Reglamento de Copropiedad Chile
Conforme a la Ley 21.442/2022 de Copropiedad Inmobiliaria
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
[Nombre Condominio]
Conforme a la Ley 21.442/2022 de Copropiedad Inmobiliaria
TÍTULO I: IDENTIFICACIÓN DEL CONDOMINIO
Artículo 1°. El presente Reglamento de Copropiedad rige la comunidad denominada [Nombre Condominio], ubicada en [Dirección Condominio], Rol de Avalúo Fiscal N° [Rol Avalúo], clasificada como [Tipo Condominio], conformada por [Número Unidades] unidades, conforme a la Ley 21.442/2022 de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento aprobado por el DS N° 9/2022 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
Artículo 2°. El condominio está compuesto por bienes de dominio exclusivo de cada copropietario y bienes de dominio común, entendiéndose por estos últimos los definidos en el Art. 2 de la Ley 21.442 y los especificados en la escritura de constitución del condominio.
TÍTULO II: GASTOS COMUNES Y FONDO DE RESERVA
Artículo 3°. Los gastos comunes se distribuirán entre los copropietarios según el criterio: [Criterio Gastos Comunes], conforme al Art. 4 de la Ley 21.442.
Artículo 4°. Se constituirá un Fondo de Reserva equivalente al [Fondo Reserva], destinado a financiar reparaciones urgentes de los bienes de dominio común conforme al Art. 7 de la Ley 21.442. El fondo se invertirá en instrumentos de bajo riesgo o se depositará en cuenta bancaria a nombre de la comunidad.
Artículo 5°. El copropietario que no pague sus gastos comunes dentro del plazo de [Plazo Morosidad] quedará en mora y se le aplicarán los intereses máximos convencionales conforme al Art. 6 de la Ley 21.442. El acta de asamblea que acredite la deuda tendrá mérito ejecutivo conforme al Art. 33 de la misma ley, pudiendo la comunidad demandar ejecutivamente sin perjuicio de la suspensión de servicios no esenciales.
TÍTULO III: ADMINISTRACIÓN
Artículo 6°. La administración del condominio estará a cargo de [Nombre Administrador], RUT [RUT Administrador], designado por la asamblea de copropietarios conforme al Art. 22 de la Ley 21.442. El administrador deberá estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios del MINVU. El período del mandato es de [Período Administración].
Artículo 7°. El administrador tendrá las atribuciones establecidas en el Art. 24 de la Ley 21.442, incluyendo: cuidar los bienes de dominio común, recaudar los gastos comunes, contratar personal de conserjería y mantención, representar a la comunidad ante terceros, y dar cumplimiento a los acuerdos de la asamblea.
Artículo 8°. El Comité de Administración, compuesto por a lo menos tres copropietarios elegidos en asamblea, controlará las funciones del administrador y tendrá las atribuciones del Art. 21 de la Ley 21.442.
TÍTULO IV: ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS
Artículo 9°. La asamblea ordinaria de copropietarios se celebrará [Periodicidad Asamblea], preferentemente durante el primer semestre del año, para tratar la memoria y balance de gastos, la designación del comité de administración y los demás asuntos del orden del día.
Artículo 10°. Las asambleas serán convocadas por el administrador o el comité de administración mediante [Medio Notificación], con a lo menos 5 días hábiles de anticipación, conforme al Art. 17 de la Ley 21.442. La convocatoria deberá indicar el orden del día, el lugar, la fecha y la hora de la asamblea.
Artículo 11°. Los quórum de la asamblea se regirán por los Arts. 18 y 19 de la Ley 21.442: en primera citación se requiere la asistencia de copropietarios que representen a lo menos el 50% de los derechos del condominio; en segunda citación se sesionará con los asistentes. Las materias que requieren quórum calificado (75% de los derechos) se establecen en el Art. 19 de la Ley 21.442.
TÍTULO V: NORMAS DE CONVIVENCIA Y USO DE BIENES COMUNES
Artículo 12°. Los copropietarios, arrendatarios y demás ocupantes deberán usar su unidad y los bienes comunes de manera que no perturbe la tranquilidad de los demás, conforme al Art. 32 de la Ley 21.442. Queda prohibido: generar ruidos molestos entre las 22:00 y las 08:00 horas; realizar obras sin autorización; almacenar materiales peligrosos; y cualquier conducta que atente contra la seguridad, higiene y tranquilidad del condominio.
Artículo 13°. El uso de las áreas comunes — piscina, quincho, sala de eventos, estacionamientos de visitas, sala de juegos — se regirá por el reglamento de uso aprobado por la asamblea. Las infracciones podrán sancionarse con multas de hasta 3 UTM conforme al Art. 32 de la Ley 21.442.
TÍTULO VI: DISPOSICIONES FINALES
Artículo 14°. El presente Reglamento de Copropiedad fue aprobado por la asamblea de copropietarios celebrada en [Ciudad Firma], el día [Fecha Aprobación], con el quórum exigido por el Art. 19 de la Ley 21.442. Para su plena vigencia, deberá ser reducido a escritura pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente conforme al Art. 29 de la Ley 21.442.
Artículo 15°. En todo lo no previsto en el presente Reglamento se estará a lo dispuesto en la Ley 21.442/2022 de Copropiedad Inmobiliaria, su reglamento (DS N° 9/2022 del MINVU) y las instrucciones de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo competente.
Presidente del Comité de Administración:
Firma: _________________________
Administrador: [Nombre Administrador]
Firma: _________________________
Presidente del Comité de Administración
________________
Signature
Administrador del Condominio
________________
Signature
Qué es Reglamento de Copropiedad Chile
El Reglamento de Copropiedad en Chile es el cuerpo normativo interno que regula las materias que en él se establecen. Se rige por Ley N° 21.442/2022 Arts. 24–27.
La Ley N° 21.442, promulgada el 12 de abril de 2022 y publicada en el Diario Oficial, reemplazó a la anterior Ley N° 19.537 de 1997 y actualizó integralmente el derecho de copropiedad inmobiliaria chileno para abordar el significativo crecimiento del parque de vivienda vertical y los complejos desafíos de gobierno en edificios residenciales y de uso mixto concentrados en Providencia, Las Condes, Vitacura, Ñuñoa y Estación Central en Santiago. La ley establece dos tipos de condominios: Tipo A (nuevos desarrollos aprobados bajo la ley vigente) y Tipo B (edificios preexistentes que se adaptan al nuevo marco). Ambos requieren un Reglamento de Copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de la jurisdicción donde se ubica el condominio.
El Artículo 24 de la Ley N° 21.442 establece el contenido mínimo obligatorio del Reglamento de Copropiedad: identificación del condominio; descripción de las unidades exclusivas y comunes; porcentaje de copropiedad de cada unidad sobre los bienes comunes; derechos y obligaciones de los copropietarios; fórmula de prorrateo de gastos comunes; procedimientos de asamblea y quórums; normas de conducta interna; y mecanismos de resolución de conflictos. El Artículo 25 exige que el Reglamento sea inscrito en el Conservador de Bienes Raíces como condición para la existencia legal del condominio como comunidad regulada — los reglamentos no inscritos no son oponibles a terceros incluyendo los adquirentes de unidades.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) — ministerio gubernamental que administra la política habitacional en Chile — proporciona un modelo de reglamento que cumple los requisitos obligatorios de la Ley N° 21.442, disponible en el sitio web del MINVU y en las Secretarías Regionales Ministeriales (SEREMI). Muchos desarrolladores inmobiliarios inscritos en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) incluyen el Reglamento de Copropiedad en los documentos del título inicial (escritura de compraventa) al vender nuevas unidades, estableciendo el marco de gobierno antes de que se convoque la primera Asamblea de Copropietarios.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) asigna un RUT separado a la comunidad de copropietarios — distinto del RUT personal de cada propietario de unidad — habilitándola para abrir cuentas bancarias, celebrar contratos y cumplir las obligaciones de la Ley de Impuesto a la Renta aplicables a las comunidades de condominios que generan ingresos por las instalaciones comunes.
Cuándo necesitas Reglamento de Copropiedad Chile
El Reglamento de Copropiedad Chile bajo los Artículos 24 a 27 de la Ley N° 21.442/2022 es necesario en las siguientes circunstancias relacionadas con el gobierno del condominio y la administración de la propiedad.
El registro de nuevos desarrollos de condominios es la ocasión principal que requiere un Reglamento de Copropiedad. Cuando una inmobiliaria inscrita en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) recibe la Recepción Definitiva de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la Municipalidad correspondiente, el desarrollador debe preparar e inscribir el Reglamento de Copropiedad en el Conservador de Bienes Raíces antes de vender las unidades. El Reglamento se incorpora por referencia en cada escritura de compraventa de unidades individuales, vinculando a todos los adquirentes y sus sucesores en el título.
Los edificios existentes que transitan de la Ley N° 19.537 a la Ley N° 21.442/2022 deben actualizar su Reglamento de Copropiedad para cumplir los nuevos requisitos de contenido obligatorio dentro del período transitorio establecido por las Disposiciones Transitorias de la Ley N° 21.442. Los edificios regidos por reglamentos desactualizados corren el riesgo de que sus documentos de gobierno sean declarados incompatibles con la ley vigente por el Juzgado de Policía Local con competencia en conflictos de copropiedad.
Las comunidades de condominios que han operado informalmente sin Reglamento de Copropiedad inscrito — particularmente edificios patrimoniales en Santiago Centro, Valparaíso y Viña del Mar construidos antes de la aplicación sistemática de la Ley N° 19.537 — necesitan adoptar e inscribir un Reglamento para acceder a los mecanismos de ejecución judicial de la Ley N° 21.442 para cobrar gastos comunes impagados y hacer cumplir las normas de conducta.
Las comunidades de condominios que requieren modificaciones a su Reglamento — para actualizar porcentajes de prorrateo de gastos, modificar quórums de asamblea, agregar normas sobre arriendos de corto plazo (mediante plataformas como Airbnb) u operaciones de negocio en el hogar, o adaptar las estructuras de gobierno a las necesidades cambiantes del edificio — deben seguir el procedimiento de modificación del Artículo 27 de la Ley N° 21.442, que exige aprobación por la mayoría requerida en una Asamblea de Copropietarios válidamente convocada e inscripción posterior del Reglamento modificado en el Conservador de Bienes Raíces.
Qué incluir en tu Reglamento de Copropiedad Chile
Un Reglamento de Copropiedad Chile válido bajo los Artículos 24 a 27 de la Ley N° 21.442/2022 debe contener los siguientes elementos esenciales para gobernar la comunidad de condominios y ser inscribible en el Conservador de Bienes Raíces:
Identificación del Condominio: Nombre completo y dirección del condominio, número de Rol de Avalúo asignado por el SII, número del certificado de Recepción Definitiva de la DOM y tipo de condominio (Tipo A — nuevo desarrollo, o Tipo B — edificio preexistente) conforme al Artículo 2 de la Ley N° 21.442. El condominio debe ser claramente identificado como persona jurídica bajo el Artículo 5 de la Ley N° 21.442.
Inventario y Descripción de Unidades: Inventario completo de todas las unidades de dominio exclusivo — departamentos, oficinas, locales comerciales, estacionamientos, bodegas — con el identificador único de cada unidad, ubicación por piso, superficie aproximada en metros cuadrados y características relevantes. Designación de los bienes de dominio común bajo el Artículo 3 de la Ley N° 21.442 — incluyendo vestíbulos, pasillos, escaleras, ascensores, terrazas, piscinas, gimnasios y salas de máquinas.
Porcentaje de Copropiedad: La alícuota o porcentaje de copropiedad de cada unidad sobre los bienes comunes, utilizado para calcular la participación proporcional de cada propietario en los gastos comunes y el peso de su voto en la Asamblea de Copropietarios. Conforme al Artículo 8 de la Ley N° 21.442, el porcentaje se basa habitualmente en la superficie de la unidad respecto a la superficie total de todas las unidades, o en su avalúo en proporción al total — el Reglamento debe especificar la metodología de cálculo aprobada por la Asamblea.
Derechos y Obligaciones de los Copropietarios: Declaración detallada de los derechos de cada copropietario — derecho a usar y gozar su unidad exclusiva sin interferencias, derecho a usar las áreas comunes conforme a su destino, y derecho a participar en la Asamblea de Copropietarios. Las obligaciones incluyen: pago de gastos comunes (cuotas ordinarias y extraordinarias) en las fechas establecidas en el Reglamento; cumplimiento de las normas de conducta; mantención de la unidad para no causar daños a unidades vecinas; y acatamiento de los acuerdos de la Asamblea e instrucciones del Administrador conforme a la Ley N° 21.442.
Prorrateo de Gastos Comunes: La fórmula para distribuir los gastos comunes ordinarios — que cubren mantención, aseo, seguridad, seguros, contratos de servicio de ascensores y honorarios del Administrador — y los gastos comunes extraordinarios para mejoras de capital aprobadas por la Asamblea. Los Artículos 9 y 10 de la Ley N° 21.442 rigen las obligaciones de gastos comunes y los procedimientos de cobranza, incluyendo el derecho a cobrar intereses por pagos tardíos y el procedimiento para obtener título ejecutivo contra copropietarios morosos.
Asamblea de Copropietarios: Normas de gobierno de la asamblea comunitaria — máxima autoridad del condominio bajo el Artículo 17 de la Ley N° 21.442. El Reglamento debe especificar: requisitos de convocatoria para la asamblea ordinaria anual (celebrada dentro de los primeros tres meses de cada año calendario) y las asambleas extraordinarias convocadas según necesidad; quórums para la válida constitución de la asamblea (habitualmente propietarios que representen más del 50% de los porcentajes de copropiedad para asuntos ordinarios); umbrales de votación para distintos tipos de decisiones (mayoría simple para asuntos rutinarios, mayoría calificada para modificaciones del Reglamento, venta de bienes comunes y otras decisiones significativas bajo los Artículos 19 a 22 de la Ley N° 21.442); y procedimientos para participación remota bajo las disposiciones de asamblea electrónica de la ley de 2022.
Administrador del Condominio: Designación, facultades, deberes y procedimientos de remoción del Administrador del Condominio — funcionario ejecutivo de la comunidad bajo el Artículo 28 de la Ley N° 21.442. El Administrador gestiona las operaciones diarias, recauda los gastos comunes, contrata servicios, mantiene el RUT y las cuentas bancarias del condominio ante el SII, prepara los estados financieros anuales para la Asamblea y representa a la comunidad ante terceros y autoridades públicas incluidos Carabineros de Chile, Municipalidades y tribunales.
Normas de Conducta: Reglas internas que gobiernan el comportamiento en las unidades exclusivas y áreas comunes — incluyendo horarios de silencio, políticas sobre mascotas, normas sobre arriendos de corto plazo (Airbnb y plataformas similares), uso de estacionamientos, procedimientos de mudanza, obras en unidades exclusivas, uso de instalaciones recreativas comunes y políticas de visitas. Las normas de conducta deben cumplir el marco del Artículo 32 de la Ley N° 21.442 y no pueden contradecir la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) ni el Plan Regulador Comunal aplicable.
Resolución de Conflictos: El Reglamento debe identificar los mecanismos de resolución de disputas aplicables bajo la Ley N° 21.442 — incluyendo mediación ante el Centro de Mediación del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y recurso judicial ante el Juzgado de Policía Local de la comuna correspondiente para disputas entre copropietarios o entre copropietarios y el Administrador.
Forms-legal.com ofrece este modelo de Reglamento de Copropiedad Chile como referencia para comunidades de condominios que establecen o actualizan su marco de gobierno bajo la Ley N° 21.442 de 2022. El proceso de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y los requisitos específicos de contenido de los Artículos 24 a 27 requieren la revisión de un abogado especializado en copropiedad inmobiliaria y familiarizado con la práctica local del Conservador. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.
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Sí. Conforme a la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria de 2022, el Reglamento de Copropiedad es obligatorio para todos los condominios en Chile y debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces de la jurisdicción donde se ubica el inmueble. El Artículo 25 de la Ley N° 21.442 establece que la existencia legal del condominio como comunidad regulada — con acceso a los mecanismos de gobierno colectivo, derechos de ejecución judicial y procedimientos de cobranza de gastos comunes de la ley — depende de tener un Reglamento inscrito. El desarrollador inmobiliario es responsable de preparar e inscribir el Reglamento inicial antes de vender unidades en un nuevo desarrollo. Para edificios existentes que antes operaban bajo la Ley N° 19.537 de 1997 o sin Reglamento formal, las Disposiciones Transitorias de la Ley N° 21.442 establecen un plazo dentro del cual las comunidades existentes deben actualizar o adoptar un Reglamento conforme a la ley de 2022. Un condominio sin Reglamento de Copropiedad inscrito no puede obtener título ejecutivo para el cobro de gastos comunes impagados ni puede hacer cumplir las normas de conducta mediante mecanismos judiciales.
En los condominios chilenos regidos por la Ley N° 21.442, los gastos comunes se calculan conforme a la fórmula del Reglamento de Copropiedad — habitualmente basada en el porcentaje de copropiedad de cada unidad en proporción a su superficie respecto a la superficie total del edificio, o en proporción al avalúo fiscal de cada unidad según el SII. El Administrador del Condominio prepara liquidaciones mensuales de gastos comunes detallando los gastos ordinarios (aseo, seguridad, mantención de ascensores, seguros) y los gastos extraordinarios aprobados por la Asamblea de Copropietarios. Cada copropietario recibe una cuenta mensual de gastos comunes especificando su cuota proporcional. Conforme a los Artículos 9 y 10 de la Ley N° 21.442, el copropietario que acumule tres o más meses de mora en gastos comunes pierde el derecho a voto en la Asamblea de Copropietarios sobre cualquier materia (con excepciones limitadas para materias que afecten derechos fundamentales del copropietario). El Administrador puede cobrar intereses sobre gastos comunes vencidos a la tasa establecida en el Reglamento. Para el cobro, la liquidación mensual firmada de gastos comunes constituye un título ejecutivo bajo el Artículo 36 de la Ley N° 21.442 — la comunidad puede iniciar procedimiento ejecutivo de cobro ante el Juzgado de Letras sin obtener previamente sentencia declarativa, acelerando significativamente el cobro de deudas.
Conforme al Artículo 27 de la Ley N° 21.442, modificar el Reglamento de Copropiedad en Chile requiere la aprobación de una mayoría calificada de la Asamblea de Copropietarios — específicamente, copropietarios que representen al menos dos tercios (2/3) del porcentaje total de copropiedad del condominio deben votar a favor de la modificación en una asamblea válidamente convocada. Este umbral de dos tercios refleja la importancia del Reglamento como documento de gobierno fundacional y evita que simples mayorías impongan cambios que afecten significativamente los derechos de los propietarios minoritarios. Una vez aprobada en la Asamblea, la modificación debe reducirse a escrito, ser firmada por los integrantes de la mesa de la asamblea y presentarse al Conservador de Bienes Raíces para su inscripción — la modificación sólo produce efecto erga omnes desde la fecha de su inscripción. Ciertas disposiciones fundamentales — como el porcentaje de copropiedad asignado a cada unidad, que afecta los derechos de voto y la distribución de gastos — pueden requerir umbrales de aprobación aún más altos o consentimiento unánime según los términos específicos del Reglamento o artículos particulares de la Ley N° 21.442. El acta de la asamblea que aprueba la modificación debe ser firmada por los integrantes de la mesa y adjuntarse a la presentación de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
La regulación del arriendo de corto plazo es uno de los temas de gobierno más controvertidos en los condominios chilenos bajo la Ley N° 21.442. La ley y su marco regulatorio actual no prohíben explícitamente los arriendos de corto plazo a través de plataformas como Airbnb, Booking.com o servicios similares. Sin embargo, el Artículo 32 de la Ley N° 21.442 otorga a la Asamblea de Copropietarios amplia autoridad para establecer normas de convivencia que restrinjan actividades que afecten el goce pacífico de las unidades y áreas comunes. El Reglamento de Copropiedad puede imponer condiciones a los arriendos de corto plazo — como requisitos de registro, períodos mínimos de estadía, número máximo de ocupantes, procedimientos de check-in, restricciones de ruido y prohibiciones de uso para eventos comerciales o fiestas — siempre que estas restricciones sean compatibles con el derecho constitucional de propiedad del propietario (Artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República de Chile) y no sean discriminatorias de manera irrazonable. Si una prohibición total de arriendos de corto plazo en un Reglamento es ejecutable bajo la ley chilena sigue siendo debatida en la doctrina jurídica y ante los Juzgados de Policía Local. Las Municipalidades de Santiago, Providencia y Vitacura han comenzado a desarrollar sus propias regulaciones de arriendo de corto plazo bajo su autoridad de Plan Regulador Comunal, añadiendo una capa de regulación local que interactúa con el marco del Reglamento de Copropiedad.
El Juzgado de Policía Local — tribunal especializado que opera a nivel comunal bajo el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos con competencia en asuntos civiles menores e infracciones — tiene jurisdicción primaria sobre disputas de gobierno en condominios conforme al Artículo 40 de la Ley N° 21.442. El Juzgado de Policía Local conoce disputas entre copropietarios y el Administrador del Condominio, entre copropietarios individuales por infracciones a las normas de conducta, impugnaciones de acuerdos de la Asamblea de Copropietarios que se aleguen contrarios a la Ley N° 21.442 o al Reglamento, y denuncias sobre la gestión del Administrador de los fondos comunes. Cada comuna de Chile tiene al menos un Juzgado de Policía Local — las principales municipalidades de la Región Metropolitana como Santiago, Providencia, Las Condes, Vitacura, Ñuñoa y Maipú tienen múltiples jueces dedicados a distintos tipos de causas. Las cobranzas monetarias por gastos comunes impagados — que constituyen título ejecutivo bajo el Artículo 36 de la Ley N° 21.442 — se ejecutan ante el Juzgado de Letras mediante el procedimiento ejecutivo, no ante el Juzgado de Policía Local. El Centro de Mediación del Ministerio de Justicia está disponible para mediación pre-judicial en conflictos de copropiedad, y el Artículo 39 de la Ley N° 21.442 exige a las partes intentar mediación antes de acudir al Juzgado de Policía Local en determinados tipos de disputas.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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