Solicitação de Certidão de Ônus Reais Brasil

A Solicitação de Certidão de Ônus Reais no Brasil é o requerimento formal dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para obtenção de certidão que comprova a existência ou inexistência de ônus, gravames e restrições registrados na matrícula de determinado imóvel, nos termos do Art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e do Art. 19 da mesma lei, que garante o direito de qualquer pessoa obter certidões dos atos registrados. A Certidão de Ônus Reais é um dos documentos mais importantes do direito imobiliário brasileiro, revelando o estado jurídico do imóvel e a existência de gravames como hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, arrestos, usufrutos, servidões, promessas de compra e venda registradas, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade e restrições judiciais. O Decreto 93.240/1986, que regulamenta a Lei 7.433/1985, define a certidão de ônus reais como documento obrigatório para lavratura de escrituras públicas de imóveis, fixando prazo de validade de 30 dias contados da data de emissão.

No Brasil, o CRI é a instituição pública de fé pública responsável pelo registro de todos os atos que criam, transferem, modificam ou extinguem direitos reais sobre imóveis, nos termos dos Arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e do Art. 167 da Lei 6.015/1973. O sistema registral imobiliário brasileiro adota o princípio da concentração, pelo qual apenas os atos registrados na matrícula do imóvel são oponíveis a terceiros de boa-fé, garantindo a segurança jurídica do tráfego imobiliário. A Lei 14.382/2022 (Lei do Serviço Eletrônico de Registros Públicos) modernizou o sistema, criando o SERP (Sistema Eletrônico de Registros Públicos) e permitindo a solicitação e emissão eletrônica de certidões de todos os CRIs do Brasil por meio de plataforma centralizada.

A certidão de ônus reais é diferente da certidão de inteiro teor (que reproduz todo o conteúdo da matrícula) e da certidão de cadeia dominial (que remonta à origem da propriedade até a data atual). A Certidão de Ônus Reais especificamente comprova a situação dos gravames sobre o imóvel na data de sua emissão — por isso tem validade limitada (usualmente 30 dias para fins de lavratura de escritura e financiamento) e deve ser solicitada próximo à data da transação.

A Lei 6.015/1973 garante publicidade material e formal de todos os registros e averbações no CRI, sendo o Art. 17 um pilar do sistema: 'qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido'. A Consolidação Normativa do CGJ (Conselho Geral de Justiça) de cada estado pode disciplinar os modelos de certidão e os procedimentos de solicitação, mas a obrigatoriedade de emissão e a validade jurídica são reguladas pela Lei 6.015/1973 em âmbito nacional.

A Solicitação de Certidão de Ônus Reais no Brasil é necessária em todas as situações em que seja preciso conhecer a situação jurídica de um imóvel antes de celebrar qualquer negócio jurídico imobiliário.

Compra e venda de imóvel: Na compra e venda de imóvel, a certidão de ônus reais é exigida pelo Cartório de Notas para lavratura da escritura pública definitiva, conforme a Lei 7.433/1985 e o Decreto 93.240/1986. A ausência de verificação prévia pode fazer o comprador adquirir imóvel gravado com hipoteca, alienação fiduciária ou penhora não declarada pelo vendedor — situação que pode resultar em perda do imóvel.

Financiamento imobiliário: Bancos, financeiras e cooperativas de crédito que concedem financiamento imobiliário (CEF, Banco do Brasil, bancos privados) exigem a certidão de ônus reais do imóvel dado em garantia para verificar a ausência de gravames anteriores que prejudiquem a constituição da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997) ou hipoteca (Art. 1.473 do CC) em favor do credor.

Doação e inventário: Na doação de imóvel, o Tabelião exige certidão de ônus reais atualizada. No inventário e partilha — judicial ou extrajudicial (Lei 11.441/2007) —, o advogado ou tabelião solicita a certidão de ônus reais de todos os imóveis integrantes do espólio para instruir o processo de partilha e o pagamento do ITCMD.

Locação por prazo superior a 10 anos: Contratos de locação de imóveis por prazo superior a 10 anos com cláusula de vigência na hipótese de alienação (Art. 8° da Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato) devem ser averbados na matrícula do imóvel para serem oponíveis ao adquirente. A certidão de ônus reais revela se há tal averbação.

Processo judicial: Em execuções judiciais, penhoras de imóveis e arrematações em leilão judicial, advogados, leiloeiros e magistrados solicitam a certidão de ônus reais do imóvel penhorado ou arrematado para verificar a cadeia de gravames e o valor real disponível para satisfação do credor.

A Solicitação de Certidão de Ônus Reais no Brasil deve conter os seguintes elementos para ser processada pelo CRI sem exigências.

Identificação do Solicitante: Nome completo, CPF ou CNPJ, endereço completo, telefone e e-mail do requerente. Qualquer pessoa pode solicitar a certidão independentemente de ser parte em qualquer negócio (Art. 17 da Lei 6.015/1973), mas a identificação é obrigatória para controle cartorial.

Identificação Precisa do Imóvel: Número de matrícula do imóvel no CRI (essencial para localização imediata), localização do imóvel (endereço ou denominação rural), município e estado, comarca e nome do CRI (Cartório de Registro de Imóveis) onde o imóvel está registrado. Alternativamente, o número da transcrição antiga (para imóveis registrados antes da matrícula, anterior à Lei 6.015/1973).

Tipo de Certidão Solicitada: Indicação precisa do tipo de certidão requerida — (a) Certidão de Ônus Reais (gravames e restrições atuais); (b) Certidão de Inteiro Teor da Matrícula; (c) Certidão de Ações Reais e Reipersecutórias (demandas judiciais que afetam o imóvel); (d) Certidão de Cadeia Dominial (histórico de proprietários); (e) Certidão Vintenária ou Trintenária (20 ou 30 anos de histórico). Para compra e venda e financiamento, são geralmente exigidas as alíneas (a), (b) e (c).

Finalidade da Certidão: Indicação da finalidade (compra e venda, financiamento, inventário, doação, penhora, outro) para que o CRI emita a certidão no formato adequado exigido pelos diferentes órgãos — Cartório de Notas, bancos, Juízo de execução etc.

Prazo de Validade e Formato: Para transações imobiliárias e financiamento, a certidão tem validade de 30 dias (praxe cartorial, validada pelo Decreto 93.240/1986). A solicitação deve indicar se o formato desejado é papel (certidão física com selos de autenticidade do CRI) ou eletrônico (certidão digital com assinatura eletrônica pelo SERP — Sistema Eletrônico de Registros Públicos da Lei 14.382/2022). O forms-legal.com disponibiliza este requerimento como modelo de referência — as exigências específicas variam conforme as normas do CGJ de cada estado.

Recolhimento dos Emolumentos: Indicar o comprovante de pagamento dos emolumentos cartoriais, calculados pelas tabelas estaduais aprovadas pelo Tribunal de Justiça. Em São Paulo, os emolumentos para certidão de ônus reais variam conforme o tipo de certidão, sendo geralmente entre R$ 60,00 e R$ 200,00 por matrícula.

Prazo de Entrega pelo CRI: Conforme o Art. 19 da Lei 6.015/1973, o Oficial do CRI deve expedir a certidão no prazo estipulado pelas normas do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) e dos Tribunais de Justiça estaduais — geralmente 2 a 5 dias úteis para certidões físicas e até 5 dias úteis pelo SERP eletrônico. O solicitante pode requerer urgência mediante pagamento de taxa adicional prevista nas tabelas de emolumentos, obtendo a certidão em até 24 horas. Para certidões destinadas a financiamentos com prazos bancários rígidos, convém solicitar a modalidade de urgência.

Assinatura e Identificação: Assinatura do requerente com reconhecimento de firma (se exigido pelo CGJ estadual) ou assinatura eletrônica pelo SERP (certificado ICP-Brasil). Em alguns estados, como São Paulo, a solicitação pode ser feita pelo portal do CRI local sem necessidade de comparecimento pessoal ao cartório.

Para preencher a Solicitação de Certidão de Ônus Reais no Brasil corretamente, siga as etapas a seguir.

Identifique o CRI competente: A certidão deve ser solicitada no CRI da comarca onde o imóvel está registrado. Se você não sabe qual é o CRI competente, consulte o número de matrícula na escritura do imóvel, no IPTU (para urbanos) ou no CCIR (para rurais). Em estados com CRI único por comarca e em grandes cidades com múltiplos CRIs, o número de matrícula identifica o cartório.

Informe o número de matrícula: O número de matrícula é a identificação única do imóvel no sistema registral brasileiro. É composto por números sequenciais e pode ser encontrado em escrituras, contratos, certidões anteriores ou no próprio IPTU (para imóveis urbanos). Informe o número completo para evitar demora ou erro na emissão.

Especifique o tipo de certidão: Indique claramente se você precisa de certidão de ônus reais, de inteiro teor, de ações pessoais reipersecutórias ou de cadeia dominial. Para compra e venda e financiamento, solicite conjuntamente as três primeiras para cobrir todos os gravames e demandas judiciais que possam afetar o imóvel.

Solicite via SERP ou presencialmente: Desde a Lei 14.382/2022, é possível solicitar certidões de qualquer CRI do Brasil pelo sistema eletrônico SERP (registros.com.br ou plataformas dos CRIs estaduais), com emissão digital em até 5 dias úteis. O pedido presencial no balcão do CRI costuma ser processado em 2 a 5 dias úteis. Para certidões urgentes, muitos CRIs oferecem serviço de urgência com prazo de 24 horas mediante pagamento de taxa adicional.

Guarde a certidão e verifique a validade: A certidão de ônus reais tem validade de 30 dias para fins de lavratura de escritura e financiamento. Se a transação demorar mais do que isso, será necessário solicitar nova certidão atualizada. Leia com atenção todos os gravames apontados e consulte um advogado especializado em direito imobiliário sobre o impacto de cada um na transação pretendida.

A Solicitação de Certidão de Ônus Reais no Brasil está amparada nos seguintes dispositivos legais.

Lei de Registros Públicos: O Art. 17 da Lei 6.015/1973 garante o direito à certidão sem necessidade de justificar o interesse. O Art. 19 obriga o Oficial do CRI a expedir certidões de qualquer ato registrado nos livros do cartório. O Art. 167 lista os atos sujeitos a registro e a averbação que constam na matrícula e devem ser revelados pela certidão de ônus reais.

Decreto 93.240/1986: Regulamenta a Lei 7.433/1985 e estabelece que a certidão de ônus reais com validade de 30 dias é exigida pelo Tabelião para lavratura de escritura pública de imóvel. A certidão deve ser negativa (sem ônus) ou positiva (com gravames) — se positiva, as partes decidem se prosseguem com a transação e como regularizar os ônus.

Código Civil — Princípio da Concentração: O Art. 1.227 do CC determina que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem depois do registro do título no CRI. O Art. 54 da Lei 13.097/2015 consagra o princípio da concentração dos atos na matrícula: os negócios jurídicos que envolvam imóveis são eficazes e oponíveis a terceiros somente se os atos estiverem registrados ou averbados na matrícula do CRI.

SERP — Sistema Eletrônico de Registros Públicos: A Lei 14.382/2022 criou o SERP, que centraliza os serviços eletrônicos dos cartórios de registro de imóveis no Brasil, permitindo a solicitação e emissão eletrônica de certidões com assinatura digital ICP-Brasil, com a mesma validade jurídica das certidões físicas. O SERP é operacionalizado pelo Operador Nacional do SERP, designado pelo CNJ (Conselho Nacional de Justiça).

Emolumentos: As tabelas de emolumentos são fixadas por lei estadual e aprovadas pelo respectivo Tribunal de Justiça, nos termos da Lei Federal 10.169/2000. Os emolumentos para certidão variam por estado e tipo de certidão.

Os erros mais frequentes na Solicitação de Certidão de Ônus Reais no Brasil são:

Solicitar do CRI errado: O comprador que não verifica em qual CRI o imóvel está registrado pode solicitar a certidão no cartório errado e perder tempo e dinheiro. O número de matrícula identifica o CRI competente — imóveis urbanos de SP costumam estar distribuídos entre o 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10°, 11°, 12°, 13°, 14°, 15°, 16°, 17°, 18°, 19° e 20° Cartório de Registro de Imóveis, conforme o zoneamento territorial da Capital.

Não solicitar a certidão de ações pessoais reipersecutórias: Além da certidão de ônus reais, a certidão de ações reais e reipersecutórias revela demandas judiciais (ações de anulação de escritura, ações possessórias, ações de usucapião, embargos de terceiro) que afetam o imóvel mas não aparecem como ônus na matrícula. A ausência dessa certidão pode fazer o comprador adquirir imóvel em litígio.

Utilizar certidão vencida: A certidão de ônus reais tem validade de 30 dias. Transações que se prolongam além desse prazo exigem nova certidão atualizada. O uso de certidão vencida pode resultar na recusa do Tabelião em lavrar a escritura ou do CRI em efetuar o registro.

Não verificar a certidão positiva (com gravames): Quando a certidão revela gravames, muitos compradores assinam o contrato sem entender o impacto. Hipoteca com saldo devedor elevado, alienação fiduciária ativa ou penhora judicial são ônus que podem impedir a transferência livre da propriedade e exigem quitação prévia ou anuência do credor para a venda. É imprescindível consultar advogado especializado em direito imobiliário antes de prosseguir com a transação.

Não solicitar a cadeia dominial para imóveis com histórico irregular: Para imóveis adquiridos em leilão, desapropriação, inventário ou com histórico de regularização fundiária (Reurb — Lei 13.465/2017), a certidão de cadeia dominial por 20 ou 30 anos permite verificar a existência de vícios na cadeia de transmissão que poderiam dar origem a ação de anulação por terceiros prejudicados.