No-Debt Certificate Request (Condominium) Colombia (Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal)
SOLICITUD DE PAZ Y SALVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley 675 de 2001 Arts. 29–31 — Administración de la Copropiedad
[Ciudad], [Fecha]
Señor(a)
[Administrador]
Administrador(a)
[Nombre del Conjunto]
[Dirección del Conjunto]
Asunto: Solicitud de paz y salvo — [Unidad]
Respetado(a) señor(a) Administrador(a):
Yo, [Nombre del Solicitante], identificado(a) con cédula de ciudadanía No. [CC del Solicitante], en calidad de [Calidad del Solicitante] del inmueble [Unidad] del [Nombre del Conjunto], con matrícula inmobiliaria No. [Matrícula Inmobiliaria], correo [Email del Solicitante], teléfono [Teléfono del Solicitante], me permito solicitarle respetuosamente la expedición del PAZ Y SALVO de administración y cuotas de copropiedad correspondiente a la unidad antes indicada.
El paz y salvo se requiere para: [Finalidad]
Período que debe cubrir el paz y salvo: [Período]
FUNDAMENTO JURÍDICO
— Ley 675 de 2001 Arts. 29–31 (cuotas de administración y obligaciones del copropietario)
— Ley 675 de 2001 Art. 51 (funciones del administrador de propiedad horizontal)
— Reglamento de Propiedad Horizontal del [Nombre del Conjunto]
PETICIÓN
Solicito respetuosamente expedir el PAZ Y SALVO de administración y cuotas de copropiedad de la unidad [Unidad] del [Nombre del Conjunto], vigente hasta [Período], en el término más breve posible, dado que este documento es indispensable para el trámite de: [Finalidad].
Atentamente,
[Nombre del Solicitante]
C.C.: [CC del Solicitante]
Calidad: [Calidad del Solicitante]
Unidad: [Unidad] — [Nombre del Conjunto]
Email: [Email del Solicitante]
Teléfono: [Teléfono del Solicitante]
Firma: _________________________
Propietario / Copropietario (Owner)
________________
Signature
What Is a No-Debt Certificate Request (Condominium) Colombia (Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal)?
La Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal Colombia es la petición formal regulada por Ley 675 de 2001 Arts. 29–31 — cuotas de administración y obligaciones del copropietario con la que el interesado pone en marcha el trámite ante la autoridad colombiana competente.
La Ley 675 de 2001, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal, es el marco normativo central que regula el régimen de los edificios y conjuntos en Colombia. Su Artículo 29 define las obligaciones económicas de los copropietarios frente a la copropiedad: están obligados a pagar las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, así como las mejoras adoptadas por la asamblea. El Artículo 30 establece la responsabilidad solidaria entre vendedor y comprador respecto de las deudas con la copropiedad existentes al momento de la transferencia del dominio: el adquirente responde solidariamente con el anterior propietario por las deudas que éste tuviera con la copropiedad al tiempo de la enajenación. El Artículo 31 fija el plazo obligatorio de cinco días hábiles que tiene el administrador para expedir el paz y salvo una vez recibida la solicitud escrita del propietario que esté al día. Este plazo no es discrecional: es un mandato legal imperativo que el administrador no puede extender ni condicionar a requisitos adicionales no previstos en el reglamento de propiedad horizontal.
La Superintendencia de Notariado y Registro ha emitido circulares precisando que los notarios colombianos deben verificar el paz y salvo de propiedad horizontal antes de autorizar la escritura pública de transferencia de dominio en inmuebles sometidos al régimen de la Ley 675 de 2001. La razón jurídica es precisamente la solidaridad del Artículo 30: quien adquiere un apartamento, casa o local en un conjunto también responde por las deudas que el vendedor tenía pendientes con la administración al momento del negocio. En consecuencia, compradores bien asesorados, notarios prudentes y entidades financieras como Banco Davivienda, Bancolombia, BBVA Colombia y Banco de Bogotá exigen el paz y salvo como requisito previo indispensable al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
En la práctica del mercado inmobiliario colombiano, especialmente en Bogotá D.C., Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Pereira, el paz y salvo de propiedad horizontal se solicita también en operaciones de leasing habitacional ante entidades como Bancolombia Leasing, en refinanciación hipotecaria ante entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, en procesos de sucesión ante notarías y juzgados de familia donde los herederos deben adjudicarse el inmueble, y en contratos de arrendamiento cuando el arrendatario o la inmobiliaria exige prueba de que el inmueble no carga deudas de administración previas. Cuando existe mora en el pago de cuotas, el administrador no expide el paz y salvo sino un estado de cuenta con el detalle de lo adeudado, incluyendo capital, intereses de mora y multas. El propietario puede cancelar íntegramente la deuda y solicitar el paz y salvo definitivo. La persistencia en el incumplimiento habilita a la copropiedad para iniciar proceso ejecutivo ante los juzgados civiles del circuito conforme al Artículo 31 de la Ley 675 de 2001. La plantilla disponible en forms-legal.com incluye todas las menciones legales necesarias para activar la obligación del Artículo 31 de la Ley 675 de 2001 y obtener la respuesta de la administración dentro del plazo legal de cinco días hábiles.
When Do You Need a No-Debt Certificate Request (Condominium) Colombia (Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal)?
La Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal en Colombia es necesaria en múltiples situaciones concretas del ciclo de vida inmobiliario. La situación más frecuente es la venta del inmueble: antes de firmar la escritura pública de compraventa ante notario, el vendedor debe obtener el paz y salvo de la administración del conjunto para acreditar al comprador que el bien se transfiere libre de deudas con la copropiedad. Sin este documento, el notario puede negarse a autorizar la escritura invocando la solidaridad del Artículo 30 de la Ley 675 de 2001, o el comprador puede resolver el contrato de promesa de compraventa alegando incumplimiento de una condición suspensiva pactada conforme a los Artículos 1530 y siguientes del Código Civil colombiano.
También se requiere cuando el propietario desea arrendar la unidad y el arrendatario, la inmobiliaria o el fondo de inversión inmobiliaria exige constancia de que el inmueble no tiene deudas de administración previas. Esta exigencia es habitual en contratos de arrendamiento de locales comerciales de centros comerciales y en contratos de arrendamiento de vivienda urbana regulados por la Ley 820 de 2003. En procesos de refinanciación hipotecaria, las entidades financieras vigiladas por la Superintendencia Financiera solicitan el paz y salvo como parte del estudio de título del inmueble ofrecido como garantía hipotecaria, junto con el certificado de tradición y libertad y el avalúo comercial.
En sucesiones y adjudicaciones de herencia tramitadas ante notarías colombianas o juzgados de familia, los herederos necesitan el paz y salvo para transferir legalmente el inmueble a su nombre mediante escritura pública de adjudicación o mediante sentencia de partición. En procesos de embargo y remate judicial ante juzgados civiles del circuito, los adquirentes en subasta pública también pueden quedar obligados solidariamente por las deudas de administración anteriores a la adjudicación, por lo que el perito avaluador designado por el juez y los postores en el remate tienen interés legítimo en verificar el paz y salvo previo al acto de remate.
En operaciones de fideicomiso inmobiliario ante sociedades fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera, la entrega del inmueble al patrimonio autónomo también puede requerir el paz y salvo de propiedad horizontal como condición de la escritura pública de transferencia fiduciaria. Finalmente, algunos reglamentos de propiedad horizontal condicionan la participación con derecho a voto en la asamblea general de copropietarios al estar al día con las obligaciones económicas, situación que genera la necesidad de obtener el paz y salvo antes de la fecha de la asamblea para ejercer plenamente los derechos de participación establecidos en el Artículo 37 de la Ley 675 de 2001.
What to Include in Your No-Debt Certificate Request (Condominium) Colombia (Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal)
La Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal en Colombia debe contener los siguientes elementos para ser válidamente presentada ante la administración del conjunto y para activar el plazo obligatorio del Artículo 31 de la Ley 675 de 2001:
**Identificación completa del solicitante.** Nombre completo del propietario de la unidad privada según consta en la escritura pública de adquisición, número de cédula de ciudadanía o documento de identidad, dirección de notificación por fuera del conjunto y datos de contacto (teléfono y correo electrónico). Si el trámite lo realiza un apoderado, debe acompañarse poder notarial o poder especial autenticado conforme al Artículo 74 del Decreto 960 de 1970 (Estatuto del Notariado).
**Identificación precisa de la unidad privada y la copropiedad.** Número, letra o identificación del apartamento, casa o local según el reglamento de propiedad horizontal; piso o nivel; nombre completo del conjunto residencial, comercial o mixto según las escrituras de constitución del régimen; dirección exacta del conjunto con nomenclatura urbana oficial; municipio o distrito; y folio de matrícula inmobiliaria de la unidad privada inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente (Bogotá, Medellín, Cali, u otro círculo registral).
**Número de matrícula inmobiliaria.** El folio de matrícula inmobiliaria que identifica la unidad privada en el Registro de Instrumentos Públicos es el dato esencial para que la administración coteje la titularidad del solicitante en el sistema contable del conjunto y verifique que no existen embargos sobre la unidad que afecten la expedición del paz y salvo.
**Propósito de la solicitud.** Indicar el motivo específico: venta ante notario, arrendamiento, refinanciación hipotecaria, trámite de sucesión ante juzgado de familia o notaría, participación en asamblea de copropietarios, proceso judicial, u otro. Este dato permite a la administración priorizar la atención si existe una fecha de cita notarial próxima o un plazo bancario urgente relacionado con la solicitud.
**Invocación expresa del Artículo 31 de la Ley 675 de 2001.** Citar textualmente el Artículo 31 como fundamento legal que obliga al administrador a expedir el paz y salvo dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud escrita, cuando el propietario esté al día. Esta invocación transforma la solicitud en un acto formal con consecuencias jurídicas si la administración incumple el plazo: el propietario puede interponer un derecho de petición bajo el Artículo 23 de la Constitución Política, exigir respuesta obligatoria en 15 días hábiles, y acudir a la Alcaldía Municipal para reportar el incumplimiento del reglamento.
**Modalidad de entrega del documento.** Señalar si el paz y salvo debe entregarse físicamente en la oficina de la administración, remitirse por correo electrónico a una dirección específica, o enviarse directamente a la notaría o entidad financiera que lo requiere, indicando nombre, dirección y correo del destinatario.
**Referencia a pagos recientes.** Mencionar los números consecutivos de los últimos recibos de pago de cuotas de administración para facilitar la verificación contable inmediata por parte del administrador o el contador del conjunto, reduciendo el tiempo de respuesta.
**Fecha límite requerida.** Si existe una cita notarial o un plazo bancario próximo, indicarlo expresamente con la fecha exacta para que la administración atienda la solicitud con prelación dentro del plazo legal. El modelo de solicitud de paz y salvo de propiedad horizontal de forms-legal.com incluye todas las referencias normativas de la Ley 675 de 2001 necesarias para ejercer eficazmente este derecho ante cualquier administración de propiedad horizontal en Colombia, en ciudades como Bogotá D.C., Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Manizales, Pereira o Cartagena.
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Forms Legal. (2026). No-Debt Certificate Request (Condominium) Colombia (Solicitud de Paz y Salvo de Propiedad Horizontal) (Colombia) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/colombia/real-estate/notices/no-debt-certificate-request-condominium-colombia
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Conforme al Artículo 31 de la Ley 675 de 2001, la administración del conjunto residencial colombiano tiene la obligación legal de expedir el paz y salvo dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud escrita del propietario que esté al día en todos sus pagos. Este plazo de cinco días es un término legal obligatorio — el administrador no puede extenderlo arbitrariamente ni condicionarlo a requisitos adicionales no establecidos en el reglamento. En la práctica, muchas administraciones de conjuntos colombianos cumplen en dos o tres días hábiles, especialmente cuando la solicitud se presenta con una fecha límite específica vinculada a una cita notarial. Si la administración no expide el paz y salvo dentro de los cinco días hábiles a pesar de que el propietario está al día en sus pagos, el propietario puede: presentar un derecho de petición formal ante el administrador bajo el Artículo 23 de la Constitución Política, que exige respuesta dentro de los quince días hábiles; reportar la demora a la Alcaldía Municipal como infracción del reglamento; o si la demora está causando perjuicio demostrable — como la pérdida de una venta inmobiliaria — buscar indemnización bajo las reglas generales de responsabilidad civil de los Artículos 2341 y ss. del Código Civil. El plazo de cinco días fue diseñado específicamente para facilitar las transacciones inmobiliarias y evitar que las administraciones usen las demoras del paz y salvo como palanca en disputas con copropietarios.
Conforme al Artículo 30 de la Ley 675 de 2001, las cuotas de administración y cuotas extraordinarias impagas en un conjunto colombiano crean una obligación propter rem adscrita a la unidad inmobiliaria — no solo al propietario individual. Esto significa que cuando vende un apartamento con deudas de administración pendientes, el comprador se convierte en solidariamente responsable de esas deudas junto con usted como vendedor. En la práctica, esto crea dos problemas: primero, los compradores serios y sus asesores jurídicos descubrirán la deuda a través del proceso de paz y salvo y exigirán que la pague antes del cierre, negociarán una reducción de precio para compensar la deuda, o abandonarán la transacción. Segundo, los compradores bien asesorados insistirán en recibir el paz y salvo antes de firmar la escritura pública de compraventa. Los notarios colombianos son cada vez más cautelosos a la hora de autorizar transferencias de propiedad en conjuntos sin paz y salvo — algunos notarios se niegan a proceder sin uno, citando su responsabilidad bajo el Decreto 960 de 1970. Si intenta vender con deudas pendientes, la solución estándar es pagar el monto adeudado (incluidos los intereses bajo el Artículo 30 de la Ley 675, que se acumulan a la tasa legal máxima) antes de la cita notarial y obtener el paz y salvo. En algunos casos, las partes acuerdan un ajuste de precio en el contrato de compraventa que reconoce la deuda y compromete al vendedor a pagarla con el producto de la venta.
La administración del conjunto en Colombia solo puede negarse legítimamente a expedir el paz y salvo cuando existen obligaciones económicas reales pendientes — cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, multas o intereses — registradas contra la unidad en los libros contables. En ese caso, la administración tiene razón legal al retener el paz y salvo y debe en su lugar proporcionar un estado de cuenta (estado de cartera) que muestre los montos adeudados. Sin embargo, la administración no puede negarse a expedir el paz y salvo por otros motivos, como disputas personales con el propietario, obligaciones no financieras pendientes como entrega de documentos, presuntas infracciones al reglamento de naturaleza no económica, o simplemente porque el administrador está desorganizado. Una negativa injustificada a expedir el paz y salvo puede impugnarse mediante: un derecho de petición bajo el Artículo 23 de la Constitución Política (que exige respuesta obligatoria); una queja ante la Inspección de Policía de la Alcaldía Municipal por violación del reglamento; y si la negativa causa daño económico, una demanda de responsabilidad civil. El administrador que se niega sin causa también puede enfrentar responsabilidad personal y destitución por parte del consejo de administración o la asamblea. El Artículo 50 de la Ley 675 de 2001 lista las funciones y responsabilidades del administrador, incluyendo la contabilidad fiel — la negativa sin causa contradice estas obligaciones.
El paz y salvo de propiedad horizontal es legalmente exigible únicamente para inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal bajo la Ley 675 de 2001 — es decir, apartamentos, oficinas, locales comerciales y cupos de parqueadero dentro de edificios o conjuntos (residenciales, comerciales o de uso mixto). Las propiedades que no forman parte de una propiedad horizontal — casas individuales en lotes separados, fincas rurales (predios rurales), terrenos sin urbanizar — no están sujetas a la Ley 675 y por tanto no requieren paz y salvo de una administración de conjunto. Sin embargo, dichos inmuebles pueden requerir un paz y salvo predial (certificado de pago de impuesto predial) de la Secretaría de Hacienda Municipal, concepto completamente separado. Para inmuebles de propiedad horizontal, si bien ninguna ley establece explícitamente que el notario debe negarse a proceder sin paz y salvo, la regla de responsabilidad solidaria del Artículo 30 de la Ley 675 crea una compulsión práctica fuerte: cualquier comprador que no exija el paz y salvo antes del cierre asume el riesgo de heredar las deudas de administración del vendedor. En Bogotá D.C., Medellín, Cali y otras ciudades colombianas principales, el paz y salvo de propiedad horizontal se ha convertido de facto en un documento obligatorio en todas las transacciones de apartamentos y unidades comerciales, solicitado por notarios, bancos y asesores jurídicos de los compradores como práctica estándar.
No se necesita abogado para presentar una solicitud de paz y salvo de propiedad horizontal en Colombia. La solicitud es un documento administrativo dirigido a la administración del conjunto — no un acto judicial ni notarial — y cualquier propietario de unidad o su representante autorizado puede presentarla personalmente. La solicitud solo necesita identificar la unidad, indicar el propósito e invocar el plazo de cinco días conforme al Artículo 31 de la Ley 675 de 2001. Sin embargo, la asesoría legal se vuelve aconsejable en situaciones específicas: si la administración se niega ilegalmente a expedir el paz y salvo y necesita interponer un derecho de petición o iniciar una reclamación de responsabilidad civil; si detecta cobros disputados o registros erróneos en el estado de cuenta que requieren revisión contable; si la transacción inmobiliaria involucra estructuras de financiación complejas donde el equipo jurídico del banco solicita documentación específica junto con el paz y salvo; o si está involucrado en un proceso de sucesión y existen disputas entre herederos sobre obligaciones de administración pendientes. Para transacciones rutinarias de compraventa de unidades de propiedad horizontal, el paz y salvo es un documento administrativo simple que puede ser solicitado y gestionado directamente por el propietario. La plantilla disponible en forms-legal.com está diseñada específicamente para solicitudes autogestionadas por propietarios colombianos.
Conforme a la Ley 675 de 2001, la obligación de pagar las cuotas de administración y cuotas extraordinarias recae exclusivamente sobre el propietario de la unidad (propietario), no sobre el arrendatario. En consecuencia, el derecho a solicitar y recibir el paz y salvo corresponde al propietario, no al arrendatario. Un arrendatario no puede solicitar independientemente el paz y salvo en nombre del inmueble, ya que el certificado acredita el estado financiero de la unidad de propiedad — que es responsabilidad del propietario. Sin embargo, un arrendatario puede estar involucrado en el proceso del paz y salvo de dos maneras indirectas: primero, si el contrato de arrendamiento (contrato de arrendamiento bajo la Ley 820 de 2003) incluye una cláusula que exige al propietario mantener el inmueble libre de deudas de administración durante el término del arrendamiento y proporcionar copias periódicas del paz y salvo al arrendatario; y segundo, si el arrendatario paga los costos de administración como parte del acuerdo de arrendamiento — práctica común en el arrendamiento urbano colombiano — el arrendatario debe conservar los recibos para demostrar el cumplimiento de esta obligación en caso de que el propietario no pague la administración. En la práctica, cuando un arrendatario necesita prueba de que el inmueble está libre de deudas de administración antes de ocuparlo, el enfoque estándar es solicitar al propietario que obtenga y comparta el paz y salvo como condición previa a la firma del contrato de arrendamiento o a la toma de posesión.
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