Contrato de Administración de Edificio Chile
Conforme a la Ley 21.442/2022 Arts. 47–60 y el Código Civil Art. 2116
CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIO Y CONDOMINIO
Celebrado conforme a la Ley 21.442 de 2022 sobre Copropiedad Inmobiliaria y el Artículo 2116 del Código Civil
PRIMERO: PARTES CONTRATANTES
MANDANTE (COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS):
Condominio: [Nombre del Condominio]
Dirección: [Dirección del Condominio]
Rol de Copropiedad CBR: [Rol de Copropiedad]
Representado por el Comité de Administración, presidido por [Presidente del Comité], RUT [RUT del Presidente], en virtud del [Acuerdo de Asamblea].
MANDATARIO (ADMINISTRADOR):
Nombre/Razón Social: [Nombre del Administrador]
RUT: [RUT del Administrador]
Registro MINVU: [Registro MINVU]
Domicilio: [Domicilio del Administrador]
SEGUNDO: OBJETO DEL CONTRATO — MANDATO DE ADMINISTRACIÓN
Por el presente instrumento, la Comunidad de Copropietarios del [Nombre del Condominio] confiere mandato de administración al Administrador, quien lo acepta, para ejercer las funciones establecidas en el Artículo 47 de la Ley 21.442 de 2022 sobre Copropiedad Inmobiliaria, incluyendo: (a) cuidar y administrar los bienes de dominio común; (b) cobrar y recaudar los gastos comunes; (c) representar a la comunidad en gestiones judiciales y extrajudiciales; (d) contratar los servicios necesarios para la operación del condominio; (e) administrar el fondo de reserva del Artículo 49 en cuenta bancaria separada; (f) velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad.
Atribuciones especiales adicionales: [Atribuciones Especiales]
TERCERO: OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR
El Administrador se obliga a: (1) llevar contabilidad del condominio y presentar estados financieros con la periodicidad acordada; (2) rendir cuentas documentadas conforme al Artículo 48 de la Ley 21.442/2022 — [Rendición de Cuentas]; (3) mantener el fondo de reserva del Artículo 49 en cuenta bancaria separada; (4) contratar los seguros obligatorios del condominio; (5) iniciar gestiones de cobro judicial a copropietarios morosos, cuyas liquidaciones tienen mérito ejecutivo conforme al Artículo 35 de la Ley 21.442/2022; (6) ejercer su cargo con la diligencia de un buen padre de familia conforme al Artículo 2129 del Código Civil.
CUARTO: REMUNERACIÓN
La comunidad pagará al Administrador una remuneración mensual de [Remuneración Mensual], mediante [Forma de Pago], con cargo al fondo de gastos comunes del condominio, conforme al Artículo 51 de la Ley 21.442/2022.
QUINTO: PLAZO DEL MANDATO
El presente mandato de administración tendrá inicio el [Fecha de Inicio] y tendrá una duración de [Plazo del Mandato]. Cualquiera de las partes podrá poner término anticipado con aviso escrito de 30 días de anticipación, sin perjuicio de las causales de remoción del Artículo 52 de la Ley 21.442/2022 que permiten la remoción inmediata por incumplimiento grave, condena penal, incompatibilidad del Artículo 53 o pérdida de inscripción en el Registro MINVU.
SEXTO: RESPONSABILIDAD CIVIL Y JURISDICCIÓN
El Administrador responde civilmente ante la comunidad de copropietarios por los daños causados por gestión negligente o dolosa, conforme al Artículo 60 de la Ley 21.442/2022. Las controversias sobre la administración del condominio serán conocidas por el Juzgado de Policía Local competente en primera instancia, conforme al Artículo 63 de la Ley 21.442/2022.
FIRMAS
POR LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS — COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN:
[Presidente del Comité] — RUT: [RUT del Presidente]
Presidente del Comité de Administración
Firma: _________________________
EL ADMINISTRADOR:
[Nombre del Administrador] — RUT: [RUT del Administrador]
Firma: _________________________
Presidente del Comité de Administración (en representación de los copropietarios)
________________
Signature
Administrador del Condominio
________________
Signature
Qué es Contrato de Administración de Edificio Chile
El Contrato de Administración de Edificio en Chile es el mandato, regido por los artículos 47 a 60 de la Ley 21.442 de 2022 sobre Copropiedad Inmobiliaria y el artículo 2116 del Código Civil, mediante el cual la comunidad encarga a un administrador la gestión de los bienes comunes, los gastos y el reglamento de copropiedad.
La Ley 21.442 de 2022 sobre Copropiedad Inmobiliaria, promulgada el 13 de abril de 2022 y publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022 bajo el gobierno del Presidente Sebastián Piñera, derogó y reemplazó íntegramente la anterior Ley 19.537 de 1997 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Esta nueva ley introdujo importantes cambios en la administración de los condominios, incluyendo nuevas atribuciones del Administrador, obligaciones de transparencia y rendición de cuentas, mecanismos de resolución de conflictos, y el registro obligatorio de administradores ante la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo correspondiente.
El Administrador del Condominio en Chile ejerce un mandato conforme al Artículo 2116 del Código Civil, según el cual el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. El mandato de administración de condominio tiene características especiales derivadas de la Ley 21.442/2022: es un mandato de interés colectivo que obliga al Administrador frente a la comunidad de copropietarios y frente a terceros dentro de las facultades que le confiere la ley y el reglamento de copropiedad.
El Artículo 47 de la Ley 21.442/2022 establece las atribuciones y obligaciones del Administrador, incluyendo: cuidar y administrar los bienes de dominio común, cobrar y recaudar los gastos comunes, llevar la contabilidad del condominio, representar a la comunidad en gestiones judiciales y extrajudiciales, contratar los seguros del condominio, y velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad. El Artículo 48 establece la obligación del Administrador de rendir cuentas documentadas de su gestión a la asamblea de copropietarios y al Comité de Administración al menos una vez al año. El Artículo 49 regula el fondo de reserva del condominio, que debe mantenerse en una cuenta separada.
La Ley 21.442/2022 introdujo el Registro Nacional de Administradores de Condominios, administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) a través de las SEREMI regionales. El Artículo 50 de la ley establece que para ser Administrador de un condominio, la persona natural o jurídica debe estar inscrita en este registro, cumpliendo los requisitos de idoneidad, capacitación y ausencia de condenas por delitos contra la propiedad o de gestión económica. La inscripción en el registro es obligatoria para contratar como administrador a partir de la entrada en vigencia del reglamento correspondiente del MINVU.
El Artículo 51 de la Ley 21.442/2022 regula la remuneración del Administrador, que debe fijarse por la asamblea de copropietarios y pagarse con cargo al fondo de gastos comunes. El Artículo 52 establece las causales de remoción del Administrador — por decisión de la asamblea de copropietarios con quórum calificado, por incumplimiento grave de sus obligaciones, o por la causal del Artículo 53 sobre incompatibilidades. El Artículo 60 establece la responsabilidad civil del Administrador frente a los copropietarios por los daños causados por su gestión negligente o dolosa.
Cuándo necesitas Contrato de Administración de Edificio Chile
El Contrato de Administración de Edificio Chile es necesario en todas las situaciones en que los copropietarios de un condominio deben formalizar la relación con el Administrador designado, sea al momento de constituir la comunidad de copropietarios, al renovar el contrato con el administrador actual, o al contratar a un nuevo administrador tras la remoción del anterior.
Se necesita este contrato al momento de constituir formalmente la comunidad de copropietarios de un nuevo edificio o condominio, cuando los primeros propietarios se reúnen en asamblea constitutiva y designan al primer Administrador. En este caso, el contrato formaliza el mandato conforme al Artículo 2116 del Código Civil y la Ley 21.442/2022, estableciendo desde el inicio las reglas claras de la administración.
El contrato es necesario cuando la asamblea de copropietarios decide reemplazar al administrador actual — sea por fin del período contractual, por incumplimiento de obligaciones, por renuncia voluntaria del administrador o por decisión de cambio estratégico de la comunidad. La formalización por escrito del nuevo mandato protege tanto a los copropietarios como al nuevo administrador, estableciendo claramente las condiciones acordadas.
En condominios que han operado informalmente sin contrato escrito con el administrador — situación común en edificios más antiguos regidos por la derogada Ley 19.537 de 1997 — la entrada en vigencia de la Ley 21.442 de 2022 hace necesario formalizar la relación de administración por escrito conforme a los nuevos estándares legales, incluyendo el requisito de inscripción en el Registro Nacional de Administradores del MINVU.
El contrato es indispensable cuando el condominio decide contratar a una empresa de administración inmobiliaria profesional, ya que estas empresas — que administran múltiples edificios simultáneamente — exigen la formalización del mandato por escrito para cumplir con sus propias obligaciones legales y tributarias. Las empresas de administración inmobiliaria deben estar inscritas en el Registro Nacional de Administradores del MINVU bajo la Ley 21.442/2022.
También se necesita cuando el condominio enfrenta conflictos sobre las atribuciones del administrador — sea por disputas con copropietarios sobre el alcance de sus facultades, por cuestionamientos sobre el manejo de los fondos del condominio, o por reclamos sobre la transparencia de la rendición de cuentas. Un contrato escrito claro y completo es la mejor herramienta para prevenir y resolver estos conflictos conforme a la Ley 21.442/2022.
Qué incluir en tu Contrato de Administración de Edificio Chile
Un Contrato de Administración de Edificio Chile válido y efectivo bajo la Ley 21.442 de 2022 debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con los requisitos legales y asegurar una relación transparente entre el Administrador y la comunidad de copropietarios.
Identificación del mandante: La comunidad de copropietarios del condominio, representada por el Comité de Administración conforme al Artículo 22 de la Ley 21.442/2022, con indicación de la razón social o nombre del condominio, el rol de copropiedad (número de inscripción en el CBR), la dirección del condominio y los datos del presidente del Comité de Administración que firma en representación de la comunidad. Adjuntar copia del acta de la asamblea de copropietarios o del Comité de Administración que acordó la designación del administrador.
Identificación del Administrador: Nombre completo o razón social, RUT, domicilio y datos de contacto del Administrador. Si es persona natural, indicar si está inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios del MINVU bajo la Ley 21.442/2022, con el número de registro correspondiente. Si es persona jurídica (empresa de administración inmobiliaria), indicar razón social, RUT, nombre del representante legal y número de inscripción en el registro del MINVU.
Atribuciones del Administrador: Descripción detallada de las atribuciones conferidas, con referencia a las establecidas en el Artículo 47 de la Ley 21.442/2022, incluyendo: cobro y recaudación de gastos comunes, administración de los bienes de dominio común, representación de la comunidad ante organismos públicos y terceros, contratación de servicios (aseo, seguridad, mantención), custodia y administración del fondo de reserva del Artículo 49, y ejecución de las decisiones de la asamblea y del Comité de Administración.
Obligaciones del Administrador: Enumeración de las obligaciones conforme a los Artículos 47–53 de la Ley 21.442/2022, incluyendo: llevar contabilidad del condominio y presentar estados financieros mensuales al Comité de Administración, rendir cuentas documentadas a la asamblea anual conforme al Artículo 48, mantener el fondo de reserva en cuenta bancaria separada, contratar seguros obligatorios del condominio, velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad, y dar cuenta inmediata al Comité de Administración de cualquier irregularidad o siniestro que afecte al condominio.
Remuneración: Monto mensual de la remuneración del Administrador en pesos chilenos (CLP) o como porcentaje de los gastos comunes, forma de pago (transferencia bancaria mensual a la cuenta indicada), y cualquier otra compensación acordada (movilización, comunicaciones, seguros del administrador). El Artículo 51 de la Ley 21.442/2022 exige que la remuneración sea fijada por la asamblea de copropietarios.
Plazo del mandato: Duración del contrato (generalmente 1 o 2 años renovables), fecha de inicio y término, y mecanismo de renovación automática o expresa. Indicar el plazo de aviso previo para no renovar (generalmente 30 o 60 días antes del vencimiento).
Causales de remoción y renuncia: Causales que permiten a la asamblea o al Comité de Administración poner término anticipado al contrato — incumplimiento grave de obligaciones, condena penal, incompatibilidad del Artículo 53 de la Ley 21.442/2022, pérdida de inscripción en el registro del MINVU. Derecho del Administrador a renunciar con aviso previo mínimo de 30 días.
Rendición de cuentas y auditoría: Periodicidad de la rendición de cuentas (mensual al Comité de Administración, anual a la asamblea), formato de los estados financieros, derecho de los copropietarios a solicitar auditoría externa, y obligación del Administrador de facilitar el acceso a la documentación contable del condominio conforme al principio de transparencia de la Ley 21.442/2022.
Responsabilidad civil: Referencia a la responsabilidad del Administrador conforme al Artículo 60 de la Ley 21.442/2022 por los daños causados a la comunidad por gestión negligente o dolosa. Indicar si se requiere póliza de seguro de responsabilidad civil del Administrador. Forms-legal.com ofrece este modelo de contrato de administración de edificio Chile actualizado conforme a la Ley 21.442 de 2022 vigente en 2025. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.
Fuentes y Citas
Las citas legales enlazan a fuentes oficiales del gobierno.
- Ley 21.442AR official
- Ley 19.537AR official
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}Preguntas Frecuentes
El Administrador de un condominio en Chile tiene las atribuciones establecidas en el Artículo 47 de la Ley 21.442 de 2022 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que son más amplias que las de la anterior Ley 19.537 de 1997. Las atribuciones principales son: (1) Cuidar y administrar los bienes de dominio común del condominio, incluyendo áreas verdes, pasillos, ascensores, estacionamientos comunes y equipos del edificio. (2) Cobrar y recaudar los gastos comunes de los copropietarios y aplicar los procedimientos de cobro judicial conforme al Artículo 35 de la Ley 21.442/2022, que otorga mérito ejecutivo a las liquidaciones de gastos comunes. (3) Representar a la comunidad de copropietarios en gestiones judiciales y extrajudiciales, pudiendo comparecer ante cualquier tribunal o autoridad pública. (4) Contratar los servicios necesarios para la mantención y operación del condominio — aseo, seguridad, jardinería, mantención de ascensores — dentro de los límites presupuestarios aprobados por la asamblea. (5) Administrar el fondo de reserva del Artículo 49 en cuenta bancaria separada. (6) Velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y aplicar las multas establecidas en él. (7) Convocar a asambleas ordinarias y extraordinarias de copropietarios conforme a los Artículos 17–21 de la Ley 21.442/2022. Las atribuciones no contempladas en la ley o en el reglamento de copropiedad requieren autorización de la asamblea de copropietarios.
La remoción del Administrador de un condominio en Chile se regula en el Artículo 52 de la Ley 21.442 de 2022. El Administrador puede ser removido por decisión de la asamblea de copropietarios con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en subsidio, con la mayoría absoluta de los copropietarios con derecho a voto presentes en asamblea válidamente constituida. Para convocar una asamblea extraordinaria con el objeto de remover al administrador, los copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos del condominio pueden solicitar la convocatoria al Comité de Administración, o en su defecto, solicitar directamente al Juzgado de Policía Local que ordene la convocatoria. Las causales de remoción incluyen: incumplimiento grave de las obligaciones del Artículo 47 de la Ley 21.442/2022, condena por delitos contra la propiedad o de gestión económica, pérdida de la inscripción en el Registro Nacional de Administradores del MINVU, incompatibilidades del Artículo 53 (como ser propietario o cónyuge de propietario de unidades en el mismo condominio), o simplemente la decisión libre de la asamblea sin necesidad de expresar causa. Si el administrador se niega a abandonar el cargo tras la decisión de la asamblea, la comunidad puede recurrir al Juzgado de Policía Local. El acta de la asamblea que acuerda la remoción debe constar en el libro de actas del condominio y notificarse formalmente al administrador removido.
Sí, la rendición de cuentas es una obligación fundamental del Administrador de condominio en Chile, expresamente establecida en el Artículo 48 de la Ley 21.442 de 2022. El Administrador debe rendir cuentas documentadas de su gestión a la asamblea de copropietarios al menos una vez al año, generalmente en la asamblea ordinaria anual. La rendición de cuentas debe incluir: estado de ingresos y egresos del período, balance del fondo común de gastos y del fondo de reserva del Artículo 49, detalle de los gastos efectuados con sus respectivos comprobantes, estado de deudas de gastos comunes de los copropietarios morosos, y cualquier otra información relevante sobre la situación financiera del condominio. La Ley 21.442/2022 refuerza la transparencia al establecer que los copropietarios tienen derecho a solicitar acceso a la documentación contable y financiera del condominio en cualquier momento, y el Administrador está obligado a proporcionarla dentro de un plazo razonable. Si el Administrador no rinde cuentas dentro del plazo establecido, cualquier copropietario puede recurrir al Comité de Administración para exigirla, y si persiste la negativa, puede acudir al Juzgado de Policía Local competente. El incumplimiento de la obligación de rendición de cuentas es causal de remoción del Administrador y puede generar responsabilidad civil conforme al Artículo 60 de la Ley 21.442/2022.
El fondo de reserva del condominio en Chile es un fondo de ahorro obligatorio establecido en el Artículo 49 de la Ley 21.442 de 2022, destinado a financiar reparaciones mayores de los bienes de dominio común, renovación de equipos e instalaciones del condominio, y otras necesidades extraordinarias que no pueden cubrirse con los gastos comunes ordinarios. El fondo de reserva debe mantenerse en una cuenta bancaria separada a nombre del condominio o de la persona jurídica de la copropiedad (si está constituida), administrada por el Administrador del Condominio. El monto mínimo del fondo de reserva y la tasa de aporte mensual de cada copropietario deben ser fijados por la asamblea de copropietarios en el reglamento de copropiedad o en acuerdo específico, considerando el tamaño del condominio, la antigüedad de las instalaciones y las necesidades proyectadas de mantención. El Administrador tiene la obligación de informar mensualmente al Comité de Administración sobre el saldo del fondo de reserva y de obtener autorización de la asamblea o del Comité para utilizar los fondos, salvo en emergencias debidamente justificadas. Si el condominio no tiene fondo de reserva suficiente para una reparación urgente, la asamblea puede acordar un cobro extraordinario a los copropietarios conforme al Artículo 36 de la Ley 21.442/2022. El manejo indebido del fondo de reserva por parte del Administrador puede configurar el delito de apropiación indebida del Artículo 470 del Código Penal.
Sí. La Ley 21.442 de 2022 sobre Copropiedad Inmobiliaria introdujo el Registro Nacional de Administradores de Condominios, administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) a través de las Secretarías Regionales Ministeriales (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo de cada región. El Artículo 50 de la Ley 21.442/2022 establece que para ejercer como Administrador de un condominio en Chile, la persona natural o jurídica debe estar inscrita en este registro, cumpliendo los requisitos de idoneidad y capacitación establecidos en el reglamento de la ley. Los requisitos de inscripción incluyen: no haber sido condenado por delitos contra la propiedad, delitos de gestión económica o delitos tributarios; acreditar capacitación en administración de condominios mediante cursos reconocidos por el MINVU; y cumplir con los requisitos de persona natural (mayor de edad, con cédula de identidad vigente) o persona jurídica (con representante legal idóneo). La obligación de inscripción comenzó a regir progresivamente con la publicación de los reglamentos del MINVU posteriores a la ley. Los condominios que contraten a un administrador no inscrito en el registro podrían estar incumpliendo la Ley 21.442/2022, con las consecuencias legales que ello implica. Los administradores que ejercían el cargo bajo la antigua Ley 19.537 de 1997 tuvieron un período de transición para inscribirse en el nuevo registro. Es recomendable verificar la inscripción del administrador en el registro del MINVU antes de suscribir el contrato de administración.
En Chile, el copropietario que no paga los gastos comunes puede enfrentar importantes consecuencias legales conforme a la Ley 21.442 de 2022 y a la legislación civil chilena. El Artículo 35 de la Ley 21.442/2022 establece que las liquidaciones de gastos comunes emitidas por el Administrador del Condominio tienen mérito ejecutivo, lo que significa que el condominio puede iniciar un juicio ejecutivo ante el Juzgado Civil competente sin necesidad de un juicio declarativo previo, procedimiento que es mucho más rápido y eficiente para el cobro. Junto al cobro del capital adeudado, se pueden cobrar intereses de mora (calculados conforme a la tasa máxima convencional del Banco Central de Chile), gastos de cobranza y costas judiciales. El Artículo 36 de la Ley 21.442/2022 establece que el copropietario moroso pierde su derecho a voto en las asambleas de copropietarios mientras mantenga la deuda. Adicionalmente, el reglamento de copropiedad puede establecer multas por morosidad y restricciones al uso de los bienes de dominio común para los copropietarios con deuda. Los gastos comunes insolutos se transforman en hipoteca legal sobre la unidad del copropietario moroso conforme al Artículo 37 de la Ley 21.442/2022, lo que significa que la deuda queda garantizada con el propio inmueble y puede ser opuesta al comprador en caso de venta de la unidad. El Administrador tiene la obligación de iniciar gestiones de cobro judicial a los copropietarios morosos cuando la deuda supere los límites establecidos en el reglamento de copropiedad o en las instrucciones del Comité de Administración.
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