Déclaration de copropriété (Québec)

La déclaration de copropriété est l'acte juridique fondateur qui établit la copropriété divisée d'un immeuble au Québec, régie par les articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec. Ce document constitutif divise l'immeuble en parties privatives, dont chaque copropriétaire a la propriété exclusive, et en parties communes, dont l'usage appartient à tous les copropriétaires. Chaque fraction comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée en pourcentage de l'ensemble. Conformément à l'article 1053 C.c.Q., la déclaration de copropriété doit obligatoirement être faite par acte notarié et publiée au Registre foncier du Québec pour prendre effet à l'égard des tiers. Cette exigence de forme notariée garantit l'authenticité du document et sa valeur probante en cas de litige. La déclaration crée en même temps le syndicat de copropriété, personne morale constituée de plein droit en vertu de l'article 1064 C.c.Q., dont le rôle est d'assurer la conservation de l'immeuble, l'entretien des parties communes et l'administration de la copropriété dans l'intérêt collectif des copropriétaires. La déclaration se compose de trois grandes parties : l'acte constitutif de copropriété qui définit les droits et obligations fondamentaux des copropriétaires, le règlement de l'immeuble qui régit la vie quotidienne au sein de la copropriété, et la description des fractions qui précise les limites, la superficie et la quote-part de chaque lot. La bonne foi, principe directeur consacré par l'article 1375 C.c.Q., gouverne l'ensemble des relations entre copropriétaires et le syndicat. Depuis l'entrée en vigueur de la Loi 16 en 2020, qui a modifié plusieurs dispositions du Code civil relatives à la copropriété, les syndicats ont des obligations renforcées, notamment en matière d'étude du fonds de prévoyance et de carnet d'entretien de l'immeuble.

La déclaration de copropriété est indispensable dans plusieurs situations liées à la propriété immobilière au Québec. Elle est obligatoire lors de la création d'un nouveau projet de condominiums, que ce soit dans le cadre d'une construction neuve ou de la conversion d'un immeuble locatif existant en copropriété divisée. Avant qu'une quelconque fraction puisse être vendue individuellement à un acheteur, la déclaration de copropriété doit être dûment notariée et publiée au Registre foncier du Québec. Les promoteurs immobiliers qui souhaitent commercialiser des unités dans un immeuble neuf doivent impérativement faire rédiger et publier la déclaration avant la première vente. Les propriétaires d'un immeuble à logements multiples qui envisagent de le convertir en copropriété divisée afin de vendre chaque unité séparément ont également besoin de ce document fondateur. La déclaration est aussi nécessaire lorsque des copropriétaires souhaitent modifier substantiellement les règles de gouvernance de leur syndicat, redéfinir les limites des parties privatives et communes, ou restructurer les quotes-parts à la suite de travaux importants modifiant la valeur relative des fractions. Par ailleurs, lors d'une transaction immobilière portant sur une fraction de copropriété, l'acheteur potentiel a le droit d'obtenir et d'examiner la déclaration de copropriété avant de s'engager. La Loi 16, en vigueur depuis 2020, a introduit l'obligation pour le syndicat de fournir à tout acheteur potentiel un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance à jour, documents qui s'inscrivent dans la continuité de la déclaration de copropriété.

La déclaration de copropriété doit contenir plusieurs éléments essentiels pour être conforme aux exigences du Code civil du Québec. Premièrement, la description complète de l'immeuble et son emplacement cadastral sont requis, avec référence aux numéros de lots au cadastre du Québec. Deuxièmement, la définition précise des parties privatives et des parties communes conformément à l'article 1042 C.c.Q. : les parties privatives comprennent notamment les unités d'habitation ou commerciales, tandis que les parties communes comprennent les halls d'entrée, les corridors, les ascenseurs, le toit, les fondations et les équipements collectifs. Troisièmement, les quotes-parts de chaque fraction dans les parties communes et dans les charges communes, établies conformément à l'article 1041 C.c.Q., doivent figurer de manière précise, car elles servent de base au calcul des contributions de chaque copropriétaire au budget du syndicat. Quatrièmement, l'acte constitutif doit établir le syndicat de copropriété en vertu de l'article 1064 C.c.Q. et en définir la structure de gouvernance, incluant le conseil d'administration, l'assemblée des copropriétaires et les pouvoirs de chaque organe. Cinquièmement, le règlement de l'immeuble prévu à l'article 1054 C.c.Q. fixe les règles d'utilisation et d'entretien des parties privatives et communes, les règles de vie commune, les conditions d'emménagement, la politique concernant les animaux de compagnie, la location des fractions et les procédures de résolution des conflits. Sixièmement, les obligations relatives au fonds de prévoyance prévues à l'article 1071 C.c.Q. et renforcées par la Loi 16 doivent être clairement énoncées, incluant le montant minimal de cotisation annuelle au fonds. Septièmement, les obligations d'assurance du syndicat et des copropriétaires, les restrictions d'usage des parties privatives, la clause de bonne foi de l'article 1375 C.c.Q. et la loi applicable complètent les éléments juridiques indispensables de tout acte constitutif valide.