sa carte professionnelle G délivrée par la préfecture, d'une garantie financière (banque ou assurance) et d'une assurance responsabilité civile professionnelle.

Étape 3 — Définition des parties communes et privatives : listez exhaustivement les parties communes générales (hall, escaliers, ascenseur, toiture, locaux communs, espaces verts, voies d'accès, sous-sol technique), les parties communes spéciales éventuelles (réservées à certains lots), et les parties privatives types (appartement : sol, cloisons intérieures, menuiseries internes, plomberie non incorporee, installations électriques internes; annexes : cave, garage, parking). Cette définition doit être cohérente avec l'état descriptif de division (EDD) établi par le géomètre-expert.

Étape 4 — Répartition des charges et tantieme : choisissez la base de calcul des tantieme (millièmes ou dix-millièmes). Le tableau des tantieme est établi par le géomètre-expert lors de la division en lots, en fonction de la superficie, de la consistance et de la situation de chaque lot. Définissez les catégories de charges (générales et spéciales) et prévoyez le fonds de travaux obligatoire (minimum 5 % du budget prévisionnel pour les copropriétés de plus de 10 lots, art. 14-2 Loi 1965).

Étape 5 — Organisation de l'assemblée générale : précisez la périodicité de l'assemblée générale ordinaire (au moins annuelle, art. 7 décret 67-223), le délai de convocation minimal (21 jours par lettre recommandée avec accuse de réception ou voie électronique, art. 9 décret 67-223), et les règles de majorité applicables selon les décisions (art. 24 majorité simple, art. 25 majorité absolue, art. 26 double majorité des deux tiers, unanimité pour les modifications aux droits de propriété).

Étape 6 — Usage et restrictions d'emploi des lots : définissez la destination de l'immeuble (habitation bourgeoise, commerce, professionnel ou mixte). Précisez les restrictions d'usage admissibles (location meublée de courte durée, activités professionnelles libérales, animaux de compagnie). Le Tribunal judiciaire vérifiera la conformité des restrictions à l'article 43 de la Loi 1965 (clauses contraires à la loi = réputées non écrites).

Étape 7 — Signature et publication : le règlement de copropriété établi lors de la mise en copropriété doit être signé par acte authentique notarie devant le notaire rédacteur, puis publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent rattache à la DGFiP, conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. La publication au SPF rend le règlement opposable aux tiers (acquéreurs futurs, locataires, créanciers).

Le Règlement de Copropriété en France est soumis à un ensemble de normes d'ordre public auxquelles les copropriétaires ne peuvent pas déroger.

Base légale principale : la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue le texte fondateur. Son article 8 dispose que le règlement doit établir la destination des parties privatives et communes et les conditions de jouissance, ainsi que les règles relatives à l'administration des parties communes. Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la Loi de 1965 précise les modalités pratiques d'application (convocation, quorum, vote).

Formes obligatoires et publication : le règlement de copropriété établi lors de la mise en copropriété doit être rédigé par acte authentique notarie (ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945 sur le notariat) et publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) territorialement compétent (décret n°55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière). Sans publication au SPF, le règlement n'est pas opposable aux tiers. Les modificatifs ultérieurs doivent également être constatés par acte notarie et publiés au SPF.

Mentions obligatoires d'ordre public : la Loi du 10 juillet 1965 impose plusieurs mentions obligatoires, sous peine de reputer non écrites les clauses contraires (art. 43 Loi 1965) : définition des parties communes et privatives (art. 2 et 3), calcul des tantieme (art. 5), répartition des charges (art. 10), organisation de l'assemblée générale (art. 22 et suivants), règles de majorité (art. 24, 25, 26), attributions du syndic (art. 18), création du fonds de travaux (art. 14-2). Toute clause qui empiète sur les droits des copropriétaires au-dela de ce que permet la loi est réputée non écrite et le Tribunal judiciaire peut être saisi pour l'écarter.

Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 : modifications majeures imposant le fonds de travaux obligatoire (art. 14-2), le contrat de syndic normalise (art. 18-1), l'extranet de copropriété accessible aux copropriétaires (art. 18 al. 8), le compte bancaire unique au nom du syndicat (art. 18 al. 6), le DTG (Diagnostic Technique Global) optionnel devenu obligatoire par la Loi ELAN.

Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 : obligation du DTG pour les copropriétés de plus de 10 lots et 15 ans d'ancienneté, plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire pour les syndicats de plus de 200 lots, simplification des règles de vote (extension du vote par correspondance, délégation renforcée).

Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 : réforme en profondeur du statut de la copropriété, en vigueur depuis le 1er juin 2020. Nouvelles règles sur les parties communes spéciales à jouissance privative, les lots transitoires, la scission de copropriété, la délégation de pouvoirs à l'assemblée générale en faveur du conseil syndical.

Loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021 : obligation du plan pluriannuel de travaux (PPT) pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, échelonnée par taille (200+ lots depuis 1er janvier 2023, 50-200 lots depuis 1er janvier 2024, tous les autres depuis 1er janvier 2025).

Plusieurs erreurs fréquentes affectent la rédaction et l'application des règlements de copropriété en France, pouvant entraîner des litiges devant le Tribunal judiciaire ou la nullité de clauses.

Erreur 1 — Clauses réputées non écrites (art. 43 Loi 1965) : les règlements anciens contiennent fréquemment des clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la Loi du 10 juillet 1965, notamment les clauses interdisant tout animal de compagnie (Cass. 3e civ., 7 novembre 2000, n°98-22.407), les clauses imposant des charges contraires à l'article 10, les clauses limitant le droit de vote en assemblée générale au-dela de ce que permet l'article 22. Ces clauses sont réputées non écrites par la jurisprudence de la Cour de cassation sans qu'il soit nécessaire d'une décision de justice.

Erreur 2 — Absence de publication au SPF : un règlement de copropriété non publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) rattache à la DGFiP n'est pas opposable aux tiers, notamment aux acquéreurs successifs de lots. Cette erreur est particulièrement grave pour les divisions d'immeubles anciens transformes en copropriété sans passage devant notaire.

Erreur 3 — Oublier le fonds de travaux obligatoire : de nombreuses copropriétés, notamment les plus petites, omettent de constituer le fonds de travaux imposé par la Loi ALUR (art. 14-2 Loi 1965) pour les copropriétés de plus de 10 lots. L'absence de fonds de travaux peut engager la responsabilité du syndic et laisser la copropriété sans réserve financière pour faire face aux travaux urgents.

Erreur 4 — Mauvaise répartition des charges : la confusion entre charges générales et charges spéciales, ou l'attribution de charges spéciales à des lots qui n'ont pas accès au service en question (ascenseur pour lots du rez-de-chaussee, par exemple), est sanctionnée par le Tribunal judiciaire qui ordonne la rectification du règlement. La répartition doit être strictement conforme aux articles 5 et 10 de la Loi 1965.

Erreur 5 — Absence de mise en conformité avec les nouvelles lois : les règlements établis avant 2014 qui n'ont pas intègre les dispositions de la Loi ALUR (fonds de travaux, compte bancaire unique, extrant) et de l'ordonnance de 2019 peuvent générer des litiges. Le syndic doit inscrire régulièrement la mise à jour du règlement à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Erreur 6 — Restriction illicite de location courte durée : certains règlements anciens comportent des clauses restrictives implicites sur la location meublée touristique qui peuvent être contestées si la destination de l'immeuble n'est pas strictement « habitation bourgeoise ». La jurisprudence du Tribunal judiciaire de Paris à confirmé que la restriction est valable uniquement si le règlement stipule explicitement une destination exclusivement bourgeoise (jugement du 6 février 2020).