Requerimiento de Pago de Arrendamiento Colombia

El Requerimiento de Pago de Arrendamiento Colombia es la intimación formal regulada por Ley 820 de 2003 art. 22 y Codigo General del Proceso (Ley 1564 de 2012) art. 489 con la que se exige al destinatario el cumplimiento de una obligación en Colombia.

El numeral 2 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario ha incumplido el pago de dos cánones consecutivos o tres no consecutivos dentro de un período de doce meses. Antes de ejercer este derecho de terminación e interponer la demanda de restitución de inmueble arrendado ante el Juzgado Civil Municipal conforme a los artículos 384 a 387 del Código General del Proceso, la ley colombiana exige al arrendador formular el requerimiento de pago — comunicación formal que da al arrendatario la oportunidad de purgar la mora y conservar la relación arrendaticia.

El artículo 489 del Código General del Proceso establece el marco general para los requerimientos extrajudiciales en el derecho colombiano, exigiendo que la comunicación identifique claramente a las partes, la obligación incumplida, el monto adeudado y un plazo razonable para su cumplimiento. El artículo 1608 del Código Civil colombiano complementa este marco al definir los requisitos para constituir al deudor en mora, estableciendo que el deudor está en mora cuando ha sido judicial o extrajudicialmente requerido para el cumplimiento de su obligación.

El artículo 37 de la Ley 820 de 2003 aborda específicamente el requerimiento de pago en el contexto de los contratos de arrendamiento de vivienda: el arrendador debe notificar al arrendatario el incumplimiento mediante notaría pública, correo certificado a través de Servicios Postales Nacionales o 472, o notificación personal con constancia de recibo firmada. El requerimiento genera el acervo documental indispensable para las actuaciones judiciales posteriores — sin prueba del requerimiento extrajudicial previo, el Juzgado Civil Municipal puede rechazar la demanda de restitución por incumplimiento del requisito procesal.

La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) supervisa a las inmobiliarias (empresas administradoras de propiedad raíz) que expiden requerimientos de pago en nombre de sus clientes arrendadores conforme al Decreto 51 de 2004. La SIC ha establecido mediante conceptos y circulares administrativas que el requerimiento debe estar redactado en lenguaje claro, especificar los meses y montos exactos en mora e informar al arrendatario las consecuencias jurídicas del incumplimiento continuado, incluida la posible interposición de la demanda de restitución bajo los artículos 384 a 387 del CGP.

Antes de avanzar del requerimiento de pago a la demanda de restitución, el arrendador debe intentar la conciliación extrajudicial obligatoria ante un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho conforme al artículo 35 de la Ley 640 de 2001. El intento de conciliación es un requisito de procedibilidad para el proceso judicial de restitución. La constancia de no conciliación o de inasistencia debe adjuntarse a la demanda presentada ante el Juzgado Civil Municipal.

La Defensoría del Pueblo y las Personerías Municipales en los 32 departamentos de Colombia prestan asistencia jurídica gratuita a los arrendatarios que reciban requerimientos de pago, ayudándoles a comprender sus derechos bajo la Ley 820: derecho a purgar la mora dentro del plazo razonable, negociar un acuerdo de pago mediante conciliación o cuestionar cobros improcedentes que hubieran sido incluidos en la deuda reclamada.

El Requerimiento de Pago de Arrendamiento Colombia es necesario cuando un arrendador debe notificar formalmente a un arrendatario residencial los cánones adeudados y exigir el pago antes de iniciar el proceso de restitución bajo la Ley 820 de 2003 y el Código General del Proceso.

Los arrendadores en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga y todos los municipios colombianos deben expedir este requerimiento cuando el arrendatario ha dejado de pagar uno o más cánones mensuales. Si bien el numeral 2 del artículo 22 de la Ley 820 exige dos incumplimientos consecutivos o tres no consecutivos dentro de doce meses para activar el derecho de terminación, expedir el requerimiento desde el primer incumplimiento documenta la diligencia del arrendador y constituye al arrendatario formalmente en mora conforme al artículo 1608 del Código Civil.

Las inmobiliarias (empresas administradoras de propiedad raíz) reguladas por el Decreto 51 de 2004 y supervisadas por la Superintendencia de Industria y Comercio deben expedir requerimientos de pago como parte de sus obligaciones de gestión de portafolio. La inmobiliaria actúa bajo el mandato de administración otorgado por el propietario y debe conservar copias de todos los requerimientos en el expediente del arrendatario para inspección de la SIC.

Los propietarios que arriendan apartamentos en edificios de propiedad horizontal regidos por la Ley 675 de 2001 necesitan el requerimiento cuando el incumplimiento del arrendatario afecta la capacidad del arrendador de pagar la cuota de administración al conjunto, pues el propietario permanece como obligado frente a la propiedad horizontal independientemente de la mora del arrendatario, y los atrasos pueden llevar al conjunto a iniciar cobro jurídico contra el propietario.

Los arrendadores con codeudores solidarios designados en el Contrato de Arrendamiento de Vivienda deben enviar el requerimiento simultáneamente al arrendatario y al codeudor. Conforme a los artículos 1568 a 1580 del Código Civil, el codeudor tiene responsabilidad solidaria por las obligaciones dinerarias del arrendatario, y el requerimiento constituye la notificación formal que coloca a ambos en mora.

Los inversionistas extranjeros que adquirieron bienes raíces colombianos y arriendan unidades residenciales deben cumplir los mismos requisitos del requerimiento independientemente de si administran el inmueble directamente o a través de una inmobiliaria local. El requerimiento debe redactarse en español y cumplir los requisitos de entrega de la Ley 820.

Los arrendadores que desean preservar la relación arrendaticia en lugar de avanzar al lanzamiento utilizan el requerimiento como herramienta de negociación — invitando al arrendatario a una conciliación voluntaria o proponiendo un acuerdo de pago de los cánones adeudados.

Un Requerimiento de Pago de Arrendamiento Colombia válido conforme a la Ley 820 de 2003 y el Código General del Proceso debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir la ley colombiana y servir como documentación adecuada para un eventual proceso de restitución.

Identificación del Arrendador: Nombre completo y cédula de ciudadanía (CC) del arrendador, o NIT (Número de Identificación Tributaria) asignado por la DIAN para personas jurídicas. Las inmobiliarias que actúan en representación del arrendador deben incluir el NIT de la empresa, el registro en la Cámara de Comercio y la referencia del mandato de administración. Dirección de contacto, teléfono y correo electrónico del arrendador para respuesta.

Identificación del Arrendatario: Nombre completo y cédula de ciudadanía (CC) o cédula de extranjería (CE) del arrendatario, expedida por la Registraduría Nacional del Estado Civil o Migración Colombia. Dirección del arrendatario para notificación — generalmente la dirección del inmueble arrendado.

Identificación del Codeudor: Cuando el contrato incluye un codeudor solidario, su nombre completo, CC y dirección de notificación. Conforme a los artículos 1568 a 1580 del Código Civil, el codeudor comparte responsabilidad solidaria por las obligaciones dinerarias del arrendatario y debe recibir copia del requerimiento.

Identificación del Inmueble: Dirección completa del inmueble arrendado incluyendo departamento, municipio, barrio y nomenclatura. Número de matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) para identificar unívocamente el inmueble en el registro de la propiedad colombiano.

Referencia al Contrato de Arrendamiento: Fecha del Contrato de Arrendamiento de Vivienda, el canon mensual pactado en pesos colombianos (COP), la fecha de pago acordada (día de pago) y la forma de pago estipulada en el contrato.

Relación Detallada de la Deuda: Discriminación mes a mes de cada canon adeudado, indicando el mes específico, el monto debido en COP y el saldo total adeudado. Los pagos parciales recibidos deben acreditarse al mes correspondiente. Los cargos adicionales autorizados por el contrato — como cuota de administración o servicios públicos domiciliarios cuando son contractualmente a cargo del arrendatario — deben relacionarse por separado.

Exigencia de Pago y Plazo para Purgar la Mora: Declaración clara exigiendo el pago total de los cánones adeudados dentro de un plazo específico (generalmente de 10 a 15 días calendario desde la recepción del aviso). El plazo permite al arrendatario conservar el contrato pagando todos los montos adeudados antes de que el arrendador ejerza el derecho de terminación del artículo 22 Numeral 2 de la Ley 820.

Advertencia de Consecuencias Jurídicas: Aviso expreso de que el incumplimiento del pago dentro del plazo señalado resultará en: terminación del contrato conforme al numeral 2 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003; conciliación obligatoria ante un Centro de Conciliación bajo el artículo 35 de la Ley 640 de 2001; y demanda de restitución de inmueble arrendado ante el Juzgado Civil Municipal bajo los artículos 384 a 387 del CGP. El arrendatario debe ser informado de su derecho a buscar asistencia jurídica gratuita en la Defensoría del Pueblo o la Personería Municipal.

Instrucciones de Pago: Datos bancarios para el pago — especificando la entidad supervisada por la Superintendencia Financiera de Colombia (por ejemplo, Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá), el tipo de cuenta (cuenta de ahorros o cuenta corriente) y el número de cuenta. Medios alternativos de pago incluyendo Nequi, Daviplata o consignación bancaria con comprobante.

Método de Entrega: Especificación de la forma en que se entrega el requerimiento: mediante notaría pública, correo certificado de Servicios Postales Nacionales o 472, o notificación personal con constancia de recibo firmada. El método de entrega debe generar prueba documental verificable para el Juzgado Civil Municipal.

Forms-legal.com pone a disposición esta plantilla de Requerimiento de Pago de Arrendamiento Colombia con todos los requisitos de la Ley 820 de 2003 y el CGP. Los arrendadores e inmobiliarias en Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades colombianas deben consultar a un abogado colombiano especialista en derecho inmobiliario antes de iniciar el proceso de restitución.