Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil é o contrato preliminar irretratável pelo qual o promitente vendedor se obriga a transmitir ao promitente comprador a propriedade de bem imóvel determinado, mediante o cumprimento das condições pactuadas. Disciplinado pelo Artigo 1.417 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e pelo Artigo 25 da Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), esse instrumento confere ao promitente comprador, após registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), direito real de aquisição oponível a terceiros.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil difere da escritura pública definitiva porque ainda não opera a transmissão de propriedade — esta exige lavratura por tabelião de notas e registro no CRI competente, conforme Artigo 1.245 do Código Civil. O compromisso é o instrumento intermediário que vincula juridicamente as partes, garante ao comprador a prioridade na aquisição e ao vendedor a segurança quanto ao pagamento.

O Decreto-Lei 58/1937 regulou pioneiramente o compromisso de compra e venda de terrenos loteados, estabelecendo a irretratabilidade como elemento essencial. A Lei 6.766/1979 expandiu essa proteção para todo o parcelamento do solo urbano, tornando irretratável o compromisso registrado no CRI. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em reiteradas decisões, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos, reconhece a adjudicação compulsória mesmo sem registro prévio do compromisso, desde que quitado o preço.

O Artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo nacional. Contudo, o compromisso de compra e venda pode ser celebrado por instrumento particular, sendo o registro no CRI facultativo — mas altamente recomendado — para oponibilidade a terceiros. A Corregedoria Nacional de Justiça, por meio do Provimento CNJ 93/2020, disciplinou procedimentos registrais para compromissos de loteamentos.

O forms-legal.com disponibiliza modelo atualizado de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel compatível com o Código Civil, a Lei 6.766/1979, o Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei 8.078/1990) e a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), aplicável tanto a negociações entre particulares quanto a operações com incorporadoras e loteadoras registradas no CRECI.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil distingue-se do contrato definitivo de compra e venda por não transferir imediatamente a propriedade — a transferência somente se concretiza com o registro da escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), conforme o Art. 1.245 do Código Civil. O compromisso gera, porém, direito real à aquisição quando registrado na matrícula do imóvel no CRI, nos termos do Art. 1.417 do Código Civil. Esse direito real é oponível a terceiros, o que significa que uma segunda venda do mesmo imóvel após o registro do compromisso não pode prejudicar o promitente comprador, que pode adjudicar o bem compulsoriamente mediante ação judicial perante o TJSP, TJRJ ou TJMG competente, sem necessidade de indenização em dinheiro.

A impenhorabilidade do bem objeto de compromisso registrado também protege o promitente comprador: credores do promitente vendedor não podem penhorar o imóvel após o registro do compromisso no CRI. O STJ consolidou esse entendimento na Súmula 84, reconhecendo a proteção possessória do promitente comprador mesmo antes do registro do compromisso, quando a posse é mansa e pacífica.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil é necessário em diversas situações do mercado imobiliário brasileiro. A principal delas ocorre quando as partes chegaram a acordo sobre o preço e as condições de venda, mas ainda não podem ou não desejam lavrar a escritura pública definitiva — seja pela necessidade de aprovação de financiamento na Caixa Econômica Federal (CEF) ou em banco privado, seja por pendências documentais a regularizar.

Na aquisição de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI — Lei 9.514/1997), o compromisso é o instrumento exigido pela instituição financeira durante a análise cadastral e a vistoria do imóvel. Somente após a aprovação do crédito pelo Banco Central do Brasil (BACEN) e pela CEF é que se lavra a escritura definitiva com cláusula de alienação fiduciária.

Na compra de imóvel com pendência de inventário ou arrolamento, o compromisso garante ao comprador a prioridade enquanto o processo judicial tramita perante a Vara de Família ou Vara de Sucessões. Na aquisição de lotes em loteamentos registrados nos termos da Lei 6.766/1979, o compromisso registrado no CRI da comarca constitui o título hábil para a transferência definitiva após quitação.

Outras situações: compra de imóvel com dívida de IPTU ou de condomínio a ser quitada pelo vendedor com parte do preço; compra de imóvel com hipoteca a ser liberada pelo banco credor; aquisição de imóvel rural que exija anuência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para parcelas inferiores ao módulo fiscal; e transações que envolvam imóveis objeto de ação possessória ou reivindicatória em curso.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil é também o instrumento adequado em operações de permuta imobiliária na qual uma das partes entrega imóvel como parte do preço. A permuta com torna em dinheiro exige formalização idêntica à compra e venda, com escritura pública lavrada em Cartório de Notas quando o valor ultrapasse 30 salários mínimos (Art. 108 do Código Civil). O compromisso de permuta precede a escritura definitiva e assegura a vinculação das partes durante o período de due diligence imobiliária — verificação de matrículas, certidões de ônus reais no CRI e certidões de distribuidores judiciais do TJSP, TJRJ ou TRF competente.

A Caixa Econômica Federal e os demais agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aceitam o compromisso de compra e venda como instrumento hábil para a concessão de crédito imobiliário, desde que registrado no CRI e acompanhado de habite-se e certidão negativa de débitos do INSS da obra (exigida para obras com mais de 11 pavimentos).

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para validade e eficácia jurídica plena:

**Qualificação completa das partes:** Nome completo, CPF ou CNPJ, RG com órgão emissor, profissão, estado civil e regime de bens, endereço e dados de contato do promitente vendedor e do promitente comprador. Para pessoas jurídicas, incluir CNPJ, nome dos representantes legais e instrumento de representação (contrato social, procuração ou ata de eleição de diretores).

**Outorga do cônjuge:** Quando o vendedor for casado em regime de comunhão parcial ou total de bens, o cônjuge deve assinar o contrato (CC Art. 1.647, I), sob pena de anulabilidade. A outorga não é exigida no regime de separação absoluta de bens, mas é recomendável o cônjuge figurar como anuente.

**Descrição precisa do imóvel:** Endereço completo, número da matrícula no CRI competente, área total e área construída, confrontações segundo a matrícula, número do IPTU municipal e descrição das benfeitorias incluídas na venda (móveis planejados, ar-condicionado, persianas, etc.).

**Preço e condições de pagamento:** Valor total em reais (R$), valor do sinal ou arras pagas na assinatura, parcelas intermediárias com datas e valores, e saldo devedor a ser pago na data da escritura. Indicar se o pagamento é à vista, via financiamento (SFH/SFI/CEF) ou parcelado diretamente com o vendedor.

**Arras confirmatórias ou penitenciais:** O Artigo 417 do Código Civil regula as arras confirmatórias (integram o preço) e o Artigo 420 regula as penitenciais (pena de arrependimento). O contrato deve especificar expressamente a natureza das arras.

**Declaração de ônus e encargos:** O vendedor deve declarar que o imóvel está livre e desembaraçado de hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, IPTU atrasado, taxas condominiais em mora e qualquer outro ônus. A ocultação de ônus caracteriza evicção (CC Arts. 447 a 457) e pode anular o contrato.

**ITBI e custas:** Indicação de qual parte arcará com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI — CF Art. 156, II) e com os emolumentos do CRI e do Tabelionato de Notas.

**Prazo para a escritura definitiva:** Data máxima para lavratura da escritura pública no tabelionato, compatível com o prazo de financiamento bancário ou regularização documental.

**Cláusula de irretratabilidade:** Para que o promitente comprador tenha direito real de aquisição (CC Art. 1.417), o compromisso deve ser celebrado como irretratável e irrevogável. O forms-legal.com disponibiliza modelo com todos esses elementos, editável e disponível para download gratuito em PDF e Word.

Cláusula de Adjudicação Compulsória: O compromisso irretratável deve conter cláusula expressa prevendo que, em caso de recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva após o pagamento integral do preço, o promitente comprador pode requerer a adjudicação compulsória do imóvel mediante ação judicial nos termos do Art. 1.418 do Código Civil e do Art. 501 do CPC (Lei 13.105/2015). O STJ entende que a adjudicação compulsória é cabível independentemente do registro do compromisso no CRI (Súmula 239 do STJ), protegendo assim os promitentes compradores que não registraram o instrumento por negligência ou desconhecimento.

Multa por Inadimplemento e Cláusula Penal: O compromisso deve prever multa por descumprimento contratual nos termos do Art. 412 do Código Civil — a cláusula penal compensatória não pode exceder o valor da obrigação principal. Multas entre 10% e 25% do valor do contrato são prática mercadológica aceita pelos TJSPs, TJRJs e pelo STJ, que tem moderado cláusulas penais excessivas em compromissos de imóveis financiados pelo SFH. A Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratados) regula especificamente o desfazimento de compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, limitando a retenção da incorporadora a 25% dos valores pagos pelo adquirente em caso de distrato.

Forma e Registro: Compromisso de compra e venda de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos deve ser celebrado por escritura pública lavrada em Cartório de Notas (Art. 108 do Código Civil). Para imóveis loteados ou objetos de incorporação imobiliária registrada no CRI, a Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e a Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporação Imobiliária) admitem o compromisso por instrumento particular, com eficácia de escritura pública desde que registrado no CRI.

Para preencher o Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil corretamente, siga estas etapas:

**Etapa 1 — Qualificação das partes:** Insira os dados completos do vendedor e do comprador: nome completo, CPF, RG com órgão emissor, profissão, estado civil. Se o vendedor for casado, o cônjuge deve ser qualificado e assinar o contrato (CC Art. 1.647, I). Para pessoas jurídicas, informe CNPJ e dados do representante legal com poderes de disposição.

**Etapa 2 — Identificação do imóvel:** Transcreva a descrição exata da matrícula do CRI: número da matrícula, endereço completo, área, confrontações e número do IPTU. Solicite certidão de matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias) para verificar ônus, hipotecas, penhoras ou indisponibilidades.

**Etapa 3 — Preço e pagamento:** Defina o valor total do imóvel em reais, o valor do sinal a ser pago na assinatura, as parcelas intermediárias com datas precisas e o saldo final a ser pago na escritura. Especifique a forma: transferência bancária, PIX, cheque administrativo ou financiamento bancário.

**Etapa 4 — Arras:** Indique o valor das arras e especifique se são confirmatórias (CC Art. 417) ou penitenciais (CC Art. 420). As confirmatórias integram o preço; as penitenciais funcionam como pena de arrependimento mútuo.

**Etapa 5 — Prazo da escritura:** Defina data máxima clara para a lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas, levando em conta o prazo de aprovação do financiamento na CEF ou em instituição privada.

**Etapa 6 — ITBI:** Defina quem pagará o ITBI e até quando. As alíquotas variam por município (São Paulo: 3%; Rio de Janeiro: 3%; Belo Horizonte: 3%). O recolhimento é condição para o registro da escritura.

**Etapa 7 — Registro no CRI:** Providencie o registro do compromisso no CRI da comarca onde o imóvel está localizado. O registro tem custo de emolumentos conforme tabela estadual e confere ao comprador direito real oponível a terceiros.

**Etapa 8 — Assinaturas:** Assine o contrato com o vendedor, cônjuge (quando necessário) e duas testemunhas com CPF identificado. Reconhecimento de firma em Tabelionato de Notas é recomendável para dar data certa e autenticidade.

O Compromisso de Compra e Venda de Imóvel no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos legais fundamentais:

**Código Civil (Lei 10.406/2002):** O Artigo 1.417 confere ao promitente comprador, mediante registro do compromisso irretratável no CRI, direito real de aquisição oponível a terceiros. O Artigo 1.418 garante ao comprador adjudicar compulsoriamente o imóvel se o vendedor recusar a escritura após quitação. O Artigo 108 exige escritura pública para imóveis com valor acima de trinta salários mínimos.

**Lei 6.766/1979 — Art. 25:** Disciplina o compromisso de compra e venda de lotes urbanos, declarando irretratável o instrumento registrado no CRI. O Artigo 26 da mesma lei lista os requisitos obrigatórios para o compromisso de loteamento (menção ao número do registro do loteamento, prazo de entrega das obras de infraestrutura, etc.).

**Outorga conjugal:** O Artigo 1.647, I, do Código Civil exige assinatura do cônjuge para alienação de bens imóveis, salvo no regime de separação absoluta. A ausência torna o contrato anulável pelo cônjuge prejudicado (CC Art. 1.649).

**ITBI:** Tributo municipal (CF Art. 156, II) incidente sobre transmissão de propriedade imobiliária. Deve ser recolhido antes do registro da escritura definitiva no CRI.

**Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato:** Para contratos com incorporadoras, limita a retenção a 25% das parcelas pagas em caso de rescisão pelo comprador (50% em empreendimentos com patrimônio de afetação — Lei 4.591/1964 Art. 31-A).

**CDC (Lei 8.078/1990):** Aplica-se a contratos com incorporadoras e construtoras, vedando cláusulas abusivas e garantindo ao consumidor o direito de informação clara sobre prazos, preços e penalidades.

ITBI e ITCMD: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido ao município no momento da transmissão da propriedade pela escritura definitiva registrada no CRI, e não no momento da assinatura do compromisso. O TJSP e o STF têm decidido que o ITBI não é exigível na assinatura do compromisso, apenas na escritura definitiva ou no compromisso com promessa de imitação na posse equiparada à transmissão. O PIS/Cofins sobre o ganho imobiliário do vendedor pessoa jurídica é calculado conforme a legislação tributária federal — Instrução Normativa RFB 1.700/2017 e Lei 9.718/1998.

Erros frequentes em Compromissos de Compra e Venda de Imóvel no Brasil que devem ser evitados:

**Não verificar a matrícula no CRI:** Comprar sem certidão de matrícula atualizada pode resultar na aquisição de imóvel com hipoteca, penhora, indisponibilidade judicial ou usufruto não declarado pelo vendedor. A certidão deve ter menos de 30 dias e ser obtida diretamente no CRI da comarca.

**Omitir a outorga conjugal:** A falta da assinatura do cônjuge do vendedor, quando exigida pelo regime de bens, torna o contrato anulável (CC Art. 1.649). O cônjuge prejudicado pode pleitear a nulidade mesmo após o pagamento integral do preço.

**Não registrar o compromisso no CRI:** Sem registro, o direito do comprador não é oponível a terceiros. Se o vendedor alienar o mesmo imóvel a outra pessoa que registre primeiro, o comprador original pode perder o bem e ficar apenas com direito a perdas e danos.

**Arras mal caracterizadas:** Não definir expressamente se as arras são confirmatórias ou penitenciais gera litígios sobre o valor de rescisão. As confirmatórias não permitem arrependimento puro; as penitenciais permitem, mas com perda do valor pago ou devolução em dobro.

**Ignorar débitos propter rem:** IPTU e taxas condominiais atrasados acompanham o imóvel (CTN Art. 130 e CC Art. 1.345). O novo proprietário assume a dívida mesmo que não a tenha causado. Exigir certidões negativas de IPTU e de condomínio antes da assinatura é medida essencial.

**Prazo de escritura indefinido:** Contrato sem prazo fixo para a escritura definitiva permite que o vendedor postergue indefinidamente a lavratura. O prazo máximo deve ser expresso em dias ou em data certa, com multa moratória pelo descumprimento.