Contrato de Compra de Apartamento na Planta

O Contrato de Compra de Apartamento na Planta é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei 4.591/1964 e CDC Art. 48 (Lei 8.078/1990).

O Contrato de Compra de Apartamento na Planta no Brasil é modalidade especial do compromisso de compra e venda, com regime protetivo reforçado em favor do consumidor, dado que a incorporadora vende bem que ainda não existe em sua forma definitiva. A Lei 4.591/1964 exige que a incorporação imobiliária seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) antes do início da comercialização das unidades, com a apresentação do memorial de incorporação contendo: projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal, cálculo das frações ideais de terreno, minuta de convenção de condomínio, alvará de construção, certidões de débitos fiscais da incorporadora e do terreno (Artigo 32 da Lei 4.591/1964).

O regime de patrimônio de afetação (Artigo 31-A da Lei 4.591/1964, introduzido pela Lei 10.931/2004) é sistema optativo em que o terreno e as acessões do empreendimento ficam segregados do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os adquirentes em caso de falência ou insolvência da empresa. Quando o empreendimento adota o patrimônio de afetação, a retenção em caso de rescisão por culpa do adquirente sobe de 25% para 50% das parcelas pagas.

O forms-legal.com disponibiliza modelo de Contrato de Compra de Apartamento na Planta em conformidade com a Lei 4.591/1964, o CDC (Lei 8.078/1990), a Lei 13.786/2018 e as resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e do CRECI estadual, com todos os campos editáveis para download gratuito em PDF e Word. Alem desses dispositivos, o contrato de compra na planta no Brasil esta sujeito ao Codigo de Defesa do Consumidor (CDC, Lei 8.078/1990), cujos Arts. 47 e 48 garantem interpretacao favoravel ao adquirente e vinculam a incorporadora a todas as condicoes da oferta publica, incluindo material publicitario e prospects. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratados, inseriu os Arts. 67-A a 67-F na Lei 4.591/1964, regulando as penalidades em caso de descumprimento por qualquer das partes. O registro da incorporacao no Cartorio de Registro de Imoveis (CRI) competente e requisito de validade da comercializacao, conforme Art. 32 da Lei 4.591/1964, sendo obrigatoria a apresentacao do numero e data de registro ao adquirente antes da assinatura do contrato. O forms-legal.com disponibiliza modelo atualizado com todas as clausulas exigidas pela Lei 13.786/2018 e pelo CDC para contratos de aquisicao de imovel na planta no Brasil. O patrimônio de afetação, previsto no Art. 31-A da Lei 4.591/1964 e regulamentado pela Lei 10.931/2004, protege o adquirente ao segregar os recursos do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, garantindo a continuidade da obra mesmo em caso de falência ou insolvência da empresa. A Receita Federal do Brasil tributa o regime de afetação pelo Regime Especial de Tributação (RET) com alíquota de 4% sobre a receita mensal da incorporação, reduzindo o risco fiscal da operação para a incorporadora e o risco do comprador de planta.

O Contrato de Compra de Apartamento na Planta no Brasil é necessário nas seguintes situações:

Lançamento imobiliário: quando o comprador adquire unidade autônoma em empreendimento ainda em fase de lançamento ou construção, a incorporadora celebra o contrato de compra na planta como instrumento padrão de comercialização, vinculando-se ao prazo de entrega e às especificações do memorial descritivo registrado no CRI.

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV): na aquisição de apartamentos em empreendimentos do programa federal habitacional (regulado pela Lei 11.977/2009 e pela Lei 14.118/2021), o contrato de compra na planta é assinado com a incorporadora ou construtora credenciada pela Caixa Econômica Federal (CEF). O financiamento é liberado em parcelas conforme o avanço da obra, acompanhado pela CEF por engenheiros do banco.

Aquisição de cobertura ou apartamento de alto padrão em pré-lançamento: incorporadoras de grande porte vendem unidades de alto padrão antes da aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal — nesse caso, o contrato deve conter expressamente a condição suspensiva da aprovação do projeto e do registro da incorporação no CRI.

Investimento em unidades para renda: investidores que adquirem unidades na planta para posterior locação ou revenda utilizam o contrato de compra na planta e devem observar as regras do CDC e da Lei 13.786/2018 quanto ao distrato, pois o caráter investidor não afasta a proteção consumerista quando o adquirente é pessoa física.

Financiamento habitacional com utilização de FGTS: trabalhadores que utilizam o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS — regulado pelo CCFGTS) precisam do contrato de compra na planta para protocolar o pedido de liberação do fundo junto à CEF. O contrato tambem e necessario na conversao de contrato de promessa de compra e venda em escritura definitiva de compra e venda, apos a expedicao do Habite-se (Auto de Conclusao de Obras) pelo Municipio competente, conforme Arts. 44 e 45 da Lei 4.591/1964. Operacoes de financiamento imobiliario pelo Sistema Financeiro de Habitacao (SFH), regido pela Lei 4.380/1964, ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliario (SFI, Lei 9.514/1997), que adota a alienacao fiduciaria de imovel como garantia, exigem que o contrato de compra na planta esteja devidamente registrado no CRI antes da liberacao do credito pelo agente financeiro. Nos estados de Sao Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, o Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis (ITBI) e recolhido ao municipio competente no ato do registro da escritura definitiva, cujas aliquotas variam de 2% a 4% sobre o valor da transacao.

O Contrato de Compra de Apartamento na Planta no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais exigidos pela Lei 4.591/1964 e pela Lei 13.786/2018:

**Identificação do empreendimento:** Nome do empreendimento, número e data de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), endereço do terreno, NIRE da incorporadora e número de registro no CRECI estadual do corretor responsável pela venda.

**Qualificação das partes:** Dados completos da incorporadora (CNPJ, razão social, endereço, representante legal, CRI de inscrição) e do adquirente (CPF, RG, profissão, estado civil, regime de bens). Para adquirentes casados, o cônjuge deve assinar o contrato (CC Art. 1.647, I).

**Identificação da unidade:** Número da unidade autônoma, bloco ou torre, andar, área privativa em metros quadrados, área de uso comum proporcional, fração ideal do terreno, vaga de garagem vinculada (box ou vaga rotativa), e especificações técnicas do memorial descritivo registrado no CRI.

**Preço e condições de pagamento:** Valor total da unidade, valor e prazo das parcelas durante a obra (parcelas de evolução de obra ou balões), valor do saldo devedor a ser financiado pela CEF ou banco privado na entrega das chaves, e índice de atualização monetária das parcelas durante a construção (INCC — Índice Nacional de Custo da Construção).

**Prazo de entrega e tolerância:** Data prevista para a conclusão da obra e entrega das chaves, com prazo de tolerância máximo de 180 dias sem penalidade para a incorporadora, conforme Lei 13.786/2018 Art. 43-A. Após o prazo de tolerância, multa de 1% ao mês sobre o valor pago (Art. 43-A, § 1°).

**Patrimônio de afetação:** Indicação expressa se o empreendimento adota ou não o regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964 Art. 31-A), pois isso afeta o percentual de retenção em caso de distrato.

**Distrato e penalidades:** Nos termos da Lei 13.786/2018, indicação do percentual de retenção em caso de rescisão por culpa do adquirente (25% ou 50% em caso de patrimônio de afetação) e prazo de devolução das parcelas pagas (150 dias ou 30 dias se o empreendimento estiver em RET — Regime Especial de Tributação). O forms-legal.com oferece modelo com todos esses elementos para download gratuito em PDF e Word. O contrato deve conter tambem o Quadro-Resumo exigido pelo Art. 67-A da Lei 13.786/2018, que deve incluir: preco total da unidade autono ma, valor da parcela de entrada e das parcelas mensais, indice e periodicidade de reajuste (em geral o CUB-SINDUSCON ou INCC durante a obra e o IPCA apos o Habite-se), forma e prazo para entrega das chaves, penalidades por atraso da incorporadora (correcao monetaria mais juros de mora de 1% ao mes apos o prazo de carencia de 180 dias previsto no Art. 43-A da Lei 4.591/1964), e condicoes do distrato com deducao maxima de 25% dos valores pagos se o empreendimento nao tiver patrimonio de afetacao, ou 50% com afetacao, conforme Art. 67-A, paragrafo 5, Lei 13.786/2018. O memorial descritivo deve especificar acabamentos, equipamentos e areas comuns incluidos no preco, sendo vedada qualquer alteracao sem anuencia escrita do adquirente (Art. 48, CDC). O contrato deve conter o cronograma físico-financeiro da obra com as etapas de fundação, estrutura, alvenaria, instalações e acabamentos, indicando o percentual de evolução física correspondente a cada liberação de parcela pelo agente financeiro — Caixa Econômica Federal para operações do MCMV ou do FGTS (Lei 8.036/1990) — ou pelo próprio adquirente. O laudo de avaliação do imóvel (PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) elaborado por corretor registrado no CRECI ou por engenheiro com ART registrada no CREA deve embasar o preço contratado e constar como anexo do contrato para fins de registro no CRI e de comprovação perante a Receita Federal do Brasil no recolhimento do ITBI.

Para preencher o Contrato de Compra de Apartamento na Planta no Brasil corretamente, siga as etapas:

**Etapa 1 — Dados do empreendimento:** Informe o nome do empreendimento, o número e a data de registro da incorporação no CRI (obtenha esse dado na certidão de registro da incorporação, que a incorporadora é obrigada a fornecer). Verifique se a incorporação está registrada antes de assinar — empreendimentos não registrados no CRI não têm amparo legal.

**Etapa 2 — Qualificação das partes:** Preencha os dados da incorporadora (razão social, CNPJ, endereço, representante com poderes) e os seus dados pessoais como adquirente. Se for casado, qualifique o cônjuge e preveja a co-assinatura.

**Etapa 3 — Identificação da unidade:** Descreva a unidade com precisão: número, bloco, andar, área privativa e área total, fração ideal do terreno, vaga de garagem. Esses dados constam do memorial descritivo e da planta da unidade, que devem ser anexados ao contrato.

**Etapa 4 — Preço e parcelas:** Defina o preço total, o valor das parcelas mensais durante a obra (atualizadas pelo INCC), os balões previstos e o saldo a financiar na entrega. Verifique se há cobrança de taxa de evolução de obra (TEO) e como ela é calculada.

**Etapa 5 — Prazo de entrega:** Anote a data prevista para a conclusão da obra e as chaves, o prazo máximo de tolerância (até 180 dias — Lei 13.786/2018 Art. 43-A) e a multa pelo atraso após o prazo de tolerância (1% ao mês sobre o valor pago).

**Etapa 6 — Patrimônio de afetação:** Verifique se o empreendimento adota o regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964 Art. 31-A). Isso é relevante para o percentual de retenção em caso de distrato (25% sem afetação, 50% com afetação) e para a proteção do adquirente em caso de falência da incorporadora.

**Etapa 7 — Memorial descritivo:** Leia atentamente o memorial descritivo das especificações técnicas do apartamento (acabamentos, marcas dos materiais, instalações). Qualquer diferença entre o memorial e o imóvel entregue caracteriza vício construtivo.

**Etapa 8 — Assinaturas:** Assine o contrato com a incorporadora, o cônjuge (quando necessário) e duas testemunhas com CPF identificado. Guarde todos os boletos pagos e os comprovantes de transferência como prova do pagamento. Ao revisar o contrato, verifique se o INCC (Indice Nacional de Custo da Construcao) utilizado para correcao das parcelas durante a obra esta individualizado por regiao (INCC-M ou INCC-DI da Fundacao Getulio Vargas) e se a data de transicao para o IPCA apos o Habite-se esta claramente estabelecida. Confirme a existencia de clausula de patrimonio de afetacao (Art. 31-A da Lei 4.591/1964), que isola o empreendimento do patrimonio geral da incorporadora, protegendo o adquirente em caso de falencia ou insolvencia da empresa. Se o financiamento for pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV, Lei 11.977/2009) ou pelo FGTS (Lei 8.036/1990), a liberacao do saldo se sujeita a vistoria tecnica da Caixa Economica Federal e ao cronograma de obra aprovado pela agencia.

O Contrato de Compra de Apartamento na Planta no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos legais:

**Lei 4.591/1964 — Art. 32:** A incorporação imobiliária deve ser registrada no CRI antes do início das vendas, com apresentação do memorial de incorporação contendo: projeto aprovado pela Prefeitura Municipal, alvará de construção, certidões de débitos fiscais da incorporadora e do terreno, minuta de convenção de condomínio e cálculo das frações ideais.

**Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato:** Regula os direitos do adquirente em caso de rescisão unilateral. O Art. 43-A prevê 180 dias de tolerância sem multa para atraso na entrega. Após esse prazo, multa de 1% ao mês sobre o valor pago. O Art. 67-A limita a retenção pela incorporadora a 25% (ou 50% em patrimônio de afetação) das parcelas pagas em caso de rescisão por culpa do adquirente.

**CDC (Lei 8.078/1990) — Art. 48:** O Art. 48 determina que as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor. O Art. 51 veda cláusulas abusivas, como as que afastem a responsabilidade da construtora por vícios ocultos da construção.

**Patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964 Art. 31-A):** Segregação do patrimônio do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os adquirentes em caso de falência. O Regime Especial de Tributação (RET — Lei 10.931/2004) está vinculado ao patrimônio de afetação.

**INCC:** O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC/FGV) é o índice utilizado para atualização monetária das parcelas durante a obra. Após a entrega das chaves, o índice passa a ser o IPCA ou o IGP-M, conforme definido no contrato. O adquirente tem prazo de 7 dias uteis para desistir do contrato sem penalidades apos a assinatura em stand de vendas, feiras ou eventos, nos termos do Art. 49 do CDC. A incorporadora responde solidariamente com o construtor por vicio de construcao (Art. 618 do CC) pelo prazo de 5 anos para defeitos estruturais e 90 dias para acabamentos conforme Art. 26 do CDC. O ITBI e recolhido ao municipio competente no ato do registro da escritura definitiva, sendo vedado ao tabeliao lavrar escritura sem a guia de recolhimento (Art. 289 da Lei 6.015/1973).

Erros frequentes na compra de apartamento na planta no Brasil que devem ser evitados:

**Não verificar o registro da incorporação no CRI:** Comprar unidade em empreendimento não registrado no CRI expõe o adquirente ao risco de perder o dinheiro pago se a incorporadora entrar em falência, pois o imóvel não tem proteção legal do patrimônio de afetação. Sempre exija o número do registro da incorporação no CRI antes de assinar.

**Ignorar o memorial descritivo:** O memorial descritivo define os acabamentos, as marcas dos materiais e as especificações técnicas do apartamento. Aceitar substituições de materiais sem negociar abatimento no preço é erro comum que reduz o valor do imóvel entregue.

**Não calcular o impacto do INCC nas parcelas:** O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC/FGV) corrige as parcelas mensais durante a obra. Em obras com prazo de 36 meses e INCC acumulado de 15% a 20%, o saldo devedor cresce significativamente. Simule o cenário de alta do INCC antes de assinar.

**Desconhecer as regras de distrato:** A Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25% ou 50% das parcelas pagas, mas não devolve imediatamente — o prazo é de 150 dias após a rescisão (ou 30 dias em empreendimentos com RET). Calcule esse impacto antes de comprar como investimento especulativo.

**Não exigir o prazo de entrega por escrito:** O atraso na entrega é das principais causas de litígio contra incorporadoras. O contrato deve fixar data exata de entrega, prazo máximo de tolerância (180 dias — Lei 13.786/2018) e multa pelo atraso além do prazo de tolerância.

**Desconsiderar os custos pós-entrega:** ITBI (3% a 4% do valor do imóvel), taxa de cartório para registro da escritura, taxa condominial do empreendimento e IPTU do município são custos adicionais que devem ser incluídos no planejamento financeiro do comprador. Outro erro frequente e nao verificar o INCC utilizado pela incorporadora: algumas utilizam o INCC nacional enquanto o contrato preve o INCC-M regional, gerando divergencias de correcao monetaria durante a obra. Adquirentes que assinam contratos sem o Quadro-Resumo exigido pelo Art. 67-A da Lei 13.786/2018 ficam sem clareza sobre penalidades de distrato e condicoes de entrega, o que e causa frequente de litigios no Tribunal de Justica de Sao Paulo (TJSP) e no Tribunal de Justica do Rio de Janeiro (TJRJ).