Alzamiento de Hipoteca Chile (Escritura de Alzamiento)

El Alzamiento de Hipoteca (Escritura de Alzamiento) en Chile es el instrumento por el cual se deja sin efecto y se cancela el gravamen que en él se indica. Se rige por Código Civil de Chile Art. 2434.

El Artículo 2434 del CC establece cinco modos de extinción de la hipoteca en el derecho chileno: (1) la extinción de la obligación principal — el más frecuente, producido por el pago íntegro del mutuo hipotecario u otra deuda garantizada; (2) la resolución del derecho del constituyente; (3) el vencimiento del plazo para el que se constituyó la hipoteca; (4) la ocurrencia de la condición resolutoria expresada en la escritura de hipoteca; y (5) la cancelación voluntaria por parte del acreedor — es decir, el alzamiento voluntario. En la práctica, el modo (5) — la cancelación voluntaria mediante escritura de alzamiento — es el mecanismo utilizado en más del 95% de los alzamientos hipotecarios en Chile.

Los prestamistas regulados por la CMF — BancoEstado, Banco de Chile, Banco Santander Chile, Banco BCI y Scotiabank Chile — están contractual y regulatoriamente obligados a proporcionar el alzamiento dentro de 30 a 60 días del pago total del crédito. La CMF Circular N°3.577 establece estándares mínimos para la documentación de productos hipotecarios, incluida la obligación de entregar la escritura de alzamiento sin costo al deudor tras el pago íntegro.

La significacion practica del alzamiento en las transacciones inmobiliarias chilenas es fundamental. Cualquier Certificado de Hipotecas y Gravamenes emitido por el CBR antes de que se inscriba la marginacion continuara mostrando la hipoteca original como gravamen activo, creando una nube sobre el titulo que sera detectada por todo abogado inmobiliario competente que realice una revision de titulo para una compraventa. El mercado inmobiliario activo de Santiago, donde decenas de miles de propiedades cambian de manos anualmente con financiamiento de Banco de Chile, BancoEstado, Banco BCI y Scotiabank Chile, requiere el procesamiento eficiente de alzamientos como precondicion para completar transacciones. La Superintendencia de Notariado y Conservaduria (SNC) emitio la Circular N.87/2019 que agiliza el proceso notarial de alzamiento, permitiendo la presentacion electronica de solicitudes de alzamiento a Notarios Publicos a traves de la plataforma en linea de la SNC. La Norma de Caracter General N.461 de la CMF exige a los prestamistas hipotecarios regulados por la CMF mantener un procedimiento interno de alzamiento con plazos documentados y responsables para cada etapa del proceso desde el pago del credito hasta la inscripcion de la marginacion en el CBR, sujeto a inspeccion de la CMF. Las instituciones financieras extranjeras que han registrado hipotecas sobre inmuebles chilenos a traves del sistema de registro de credito externo del Capitulo XIV del CNCI del Banco Central de Chile deben seguir el mismo procedimiento de alzamiento ante el CBR, con un poder notarial autenticado en su pais de origen y legalizado mediante Apostilla de La Haya o legalizacion consular chilena. El proceso de alzamiento tambien interactura con la Ley 21.236 de Portabilidad Financiera, que establece un procedimiento simplificado para el alzamiento simultaneo con la constitucion de la nueva hipoteca en el banco receptor. Bajo la Ley 21.236, el banco cedente esta obligado a proporcionar al banco receptor todos los documentos necesarios para el alzamiento dentro de los plazos establecidos en la ley, y la tramitacion de la nueva hipoteca y el alzamiento de la antigua se coordinan en una sola sesion notarial. Este mecanismo ha reducido sustancialmente los tiempos de portabilidad hipotecaria en Chile, beneficiando a los deudores que buscan mejores condiciones de credito entre BancoEstado, Banco de Chile, Banco Santander Chile, Banco BCI y Scotiabank Chile. El Ministerio de Hacienda reporto que la Ley 21.236 genero miles de operaciones de portabilidad hipotecaria en su primer ano de vigencia, evidenciando la importancia del alzamiento como instrumento de movilidad financiera en el mercado hipotecario chileno.

Un Alzamiento de Hipoteca es necesario en Chile en toda situación en que el propietario del inmueble ha satisfecho íntegramente una hipoteca garantizada y desea obtener un título limpio, libre de gravámenes registrados. Los eventos desencadenantes más comunes son: el pago total de un mutuo hipotecario residencial obtenido de un banco regulado por la CMF (BancoEstado, Banco de Chile, Banco BCI, Scotiabank Chile, Itaú Chile) — el alzamiento es necesario para eliminar la hipoteca bancaria de los registros del CBR; el refinanciamiento de una hipoteca existente con un nuevo prestamista — el prestamista actual debe otorgar el alzamiento de la primera hipoteca como condición del desembolso del nuevo prestamista; y la venta del inmueble hipotecado libre de gravámenes — los compradores y sus abogados exigirán un Certificado de Hipotecas y Gravámenes del CBR que confirme que el inmueble está libre antes de completar la escritura de compraventa ante el Notario Público.

También se requieren alzamientos cuando los prepagos parciales reducen el monto garantizado y las partes acuerdan un alzamiento parcial o una reducción del monto garantizado mediante escritura de modificación de hipoteca. Para hipotecas de programas SERVIU (DS 49, DS 1, DS 255 del Ministerio de Vivienda), la oficina regional del SERVIU emite un Certificado de Deuda Pagada como requisito previo para solicitar el alzamiento al Fisco de Chile.

Tambien se requieren alzamientos cuando un deudor hipotecario ejerce el mecanismo de dacion en pago conforme al Articulo 1569 del CC, entregando el propio inmueble hipotecado al acreedor en satisfaccion de la deuda. En este caso, el acreedor acepta simultaneamente el titulo mediante escritura de compraventa y otorga la escritura de alzamiento en la misma sesion notarial, con ambos documentos presentados al CBR simultaneamente. Las reestructuraciones corporativas que involucran bienes raices chilenos tambien generan requisitos de alzamiento cuando una hipoteca constituida por una entidad predecesora es transferida o liberada tras una fusion, division de sociedades, o transferencia de negocios bajo la Ley 18.046 (Ley de Sociedades Anonimas) o la Ley 3.918 sobre sociedades de responsabilidad limitada. El SII exige que toda reestructuracion corporativa que involucre la liberacion de garantias reales inmobiliarias se refleje en certificados CBR actualizados para efectos de las implicancias tributarias del impuesto a la renta y de timbres de la extincion de la deuda subyacente. La Corporacion de Arbitraje y Mediacion de Chile (CAM Santiago) ha resuelto controversias sobre el momento y la obligacion de otorgar alzamientos en complejas transacciones de refinanciamiento corporativo. La Ley 21.236 de Portabilidad Financiera ha simplificado el alzamiento en el contexto del refinanciamiento hipotecario, estableciendo que el banco cedente debe proporcionar la escritura de alzamiento dentro de los plazos que fija la ley para completar la portabilidad. Esta innovacion legislativa ha dinamizado la competencia entre BancoEstado, Banco de Chile, Banco BCI y Scotiabank Chile en el segmento hipotecario residencial chileno. El SERNAC (Servicio Nacional del Consumidor) recibe numerosos reclamos anuales relacionados con alzamientos tardios, lo que ha llevado al Ministerio de Hacienda y la CMF a publicar guias de buenas practicas para los prestamistas. En el sector agricola, el INDAP (Instituto de Desarrollo Agropecuario) cuenta con procedimientos especiales para el alzamiento de hipotecas sobre predios rusticos una vez que el agricultor ha pagado integramente su credito INDAP, con coordinacion directa entre el INDAP regional y el CBR de la comuna rural correspondiente.

Un Alzamiento de Hipoteca válido conforme al derecho chileno requiere los siguientes elementos esenciales para lograr la cancelación completa de la inscripción en el CBR:

**1. Escritura Pública.** El alzamiento debe otorgarse ante un Notario Público como escritura pública conforme a los Artículos 446–518 del Código Orgánico de Tribunales (COT). Un alzamiento en instrumento privado no tiene efecto sobre la inscripción CBR y será rechazado por el Conservador.

**2. Identificación del Acreedor Hipotecario.** Nombre legal completo, RUT, poder de representación y domicilio del acreedor hipotecario. Para bancos regulados por la CMF (BancoEstado, Banco de Chile, Banco BCI), el funcionario ejecutante debe presentar un poder notarial vigente que confirme autoridad para firmar alzamientos en nombre de la institución.

**3. Identificación del Inmueble y de la Hipoteca Original.** Identificación precisa del inmueble (dirección, Rol de Avalúo del SII, comuna) y de la hipoteca original que se alza por sus datos de inscripción en el CBR: Foja, Número y Año en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

**4. Declaración de Extinción de la Deuda.** Declaración clara del acreedor hipotecario de que la obligación garantizada ha sido íntegramente pagada o extinguida conforme al Artículo 2434 del CC, especificando el modo de extinción y la fecha.

**5. Cláusula de Alzamiento.** Cláusula expresa que establece que el acreedor alza y cancela la hipoteca y consiente la inscripción del alzamiento como marginación en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR.

**6. Marginación en el CBR.** Presentación de la escritura de alzamiento al CBR de la comuna donde se ubica el inmueble, con pago del arancel CBR de marginación. El CBR inscribe el alzamiento como nota marginal en el asiento original de la hipoteca.

**7. Requisitos SERVIU.** Para hipotecas constituidas a favor del Fisco de Chile bajo programas SERVIU (DS 49, DS 1), el alzamiento requiere el Certificado de Deuda Pagada del SERVIU y una resolución del Ministerio de Vivienda y Urbanismo autorizando el alzamiento.

**9. Verificacion Post-Alzamiento.** Tras la inscripcion de la marginacion en el CBR, el propietario debe obtener un Certificado de Hipotecas y Gravamenes actualizado del CBR para confirmar el titulo limpio. El Certificado de Dominio Vigente tambien debe actualizarse para reflejar el estado libre de gravamenes. Estos certificados CBR actualizados son requeridos por cualquier Notario Publico que tramite en el futuro una compraventa, nueva hipoteca o donacion del inmueble liberado.

**10. Alzamiento Electronico.** La Circular N.87/2019 de la SNC permite a los Notarios Publicos procesar solicitudes de alzamiento presentadas electronicamente por prestamistas regulados por la CMF a traves de la plataforma en linea segura de la SNC, reduciendo los tiempos de procesamiento. La Ley 19.799 sobre documentos electronicos y firmas digitales se aplica a las escrituras de alzamiento otorgadas electronicamente, siempre que la firma electronica cumpla los estandares de firma electronica avanzada certificados por un proveedor acreditado por el Ministerio de Economia. La supervision de la SNC sobre los Notarios Publicos incluye auditorias periodicas de los procedimientos de alzamiento para verificar que los Notarios no procesen alzamientos sin documentacion de autorizacion adecuada del acreedor hipotecario. El Registro de Notarios mantenido por la SNC lista todos los Notarios Publicos activos en las 16 Regiones de Chile y sus comunas designadas, permitiendo a las partes localizar el Notario apropiado para su alzamiento. Para alzamientos de alto volumen como los procesados por los principales bancos bajo los procedimientos de portabilidad de la Ley 21.236, la SNC permite a los Notarios Publicos procesar lotes de escrituras de alzamiento firmadas por un unico representante bancario autorizado bajo un poder notarial vigente, reduciendo significativamente los costos de transaccion y los tiempos de procesamiento para los clientes hipotecarios de consumo. La CORFO y el Ministerio de Hacienda han identificado el alzamiento eficiente como un factor clave para la liquidez del mercado inmobiliario chileno y la movilidad hipotecaria de los deudores. El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos actualiza anualmente el arancel de Notarios y Conservadores publicado en el Diario Oficial, fijando los honorarios maximos por tipo de documento y monto involucrado. Las partes deben verificar el arancel vigente al momento de otorgar el instrumento para presupuestar correctamente los costos de formalizacion. La Superintendencia de Notariado y Conservaduria (SNC) mantiene un portal de transparencia donde cualquier ciudadano puede consultar el estado de inscripcion de documentos en todos los CBR del pais, reforzando la seguridad juridica del sistema registral chileno. El sistema notarial y registral chileno, supervisado por la Superintendencia de Notariado y Conservaduria (SNC) bajo el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, garantiza la seguridad juridica de todas las transacciones que involucran bienes raices en Chile. El Registro Civil e Identificacion proporciona las certificaciones de identidad necesarias para el otorgamiento de cualquier escritura publica ante Notario Publico. La Corporacion de Fomento de la Produccion (CORFO), el Banco Central de Chile y la Comision para el Mercado Financiero (CMF) coordinan politicas de acceso al credito que afectan directamente la demanda de instrumentos juridicos formalizados en el mercado financiero e inmobiliario chileno. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.