Contrato de Usufruto de Imóvel Brasil

O Contrato de Usufruto de Imóvel no Brasil é o instrumento jurídico pelo qual o nu-proprietário (proprietário do imóvel) constitui em favor do usufrutuário o direito real de usar e fruir o bem imóvel por prazo determinado ou vitaliciamente, nos termos do Art. 1.390 do Código Civil (Lei 10.406/2002). O usufruto divide temporariamente os poderes inerentes à propriedade: o usufrutuário recebe o jus utendi (direito de usar o imóvel) e o jus fruendi (direito de perceber os frutos — aluguéis, rendimentos), enquanto o nu-proprietário conserva o jus disponendi (direito de dispor do imóvel, vender a nua-propriedade) e o jus vindicandi (direito de reivindicar o imóvel de terceiros que o detenham injustamente).

O Código Civil de 2002 disciplina o usufruto nos Arts. 1.390 a 1.418, distinguindo o usufruto legal (imposto por lei — ex.: usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores durante o poder familiar, Art. 1.689 do CC) do usufruto convencional (constituído por contrato ou testamento — Art. 1.391 do CC). O usufruto convencional de imóvel é amplamente utilizado no planejamento sucessório familiar brasileiro como ferramenta para antecipar a transmissão da nua-propriedade aos filhos enquanto os pais (usufrutuários) continuam usufruindo do imóvel.

O Art. 1.393 do Código Civil proíbe a cessão do usufruto: 'Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.' Isso significa que o usufrutuário não pode vender o seu direito de usufruto a terceiro, mas pode ceder o exercício — ou seja, sub-alugar o imóvel ou permitir que outra pessoa use o imóvel em seu lugar, desde que não prejudique a substância do bem (Art. 1.399 do CC).

O registro do usufruto no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é condição para que o direito seja oponível a terceiros. O Art. 167, I, 7, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) lista o usufruto entre os atos sujeitos ao registro obrigatório no CRI. Sem o registro, o usufruto tem eficácia apenas entre as partes do contrato, não sendo oponível a futuros adquirentes da nua-propriedade nem a credores do nu-proprietário que venham a penhorar o imóvel. O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) incide sobre a constituição onerosa ou gratuita de usufruto, sendo calculado sobre o valor da nua-propriedade (para doação com reserva de usufruto) ou sobre o valor do próprio usufruto (para constituição autônoma), conforme as alíquotas estaduais fixadas pelas Secretarias Estaduais de Fazenda (SEFAZ) de cada estado da federação.

O Contrato de Usufruto de Imóvel no Brasil é necessário em diversas situações do planejamento patrimonial, sucessório e familiar brasileiro.

Planejamento sucessório familiar com doação com reserva de usufruto: A aplicação mais frequente do usufruto de imóvel no Brasil é a doação de nua-propriedade aos filhos com reserva de usufruto vitalício para os pais doadores. O imóvel sai do espólio dos pais (evitando inventário com ITCMD sobre herança), os filhos recebem a nua-propriedade em vida (com custo de ITCMD apenas sobre a nua-propriedade, que é menor que o valor total do imóvel), e os pais continuam residindo ou recebendo aluguéis do imóvel pelo resto da vida. O contrato de usufruto (como doação com reserva) é o instrumento que formaliza essa estratégia.

Separação da nua-propriedade para planejamento tributário: Empresários e profissionais que desejam proteger imóvel de execuções fiscais ou trabalhistas sem aliená-lo definitivamente podem constituir usufruto em favor de cônjuge ou de filhos adultos, mantendo o imóvel no patrimônio familiar com proteção patrimonial estruturada, observando os limites do Art. 593 do CPC (fraude à execução).

Garantia de moradia para cônjuge ou companheiro: O cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel em que residia (Art. 1.831 do CC), mas o usufruto convencional pode ampliar esse direito ou ser constituído em favor do companheiro em união estável. O testamento pode constituir usufruto sobre imóvel em favor de legatário, cônjuge ou companheiro pelo prazo desejado pelo testador.

Restituição temporária de frutos: Quando o nu-proprietário precisa de renda temporária de um imóvel sem aliená-lo definitivamente — por exemplo, pais que constituem usufruto temporário em favor de filho adulto que precisa de renda por 10 anos para estabilizar sua situação financeira —, o usufruto por prazo determinado é o instrumento adequado.

O Contrato de Usufruto de Imóvel no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para ter validade jurídica e ser registrado no CRI.

Qualificação das Partes: Nome completo, CPF, RG, estado civil (regime de bens, participação do cônjuge — Art. 1.647 do CC), nacionalidade, profissão e endereço do nu-proprietário e do usufrutuário. Para usufruto a favor de pessoa jurídica, o Art. 1.410, III, do CC limita o prazo máximo a 30 anos.

Identificação Completa do Imóvel: Número de matrícula no CRI, endereço completo, área, confrontações e demais dados conforme a certidão de matrícula atualizada. Para imóveis rurais, indicar o número do CCIR (INCRA) e a classificação do imóvel quanto ao módulo fiscal.

Modalidade do Usufruto: Indicação expressa se o usufruto é vitalício (extingue-se com o falecimento do usufrutuário — Art. 1.410, I, do CC) ou por prazo determinado (com data de término expressa). Para usufrutuário pessoa jurídica, o prazo máximo é 30 anos (Art. 1.410, III, do CC). Para usufruto simultâneo (a favor de mais de uma pessoa), indicar se é cumulativo ou sucessivo (Art. 1.411 do CC).

Direitos do Usufrutuário: Discriminação dos poderes conferidos ao usufrutuário — usar o imóvel para fins de moradia, locação, exploração comercial, agrícola ou outra finalidade; perceber aluguéis e rendimentos; realizar benfeitorias úteis e necessárias (Art. 1.403 do CC). Indicação de eventuais restrições ao uso pelo nu-proprietário (ex.: proibição de sublocar sem anuência do nu-proprietário).

Obrigações do Usufrutuário: Conservar o imóvel como bom pai de família (Art. 1.399 do CC); pagar o IPTU (Art. 1.403, II, do CC); realizar as benfeitorias necessárias; não alterar a destinação econômica do imóvel sem anuência do nu-proprietário; restituir o imóvel ao nu-proprietário ao final do usufruto no mesmo estado em que o recebeu (Art. 1.400 do CC — com termo de estado do imóvel).

Constituição Onerosa ou Gratuita: Indicação se o usufruto é gratuito (sem contraprestação ao nu-proprietário) ou oneroso (com pagamento de valor periódico ou único pelo usufrutuário ao nu-proprietário). Indicar o ITCMD incidente sobre a constituição do usufruto, conforme a legislação do estado do imóvel. O forms-legal.com disponibiliza este modelo como referência inicial — o usufruto de imóvel exige escritura pública e análise por advogado especializado em direito imobiliário e planejamento sucessório, membro da OAB.

Registro no CRI: Obrigação expressa de registrar o contrato na matrícula do imóvel no CRI competente (Art. 167, I, 7, da Lei 6.015/1973), para que o usufruto seja oponível a qualquer futuro adquirente da nua-propriedade, credor do nu-proprietário ou terceiro que venha a ter interesse jurídico sobre o imóvel após a constituição do direito real.

Para preencher o Contrato de Usufruto de Imóvel no Brasil corretamente, siga as etapas a seguir.

Defina a modalidade do usufruto: Decida se o usufruto será vitalício (para planejamento sucessório) ou por prazo determinado (para usufruto temporário). Para usufrutuário pessoa jurídica, o prazo não pode superar 30 anos (Art. 1.410, III, do CC). Para usufruto a favor de múltiplas pessoas (ex.: casal de pais), defina se é simultâneo (ambos exercem juntos) ou sucessivo (um exerce após o falecimento do outro).

Reúna os documentos das partes e do imóvel: Documentos de identidade (RG, CPF) e estado civil das partes, mais a certidão de matrícula atualizada do imóvel (máximo 30 dias). Se o nu-proprietário for casado, o cônjuge deve participar do contrato (Art. 1.647 do CC). Reúna também o IPTU do exercício corrente para indicar o valor venal do imóvel utilizado como base de cálculo do ITCMD.

Calcule e recolha o ITCMD: Consulte a SEFAZ do estado onde o imóvel está situado para calcular o ITCMD incidente sobre a constituição do usufruto. Quando o usufruto é constituído junto com a doação da nua-propriedade, o ITCMD incide sobre o valor da nua-propriedade (calculado com desconto pela expectativa de vida do usufrutuário segundo tábuas do IBGE). Recolha o ITCMD antes da lavratura da escritura.

Elabore o inventário do estado do imóvel: Antes da entrega da posse ao usufrutuário, é recomendável elaborar um inventário detalhado das condições do imóvel (fotos, laudo técnico de vistoria), que servirá de referência para aferição do estado de conservação na extinção do usufruto e devolução ao nu-proprietário.

Providencia o registro no CRI: Após assinatura da escritura pública de usufruto no Cartório de Notas, presente o contrato ao CRI onde o imóvel está registrado para averbação do usufruto na matrícula. O oficial do CRI desdobrará a matrícula ou averbará o usufruto, e a certidão de ônus reais passará a refletir o usufruto como ônus real.

O Contrato de Usufruto de Imóvel no Brasil deve cumprir os seguintes requisitos legais.

Escritura Pública Obrigatória: O Art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios jurídicos sobre direitos reais imobiliários acima de 30 salários mínimos. O usufruto é direito real sobre coisa alheia (Art. 1.225, IV, do CC), submetido à forma pública.

Registro no CRI (Art. 167, I, 7, Lei 6.015/1973): A Lei de Registros Públicos elenca o usufruto entre os atos sujeitos ao registro obrigatório no CRI. Sem o registro, o usufruto tem eficácia apenas entre as partes, não sendo oponível a terceiros adquirentes da nua-propriedade.

ITCMD: O Art. 155, I, da Constituição Federal de 1988 e as legislações estaduais (ex.: Lei SP 10.705/2000, Lei RJ 7.786/2017, Lei MG 14.941/2003) determinam a incidência do ITCMD sobre a constituição do usufruto, seja como parte da doação com reserva de usufruto ou como ato autônomo. As alíquotas variam por estado (SP: 4%; RJ: 4%-8%; MG: 5%).

Participação do Cônjuge: O Art. 1.647 do CC exige a outorga uxória ou marital para constituição de ônus reais sobre imóveis do casal, incluindo o usufruto. A ausência torna o ato anulável nos termos do Art. 1.649 do CC.

Limite Temporal para Pessoa Jurídica: O Art. 1.410, III, do CC limita o usufruto constituído em favor de pessoa jurídica a 30 anos, mesmo que as partes tenham pactuado prazo superior ou vitalício. O usufruto por prazo indeterminado só é permitido a pessoas físicas; qualquer cláusula que pretenda estabelecer usufruto perpétuo ou por prazo superior a 30 anos em favor de pessoa jurídica será reduzida ao limite legal por força do Art. 1.410, III, do Código Civil.

Os erros mais frequentes no Contrato de Usufruto de Imóvel no Brasil são:

Não registrar o usufruto no CRI: O usufruto não registrado na matrícula do imóvel no CRI não é oponível a terceiros. Se o nu-proprietário vender a nua-propriedade a terceiro de boa-fé que não tinha conhecimento do usufruto não registrado, o usufrutuário pode perder o direito de usar e fruir o imóvel — pois a aquisição pelo terceiro de boa-fé é protegida pelo princípio da fé pública registral (Art. 54 da Lei 13.097/2015). O registro no CRI é, portanto, indispensável para proteção efetiva do usufrutuário.

Confusão entre usufruto vitalício e por prazo determinado: Contratos que não especificam se o usufruto é vitalício ou por prazo determinado geram conflito na extinção. O Art. 1.410, II, do CC determina que o usufruto se extingue 'pelo termo de sua duração' — sem prazo expresso, presume-se vitalício para pessoas físicas e de 30 anos para pessoas jurídicas. A omissão pode gerar litígio judicial sobre a extensão do prazo.

Não calcular o ITCMD corretamente sobre o usufruto: Quando o usufruto é constituído como parte de doação com reserva de usufruto, o ITCMD na doação incide sobre o valor da nua-propriedade — e não sobre o valor total do imóvel. Quando o usufruto é extinto pelo falecimento do usufrutuário, a consolidação da propriedade plena pelo nu-proprietário não gera novo ITCMD (pois este já foi recolhido no momento da doação). A confusão sobre o fato gerador do ITCMD pode resultar em recolhimento a menor (com risco de autuação fiscal) ou a maior (prejuízo desnecessário ao contribuinte).

Não elaborar inventário do estado do imóvel: A ausência de laudo ou inventário das condições do imóvel no momento da entrega ao usufrutuário dificulta a aferição de eventuais danos na restituição ao nu-proprietário ao final do usufruto. O nu-proprietário que não tem prova do estado original do imóvel enfrenta dificuldades para exigir indenização por deteriorações causadas pelo usufrutuário além do desgaste natural (Art. 1.402 do CC).

Sublocar ou ceder o exercício do usufruto sem cláusula permissiva: O Art. 1.393 do CC proíbe a alienação do usufruto, mas permite a cessão do seu exercício. Contratos de usufruto que silenciam sobre a possibilidade de sublocação ou cessão do exercício podem gerar conflito quando o usufrutuário pretende alugar o imóvel a terceiro — interpretações divergentes entre nu-proprietário e usufrutuário sobre os limites do direito de fruição podem resultar em ação judicial de extinção de usufruto por abuso de direito (Art. 1.410, VII, do CC).