Aviso de Aumento de Canon de Arrendamiento Colombia

El Aviso de Aumento de Canon de Arrendamiento Colombia es la comunicación formal regulada por Ley 820 de 2003 art. 20 y Codigo Civil art. 2002 con la que se notifica un hecho con efectos jurídicos a su destinatario en Colombia.

El Artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece el único mecanismo legal para los aumentos anuales de canon en los contratos de arrendamiento de vivienda en Colombia: el ajuste no puede exceder la variación porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior, certificado y publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Para el año 2025, el DANE certificó una variación del IPC de 5,20%, siendo este el aumento máximo permitido aplicable a los contratos que se renueven en 2026. Cualquier ajuste que supere el tope del IPC es ineficaz bajo la Ley 820 y puede ser impugnado por el arrendatario ante el Juzgado Civil Municipal o mediante un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho conforme al Artículo 35 de la Ley 640 de 2001.

El Artículo 2002 del Código Civil colombiano complementa la Ley 820 al establecer obligaciones generales de aviso entre las partes contratantes en las relaciones de arrendamiento. El Artículo 1602 del Código Civil refuerza que las modificaciones contractuales — incluidos los ajustes de canon — deben cumplir con los términos del contrato y la legislación imperativa aplicable. Dado que la Ley 820 es una norma de orden público, su techo del IPC no puede ser renunciado ni incrementado por acuerdo privado entre arrendador y arrendatario, conforme a lo confirmado por la Corte Constitucional de Colombia en la Sentencia C-670/2004.

El Decreto 51 de 2004, reglamentario de la Ley 820 de 2003, exige que las inmobiliarias (empresas de administración de propiedad raíz) registradas ante la Lonja de Propiedad Raíz y supervisadas por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) conserven registros de todos los avisos de aumento de canon expedidos a los arrendatarios. La SIC puede imponer sanciones administrativas a las inmobiliarias que no cumplan el tope del IPC o que omitan el preaviso obligatorio de un mes.

El aviso debe entregarse al arrendatario con al menos un (1) mes de anticipación a la fecha de vigencia del aumento, conforme al Parágrafo del Artículo 20 de la Ley 820. Los métodos de entrega admitidos por el derecho procesal colombiano incluyen notificación personal con constancia de recibo firmada, comunicación escrita a través de notaria pública, correo certificado a través de Servicios Postales Nacionales o 472, y comunicación electrónica cuando el contrato de arrendamiento autorice notificaciones digitales. El Artículo 291 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) establece las reglas generales para notificaciones válidas aplicables a comunicaciones extrajudiciales entre particulares.

El límite de canon establecido en el Artículo 18 de la Ley 820 opera de manera independiente al mecanismo anual de aumento: el canon mensual no puede superar el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble determinado por el avalúo catastral del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o un avalúo comercial independiente. Un aumento de canon que cumpla el tope del IPC pero que lleve el canon mensual por encima del 1% del valor comercial sigue siendo ilegal. Los arrendadores en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras ciudades colombianas deben verificar ambos límites antes de expedir el aviso.

Los arrendatarios que reciban un aviso de aumento de canon que supere el IPC disponen de varios recursos jurídicos. El Numeral 5 del Artículo 24 de la Ley 820 permite al arrendatario terminar el contrato sin penalidad cuando el arrendador imponga un aumento ilegal. El arrendatario también puede presentar queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio o solicitar conciliación obligatoria en un Centro de Conciliación certificado por el Ministerio de Justicia y del Derecho. Los Juzgados Civiles Municipales son competentes para conocer los conflictos de arrendamiento conforme a los Artículos 384 a 386 del Código General del Proceso.

El Aviso de Aumento de Canon de Arrendamiento en Colombia se requiere cada vez que el arrendador pretenda ajustar el canon mensual de un contrato de arrendamiento de vivienda regulado por la Ley 820 de 2003, aplicando el mecanismo anual de incremento indexado al IPC establecido en el Artículo 20.

Los arrendadores en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, Pereira y todos los municipios colombianos deben expedir este aviso con al menos un mes de anticipación a la fecha de aniversario del contrato cuando deseen aplicar el ajuste anual del IPC. Sin aviso escrito oportuno, el canon permanece inalterado durante el período siguiente conforme a las disposiciones de renovación automática del Artículo 6 de la Ley 820, y el arrendador pierde el derecho a cobrar retroactivamente la diferencia.

Las inmobiliarias supervisadas por la Superintendencia de Industria y Comercio y registradas ante Lonjas de Propiedad Raíz — incluidos los afiliados a Fedelonjas que operan en los 32 departamentos de Colombia — deben expedir avisos estandarizados de aumento de canon para todos los inmuebles residenciales que administren. El Artículo 4 del Decreto 51 de 2004 exige que estas empresas conserven copias de todos los avisos en el expediente del arrendatario disponible para inspección de la SIC.

Los propietarios que arriendan apartamentos en edificios de propiedad horizontal regidos por la Ley 675 de 2001 necesitan el aviso para documentar que el aumento del canon, sumado a la cuota de administración, no genere un costo total de ocupación que supere la proporción del valor comercial del inmueble conforme al Artículo 18 de la Ley 820.

Los inversionistas extranjeros que adquirieron bienes raíces colombianos bajo el régimen establecido por el Banco de la República (Resolución Externa 1 de 2018) y que arrienden unidades residenciales deben cumplir con los requisitos de aviso de la Ley 820, independientemente de si la administración se delega a una inmobiliaria local o se gestiona directamente.

Los arrendadores que administran propiedades en múltiples estratos socioeconómicos (1 a 6 conforme a la Ley 142 de 1994) utilizan el aviso para documentar el cumplimiento del tope uniforme del IPC — el porcentaje de aumento máximo permitido aplica de manera idéntica independientemente del estrato, la ubicación o el monto del canon mensual.

Los arrendatarios que reciban un aviso de aumento de canon deben verificar que el porcentaje indicado no supere el IPC publicado por el DANE para el año calendario anterior y que el canon mensual resultante permanezca dentro del tope del 1% del valor comercial del Artículo 18 de la Ley 820. Las controversias se resuelven mediante conciliación obligatoria bajo la Ley 640 de 2001 o ante el Juzgado Civil Municipal conforme al Código General del Proceso.

Un Aviso de Aumento de Canon de Arrendamiento válido en Colombia conforme al Artículo 20 de la Ley 820 de 2003 y el Código Civil debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con el derecho de vivienda colombiano y proteger los derechos de arrendador y arrendatario.

Identificación de las Partes: Nombre legal completo y número de cédula de ciudadanía (CC) del arrendador, o NIT (Número de Identificación Tributaria asignado por la DIAN) para arrendadores persona jurídica, y nombre completo y CC o cédula de extranjería (CE) expedida por Migración Colombia del arrendatario. Los arrendadores persona jurídica deben incluir el registro de la Cámara de Comercio y la identificación del representante legal.

Identificación del Inmueble: Dirección completa del inmueble arrendado incluyendo departamento, municipio, barrio y nomenclatura catastral. Deben referenciarse la matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) y la clasificación de estrato socioeconómico (1-6) conforme a la Ley 142 de 1994 para identificar la vivienda específica sujeta al aumento de canon.

Canon Mensual Vigente: El canon mensual actual en pesos colombianos (COP) establecido en el Contrato de Arrendamiento de Vivienda original o en el ajuste más reciente. Esta cifra sirve de base para calcular el incremento indexado al IPC.

Porcentaje del IPC Aplicado: El porcentaje específico del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). El aviso debe citar la publicación exacta del DANE y el porcentaje aplicable — para 2025, el IPC fue 5,20%. El incremento aplicado no puede superar este porcentaje conforme al Artículo 20 de la Ley 820.

Nuevo Canon Mensual: El canon mensual resultante tras aplicar el ajuste del IPC, expresado en pesos colombianos (COP). El arrendador debe demostrar el cálculo aritmético que muestre que el nuevo monto equivale al canon actual multiplicado por (1 + porcentaje del IPC). El nuevo canon también debe permanecer dentro del tope del 1% del valor comercial establecido por el Artículo 18 de la Ley 820.

Fecha de Vigencia: La fecha específica desde la cual rige el nuevo canon, que debe ser al menos un (1) mes después de que el arrendatario reciba el aviso, conforme al Parágrafo del Artículo 20 de la Ley 820. La fecha de vigencia típicamente coincide con el aniversario o la fecha de renovación del contrato.

Referencia del Contrato: La fecha y las condiciones del Contrato de Arrendamiento de Vivienda original, incluyendo la fecha de inicio del arrendamiento, el período vigente y la cláusula que rige los ajustes anuales del canon. Referencia al Artículo 20 de la Ley 820 como fundamento legal del aumento.

Método de Entrega: Especificación de cómo se entrega el aviso — notificación personal con constancia de recibo firmada, comunicación a través de notaria pública, correo certificado por Servicios Postales Nacionales o 472, o notificación electrónica donde el contrato lo autorice. El método de entrega debe generar prueba documental (constancia) para eventuales controversias ante el Juzgado Civil Municipal.

Fundamento Legal: Cita expresa del Artículo 20 de la Ley 820 de 2003 (tope del IPC), el Artículo 18 (techo del 1% del valor comercial) y la certificación del DANE sobre la tasa del IPC aplicable. Referencia al Decreto 51 de 2004 para inmuebles administrados por inmobiliarias.

Forms-legal.com ofrece este formato de Aviso de Aumento de Canon de Arrendamiento para Colombia con todos los requisitos de la Ley 820 de 2003. Los arrendadores e inmobiliarias en Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades colombianas deben consultar a un abogado colombiano especialista en derecho inmobiliario para verificar que el aumento propuesto cumpla con el techo del IPC y el límite del valor comercial.