Bail d'Habitation Non-Meublé (Loi 89-462)

Le Bail d'Habitation Non-Meublé (Loi 89-462) est, en droit français, un contrat de location vide à usage de résidence principale, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ALUR et ELAN. Il est régi par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 1 à 25. Il fixe le loyer, le dépôt, la durée, les obligations d'entretien et les délais de préavis entre bailleur et locataire.

Le Bail d'Habitation Non-Meublé constitue le régime de droit commun applicable aux locations vides en France, par opposition au bail meublé soumis aux articles 25-3 et suivants de la même loi. Le contrat est régi par un dispositif protecteur du locataire considéré comme la partie faible dans la relation locative, ce qui se traduit par des règles impératives concernant la durée minimale, la révision du loyer, le dépôt de garantie, le préavis, les motifs de congé du bailleur et les diagnostics obligatoires. Toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite (article 4 de la loi), ce qui signifie que le contrat continue de s'exécuter sans la clause illicite.

La durée du bail est fixée à 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale (composée d'associés parents jusqu'au 4e degré), et à 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (SCI non familiale, SARL, SA, SAS, foncière, organisme institutionnel, compagnie d'assurance). À l'expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé donné par l'une des parties dans les formes et délais légaux. Le locataire peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour motif légitime), tandis que le bailleur ne peut donner congé qu'au terme du bail pour vendre, reprendre pour habiter ou pour motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois.

Le Bail d'Habitation Non-Meublé en France doit obligatoirement contenir, sous peine de sanctions, les mentions énumérées à l'article 3 de la loi : identification précise des parties avec SIREN pour les personnes morales, description du logement (adresse exacte, surface habitable au sens de la loi Boutin, nombre de pièces, équipements), date de prise d'effet, durée du bail, montant du loyer hors charges et provisions sur charges, modalités de révision avec mention de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE, dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges (article 22), liste des annexes (Dossier de Diagnostic Technique DDT incluant DPE, ERP, CREP, électricité, gaz, amiante). Dans les villes appliquant l'encadrement des loyers institué par la loi ALUR (Paris depuis juillet 2019, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Grenoble), le loyer doit respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral annuel.

Les litiges relatifs au Bail d'Habitation Non-Meublé relèvent de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l'immeuble (article R211-3-26 du Code de l'organisation judiciaire). Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, le recours préalable à un conciliateur de justice est obligatoire (loi n°2019-222 du 23 mars 2019). La Commission Départementale de Conciliation (CDC), compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, aux charges, aux réparations et à l'encadrement des loyers, offre une voie gratuite et rapide avant toute action judiciaire. Pour les situations connexes, consulter également le Bail Étudiant 9 mois, l'État des Lieux d'Entrée, l'État des Lieux de Sortie et la Quittance de Loyer disponibles sur forms-legal.com pour compléter la documentation locative.

Un Bail d'Habitation Non-Meublé en France est nécessaire dans toutes les situations où un propriétaire met à disposition d'un locataire personne physique un logement vide destiné à servir de résidence principale, à l'exclusion des locations meublées (bail meublé de 1 an minimum, ou bail étudiant de 9 mois), des locations saisonnières touristiques de moins de 90 jours, des logements de fonction liés à un contrat de travail, et des baux commerciaux ou professionnels.

Location d'un appartement vide à un ménage français : le contrat écrit conforme à la loi du 6 juillet 1989 est obligatoire pour fixer la durée minimale de 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur SCI ou SARL), définir le loyer initial dans le respect de l'encadrement éventuel (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble), encadrer la révision annuelle selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE, et formaliser la liste des diagnostics obligatoires annexés au bail (DPE, ERP, CREP, électricité, gaz, amiante).

Mise en location d'un bien par une SCI familiale ou patrimoniale : les SCI dont les associés sont uniquement parents jusqu'au 4e degré bénéficient du régime du bailleur particulier (durée 3 ans), tandis que les SCI non familiales appliquent le régime des personnes morales (durée 6 ans). Le contrat doit identifier précisément la SCI (dénomination, RCS, SIREN délivré par l'INSEE, siège social), le représentant légal habilité à signer (gérant statutaire ou désigné par décision d'assemblée), et le SIREN à 9 chiffres figurant sur l'extrait Kbis délivré par le Greffe du Tribunal de commerce.

Location d'un logement par un investisseur institutionnel (foncière, OPCI, SCPI) ou une compagnie d'assurance : ces bailleurs sont soumis aux obligations renforcées de la loi du 6 juillet 1989 et au régime spécifique des personnes morales avec bail minimum de 6 ans. Les gestionnaires d'immeubles affiliés à la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) ou à l'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) sont tenus de respecter le contrat-type fixé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Renouvellement à l'échéance d'un bail expirant : à la fin des 3 ou 6 ans, en l'absence de congé donné dans les formes et délais légaux, le bail est tacitement reconduit pour la même durée. Toutefois, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage (article 17-2 de la loi), procédure encadrée par notification au moins 6 mois avant l'échéance et possibilité pour le locataire de saisir la CDC.

Location à un étudiant ou un jeune actif avec garantie Visale (Action Logement) : la garantie Visale est un dispositif gratuit d'Action Logement qui se substitue à la caution personnelle traditionnelle et couvre les impayés de loyer et les dégradations jusqu'à 1 500 €/mois en Île-de-France et 1 300 €/mois ailleurs, jusqu'à 36 mois. Le bail doit mentionner Visale comme garantie complémentaire et le locataire doit obtenir le visa Visale avant la signature.

Colocation entre plusieurs locataires (étudiants, jeunes actifs, retraités) : la loi ALUR a clarifié le régime de la colocation aux articles 8-1 et 25-15 de la loi de 1989. Le bail peut être unique (chaque colocataire signataire avec clause de solidarité) ou multiple (un bail par colocataire pour chambre privative). La clause de solidarité ne peut excéder 6 mois après le départ d'un colocataire (article 8-1 IV inséré par la loi ELAN). Le bail unique avec solidarité reste le format majoritaire dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Montpellier.

Location à des bénéficiaires d'aides au logement (APL, ALS, ALF) versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA) : le bail écrit conforme et la transmission à la CAF des informations sur le logement (surface, loyer, charges) sont des conditions préalables à l'ouverture des droits aux aides personnelles au logement, calculées selon les ressources du locataire et le plafond de loyer applicable à la zone géographique.

Le Bail d'Habitation Non-Meublé conforme au droit français doit contenir plusieurs éléments essentiels pour être pleinement opposable, conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et exécutoire devant le Tribunal judiciaire. Le modèle disponible sur forms-legal.com est structuré selon le contrat-type institué par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 et les exigences de la loi ALUR, ELAN et Climat et Résilience.

Identification complète des parties : pour le bailleur personne physique, indiquer nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile, et coordonnées (téléphone, courriel). Pour le bailleur personne morale, mentionner la dénomination sociale, la forme juridique (SCI, SARL, SAS, SA, foncière), le siège social, le numéro SIREN à 9 chiffres délivré par l'INSEE et figurant sur le Kbis du Greffe du Tribunal de commerce, ainsi que l'identité et la qualité du représentant légal habilité (gérant statutaire, président de SAS, directeur général). Pour le locataire personne physique, mentionner nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession, adresse actuelle de provenance. En cas de colocation, lister tous les colocataires avec leurs coordonnées et préciser si la clause de solidarité s'applique conformément à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Description précise du logement : adresse complète (numéro, rue, code postal, commune, bâtiment, étage, porte), nature du bien (appartement, maison, studio, duplex), surface habitable mesurée selon la loi Boutin (article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation) excluant les pièces sous 1,80 m de hauteur sous plafond, nombre de pièces principales (au sens des règles cadastrales DGFiP), composition détaillée (cuisine, salle de bain, WC, balcon, terrasse), équipements inclus (chauffage individuel ou collectif, production d'eau chaude, ventilation mécanique contrôlée), et dépendances éventuelles (cave, parking, jardin, grenier). Le logement doit répondre aux critères de décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sous peine de réduction judiciaire du loyer.

Durée et date de prise d'effet : indiquer expressément la durée du bail (3 ans pour bailleur particulier, 6 ans pour personne morale), la date de prise d'effet correspondant à la remise des clés et à l'entrée en jouissance, et rappeler le mécanisme de tacite reconduction. Préciser que le préavis du locataire est de 3 mois (1 mois en zone tendue ou pour motif légitime énuméré à l'article 15-I) et que le préavis du bailleur est de 6 mois avant l'échéance, uniquement pour les motifs limitativement énumérés (vente, reprise, motif légitime et sérieux).

Loyer et modalités de paiement : montant du loyer mensuel hors charges en euros (format français : 850,00 €), provisions mensuelles pour charges récupérables avec régularisation annuelle obligatoire sur justificatifs (factures, décomptes du syndic), date d'échéance mensuelle (généralement le 1er du mois, terme à échoir), mode de paiement par virement SEPA sur le compte IBAN du bailleur. Pour les zones d'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), mentionner le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral annuel et le cas échéant le complément de loyer dûment justifié par les caractéristiques exceptionnelles du bien.

Révision annuelle selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) : le bail doit expressément stipuler la clause de révision et mentionner l'IRL de référence correspondant au trimestre précédant la date de signature (publié par l'INSEE sur insee.fr). La formule légale est : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL nouveau / IRL de référence). La révision n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit dans le délai d'1 an, faute de quoi elle est réputée renoncée (article 17-1 al. 2 de la loi 89-462). Pour les passoires thermiques classées F ou G au DPE, la révision est interdite depuis le 24 août 2022 jusqu'à atteinte de la classe E.

Dépôt de garantie : montant plafonné à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi 89-462), versé lors de la remise des clés, conservé par le bailleur sans obligation de placement sur compte bloqué, restitué dans 1 mois si état des lieux conforme ou 2 mois en cas de retenues justifiées (devis et factures à fournir). À défaut de restitution dans les délais, intérêts au taux légal majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

Garanties complémentaires : caution personne physique (acte de cautionnement annexé respectant les articles 2298 et suivants du Code civil réformés par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021), caution personne morale (banque, employeur), ou garantie Visale gratuite d'Action Logement couvrant jusqu'à 1 500 €/mois en Île-de-France et 1 300 € ailleurs. Depuis la loi ALUR, le bailleur ne peut cumuler caution physique et assurance loyers impayés (GLI), sauf exceptions pour étudiants et apprentis.

Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE valable 10 ans, méthode 3CL-DPE 2021), État des Risques et Pollutions (ERP de moins de 6 mois, consultable sur géorisques.gouv.fr), Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP pour logements d'avant 1949), état de l'installation électrique et gaz si plus de 15 ans (valable 6 ans), diagnostic amiante (DTA pour logements d'avant le 1er juillet 1997), surface habitable Boutin. Pour des compléments documentaires, consulter également l'État des Lieux d'Entrée et la Quittance de Loyer disponibles sur le site.

Clauses particulières admissibles : autorisation ou interdiction de détenir des animaux familiers (la clause d'interdiction générale est nulle, article 10 de la loi du 9 juillet 1970, sauf chiens de 1re catégorie), interdiction de fumer expressément stipulée, modalités d'autorisation des travaux d'aménagement (les travaux importants requièrent l'accord écrit préalable du bailleur, article 7-f), interdiction de la sous-location totale et conditions de la sous-location partielle (accord écrit préalable + prix au prorata), obligation d'assurance multirisques habitation avec attestation annuelle. Toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi est réputée non écrite (article 4).

Remplir un Bail d'Habitation Non-Meublé en France suppose de respecter un ordre logique et de vérifier la conformité à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à chaque étape. Voici la marche à suivre détaillée pour utiliser le modèle de forms-legal.com.

Étape 1 — Identification des parties : complétez le bloc bailleur avec les coordonnées exactes telles qu'elles figurent sur la carte nationale d'identité pour les personnes physiques ou sur l'extrait Kbis du Greffe du Tribunal de commerce (consultable sur infogreffe.fr) pour les personnes morales. Pour une SCI, indiquez la dénomination, le siège, le SIREN à 9 chiffres délivré par l'INSEE, et l'identité du gérant statutaire habilité à signer le bail. Pour un couple marié sous régime de communauté qui loue un bien commun, les deux époux doivent figurer comme bailleurs et signer conjointement (article 1424 du Code civil) ; pour une indivision successorale, tous les indivisaires doivent comparaître ou désigner un mandataire commun par procuration. Pour le locataire, indiquez le nom complet, la date et le lieu de naissance, la profession et l'adresse actuelle de provenance. En cas de colocation, listez tous les colocataires et précisez si la clause de solidarité s'applique (limitée à 6 mois après le départ d'un colocataire conformément à l'article 8-1 IV).

Étape 2 — Description du logement : reproduisez l'adresse exacte avec étage, porte et bâtiment éventuel. Mentionnez la surface habitable mesurée selon la loi Boutin (article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation), excluant les pièces sous 1,80 m de hauteur sous plafond, les caves, garages, balcons et combles non aménagés. Indiquez le nombre de pièces principales (au sens des règles cadastrales DGFiP) et la composition (cuisine, salle de bain, WC, etc.). Précisez les dépendances incluses (cave numérotée, parking, jardin) et les équipements (chauffage collectif ou individuel, type de production d'eau chaude, présence d'ascenseur).

Étape 3 — Durée et date d'effet : cochez la case correspondant à la nature du bailleur (3 ans pour personne physique ou SCI familiale, 6 ans pour personne morale). Inscrivez la date de prise d'effet au format JJ/MM/AAAA (par exemple 01/06/2026), correspondant à la remise des clés et à l'entrée en jouissance. Vérifiez si le logement est situé en zone tendue (28 agglomérations définies par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Rennes, Grenoble, etc.) car cela réduit le préavis du locataire à 1 mois.

Étape 4 — Loyer et modalités de paiement : inscrivez le montant en euros avec virgule décimale au format français (par exemple 850,00 €), distinct des provisions sur charges. Si le logement est situé dans une zone d'encadrement des loyers (Paris depuis juillet 2019, Lille mars 2020, Lyon novembre 2021, Bordeaux juillet 2022, Montpellier juillet 2022, Plaine Commune juin 2021, Est Ensemble décembre 2021, Grenoble-Alpes Métropole octobre 2024), vérifiez sur le site de la DRIHL (drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr pour Paris) ou de la préfecture concernée que le loyer respecte le loyer de référence majoré. Précisez la date d'échéance mensuelle (généralement le 1er du mois, terme à échoir) et l'IBAN du bailleur pour le virement SEPA.

Étape 5 — Indice de Référence des Loyers (IRL) : consultez le site de l'INSEE (insee.fr) pour identifier l'IRL du trimestre précédant le mois de signature. L'IRL est publié trimestriellement (1er trimestre publié en avril, 2e en juillet, 3e en octobre, 4e en janvier). Inscrivez la valeur exacte avec deux décimales (par exemple 145,47 pour le 4e trimestre 2025) et le trimestre concerné. Cette valeur servira de référence pour la révision annuelle calculée selon la formule légale.

Étape 6 — Dépôt de garantie : indiquez le montant plafonné à 1 mois de loyer hors charges (par exemple 850,00 € si le loyer est de 850 €). Précisez le mode de versement (virement, chèque, espèces dans la limite de 1 000 € selon l'article L112-6 du Code monétaire et financier). Pour une garantie complémentaire, choisissez parmi : aucune, garantie Visale gratuite d'Action Logement (à demander en ligne sur visale.fr avant signature), caution physique (acte de cautionnement annexé avec mention manuscrite respectant les articles 2298 et suivants du Code civil), ou caution morale (banque, employeur).

Étape 7 — Diagnostics obligatoires (DDT) : rassemblez l'ensemble des diagnostics avant la signature et annexez-les au bail. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est valable 10 ans et obligatoire pour tout logement (méthode 3CL-DPE 2021 du décret n°2020-1610). Vérifiez la classe énergétique : les classes G+ sont interdites à la location nouvelle depuis le 1er janvier 2023, les G au 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028 (loi Climat et Résilience). L'État des Risques et Pollutions (ERP) doit dater de moins de 6 mois (gratuit sur géorisques.gouv.fr). Le CREP est obligatoire pour les logements d'avant 1949. Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans. Le diagnostic amiante (DTA) concerne les logements d'avant le 1er juillet 1997.

Étape 8 — État des lieux d'entrée : organisez un rendez-vous contradictoire avec le locataire à la remise des clés, soit à l'amiable avec photos datées pièce par pièce, soit en mandatant un commissaire de justice (ex-huissier) ou un expert immobilier. Le procès-verbal détaillé doit respecter le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant le contenu minimal (état des revêtements, équipements, relevés des compteurs eau, gaz, électricité). Le document est signé par les deux parties et constitue une annexe obligatoire au bail. Voir également le modèle d'État des Lieux d'Entrée disponible sur forms-legal.com.

Étape 9 — Signature : le bail est signé en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie), avec la mention manuscrite « Lu et approuvé » avant la signature. Pour les baux conclus avec une caution physique, l'acte de cautionnement doit être annexé et signé séparément avec la mention manuscrite obligatoire respectant l'article 2297 du Code civil. Le bailleur conserve un exemplaire et remet l'autre au locataire le jour de la remise des clés. Aucun enregistrement administratif n'est obligatoire pour le bail d'habitation en France (à la différence de la Belgique), mais la conservation des justificatifs (acte, état des lieux, diagnostics, quittances de loyer) est essentielle pour la durée du bail et 5 ans après son extinction (prescription des actions en récupération des charges).

Le Bail d'Habitation Non-Meublé en France est soumis à un corpus législatif et réglementaire dense, structuré autour de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui constitue le texte fondateur du droit locatif résidentiel français modifié à de nombreuses reprises (loi MOLLE 2009, loi Boutin 2009, loi ALUR 2014, loi Macron 2015, loi ELAN 2018, loi Climat et Résilience 2021). Les exigences légales suivantes doivent être respectées sous peine de nullité, d'amendes administratives, de réduction judiciaire du loyer ou d'inopposabilité du bail.

Forme écrite obligatoire (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) : le bail doit être établi par écrit avec les mentions énumérées par la loi et par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 fixant le contrat-type. À défaut d'écrit, le bail verbal reste valable entre les parties mais expose à des difficultés probatoires considérables et empêche l'application des dispositions sur la révision IRL. Le bail doit comporter au minimum : identification des parties, date d'effet, durée, description du logement avec surface habitable Boutin, loyer et modalités, dépôt de garantie, IRL de référence, liste des annexes.

Durée minimale (article 10) : 3 ans pour le bailleur personne physique ou SCI familiale (associés parents jusqu'au 4e degré), 6 ans pour le bailleur personne morale (SCI non familiale, SARL, SAS, foncière). Toute clause prévoyant une durée inférieure est sanctionnée de nullité partielle et le bail est requalifié pour la durée légale minimale.

Destination résidentielle exclusive (article 2) : le logement doit être affecté à l'usage de résidence principale du locataire, qui y réside au moins 8 mois par an sauf exceptions (mutation professionnelle temporaire, raisons de santé, cas de force majeure). L'usage commercial, professionnel, mixte ou la sous-location saisonnière de type Airbnb est interdit sans accord écrit du bailleur et autorisation administrative communale (déclaration de meublé de tourisme en mairie, autorisation de changement d'usage à Paris, Lyon et autres villes de plus de 200 000 habitants).

Loyer initial et encadrement (articles 17, 17-1, 17-2) : dans les zones tendues n'appliquant pas l'encadrement des loyers (zones de la liste du décret n°2013-392), le loyer initial est librement fixé entre les parties mais ne peut excéder le dernier loyer payé par le précédent locataire majoré de l'IRL annuel, sauf travaux d'amélioration significatifs ou loyer manifestement sous-évalué (article 18). Dans les zones d'encadrement des loyers (Paris depuis juillet 2019, Lille mars 2020, Lyon novembre 2021, Bordeaux juillet 2022, Montpellier juillet 2022, Plaine Commune juin 2021, Est Ensemble décembre 2021, Grenoble-Alpes Métropole octobre 2024), le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral annuel selon le quartier, le nombre de pièces et l'époque de construction. Le complément de loyer doit être dûment justifié par des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, équipements de luxe).

Dépôt de garantie plafonné (article 22) : 1 mois de loyer hors charges maximum, versé lors de la remise des clés. Le bailleur conserve le dépôt sans obligation de placement bloqué et sans rémunération. Restitution dans 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (avec retenues justifiées par devis et factures). À défaut, intérêts au taux légal majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

Indice de Référence des Loyers (IRL) : la révision annuelle ne peut se référer qu'à l'IRL publié trimestriellement par l'INSEE (article 17-1). La formule légale est : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL nouveau / IRL de référence). La révision doit être demandée par écrit dans l'année suivant la date de révision, faute de quoi elle est réputée renoncée. Pour les passoires thermiques classées F et G au DPE, la révision est interdite depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience).

Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé (articles 3-1 et 3-3, complétés par le décret n°2020-1610) : DPE valable 10 ans, ERP de moins de 6 mois, CREP pour logements d'avant 1949, état des installations électrique et gaz si > 15 ans, diagnostic amiante DTA pour logements d'avant le 1er juillet 1997, surface habitable Boutin, audit énergétique pour les passoires thermiques en vente. Le défaut de communication des diagnostics expose le bailleur à des sanctions pénales (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation) et à une demande judiciaire de diminution du loyer ou de résiliation aux torts du bailleur.

État des lieux d'entrée contradictoire (article 3-2 et décret n°2016-382 du 30 mars 2016) : obligatoire à la remise des clés, daté et signé par les deux parties, conforme au contenu minimal réglementaire (revêtements, équipements, relevés des compteurs). À défaut, présomption de bon état au préjudice du locataire (article 1731 du Code civil).

Normes de décence (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017) : le logement doit présenter une surface habitable minimale (9 m² pour une personne seule), des équipements minimaux (chauffage, eau potable, sanitaires, électricité conforme), une étanchéité satisfaisante, l'absence d'animaux nuisibles, et une performance énergétique minimale (interdiction des passoires énergétiques pour les locations nouvelles depuis le 1er janvier 2023).

Obligation d'assurance habitation du locataire (article 7-g de la loi 89-462) : le locataire doit souscrire une assurance multirisques habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux) et fournir l'attestation annuelle. À défaut, le bailleur peut, après mise en demeure restée infructueuse 1 mois, souscrire pour le compte du locataire et récupérer la prime majorée de 10% au titre des frais de gestion.

Compétence du Tribunal judiciaire : les litiges relatifs au bail d'habitation relèvent de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (article R211-3-26 du Code de l'organisation judiciaire). Pour les litiges < 5 000 €, recours préalable obligatoire à un conciliateur de justice (loi n°2019-222 du 23 mars 2019). La Commission Départementale de Conciliation (CDC) reste compétente gratuitement pour les litiges sur le dépôt de garantie, les charges, les réparations, l'encadrement des loyers.

Plusieurs erreurs récurrentes sont commises par les bailleurs et locataires lors de la conclusion d'un Bail d'Habitation Non-Meublé en France, susceptibles d'entraîner des nullités, des sanctions administratives, des actions judiciaires devant le Tribunal judiciaire ou des contentieux devant la Commission Départementale de Conciliation. Connaître ces pièges permet de sécuriser la relation locative dès la signature.

Erreur 1 — Établir un bail verbal : malgré la commodité apparente, le bail verbal est gravement préjudiciable aux deux parties. Le bailleur ne peut pas réviser le loyer selon l'IRL faute de bail écrit contenant la clause de révision (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire perd la traçabilité des conditions convenues et la preuve écrite de la durée. La solution consiste à formaliser systématiquement le bail par écrit selon le contrat-type institué par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Erreur 2 — Exiger un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer : certains bailleurs réclament 2 ou 3 mois de loyer hors charges en garantie, oubliant que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne strictement le dépôt à 1 mois de loyer hors charges pour les baux nus (le plafond passe à 2 mois pour les baux meublés). Toute clause prévoyant un montant supérieur est nulle de plein droit et expose à une action en restitution de l'excédent. La solution consiste à respecter le plafond légal et, pour une garantie complémentaire, à solliciter la garantie Visale gratuite d'Action Logement ou un acte de cautionnement personnel.

Erreur 3 — Omettre les diagnostics obligatoires (DDT) : ne pas annexer le DPE, l'ERP, le CREP, les diagnostics électricité et gaz, ou le diagnostic amiante constitue un manquement aux articles 3-1 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionné par des amendes pénales (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation) et par une demande judiciaire de réduction du loyer. Depuis le 1er janvier 2023, la location de logements classés G+ au DPE est interdite (loi Climat et Résilience n°2021-1104) ; les classes G seront interdites au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. La solution consiste à faire établir l'ensemble des diagnostics avant la mise en location par un diagnostiqueur certifié COFRAC et à les annexer au bail.

Erreur 4 — Insérer une clause d'interdiction générale des animaux familiers : nombreux bailleurs prévoient une interdiction absolue de détenir des animaux, ignorant que l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 prohibe cette interdiction générale (seule l'interdiction des chiens de 1re catégorie est valable). La clause est réputée non écrite et le locataire peut accueillir chiens, chats et autres animaux domestiques. La solution consiste à autoriser les animaux familiers et à prévoir des clauses spécifiques pour les troubles éventuels (bruits, dégradations) sanctionnables individuellement.

Erreur 5 — Réviser le loyer sans demande écrite ou rétroactivement : la révision selon l'IRL n'est pas automatique. Le bailleur doit la demander par écrit (lettre simple ou recommandée) dans le délai d'1 an suivant la date d'effet ou de la dernière révision, faute de quoi elle est réputée renoncée pour l'année concernée (article 17-1 al. 2 inséré par la loi ALUR n°2014-366). De plus, la révision ne peut être réclamée rétroactivement au-delà de l'année écoulée. La solution consiste à envoyer chaque année à la date anniversaire une lettre détaillant le calcul de la révision sur la base de l'IRL INSEE.

Erreur 6 — Donner congé sans motif valable ou hors délai : le bailleur ne peut donner congé qu'au terme du bail (3 ans ou 6 ans) et uniquement pour vente, reprise par lui-même ou un proche, ou motif légitime et sérieux (article 15-II). Le préavis du bailleur est de 6 mois minimum avant l'échéance, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un congé pour motif non recevable ou notifié hors délai est nul et le bail se poursuit par tacite reconduction. La solution consiste à respecter strictement les motifs et délais légaux et à utiliser un formulaire conforme au décret n°2015-587.

Erreur 7 — Ne pas établir d'état des lieux d'entrée : le défaut d'état des lieux d'entrée crée une présomption irréfragable de bon état au préjudice du locataire (article 1731 du Code civil), ce qui peut sembler avantageux pour le bailleur. Toutefois, cette présomption est régulièrement écartée par le Tribunal judiciaire lorsque le locataire apporte des photos datées et témoignages crédibles. La solution consiste à dresser un procès-verbal contradictoire à la remise des clés, conforme au décret n°2016-382 du 30 mars 2016, soit à l'amiable avec photos signées, soit par commissaire de justice à frais partagés. Voir le modèle d'État des Lieux d'Entrée sur forms-legal.com.

Erreur 8 — Méconnaître l'encadrement des loyers dans les villes concernées : depuis le 1er juillet 2019 à Paris, et progressivement étendu à Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Grenoble-Alpes Métropole, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral annuel (loi ELAN n°2018-1021 art. 140). Le bailleur qui dépasse le plafond s'expose à une amende administrative jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), et à une action en restitution de l'excédent perçu sur 3 ans glissants. La solution consiste à consulter le site de la DRIHL (drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr) pour Paris ou de la préfecture concernée avant de fixer le loyer, et à mentionner le loyer de référence majoré dans le bail.