Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano Brasil

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano no Brasil é o instrumento pelo qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de imóvel urbano ao comprador mediante o pagamento de preço certo e determinado, nos termos do Art. 481 do Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002). A Lei nº 7.433 de 18 de dezembro de 1985 e o Decreto nº 93.240/1986 regulam os requisitos para lavratura de escrituras públicas de imóveis no Brasil, estabelecendo os documentos exigidos pelo Tabelião de Notas.

No Brasil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para a matrícula do imóvel, nos termos do Art. 1.245 do Código Civil — o que distingue o sistema imobiliário brasileiro do sistema inglês (onde a propriedade se transfere pela assinatura do contrato) e aproxima-o do sistema alemão e austríaco (onde o registro é constitutivo da propriedade). O Art. 1.245, parágrafo único, do Código Civil determina que enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, mesmo após assinada a escritura pública perante Tabelião de Notas.

O contrato particular de compra e venda de imóvel — também denominado 'instrumento particular de compromisso de compra e venda' ou 'contrato de promessa de compra e venda' — tem eficácia obrigacional entre as partes, criando o direito do comprador à outorga da escritura pública. O Art. 1.417 do Código Civil confere ao promissário comprador que registre o compromisso de compra e venda no CRI o direito real à aquisição do imóvel (direito real de promitente comprador), que é oponível a terceiros e dá ao comprador a possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel se o vendedor se recusar a outorgar a escritura (Art. 1.418 do Código Civil e Art. 501 do CPC — Lei nº 13.105/2015).

O contrato deve anteceder a lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas (Cartório de Notas), que é o ato solene exigido para imóveis com valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, conforme o Art. 108 do Código Civil. O Tabelião de Notas verifica a regularidade da documentação, a capacidade das partes, a quitação de débitos fiscais (IPTU e laudêmio quando couber) e a ausência de ônus ou gravames que impeçam a transmissão livre e desembaraçada do imóvel.

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal devido pelo comprador na transmissão onerosa de imóvel, nos termos do Art. 156, II da Constituição Federal de 1988. As alíquotas variam por município: em São Paulo é de 3% (Lei Municipal nº 11.154/1991), no Rio de Janeiro é de 2% (Decreto Municipal nº 41.835/2016), em Belo Horizonte é de 3% (Lei Municipal nº 1.310/1966, com atualizações), em Curitiba é de 2,7% e em Porto Alegre é de 3%. O recolhimento do ITBI é condição para o registro da escritura no CRI. O CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) regula a atuação dos corretores de imóveis que intermediam operações de compra e venda, exigindo habilitação profissional nos termos da Lei nº 6.530/1978.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano no Brasil é necessário em toda operação de transferência onerosa de propriedade de imóvel urbano — apartamentos, casas, terrenos, lojas comerciais e galpões industriais — formalizando os termos acordados entre vendedor e comprador antes da lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas e do registro no CRI.

O contrato é essencial nas compras de imóveis na planta — apartamentos e casas em condomínios lançados por incorporadoras como MRV Engenharia, Cyrela Brazil Realty, EZTec, Tenda Incorporadora, Direcional Engenharia. Nesse caso, o instrumento é denominado 'contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária', regido pela Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei nº 8.078/1990) nas relações de consumo.

O contrato é necessário para compras de imóveis usados com financiamento imobiliário. Nas aquisições financiadas pela Caixa Econômica Federal (CEF), Banco do Brasil S.A., Itaú Unibanco S.A., Bradesco S.A. ou Santander Brasil S.A. pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação — Lei nº 4.380/1964) ou pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), o banco exige contrato de compra e venda já assinado para analisar o crédito e liberar o financiamento. O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — Lei nº 8.036/1990) pode ser utilizado como recurso próprio na compra de imóvel residencial pelo primeiro comprador dentro dos limites da Circular CAIXA nº 889/2021.

O contrato é necessário para transmissões imobiliárias entre pessoas físicas, sem intermediação de incorporadora — compra e venda de imóvel residencial de segunda ou terceira geração, em mercado secundário de apartamentos e casas usadas nas principais cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Brasília, Fortaleza, Recife, Salvador e Manaus.

O contrato é necessário em operações de compra e venda de imóveis comerciais — salas em edifícios corporativos (AAA e A), lojas em ruas de alto fluxo comercial e galpões industriais nos corredores logísticos do Rodoanel Mário Covas (SP), Rodovia Presidente Dutra (SP/RJ) e Rodovia Anhanguera/Bandeirantes (SP).

Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano no Brasil, nos termos do Art. 481 do Código Civil e da Lei nº 7.433/1985, deve conter os seguintes elementos essenciais para criar obrigação válida e exequível entre vendedor e comprador.

Qualificação das Partes: Nome completo, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas — Receita Federal do Brasil), RG (Registro Geral — SSP), estado civil, regime de bens (quando casado), profissão, endereço e nacionalidade de vendedor e comprador. Quando qualquer das partes for casada sob regime de comunhão universal ou parcial de bens, o cônjuge deve figurar no contrato ou assinar a outorga uxória ou marital (Art. 1.647, I do Código Civil), sob pena de anulabilidade do negócio. Se a parte for pessoa jurídica, informar CNPJ, razão social, endereço da sede e dados do representante legal com poderes para alienação de imóvel, conforme o Estatuto Social ou Contrato Social.

Descrição do Imóvel: Identificação precisa do imóvel — logradouro, número, complemento, bairro, município, UF e CEP; número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente; número de inscrição do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) perante a Prefeitura Municipal; área total, área construída e fração ideal quando imóvel em condomínio. A certidão de matrícula atualizada do CRI — emitida com prazo máximo de 30 dias — deve constar como documento anexo para demonstrar a titularidade do vendedor e a ausência de ônus (hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, cláusula de impenhorabilidade ou inalienabilidade).

Preço e Forma de Pagamento: O preço total de venda em BRL, a forma de pagamento detalhada — sinal/arras (Art. 417 do Código Civil), parcelas intermediárias e saldo na escritura —, os prazos de cada pagamento e os dados bancários para transferência. O ITBI deve ser pago pelo comprador antes do registro da escritura e seu valor deve ser previsto no contrato. Para financiamento imobiliário, informar o banco financiador, o valor financiado e as condições da carta de crédito aprovada.

Arras Confirmatórias ou Penitenciais: O contrato deve definir se as arras são confirmatórias (Art. 418 do Código Civil — em caso de arrependimento, quem as deu perde o valor; quem as recebeu deve devolvê-las em dobro) ou penitenciais (Art. 420 — mesmo efeito, mas constituem pena para o arrependimento sem direito a indenização suplementar). O valor do sinal tipicamente varia de 5% a 30% do preço total.

Obrigações do Vendedor: Entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus reais (hipoteca, penhora, alienação fiduciária, servidão não declarada), dívidas tributárias (IPTU em aberto com a Prefeitura Municipal), dívidas condominiais com o síndico do condomínio e dívidas de contas de consumo (Enel/Light/CEMIG, SABESP/CEDAE, Comgás/CEG); outorgar a escritura pública no Tabelionato de Notas no prazo acordado; apresentar a documentação exigida pela Lei nº 7.433/1985 (certidões negativas de débitos tributários federais emitidas pela Receita Federal do Brasil, estaduais e municipais — IPTU quitado).

Documentação: Certidões exigidas para lavratura da escritura pelo Art. 1º da Lei nº 7.433/1985 e pelo Decreto nº 93.240/1986: certidão de matrícula atualizada do CRI; certidão negativa de débitos municipais (IPTU quitado) emitida pela Prefeitura Municipal; certidão de propriedade do imóvel; guia do ITBI paga; documentos pessoais das partes (CPF, RG, certidão de casamento quando casado); certidão de regularidade do imóvel junto à Secretaria Municipal (quando exigida).

Registro no CRI: O Art. 1.245 do Código Civil determina que a propriedade só se transfere com o registro da escritura pública no CRI. O comprador é responsável por apresentar a escritura pública ao CRI para registro, após pagamento do ITBI e das custas do CRI (emolumentos tabelados pelo Tribunal de Justiça do estado). O prazo para registro no CRI é geralmente de 30 dias após a lavratura da escritura, mas varia conforme a fila do CRI.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo como referência. A operação de compra e venda de imóvel urbano envolve valores geralmente elevados e exige assessoria de advogado inscrito na OAB especializado em direito imobiliário e, quando aplicável, de corretor de imóveis habilitado no CRECI para intermediação e orientação sobre pesquisa de mercado.

Para preencher corretamente o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano no Brasil, siga as orientações para cada seção do formulário da forms-legal.com.

Dados das Partes: Informe os dados completos de vendedor e comprador conforme os documentos originais — CPF, RG e certidão de casamento (quando casado). Verifique o regime de bens do casal. Quando qualquer parte for casada sob comunhão de bens, o cônjuge deve assinar o contrato ou a outorga conjugal (Art. 1.647, I do Código Civil). Para pessoas jurídicas, obtenha cópia do Contrato Social ou Estatuto atualizado e da procuração com poderes para alienar imóvel.

Descrição do Imóvel: Utilize a certidão de matrícula atualizada do CRI (com até 30 dias de emissão) para extrair o número exato de matrícula, a descrição oficial do imóvel e verificar se há ônus registrados. Confirme o número de inscrição do IPTU no carnê de IPTU emitido pela Prefeitura Municipal. A área construída deve corresponder ao averbado na matrícula do CRI.

Preço e Pagamento: Defina com precisão o valor total, o valor do sinal (arras) e o saldo remanescente. Estabeleça claramente se o saldo será pago à vista na lavratura da escritura ou via financiamento bancário — com indicação do banco, valor financiado e prazo máximo para aprovação do crédito. Defina o prazo para lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas após a aprovação do financiamento.

ITBI: Defina expressamente que o ITBI é responsabilidade do comprador, e que o vendedor providenciará as certidões negativas de débitos municipais exigidas para a lavratura da escritura. Consulte a alíquota do ITBI na Prefeitura Municipal onde o imóvel está localizado.

Prazo para Escritura: Estabeleça um prazo realista para a lavratura da escritura pública. Para compras à vista sem financiamento, 30 a 60 dias é prazo usual. Para compras com financiamento bancário, o prazo de aprovação do crédito pode variar de 30 a 90 dias — defina prazo suficiente para a aprovação do financiamento e a lavratura da escritura, com previsão de prorrogação justificada.

O Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano no Brasil está sujeito ao Código Civil (Lei nº 10.406/2002), à Lei nº 7.433/1985 e ao regime tributário do ITBI municipal.

Escritura Pública Obrigatória: O Art. 108 do Código Civil estabelece que não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Praticamente todos os imóveis urbanos de valor relevante exigem escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) habilitado na Comarca onde o imóvel está localizado.

Registro Constitutivo da Propriedade: O Art. 1.245 do Código Civil determina que a transferência entre vivos da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). O comprador que não registrar a escritura no CRI não se torna juridicamente proprietário do imóvel — apenas titular de direito obrigacional contra o vendedor. O risco de o vendedor alienar novamente o imóvel a terceiro (dupla alienação) persiste até o registro.

ITBI: O Art. 156, II da Constituição Federal de 1988 e o Art. 35 do Código Tributário Nacional (CTN — Lei nº 5.172/1966) estabelecem o ITBI como tributo municipal incidente na transmissão inter vivos de bens imóveis. O ITBI é condição para o registro da escritura no CRI. A Súmula Vinculante 108 do STF confirmou que o ITBI incide apenas no registro da transferência da propriedade, não no compromisso de compra e venda.

Lei nº 7.433/1985: A Lei nº 7.433/1985 e o Decreto nº 93.240/1986 estabelecem os documentos exigidos pelo Tabelião de Notas para lavratura de escritura de compra e venda de imóvel — certidão de matrícula do CRI, CND tributária federal (Receita Federal do Brasil), certidão negativa de débitos municipais (IPTU), CPF das partes e outros documentos conforme o caso.

Outorga Conjugal: O Art. 1.647, I do Código Civil determina que nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis quando o regime de bens for comunhão universal, comunhão parcial ou separação obrigatória de bens. A ausência de outorga conjugal torna o negócio anulável pelo cônjuge que não anuiu, no prazo decadencial de 2 anos contado da data em que terminou a sociedade conjugal (Art. 1.649 do Código Civil).

Ganho de Capital: O vendedor pessoa física está sujeito ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel, apurado pela diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição atualizado. A alíquota progressiva varia de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho, nos termos da Lei nº 13.259/2016. Isenção de IR aplica-se à venda do único imóvel residencial por até R$ 440.000,00 (Lei nº 9.250/1995, Art. 23) e à reinversão do produto da venda na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (Lei nº 11.196/2005, Art. 39).

Nas compras e vendas de imóveis urbanos no Brasil, erros frequentes geram perdas financeiras significativas e litígios perante as Varas Cíveis Especializadas em Direito Imobiliário nas principais Comarcas do país.

Não verificar ônus e restrições na matrícula do CRI: Compradores que adquirem imóvel sem verificar a certidão de matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) podem herdar hipotecas, penhoras judiciais, alienações fiduciárias em garantia, cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade e servidões não informadas pelo vendedor. A certidão de matrícula com até 30 dias de emissão é obrigatória para a lavratura da escritura pública e deve ser analisada pelo advogado imobiliário antes de qualquer pagamento.

Não verificar dívidas de IPTU e condomínio: Dívidas de IPTU são cobradas do imóvel (obrigação propter rem — Art. 130 do CTN), podendo ser executadas fiscalmente contra o comprador mesmo que geradas pelo vendedor. Dívidas condominiais também seguem o imóvel (Art. 1.345 do Código Civil), responsabilizando o adquirente por débitos anteriores à compra. O comprador deve exigir certidão negativa de débitos de IPTU emitida pela Prefeitura Municipal e declaração de quitação condominial assinada pelo síndico antes de pagar o sinal.

Pagar sinal sem contrato escrito: Pagamento de sinal informal — sem contrato escrito com definição clara das arras como confirmatórias ou penitenciais — deixa o comprador sem proteção em caso de desistência do vendedor. Sem instrumento escrito e registrado, o comprador enfrenta dificuldade em recuperar o sinal em dobro e provar os termos acordados perante a Vara Cível. O contrato particular deve ser lavrado antes de qualquer pagamento, ainda que a escritura pública definitiva seja lavrada posteriormente.

Ignorar o IR sobre ganho de capital do vendedor: Vendedores que não pagam o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) do IR sobre o ganho de capital até o último dia útil do mês seguinte à venda incorrem em multa (0,33% ao dia, limitada a 20%) e juros Selic, nos termos da Lei nº 8.981/1995 e da Instrução Normativa RFB nº 84/2001. O comprador que intermediar a operação sem orientar o vendedor sobre essa obrigação pode ser responsabilizado solidariamente em casos específicos — razão pela qual o corretor de imóveis credenciado no CRECI deve orientar ambas as partes sobre as obrigações tributárias da operação.