Contrato de Arriendo de Espacio Comercial en Mall Chile

El Contrato de Arriendo de Espacio Comercial en Mall en Chile es el acuerdo, regido por el artículo 1915 del Código Civil y el artículo 16 de la Ley 19.496 de 1997, mediante el cual el operador del centro comercial cede el uso de un local a un comerciante a cambio de una renta fija y un porcentaje de las ventas.

El mercado de centros comerciales en Chile es uno de los más desarrollados de América Latina. Según la Cámara Chilena de Centros Comerciales (Cacem), Chile cuenta con más de 70 centros comerciales que suman aproximadamente 3 millones de metros cuadrados de superficie arrendable, con operadores líderes como Parque Arauco, Mall Plaza (Falabella), Cencosud Shopping y Arauco Maipú. Los contratos de arriendo en estos centros comerciales son típicamente contratos de adhesión redactados por el arrendador, con escaso margen de negociación para el arrendatario, aunque el modelo aquí presentado busca equilibrar los intereses de ambas partes.

La Ley 19.496 de 1997 de Protección al Consumidor regula las relaciones entre los operadores de centros comerciales y los arrendatarios cuando estos últimos pueden ser calificados como consumidores bajo el Art. 1 N° 1 de la Ley — lo que es discutido en la doctrina chilena para el caso de empresas arrendatarias. El Art. 16 de la Ley 19.496 prohíbe las cláusulas abusivas en contratos de adhesión, lo que puede ser relevante para evaluar disposiciones del contrato de mall que sean desproporcionadamente gravosas para el arrendatario. El SERNAC ha intervenido en disputas sobre cláusulas de mall que establecen restricciones excesivas o penalizaciones desproporcionadas.

El Código Civil Art. 1916 establece que el arrendamiento de cosas puede recaer sobre bienes corporales muebles e inmuebles, y el Art. 1920 regula la entrega de la cosa arrendada. Los locales comerciales en mall son bienes inmuebles cuyo arrendamiento queda bajo el régimen del Código Civil y las normas especiales del DL 993/1975 en lo que pudiera ser aplicable, aunque la mayor parte de la regulación proviene del contrato mismo y de los reglamentos internos del mall.

En materia tributaria, el canon de arrendamiento está afecto al IVA del 19% conforme al DL 825/1974 Art. 8 letra a), ya que el arrendamiento de inmuebles con instalaciones o maquinarias que forman parte del local (como sistemas de aire acondicionado, alarma y cámaras) puede calificarse como arrendamiento de establecimiento de comercio afecto a IVA. El arrendatario empresa recupera el IVA como crédito fiscal, mientras que el arrendador lo declara y paga mensualmente al SII. Los gastos comunes que el arrendador cobra al arrendatario también están afectos a IVA cuando se facturan por separado.

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (DS 47/1992 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo) y las condiciones del permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) determinan los usos autorizados dentro de cada local del mall. El arrendatario debe verificar que la actividad comercial que desea instalar — restaurant, tienda de ropa, academia, clínica dental, sala de juegos — está permitida bajo el uso de suelo y el permiso de la DOM correspondiente, antes de firmar el contrato de arriendo. El incumplimiento de las restricciones de uso establecidas en el permiso de edificación puede dar lugar a la clausura del local por la Municipalidad correspondiente, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización al mall salvo que este hubiera garantizado la aptitud del local para el uso específico.

En el segmento de food court (patio de comidas), los arrendatarios de rubros gastronómicos deben contar además con la autorización sanitaria del Servicio de Salud competente conforme al DFL 725/1967 (Código Sanitario) y el Reglamento Sanitario de los Alimentos (DS 977/1996 del Ministerio de Salud). La resolución sanitaria debe obtenerse antes de la apertura del local y renovarse anualmente, siendo responsabilidad del arrendatario y no del mall. Los costos de adecuación del local a las exigencias sanitarias — extracción de humos, lavamanos, pisos lavables, sistema de agua caliente — son habitualmente de cargo del arrendatario en el proceso de habilitación del local.

La Ley 20.936/2016 sobre Transmisión de Energía Eléctrica y el DS 66/2019 del Ministerio de Energía regulan las condiciones bajo las cuales los centros comerciales suministran energía eléctrica a sus arrendatarios y los cobros por consumo. El contrato de mall debe especificar si el consumo eléctrico del local se mide por medidor individual o si se prorratea entre los arrendatarios como parte de los gastos comunes, lo que puede tener impacto significativo en los costos operacionales del arrendatario.

El Contrato de Arriendo de Espacio Comercial en Mall Chile se requiere cuando un emprendedor, PYME o empresa mediana desea establecer un punto de venta dentro de un centro comercial para aprovechar el flujo de visitantes concentrado en estos espacios. Según la Cacem, los centros comerciales chilenos reciben más de 250 millones de visitas anuales, lo que los convierte en plataformas de alto potencial para el comercio minorista de moda, gastronomía, servicios, tecnología y entretenimiento.

El arriendo de espacio comercial en mall es necesario cuando una marca o franquicia chilena o internacional abre una tienda en un mall por primera vez, cuando un comerciante establece un stand o isla en el pasillo de un centro comercial para venta de productos específicos, o cuando una empresa de servicios — como una academia, una clínica dental o una sucursal bancaria — arrienda un local para atender al público dentro del mall.

Se requiere cuando el operador del mall ofrece espacios en régimen de pop-up store — arriendos de corta duración (días, semanas o meses) para marcas que quieren probar el mercado o lanzar productos. El contrato de arriendo temporal en mall debe adaptarse a la corta duración del arrendamiento y simplificar los requisitos de instalación y retiro del comerciante.

El contrato es indispensable para efectos tributarios y contables del arrendatario: el canon de arrendamiento es un gasto deducible conforme al Artículo 31 del DL 824/1974 (Ley de la Renta), y la factura electrónica emitida por el mall permite al arrendatario recuperar el IVA como crédito fiscal. Sin contrato escrito que respalde el gasto, el SII puede objetar la deducción del canon en la declaración de renta.

El contrato es necesario cuando el arrendatario necesita acreditar la existencia del negocio ante bancos, proveedores o el SII para obtener financiamiento, créditos de proveedores, o registrar el inicio de actividades con un domicilio comercial determinado. El contrato de arriendo de mall con fecha cierta es un documento de identidad comercial fundamental para el negocio del arrendatario.

También resulta esencial cuando un franquiciado internacional establece su primera tienda en Chile bajo una marca extranjera — Subway, McDonald's, Starbucks, Zara, H&M, entre otras —, pues el contrato de arriendo del local es el documento de anclaje que la franquiciante exige como condición previa al otorgamiento de la franquicia en ese territorio. El contrato debe identificar expresamente la marca bajo la cual operará el local y el modelo de negocio autorizado, y debe ser compatible con las condiciones del contrato de franquicia en cuanto a imagen, horarios y requisitos de habilitación.

Finalmente, el contrato de arriendo en mall es imprescindible cuando el arrendatario busca financiamiento bancario para invertir en la habilitación del local. Bancos como BancoEstado, Banco de Chile, Banco BCI o Banco Santander Chile exigen el contrato de arriendo vigente y los estados financieros proyectados del negocio como parte de la evaluación crediticia de una PYME que solicita financiamiento para capital de trabajo o inversión en activo fijo. Sin contrato vigente con plazo mínimo de 2-3 años, los bancos generalmente no aprueban el crédito para inversiones en habilitación de locales comerciales.

Un Contrato de Arriendo de Espacio Comercial en Mall válido en Chile debe contener los elementos que definan con precisión las condiciones de uso del espacio, el canon y los gastos asociados, las obligaciones operacionales del arrendatario y las causales de terminación.

Identificación de las Partes: Nombre legal completo o razón social, RUT, domicilio y representante legal con poderes suficientes del arrendador (administradora del mall) y del arrendatario (empresa o persona natural). Para arrendatarios extranjeros o franquicias internacionales, identificar también la entidad local habilitada para celebrar contratos en Chile conforme al Artículo 58 del Código de Comercio.

Descripción del Espacio Arrendado: Número o código del local, stand, isla o quiosco; ubicación dentro del mall (piso, ala, pasillo, sector); superficie en metros cuadrados arrendables; descripción de las instalaciones incluidas (muros, piso, cielo, instalaciones eléctricas, sistema de climatización, puntos de agua); y plano del espacio con sus medidas. El estado de las instalaciones al inicio del arrendamiento debe documentarse mediante acta de entrega suscrita por ambas partes.

Giro Comercial Autorizado: Descripción precisa de la actividad comercial que el arrendatario puede desarrollar en el espacio — tipo de productos o servicios, marcas autorizadas, y restricciones de giro (no puede cambiar el rubro sin autorización del mall). Los operadores de mall gestionan el mix comercial para evitar la duplicación de rubros y proteger la exclusividad de ciertos arrendatarios ancla.

Canon de Arrendamiento: Monto del canon fijo mensual en UF (para protección contra la inflación conforme a la Ley 18.010), porcentaje sobre ventas brutas o netas que aplica como canon variable cuando supera un umbral mínimo (rent-to-sales ratio), plataforma y plazo de reporte de ventas al mall, y condiciones de pago. La distinción entre canon fijo y variable es característica del arriendo de mall y debe quedar explícita en el contrato.

Gastos Comunes: Definición precisa de los gastos comunes a cargo del arrendatario — mantenimiento de áreas comunes, seguridad, limpieza, marketing del mall, gastos de administración — expresados como monto fijo por metro cuadrado o como porcentaje de los gastos totales del mall. Los gastos comunes son fuente frecuente de disputas y deben estar claramente delimitados y auditables por el arrendatario. El contrato debe establecer el derecho del arrendatario a solicitar comprobantes de los gastos facturados.

Horario de Operación: Obligación del arrendatario de operar el local en el horario establecido por el mall (típicamente 10:00–21:00 o 22:00 en días de semana, y horarios extendidos en fines de semana y festivos), penalizaciones por cierre anticipado o apertura tardía, y condiciones para excepciones justificadas por causas de fuerza mayor o enfermedad debidamente acreditada.

Fitout y Modificaciones: Condiciones para la habilitación inicial del local por el arrendatario (obras de construcción, instalación de mobiliario y señalética), aprobación previa del proyecto de habilitación por el mall conforme a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (DS 47/1992), estándares de imagen de marca que deben cumplirse, y condiciones de restitución del local al término del arrendamiento (demolición de mejoras, pintura blanca, devolución en estado original).

Garantías: Tipo y monto de la garantía exigida por el mall — depósito en dinero equivalente a 2-3 meses de canon en UF, boleta bancaria de garantía, o póliza de seguro de fiel cumplimiento emitida por una compañía autorizada por la CMF. La garantía cubre impagos de canon, gastos comunes, y costos de restitución del local al término del contrato.

Plazo y Terminación: Plazo del contrato (típicamente 2 a 5 años con opción de renovación), condiciones de renovación, aviso previo para no renovar (mínimo 60-90 días), causales de terminación anticipada por incumplimiento del arrendatario (mora en el pago del canon, cierre no autorizado del local, cambio de giro sin autorización) y del arrendador (remodelación del mall, cierre del centro comercial). La Ley 18.101/1982 sobre arrendamiento de predios urbanos no aplica a locales comerciales, por lo que el plazo de desahucio y las condiciones de restitución quedan enteramente reguladas por el contrato.

Forms-legal.com proporciona este modelo de Contrato de Arriendo de Espacio Comercial en Mall Chile como referencia para comerciantes que negocian su primer local en un centro comercial. Dado que los contratos de grandes operadores de mall son habitualmente de adhesión, se recomienda revisión por un Abogado especializado en derecho comercial e inmobiliario antes de suscribir. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.