Lettre de Congé du Bailleur (Vente/Reprise/Motif)

La Lettre de Congé du Bailleur (Vente/Reprise/Motif) est, en droit français, une lettre de congé du bailleur pour mettre fin au bail d'habitation. Il est régi par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 15. Il fixe le loyer, le dépôt, la durée, les obligations d'entretien et les délais de préavis entre bailleur et locataire.

La Lettre de Congé du Bailleur en France s'inscrit dans un dispositif légal fortement protecteur du locataire considéré comme la partie faible dans la relation locative. Le bailleur est dans une position radicalement différente de celle du locataire : tandis que le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de 3 mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989), le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour des motifs précisément définis. Un congé délivré en cours de bail, avant l'échéance, est nul et sans effet. Un congé délivré à l'échéance mais pour un motif non prévu par la loi est également nul.

Le congé pour vendre impose au bailleur de proposer en priorité le logement au locataire en place, conformément au droit de préemption légal du locataire prévu à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. La lettre de congé vaut offre de vente au prix et aux conditions qu'elle mentionne. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre (4 mois si sollicitation d'un prêt immobilier). Si le bailleur finalement vend à un prix inférieur ou à des conditions différentes de celles notifiées, il doit notifier la nouvelle offre au locataire avant de signer l'acte de vente avec un tiers.

Le congé pour reprise impose de mentionner précisément le bénéficiaire de la reprise (bailleur lui-même, conjoint, partenaire de PACS depuis au moins 1 an, concubin notoire depuis plus d'1 an, ascendants ou descendants du bailleur ou de son conjoint/partenaire/concubin), et la raison justifiant la reprise pour l'habitation à titre de résidence principale. Après la reprise, le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement comme résidence principale dans un délai de 6 mois et pendant au moins 2 ans : le non-respect de ces conditions expose le bailleur à une condamnation à des dommages et intérêts devant le Tribunal judiciaire.

Les litiges relatifs à la Lettre de Congé du Bailleur relèvent de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l'immeuble. Le locataire qui conteste la validité d'un congé doit saisir le TJ en référé (urgence) ou au fond. Pour des documents complémentaires à la gestion de fin de bail, consultez le Bail d'Habitation Non-Meublé et l'Avenant au Bail d'Habitation disponibles sur forms-legal.com.

Une Lettre de Congé du Bailleur en France est nécessaire dans toutes les situations où le propriétaire souhaite récupérer son bien à l'échéance du bail pour l'un des trois motifs légaux autorisés par l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Vente du logement libre d'occupation : le bailleur qui souhaite vendre son bien immobilier sans locataire (bien libre de toute occupation, permettant à l'acquéreur de l'habiter immédiatement ou de le louer à nouveau à ses conditions) doit adresser au locataire une lettre de congé pour vente, qui vaut à la fois mise en demeure de quitter les lieux à l'échéance du bail et offre de vente au profit du locataire (droit de préemption légal). Le congé pour vente est la procédure légale pour récupérer un bien loué en vue de le céder libre.

Reprise pour habiter par le bailleur ou un proche : le propriétaire qui souhaite récupérer son logement pour l'habiter personnellement à titre de résidence principale, pour y loger son conjoint, son partenaire de PACS depuis au moins 1 an, son concubin notoire depuis plus d'1 an, ses ascendants ou descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants) ou ceux de son conjoint/partenaire/concubin, doit adresser une lettre de congé pour reprise. La reprise pour un usage secondaire (résidence secondaire) ou pour y installer une activité professionnelle n'est pas un motif de reprise valable.

Résiliation pour motif légitime et sérieux : le bailleur confronté à des manquements graves et répétés du locataire (impayés réitérés non régularisés après mise en demeure par commissaire de justice, troubles de voisinage graves avérés et prouvés par des plaintes de voisins ou des décisions de justice, dégradations importantes du logement constatées lors d'une visite ou d'un état des lieux intermédiaire, utilisation du logement à des fins non résidentielles telles que sous-location illicite de type Airbnb ou exercice d'une activité commerciale non autorisée) peut donner congé pour motif légitime et sérieux. Le motif doit être précis, documenté et juridiquement caractérisé.

Limitations légales à prendre en compte : le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond légal sans lui proposer simultanément un logement de relogement adapté (article 15-III de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur ne peut pas non plus donner congé pendant la période de trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) pour faire exécuter une expulsion, bien que le congé lui-même puisse être notifié à tout moment en respectant le préavis de 6 mois. La vérification de ces contraintes est indispensable avant d'adresser la lettre de congé.

La Lettre de Congé du Bailleur conforme à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité. Le modèle disponible sur forms-legal.com inclut les 7 sections requises pour chacun des trois motifs de congé.

Identification complète du bailleur : nom, prénoms et adresse du bailleur personne physique, ou dénomination, SIREN et siège du bailleur personne morale avec identité du représentant légal habilité. Pour une SCI, indiquer le gérant habilité à signer le congé.

Identification précise du locataire et du logement : nom et prénoms de chacun des cotitulaires du bail (le congé doit être adressé individuellement à chaque cotitulaire), adresse complète du logement loué (numéro, rue, code postal, commune, étage, porte), références du bail principal (date de signature, parties, durée).

Motif précis du congé (mention obligatoire) : le congé doit mentionner explicitement et avec précision l'un des trois motifs légaux. Pour le congé pour vente : prix de vente et conditions (cette mention est obligatoire sous peine de nullité du congé pour vente, conformément à l'article 15-II al. 1 de la loi du 6 juillet 1989) ; description de l'offre de vente au profit du locataire (droit de préemption, délai de 2 mois pour accepter ou 4 mois si financement sollicité). Pour le congé pour reprise : identité complète du bénéficiaire de la reprise, lien de parenté ou de couple avec le bailleur, raison motivant la reprise pour habitation à titre de résidence principale. Pour le congé pour motif légitime et sérieux : description précise et documentée des manquements reprochés (dates, nature des manquements, mises en demeure antérieures).

Date d'échéance du bail et date de fin du préavis : rappel de la date d'échéance du bail principal (date à laquelle le locataire devra avoir libéré les lieux), et confirmation que le préavis de 6 mois est respecté entre la date de réception du congé et l'échéance. Un calcul précis est indispensable pour éviter la nullité pour non-respect du délai de préavis.

Mode de notification : préciser dans le courrier d'accompagnement que la lettre est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) adressée à chacun des cotitulaires séparément, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Conserver impérativement l'accusé de réception ou le récépissé signé comme preuve de la date de réception.

Droit de préemption du locataire (pour le congé pour vente uniquement) : le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour faire connaître sa décision d'acquérir ou de renoncer. En cas d'acceptation, un délai supplémentaire de 2 mois lui est accordé pour financer l'acquisition (soit 4 mois au total). Toute révision du prix de vente à la baisse doit être notifiée au locataire en priorité avant signature avec un tiers. Voir aussi le Compromis de Vente Immobilier et le Bail d'Habitation Non-Meublé sur forms-legal.com pour les étapes suivantes du processus.

Remplir une Lettre de Congé du Bailleur en France demande une attention particulière au choix du motif et au calcul du préavis pour éviter la nullité du congé.

Étape 1 — Vérifier l'échéance du bail et le délai de préavis : consultez votre bail d'habitation et identifiez la date exacte d'échéance (3 ans après la prise d'effet pour un bailleur particulier, 6 ans pour une personne morale). Calculez à rebours 6 mois depuis cette date d'échéance : c'est la date limite de réception du congé par le locataire. Pour qu'un congé soit reçu le 30 septembre 2026 (pour un bail expirant le 30 mars 2027), il doit être envoyé par LRAR au plus tard le 24 septembre 2026 (en laissant quelques jours pour la présentation au domicile). Consultez un calendrier ou l'ADIL pour calculer précisément.

Étape 2 — Choisir le motif et rassembler les justificatifs : pour le congé pour vente, fixez le prix et les conditions de vente (avec l'aide d'un agent immobilier ou d'un notaire). Pour le congé pour reprise, précisez l'identité du bénéficiaire (nom, prénoms, lien avec le bailleur, adresse actuelle), le motif justifiant la reprise (habitation à titre de résidence principale), et rassemblez les documents prouvant le lien de parenté (livret de famille, acte de mariage, convention de PACS enregistrée). Pour le congé pour motif légitime, rassemblez les preuves des manquements (relevés de compte, mises en demeure antérieures, PV de police, attestations de voisins, décisions de justice).

Étape 3 — Rédiger la lettre : mentionnez vos coordonnées complètes, celles du locataire, les références du bail (date, logement), le motif précis et les informations légalement requises (prix pour congé vente, identité bénéficiaire pour reprise). Précisez la date d'échéance du bail et rappelez que le locataire doit avoir libéré les lieux à cette date.

Étape 4 — Notification à chacun des cotitulaires : si le logement est loué à plusieurs cotitulaires (couple marié, PACS, colocation), adressez une lettre recommandée distincte à chacun d'eux (même si leur adresse est identique dans le logement loué). Un seul envoi adressé à un seul cotitulaire est inopposable aux autres cotitulaires non notifiés.

Étape 5 — Conserver les preuves de notification : conservez impérativement l'accusé de réception signé par le locataire (ou l'avis de présentation en cas de non-retrait), ou le récépissé de remise en main propre, ou l'acte de commissaire de justice. Ces documents prouvent la date de réception et sont indispensables en cas de litige sur la régularité du préavis. La date de présentation au domicile (pas la date d'envoi) est retenue comme date de réception pour le calcul du préavis.

Étape 6 — Suivi du droit de préemption (congé pour vente) : dès réception du congé, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. Consignez la date limite de réponse (2 mois après la réception du congé). Si le locataire accepte, engagez la procédure de vente avec un notaire. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai, vous pouvez vendre librement à un tiers, mais si le prix est inférieur à celui mentionné dans le congé, vous devez re-notifier le locataire avec le nouveau prix avant de signer avec le tiers.

La Lettre de Congé du Bailleur en France est soumise à des exigences légales strictes dont le non-respect entraîne la nullité du congé et la reconduction tacite du bail.

Préavis de 6 mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989) : délai incompressible, calculé à compter du lendemain de la réception effective par le locataire. Le congé notifié hors délai (moins de 6 mois avant l'échéance) est nul et le bail se reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans. Le calcul de ce délai s'apprécie à la date de présentation de la LRAR au domicile du locataire (même si ce dernier ne la retire pas).

Motifs limitativement énumérés (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989) : seuls les trois motifs prévus par la loi (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) sont valables. Tout autre motif (loyer sous-évalué, souhait de travaux importants, souhait de récupérer le logement pour un usage professionnel) ne peut fonder un congé valable. La charge de la preuve du motif incombe au bailleur.

Mention obligatoire du prix dans le congé pour vente (article 15-II al. 1 de la loi du 6 juillet 1989) : à peine de nullité, la lettre de congé pour vente doit mentionner le prix et les conditions de vente. L'absence de ces mentions rend le congé nul, même si l'intention de vendre est réelle. La révision du prix ne peut être notifiée au tiers acquéreur sans re-notification préalable au locataire.

Identité du bénéficiaire dans le congé pour reprise (article 15-II al. 2 de la loi du 6 juillet 1989) : la lettre doit mentionner expressément l'identité du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté ou de couple avec le bailleur. Un bénéficiaire fictif (prête-nom) expose le bailleur à des poursuites pour congé frauduleux et à des dommages et intérêts.

Protection des locataires âgés et à ressources modestes (article 15-III de la loi du 6 juillet 1989) : le bailleur ne peut donner congé pour vente ou pour reprise à un locataire de plus de 65 ans à revenus modestes sans lui proposer simultanément un logement de relogement adapté. L'absence de proposition de relogement rend le congé nul.

Notification aux cotitulaires (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) : en cas de colocation, le congé doit être notifié individuellement à chaque cotitulaire du bail. Le congé notifié à un seul cotitulaire est inopposable aux autres.

Mode de notification (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989) : seuls trois modes sont valables : LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un email, un SMS ou une lettre simple ne constitue pas une notification valable d'un congé bailleur.

Les erreurs fréquentes lors de la rédaction ou de la notification d'une Lettre de Congé du Bailleur en France peuvent entraîner la nullité du congé et la reconduction forcée du bail.

Erreur 1 — Ne pas respecter le délai de préavis de 6 mois : le calcul du délai de préavis est la source principale d'erreur. Le délai se calcule à partir de la date de présentation de la LRAR au domicile du locataire (pas la date d'envoi) et doit atteindre 6 mois complets avant la date d'échéance du bail. Un retard de quelques jours suffit à invalider le congé. La solution consiste à envoyer la LRAR au moins 6 mois et 15 jours avant l'échéance pour absorber les délais postaux.

Erreur 2 — Omettre le prix dans le congé pour vente : le congé pour vente sans mention du prix et des conditions de vente est nul de plein droit selon l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. La solution consiste à fixer le prix avec un professionnel (agent immobilier, notaire) et à le mentionner expressément dans la lettre de congé.

Erreur 3 — Omettre l'identité du bénéficiaire dans le congé pour reprise : un congé pour reprise sans mention précise de l'identité du bénéficiaire et de son lien avec le bailleur est nul. La solution consiste à mentionner l'identité complète (nom, prénoms, date de naissance) du bénéficiaire et à joindre un justificatif du lien de parenté ou de couple.

Erreur 4 — Envoyer une seule LRAR pour plusieurs cotitulaires : un seul envoi à un couple ou à des colocataires est insuffisant. La solution consiste à envoyer une LRAR distincte à chaque cotitulaire du bail, même si tous vivent à la même adresse.

Erreur 5 — Donner congé en dehors des trois motifs légaux : certains bailleurs donnent congé pour des motifs non prévus par la loi (hausse de loyer souhaitée, travaux importants, mécontentement général). Ces congés sont nuls. La solution consiste à vérifier strictement que le motif invoqué correspond à l'un des trois cas limitativement prévus par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Erreur 6 — Méconnaître la protection des locataires âgés : donner congé à un locataire de plus de 65 ans à faibles ressources sans proposition simultanée de relogement expose le bailleur à la nullité du congé et à des dommages et intérêts. La solution consiste à vérifier l'âge du locataire et ses ressources avant d'envoyer le congé, et si la protection s'applique, à préparer simultanément une proposition de relogement conforme.