Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)
Código Civil Art. 1915; Código de Comercio
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE NAVE INDUSTRIAL
Conforme al Artículo 1915 del Código Civil de Chile y al Código de Comercio
COMPARECENCIA
En Chile, entre las siguientes partes:
ARRENDADOR: [Nombre Arrendador], RUT [RUT Arrendador], domiciliado en [Domicilio Arrendador], representado por [Representante Arrendador], en adelante el «Arrendador»;
ARRENDATARIO: [Nombre Arrendatario], RUT [RUT Arrendatario], domiciliado en [Domicilio Arrendatario], representado por [Representante Arrendatario], en adelante el «Arrendatario»;
Se ha convenido el siguiente Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial, regido por el Artículo 1915 del Código Civil, el Código de Comercio, y el principio de autonomía de la voluntad del Artículo 1545 del Código Civil.
CLÁUSULA PRIMERA: IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
El Arrendador es dueño de la nave industrial ubicada en [Dirección Nave], Rol de Avalúo SII N° [Rol Avalúo], inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (CBR) a [Inscripción CBR].
Superficie construida total: [Superficie Total], compuesta por área de bodega: [Superficie Bodega] y área de oficinas: [Superficie Oficinas].
La nave cuenta con Recepción Final de Obra de la Dirección de Obras Municipales (DOM): [Recepción Final DOM], otorgada conforme al Artículo 145 del DFL 458 de 1976 (Ley General de Urbanismo y Construcción) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC).
Especificaciones técnicas relevantes: [Especificaciones Técnicas].
CLÁUSULA SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO
El Arrendador da en arriendo al Arrendatario la nave industrial individualizada en la Cláusula Primera, para el uso exclusivo de: [Uso Permitido].
El Arrendatario se obliga a destinar el inmueble única y exclusivamente al uso señalado, el cual debe ser compatible con la zonificación del Plan Regulador Comunal (PRC) aplicable y con los permisos operativos vigentes. Queda prohibido todo uso distinto al establecido sin autorización escrita previa del Arrendador.
CLÁUSULA TERCERA: PLAZO
El presente contrato tendrá una duración de [Plazo Meses] meses, contados desde el [Fecha Inicio], fecha en que el Arrendador hará entrega material del inmueble al Arrendatario.
Término anticipado: En caso de que el Arrendatario ponga término anticipado al contrato, deberá pagar al Arrendador una penalidad equivalente a [Penalidad Salida Anticipada] de renta en UF, calculada al valor UF del día del término.
CLÁUSULA CUARTA: RENTA DE ARRENDAMIENTO
La renta mensual de arrendamiento será de [Renta UF], denominada en Unidades de Fomento (UF), pagadera en pesos chilenos (CLP) al valor UF publicado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) en el último día hábil del mes anterior.
El pago se realizará mediante [Forma de Pago], el día [Día de Pago] de cada mes, en la cuenta bancaria que el Arrendador señale por escrito. El retardo en el pago de la renta devengará un interés equivalente a la Tasa Máxima Convencional (TMC) vigente publicada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), conforme a la Ley N° 18.010.
CLÁUSULA QUINTA: GARANTÍA
A la firma del presente contrato, el Arrendatario entregará al Arrendador una garantía de [Garantía UF], denominada en UF, equivalente en CLP al valor UF del día de pago, en garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales, del pago de las rentas y de la restitución del inmueble en las condiciones pactadas.
El Arrendador restituirá la garantía al Arrendatario dentro de 30 días corridos desde la restitución del inmueble, siempre que no existan rentas impagas, daños al inmueble más allá del desgaste normal por uso, ni incumplimiento de obligaciones contractuales.
CLÁUSULA SEXTA: MEJORAS E INSTALACIONES
Toda obra estructural requerirá el correspondiente permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) conforme al DFL 458 de 1976. Las mejoras que queden adheridas al inmueble al término del contrato pasarán a ser propiedad del Arrendador sin obligación de indemnización, salvo acuerdo escrito en contrario.
CLÁUSULA SÉPTIMA: OBLIGACIONES DE LAS PARTES
El Arrendatario deberá: (a) obtener y mantener vigentes todos los permisos sectoriales necesarios para su actividad (SEREMI de Salud, SEREMI del Medioambiente, SERNAGEOMIN, Cuerpo de Bomberos, patente comercial e industrial ante la Municipalidad bajo DL 3.063/1979); (b) cumplir con las normas ambientales de la SEREMI del Medioambiente y la Ley N° 19.300 (SEIA); (c) mantener el inmueble en buen estado de conservación; (d) no subarrendar ni ceder el contrato sin autorización escrita del Arrendador.
El Arrendador deberá: (a) entregar el inmueble en condiciones de ser utilizado para el fin pactado (Art. 1924 del Código Civil); (b) mantener al Arrendatario en el goce pacífico del inmueble durante el plazo del contrato (Art. 1924 N° 3); (c) efectuar las reparaciones necesarias que no sean de cargo del Arrendatario.
CLÁUSULA OCTAVA: RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE
Al término del contrato, el Arrendatario restituirá el inmueble al Arrendador en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro normal por el uso legítimo, conforme al Artículo 1947 del Código Civil. El Arrendatario deberá: (a) retirar todos los bienes, maquinarias y equipos de su propiedad; (b) remover las mejoras que se acordó desinstalar; (c) entregar el inmueble limpio y libre de residuos; (d) transferir o cancelar los permisos operativos vinculados al inmueble.
Las partes deberán suscribir un Acta de Restitución en la fecha de entrega, dejando constancia del estado del inmueble. El incumplimiento de la obligación de restituir oportuna y adecuadamente facultará al Arrendador para retener la garantía e iniciar las acciones legales correspondientes.
CLÁUSULA NOVENA: INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES
Las partes acuerdan que el presente contrato podrá ser inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente, a fin de otorgar publicidad registral y proteger al Arrendatario frente a terceros adquirentes del inmueble conforme al Artículo 1962 del Código Civil. Los gastos de inscripción serán de cargo del Arrendatario.
CLÁUSULA DÉCIMA: JURISDICCIÓN Y LEY APLICABLE
El presente contrato se rige por el Artículo 1915 del Código Civil de Chile y el Código de Comercio. Para todos los efectos legales, las partes fijan domicilio en la ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de Justicia de Chile.
Suscrito en duplicado en Santiago, Chile.
Arrendador
[Nombre Arrendador]
Signature
Date: ________________
Arrendatario
[Nombre Arrendatario]
Signature
Date: ________________
What Is a Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)?
An Industrial Facility Lease Agreement Chile (Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial) is a commercial real estate contract governed by Article 1915 of the Código Civil of Chile — which defines arrendamiento as a contract by which two parties commit: one to grant the use and enjoyment of a thing (arrendador/lessor), and the other to pay a price for that use (arrendatario/lessee) — and by the commercial provisions of the Código de Comercio for mercantile leases. The contract covers warehouses (bodegas), manufacturing plants (plantas industriales), logistics and distribution centers (centros de distribución), cold storage facilities (cámaras frigoríficas), workshop premises (talleres), and mixed industrial complexes (parques industriales) registered under the Municipalidad's Dirección de Obras Municipales (DOM) as industrial or commercial use buildings under DFL 458 of 1976 (Ley General de Urbanismo y Construcción) and the OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcción).
Industrial real estate leases in Chile are predominantly subject to the Código Civil and Código de Comercio, not to the specific tenant protection provisions of DL 964 of 1975 (Decreto Ley 964) or Ley 18.101 of 1982, which govern residential leases (arrendamiento de inmuebles habitacionales). Commercial and industrial leases are therefore largely governed by freedom of contract (autonomía de la voluntad) under Article 1545 of the Código Civil — the parties freely negotiate rent levels, lease terms, improvement rights, restitution conditions, and penalties.
The rent (renta de arrendamiento) for Chilean industrial facilities is almost universally denominated in UF (Unidades de Fomento — the inflation-indexed unit published daily by the Servicio de Impuestos Internos) to maintain real economic value over multi-year lease terms. Monthly UF rents are converted to Chilean Pesos (CLP) at the UF value published by the SII on the payment date. Typical industrial lease terms range from 3 to 10 years, with renewal options (opciones de renovación) and rent adjustment mechanisms.
The Municipalidad's DOM issues the permiso de edificación (building permit) and the recepción final de obra (building final acceptance certificate) under DFL 458 of 1976 Art. 145 — confirming that the industrial facility was constructed in compliance with approved plans and the OGUC. The lessee should verify the recepción final before signing the lease, as an industrial facility without recepción final cannot legally be used for its intended commercial purpose and may be subject to Municipalidad inspection orders (órdenes de clausura).
For facilities used in operations requiring specific environmental, health, or safety permits — manufacturing (SEREMI de Salud authorization), chemical storage (SEREMI del Ambiente), food processing (SAG and SEREMI de Salud), explosives or hazardous materials (ONEMI and SERNAGEOMIN) — the lease should specify which party is responsible for obtaining and maintaining these permits, and what happens if a permit is revoked during the lease term.
The Conservador de Bienes Raíces inscription of the lease provides constructive notice (publicidad registral) to third parties — banks, future buyers, and other lessees — and protects the lessee if the property is sold during the lease term. Under Código Civil Article 1962, a lessee with an inscribed lease is entitled to remain in possession even against a new owner who purchases the property with notice of the lease. Industrial lessees typically insist on CBR inscription for long-term leases exceeding three years.
When Do You Need a Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)?
An Industrial Facility Lease Agreement Chile is needed whenever a company or operator requires warehouse, manufacturing, logistics, or mixed industrial space without purchasing the property, and requires a binding commercial agreement that protects both the lessor's ownership and the lessee's operational stability.
Manufacturing companies (empresas manufactureras) regulated by the SEREMI de Economía need an industrial lease when establishing or relocating production facilities — ensuring zoning compliance under the Plan Regulador Comunal (PRC) and obtaining the necessary industrial operating permits from the SEREMI de Salud and SEREMI del Medioambiente.
Logistics and distribution operators — third-party logistics providers (3PL operators), retailers, exporters, and importers — need a formal industrial lease for bonded warehouses (almacenes particulares) under the Servicio Nacional de Aduanas (SNA) and free trade zone (Zona Franca) operations regulated by ZOFRI in the Tarapacá Region and ZOMAC in the Maule Region.
Cold chain operators (operadores de cadena de frío) — food processors, pharmaceutical distributors, and agricultural exporters — need specialized industrial leases for refrigerated facilities (cámaras de frío) that specify the temperature ranges, energy consumption responsibilities, and maintenance obligations for refrigeration equipment under SAG and SEREMI de Salud standards.
An industrial lease is required when the property is being leased as part of a sale-leaseback transaction (venta con arrendamiento posterior) — common in the Chilean REIT (Fondo de Inversión Inmobiliario — FII) market supervised by the CMF, where a company sells its industrial property to an FII investor and leases it back under a long-term agreement. The CMF's regulations on FII require that leases in the portfolio meet specific commercial standards.
For e-commerce fulfillment centers (centros de fulfillment) and data centers (centros de datos), industrial leases must address specific infrastructure requirements — floor load capacity (carga de piso), clear height (altura libre), power supply redundancy, cooling systems, and fiber optic connectivity — which must be specified contractually to allocate responsibility for improvements.
What to Include in Your Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)
A valid Industrial Facility Lease Agreement Chile must address the following essential elements to protect both parties and comply with Chilean commercial law.
Party Identification: Full legal name, RUT (SII), registered address, and legal representative details for both the arrendador (lessor) and arrendatario (lessee). For corporate lessees, verify the empresa's Registro de Comercio inscription and the legal representative's mandato. Confirm that the arrendador has legal title (dominio inscrito) at the CBR or a sufficient real right to lease the facility.
Facility Description: Complete identification of the industrial facility including full address, comuna, SII property role (rol de avalúo), CBR inscription details, total built area (metros cuadrados construidos), office area (oficinas), storage area (bodega), and site area (terreno). Include the DOM recepción final de obra number and date, confirming legal compliance under DFL 458 of 1976. Technical specifications relevant to the lessee's operations: floor load capacity (toneladas por m²), clear height (metros libres), dock doors (portones de carga), power capacity (kVA or MW), water supply, and drainage.
Rent: The monthly rent denominated in UF (Unidades de Fomento) with the CLP equivalent at the time of contract signature for reference. Include the UF-to-CLP conversion mechanism: payment in CLP at the SII-published UF value on the last business day of the month or on the payment date. Specify the annual rent adjustment mechanism — typically automatic UF indexing, which eliminates the need for manual adjustments but should be confirmed in the lease.
Lease Term: The primary term (plazo fijo), expressed in months or years from a specific commencement date. Include a renewal option (opción de renovación) exercisable by the lessee with advance written notice, typically 90–180 days before expiration. Include an early termination clause specifying the penalty for early exit (typically three to six months' rent, denominated in UF).
Deposit: A security deposit (garantía) typically equivalent to one to three months' rent denominated in UF, held by the lessor as security for rent payment and restitution obligations. Specify the conditions under which the lessor may retain the deposit and the timeline for return after lease termination.
Permitted Use and Operating Conditions: Specific authorization of the industrial or commercial activities the lessee may carry out — consistent with the Municipalidad's PRC zoning classification and the DOM's recepción final. Include compliance obligations: obtaining and maintaining SEREMI sector permits, compliance with SEREMI del Medioambiente environmental regulations, fire safety standards under the Cuerpo de Bomberos and OGUC, and waste management under SEREMI de Salud standards.
Improvements: Specification of what improvements (mejoras) the lessee may install — whether requiring prior written consent of the lessor, whether improvements become the lessor's property at lease end (mejoras que quedan) or must be removed (mejoras que se retiran). Distinguish between structural improvements (mejoras mayores requiring DOM permit) and operational fit-out (mejoras menores). Compliance with DFL 458 building permit requirements is mandatory for structural work.
Restitution: The condition in which the facility must be returned at lease end — typically in the same condition as received (salvo el desgaste normal por uso). Include a photographic inventory (inventario fotográfico) as an annex to the lease to document the initial condition of the facility.
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How to Fill Out Your Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)
Para completar correctamente el Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial en Chile, siga los siguientes pasos ordenados.
**Paso 1: Reúna los antecedentes del inmueble.** Solicite al arrendador copia del título de dominio inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, el certificado de avalúo fiscal del SII, el permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) y el certificado de recepción final de obras si la nave fue construida o ampliada recientemente. Verifique que el uso industrial esté permitido en el Plan Regulador Comunal vigente.
**Paso 2: Ingrese los datos de ambas partes.** Para personas jurídicas, incluya razón social, RUT, domicilio social, nombre del representante legal, número de escritura de constitución y notaría. Para personas naturales, nombre completo, RUT y domicilio. Si el arrendatario es sociedad anónima, verifique que el representante tenga facultades expresas para arrendar conforme a la escritura social.
**Paso 3: Describa técnicamente la nave arrendada.** Complete todos los campos de identificación del inmueble: dirección, rol de avalúo SII, superficie construida y de terreno, altura libre, capacidad de carga del piso, sistemas eléctricos disponibles (tensión, amperaje), accesos para camiones, disponibilidad de andenes de carga y características del piso (radier, hormigón pulido, etc.).
**Paso 4: Establezca el monto de la renta e IVA.** Exprese la renta en Unidades de Fomento (UF) para protección inflacionaria. Indique si el valor incluye o excluye IVA del 19%. Defina la fecha de pago mensual y el mecanismo de reajuste anual. Especifique la cuenta bancaria para el pago de la renta si se acuerda transferencia electrónica.
**Paso 5: Detalle las condiciones de la garantía.** Indique el monto de la garantía en UF, la forma en que se constituye (efectivo, boleta bancaria, vale vista), el plazo de devolución al término del contrato y las condiciones para su imputación a deudas o daños.
**Paso 6: Revise y firme ante Notario.** Aunque el contrato de arrendamiento de nave industrial no requiere escritura pública para su validez entre las partes, la notarización es recomendable para efectos probatorios, tributarios y para la anotación en el Conservador de Bienes Raíces si las partes lo estiman necesario. Ambas partes firman todas las páginas del contrato.
Legal Requirements for Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)
El Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial en Chile debe cumplir con un conjunto de requisitos legales derivados de múltiples cuerpos normativos que regulan el uso del suelo industrial, las obligaciones tributarias y las relaciones contractuales entre las partes.
**Código Civil y Ley N.º 18.101.** Los inmuebles de uso no habitacional como las naves industriales se rigen por el Código Civil (artículos 1915 a 1961 sobre el arrendamiento) y no por la Ley N.º 18.101, cuya aplicación se limita a predios urbanos habitacionales. Esta distinción otorga mayor libertad contractual a las partes pero exige mayor cuidado en la redacción del contrato, ya que no rigen los plazos mínimos ni las protecciones especiales de la ley especial.
**Normativa urbanística.** La actividad industrial del arrendatario debe ser compatible con el uso de suelo asignado al inmueble por el Plan Regulador Comunal (PRC) o el Plan Regulador Metropolitano (PRMS), conforme a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General. El incumplimiento puede derivar en paralización de actividades por parte de la Dirección de Obras Municipales y sanciones administrativas.
**Ley N.º 19.300 sobre Bases del Medio Ambiente.** Si la actividad industrial del arrendatario está listada en el artículo 10 de la LBMA como sometida al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), debe contar con Resolución de Calificación Ambiental (RCA) emitida por el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) antes de iniciar operaciones. La Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) fiscaliza el cumplimiento de las RCA.
**Tributación del arrendamiento.** El artículo 8 letra g) del Decreto Ley N.º 825, Ley del IVA, establece que el arrendamiento de inmuebles con instalaciones o maquinarias está gravado con IVA del 19% cuando el arrendador es contribuyente habitual. El contrato debe establecer claramente si el precio incluye o excluye IVA y cómo se acredita la calidad de contribuyente del arrendador ante el SII.
**Registro del contrato.** Aunque no es obligatorio, el registro del contrato ante el Conservador de Bienes Raíces o su anotación en el SII mediante el modelo de contrato digital puede ser necesario para acreditar la relación contractual ante terceros, instituciones financieras o en licitaciones públicas de ChileCompra.
Common Mistakes to Avoid in Your Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial)
Los errores más comunes en la elaboración de un Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial en Chile pueden generar conflictos entre las partes, problemas tributarios o nulidades contractuales. Los principales son los siguientes.
**No verificar el uso de suelo industrial antes de firmar.** Arrendar una nave para actividades industriales en una zona donde el Plan Regulador Comunal no lo permite puede llevar a la paralización de la actividad por la Dirección de Obras Municipales y sanciones administrativas. Solicite siempre un certificado de informaciones previas a la DOM antes de suscribir el contrato.
**Omitir el tratamiento del IVA.** No especificar si la renta incluye o excluye IVA genera conflictos tributarios. El Servicio de Impuestos Internos puede fiscalizar al arrendador que no declara el IVA correspondiente, y al arrendatario que usó como crédito fiscal un IVA no respaldado en boleta o factura. Defina siempre explícitamente el tratamiento tributario de la renta.
**No establecer claramente las obligaciones de mantención.** La distinción entre reparaciones ordinarias (arrendatario) y reparaciones mayores o estructurales (arrendador) es fuente frecuente de conflictos. El Código Civil establece reglas supletorias en los artículos 1927 a 1935, pero es preferible que el contrato las precise detalladamente para evitar disputas ante el Juzgado de Letras en lo Civil.
**No regular las mejoras e instalaciones especiales.** Si el arrendatario instala maquinaria, sistemas eléctricos o ampliaciones durante el arriendo, el contrato debe definir si esas mejoras se retiran o quedan en beneficio del arrendador al término, y si generan derecho a compensación. La omisión de esta cláusula puede dar lugar a disputas costosas al momento de la restitución.
**Expresar la renta en pesos sin reajuste.** En un contrato de mediano o largo plazo, fijar la renta en pesos nominales sin mecanismo de reajuste por UF o IPC expone al arrendador a pérdida del valor real de la renta por inflación. Exprésela siempre en Unidades de Fomento (UF) o con cláusula de reajuste anual por IPC del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
Sources & Citations
Statutory citations link to official government sources.
- Ley 18.101AR official
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Forms Legal. (2026). Industrial Facility Lease Agreement Chile (Arrendamiento de Nave Industrial) (Chile) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/chile/real-estate/commercial/industrial-facility-lease-chile
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El arrendamiento de nave industrial en Chile se rige por normas jurídicas fundamentalmente distintas al arrendamiento de inmuebles habitacionales. Las naves industriales, galpones, bodegas y recintos fabriles son inmuebles de uso no habitacional que quedan sujetos exclusivamente al Código Civil —artículos 1915 a 1961— y no a la Ley N.º 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, que protege especialmente a los arrendatarios de viviendas. Esto significa que en el arrendamiento industrial, las partes tienen mayor libertad contractual para fijar el monto de la renta, los reajustes, las garantías, los plazos de contrato y las causales de término. No existe plazo legal mínimo de desahucio en los contratos de nave industrial a menos que el propio contrato lo establezca, y los plazos pueden ser más cortos o más largos que los previstos en la Ley N.º 18.101. Asimismo, el tratamiento tributario es diferente: el arrendamiento de nave industrial con instalaciones industriales está gravado con IVA del 19% cuando el arrendador es contribuyente habitual de primera categoría, conforme al artículo 8 letra g) del Decreto Ley N.º 825. El uso del suelo para actividades industriales también está regulado por el Plan Regulador Comunal y el PRMS, lo que no es aplicable de la misma manera a los inmuebles habitacionales en zonas residenciales.
Un Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial en Chile debe contener, como mínimo, las siguientes cláusulas para proteger adecuadamente los intereses de ambas partes: identificación completa de arrendador y arrendatario con sus RUT y representantes legales; descripción técnica detallada de la nave con dirección, rol de avalúo SII, superficie, altura libre, capacidad de carga del piso, permiso de edificación DOM y características constructivas relevantes; monto de la renta en Unidades de Fomento (UF) con indicación expresa de si incluye o excluye IVA del 19%; destino del inmueble y actividades industriales permitidas, con referencia al uso de suelo del Plan Regulador Comunal; plazo del contrato y condiciones de renovación o prórroga; monto y forma de la garantía o caución, y condiciones de restitución; obligaciones de mantención ordinaria del arrendatario y reparaciones mayores del arrendador; régimen de mejoras e instalaciones especiales; condiciones para la subarrendamiento y cesión del contrato; causales y procedimiento de término anticipado; y foro y jurisdicción aplicable ante los Juzgados de Letras en lo Civil. La omisión de cláusulas sobre IVA, uso de suelo o mejoras es la fuente más frecuente de conflictos en el mercado inmobiliario industrial chileno.
El arrendamiento de una nave industrial en Chile puede estar gravado con IVA del 19% dependiendo de la condición tributaria del arrendador y de las características del inmueble arrendado. Conforme al artículo 8 letra g) del Decreto Ley N.º 825, Ley del IVA, está gravado con IVA el arrendamiento de inmuebles amoblados, de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio. En la práctica, la mayoría de los arrendamientos de naves industriales en Chile quedan gravados con IVA porque las naves incluyen instalaciones básicas (sistemas eléctricos, grifería, puertas, rampas) que habilitan la actividad industrial. El arrendador debe emitir factura electrónica al arrendatario por el canon mensual más IVA, y el arrendatario puede usar este IVA como crédito fiscal si es contribuyente de primera categoría del SII con actividad afecta a IVA. El contrato debe señalar explícitamente si el precio acordado incluye o excluye IVA para evitar disputas posteriores. Se recomienda consultar previamente al Servicio de Impuestos Internos o a un asesor tributario para determinar con precisión la situación impositiva del contrato específico según las características del inmueble y la condición del arrendador.
El término anticipado del Contrato de Arrendamiento de Nave Industrial en Chile se rige por las condiciones pactadas en el propio contrato y, supletoriamente, por las normas del Código Civil sobre arrendamiento y contratos en general. A diferencia del arrendamiento habitacional —regulado por la Ley N.º 18.101 con plazos y causales especiales—, el arrendamiento de nave industrial otorga a las partes plena libertad para establecer las causales y consecuencias del término anticipado. Las causales más habituales son: incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario (no pago de renta por dos o más períodos, subarrendamiento no autorizado, uso del inmueble para fines distintos a los pactados, daños graves a la propiedad); caso fortuito o fuerza mayor que haga imposible el uso del bien; resolución de la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) que habilita la actividad industrial del arrendatario; o quiebra o liquidación concursal del arrendatario conforme a la Ley N.º 20.720 sobre Reorganización y Liquidación de Empresas. El arrendador puede también incluir una cláusula penal conforme al artículo 1535 del Código Civil, que fije la indemnización a pagar por el arrendatario en caso de término anticipado injustificado.
El arrendatario de una nave industrial en Chile debe obtener todos los permisos ambientales que exija la ley para la actividad que desarrollará en el inmueble, con independencia de la titularidad del predio. La Ley N.º 19.300, Ley de Bases del Medio Ambiente, establece en su artículo 10 un listado de actividades que deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) y obtener Resolución de Calificación Ambiental (RCA) del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) antes de iniciar operaciones. Entre estas actividades se encuentran: proyectos industriales o inmobiliarios que puedan causar impactos ambientales significativos, plantas de tratamiento de residuos, instalaciones peligrosas, y actividades de generación de energía. La Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) fiscaliza el cumplimiento de las RCA y puede aplicar multas, suspensiones o clausuras en caso de infracción. Además, el arrendatario debe cumplir con las normativas del Ministerio de Salud (MINSAL) sobre higiene industrial, las del Servicio Nacional de Geología y Minería (SERNAGEOMIN) si manipula sustancias peligrosas, y las instrucciones de la Autoridad Sanitaria Regional respecto a ruidos, emisiones y residuos. El contrato de arrendamiento debe establecer expresamente que la obtención y mantención de todos los permisos ambientales es responsabilidad exclusiva del arrendatario.
El arrendador de una nave industrial en Chile puede exigir al arrendatario diversas formas de garantía o caución para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, especialmente el pago de la renta y la conservación del inmueble. Las garantías más utilizadas en el mercado inmobiliario industrial chileno son: boleta bancaria de garantía emitida por un banco supervisado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), equivalente a uno a tres meses de renta en UF, con renovación automática; vale vista bancario a la orden del arrendador por el mismo monto; depósito en efectivo retenido en una cuenta del arrendador; letra de cambio aceptada por el arrendatario por el monto de la garantía; o prenda sin desplazamiento sobre bienes del arrendatario conforme a la Ley N.º 20.190. La boleta bancaria de garantía es la forma más preferida porque es líquida —el arrendador puede cobrarla directamente en el banco emisor ante el incumplimiento—, sin necesidad de juicio previo. El monto habitual de la garantía en el mercado de naves industriales chileno oscila entre uno y tres meses de renta, dependiendo del plazo del contrato, el tamaño de la nave y el perfil crediticio del arrendatario.
El arrendatario de una nave industrial en Chile puede realizar modificaciones o mejoras en el inmueble únicamente con la autorización expresa del arrendador, conforme al artículo 1928 del Código Civil, que prohíbe al arrendatario hacer en el bien arrendado obras que lo alteren o deformen sin permiso del arrendador. Las modificaciones que requieren permiso de edificación de la Dirección de Obras Municipales (DOM) —como ampliaciones de superficie, cambios estructurales o instalaciones de alto voltaje— además necesitan la tramitación del permiso ante la DOM, que exige la firma del propietario del inmueble. El contrato de arrendamiento debe regular con precisión qué tipo de mejoras puede realizar el arrendatario sin autorización previa (mejoras menores o de mantención), cuáles requieren aprobación escrita del arrendador, y cuál es el régimen de liquidación de las mejoras al término del contrato. Las opciones más frecuentes son: las mejoras quedan en beneficio del arrendador sin compensación; el arrendatario retira las mejoras y restituye el bien a su estado original; o el arrendador compensa al arrendatario por el valor de las mejoras útiles conforme a lo pactado.
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