Procuração Específica para Imóvel

A Procuração Específica para Imóvel é o documento de planejamento sucessório usado no Brasil nos termos da CC Art. 661 e Art. 1.017 (Lei 10.406/2002).

A Procuração Específica para Imóvel no Brasil distingue-se da procuração geral porque delimita com precisão o imóvel sobre o qual recai o mandato, os poderes conferidos e o prazo de validade. O Artigo 661, §1°, do Código Civil determina que a outorga de poderes gerais de administração não inclui os poderes de alienar, hipotecar, transigir nem praticar outros atos que exijam mandato expresso. Portanto, para vender, dar em garantia ou praticar qualquer ato de disposição sobre imóvel, o outorgante deve mencionar expressamente esses poderes na procuração, com indicação do número de matrícula no CRI, do município e da comarca de registro.

Os Cartórios de Registro de Imóveis e os Tabelionatos de Notas no Brasil exigem que a procuração para alienação de imóveis seja lavrada por escritura pública no tabelionato de notas, conforme Artigo 657 do Código Civil e Artigo 215 do mesmo diploma. O reconhecimento de firma em cartório é obrigatório para dar autenticidade ao documento. Procurações públicas são lavradas pelo Tabelião e têm fé pública inerente, dispensando reconhecimento de firma adicional. Para imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal ou por bancos privados sob o Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964), há exigências adicionais de prazo máximo de validade da procuração fixado pela instituição financeira.

O TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) e o TJRJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) examinaram casos em que procurações com poderes genéricos foram recusadas pelos CRIs, confirmando que a exigência de poderes especiais expressos prevista no Artigo 661 do CC é de ordem pública. O STJ, em reiterados julgados (REsp 1.410.803/SP e REsp 1.535.279/RJ), consolidou o entendimento de que a interpretação dos poderes de mandato para atos de disposição deve ser restritiva.

O forms-legal.com oferece modelo de Procuração Específica para Imóvel adequado para as principais situações do mercado imobiliário brasileiro: venda de imóvel por procurador, compra em nome de terceiro, administração de imóvel alugado e representação em cartório. O modelo está em conformidade com o Código Civil, as normas do CNJ e os requisitos dos cartórios brasileiros.

A Procuração Específica para Imóvel no Brasil é necessária sempre que o proprietário ou interessado não possa comparecer pessoalmente para praticar atos jurídicos relacionados ao imóvel. As situações mais comuns são:

**Venda de imóvel por procurador:** Quando o proprietário reside em outro estado ou no exterior e não pode comparecer ao tabelionato de notas para assinar a escritura pública de compra e venda. A procuração deve especificar o imóvel com número de matrícula, o preço mínimo de venda e os poderes para assinar a escritura e dar quitação. O TJSP firmou entendimento de que a ausência do número de matrícula na procuração autoriza o CRI a recusar o registro da escritura.

**Compra de imóvel em nome de terceiro:** Quando o comprador deseja adquirir imóvel por meio de representante, seja por impossibilidade de presença, seja por delegação de poderes a advogado membro da OAB ou familiar. O Artigo 654, §1°, do Código Civil exige que a procuração contenha a data e o lugar de sua outorga, a qualificação do outorgante e do outorgado e os poderes conferidos.

**Administração de imóvel alugado:** Para delegar poderes de administração ao administrador de imóveis ou à imobiliária credenciada pelo CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), incluindo poderes para assinar contratos de locação (Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato), receber aluguéis, notificar inquilinos e representar o locador em ações de despejo perante o TJSP ou TJRJ.

**Regularização e registro de imóvel:** Para representar o proprietário nos Cartórios de Registro de Imóveis nas etapas de regularização documental, averbação de construção (junto à Prefeitura e ao CRI), retificação de área (Lei 6.015/1973 — Lei dos Registros Públicos, Art. 213) ou desdobramento de matrícula.

**Financiamento imobiliário pelo SFH:** Instituições financeiras como Caixa Econômica Federal (CEF) e bancos privados frequentemente exigem procuração específica quando o mutuário não puder comparecer pessoalmente à agência ou ao tabelionato para assinar os documentos do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH — Lei 4.380/1964) ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI — Lei 9.514/1997).

**Inventário e partilha de imóveis:** Para representar herdeiro residente no exterior ou incapacitado em atos cartoriais relacionados à partilha de imóvel integrante de herança, conforme Artigo 1.017 do Código Civil e Resolução CNJ 35/2007 (inventário extrajudicial). O inventário extrajudicial exige escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas com a participação de advogado habilitado na OAB.

A Procuração Específica para Imóvel no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais:

**Qualificação do outorgante (mandante):** Nome completo, CPF, RG com órgão emissor e estado (SSP/UF), profissão, estado civil e regime de bens (para casados — o regime interfere na necessidade de outorga uxória exigida pelo Artigo 1.647 do CC), endereço completo e dados de contato. Quando o outorgante for pessoa jurídica, incluir razão social, CNPJ, endereço da sede e qualificação do representante legal com poderes comprovados pelo contrato social ou ata da assembleia.

**Qualificação do outorgado (mandatário):** Mesmas informações do outorgante, acrescidas da relação com o outorgante (familiar, advogado OAB, corretor CRECI, administrador). O outorgado deve ser pessoa capaz conforme Artigo 654 do Código Civil — menores de 16 anos são absolutamente incapazes e não podem ser outorgados.

**Identificação precisa do imóvel:** Endereço completo com CEP, número da matrícula no CRI (Cartório de Registro de Imóveis), comarca e município de registro, área total e construída (m²), confrontações (norte, sul, leste, oeste), número do IPTU municipal e, quando aplicável, número da incorporação ou lote no loteamento aprovado. Quanto mais precisa a descrição, menor o risco de impugnação pelo cartório ou pela instituição financeira.

**Poderes conferidos (cláusula mandatória):** Descrição específica e detalhada dos atos que o outorgado pode praticar: vender pelo preço e condições que ajustar, assinar escritura pública de compra e venda, dar quitação ao preço recebido, receber o preço, sub-rogar em hipoteca, locar pelo prazo e condições que entender, administrar, representar perante cartórios de registro de imóveis e de notas, órgãos públicos municipais e estaduais, prefeituras e repartições de ITBI. O Artigo 661, §1°, do CC exige expressividade dos poderes de alienação — cada ato deve ser enumerado.

**Prazo de validade:** Indicação do prazo durante o qual a procuração terá eficácia. Procurações sem prazo definido são válidas até revogação, mas cartórios e instituições financeiras como CEF, Banco do Brasil e bancos privados frequentemente exigem prazo máximo de 90 ou 180 dias para operações de crédito imobiliário pelo SFH (Lei 4.380/1964) ou SFI (Lei 9.514/1997).

**Poderes de substabelecimento:** Indicação se o outorgado pode substabelecer os poderes a terceiros, com ou sem reserva dos poderes originais, conforme Artigo 667 do Código Civil. Substabelecimento para atos de alienação de imóveis deve ser feito por instrumento público no Tabelionato de Notas.

**Cláusula em causa própria:** Quando aplicável, indicação de que a procuração é irrevogável e em causa própria (in rem suam), conforme Artigo 684 do Código Civil, protegendo negócio jurídico já celebrado. O STJ (REsp 1.534.688/MG) reconheceu a validade da procuração em causa própria em operações imobiliárias.

**Reconhecimento de firma e autenticação:** Para procurações particulares, o reconhecimento de firma em tabelionato é indispensável. Para procurações emitidas no exterior, é necessário o reconhecimento consular na representação diplomática brasileira e posterior apostilamento (Convenção de Haia — Decreto 8.660/2016) ou legalização consular para países não signatários da Convenção. A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo com campos editáveis para preencher e baixar gratuitamente em formato PDF ou Word.

Para preencher a Procuração Específica para Imóvel no Brasil corretamente, siga as etapas:

**Etapa 1 — Dados do outorgante:** Informe nome completo exatamente como consta no RG e CPF, número do CPF, número do RG com órgão emissor (SSP/UF), data de nascimento, profissão, estado civil e, se casado, o regime de bens do casamento e dados do cônjuge. O endereço deve ser completo, com rua, número, complemento, bairro, cidade, estado e CEP. Para pessoa jurídica: razão social, CNPJ, endereço da sede e representante legal.

**Etapa 2 — Dados do outorgado:** Informe os mesmos dados do outorgante para o procurador. Se o procurador for advogado, incluir o número de inscrição na OAB e o estado da seccional. Se for corretor de imóveis, incluir o número do CRECI e o estado de registro. Conferir se o outorgado possui capacidade civil plena (Artigo 3° e 4° do CC).

**Etapa 3 — Descrição do imóvel:** Copie a descrição exata da certidão de matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis: número da matrícula, comarca, município, endereço completo, área total (m²), área de terreno (m²), confrontações norte, sul, leste e oeste, número do IPTU e inscrição municipal. A certidão de matrícula deve ter menos de 30 dias para uso em cartório.

**Etapa 4 — Poderes específicos:** Descreva com precisão quais atos o procurador está autorizado a praticar conforme o Artigo 661 do CC. Evite fórmulas genéricas. Exemplos corretos: "vender pelo preço mínimo de R$ [valor] nas condições que ajustar"; "assinar escritura pública de compra e venda"; "receber o preço e dar quitação"; "representar o outorgante perante o Cartório de Registro de Imóveis de [cidade]"; "assinar contrato de locação por prazo não superior a [prazo] nos termos da Lei 8.245/1991".

**Etapa 5 — Prazo e substabelecimento:** Defina o prazo de validade da procuração (ex.: 180 dias da data de assinatura) e se o outorgado pode substabelecer os poderes a terceiros com ou sem reserva (Artigo 667 do CC).

**Etapa 6 — Reconhecimento de firma:** Após assinar a procuração, leve o documento ao tabelionato de notas mais próximo para reconhecimento de firma por autenticidade (o tabelião certifica que a assinatura foi feita em sua presença) ou por semelhança (compara com ficha no cartório). Para atos de alienação imobiliária de alto valor, o reconhecimento por autenticidade é mais seguro.

**Etapa 7 — Procuração lavrada em cartório:** Para transações de imóveis acima de 30 salários mínimos (Artigo 108 do CC), a procuração deve ser lavrada por escritura pública no Tabelionato de Notas, com certidão autenticada para uso no CRI e nas demais repartições.

A Procuração Específica para Imóvel no Brasil está sujeita às seguintes exigências legais:

**Código Civil (Lei 10.406/2002):** O Artigo 654 define a procuração e seus requisitos formais. O Artigo 657 exige que a procuração para atos que exijam escritura pública seja também lavrada por escritura pública no Tabelionato de Notas. O Artigo 661, §1°, exige poderes especiais expressos para alienação, hipoteca, transação e outros atos de disposição. O Artigo 684 define a procuração irrevogável em causa própria. O Artigo 682 regula as causas de extinção do mandato.

**Escritura pública obrigatória (Artigo 108 do CC):** Para alienação de imóveis acima de 30 salários mínimos, a procuração que autoriza a venda deve ser lavrada por escritura pública no Tabelionato de Notas, conforme Artigo 657 do CC. Procuração particular com reconhecimento de firma pode ser aceita apenas para locação (Lei 8.245/1991) e administração de imóveis.

**Outorga conjugal (Artigo 1.647, I, do CC):** Se o outorgante for casado sob regime de comunhão parcial ou total de bens, o cônjuge deve outorgar a procuração conjuntamente para atos de alienação do imóvel. A falta de outorga torna o ato anulável no prazo de 2 anos contados do término da sociedade conjugal (Artigo 1.649 do CC).

**Procuração emitida no exterior:** Deve ser reconhecida pela representação diplomática ou consular brasileira e apostilada conforme a Convenção de Haia (Decreto 8.660/2016) se o país for signatário, ou legalizada consulatmente. Após, deve ser traduzida por tradutor juramentado credenciado pela Junta Comercial do Estado (JUCESP em São Paulo, JUCERJA no Rio de Janeiro).

**CNJ e Provimentos:** O Provimento CNJ 100/2020 regulamentou a procuração eletrônica para atos notariais, admitindo assinatura digital com certificado ICP-Brasil para procurações particulares. Entretanto, para procurações destinadas à alienação de imóveis (Artigo 657 do CC), a escritura pública presencial permanece exigida pela maioria dos CRIs e Tabelionatos de Notas.

**Prazo de validade em financiamentos:** O Banco Central do Brasil (Bacen) e as normas internas de instituições financeiras limitam a validade de procurações para operações de crédito imobiliário pelo SFH e SFI a 90 dias, devendo ser renovadas se o financiamento não for concluído dentro desse prazo.

Erros frequentes em Procurações para Imóvel no Brasil que devem ser evitados:

**Poderes genéricos sem especificação do imóvel:** Procuração que não identifica o imóvel com precisão (número de matrícula no CRI, comarca, endereço completo e área) pode ser recusada pelo Cartório de Registro de Imóveis ou pelo Tabelionato de Notas. O TJSP decidiu em múltiplas ocasiões que a omissão do número de matrícula torna a procuração ineficaz para fins registrais.

**Omitir poderes de alienação expressamente:** O Artigo 661, §1°, do Código Civil exige que os poderes para vender, hipotecar ou dar em garantia sejam expressos. Procuração que menciona apenas "administrar" não autoriza venda. Cada ato deve ser mencionado explicitamente na cláusula mandatória.

**Não incluir outorga do cônjuge:** A alienação de imóvel por procuração sem a assinatura do cônjuge do outorgante (nos regimes de comunhão parcial e total) torna o ato anulável conforme Artigo 1.649 do CC. O cônjuge prejudicado pode pleitear a anulação mesmo após a conclusão da venda e do registro no CRI.

**Procuração vencida:** Utilizar procuração com prazo expirado é causa de recusa pelo CRI e pelas instituições financeiras. Em operações imobiliárias demoradas que ultrapassem o prazo, providencie renovação com antecedência mínima de 15 dias.

**Reconhecimento de firma por semelhança em vez de autenticidade:** Para atos de alto valor acima de 30 salários mínimos (Artigo 108 do CC), o reconhecimento de firma por semelhança oferece menor segurança que o reconhecimento por autenticidade. Muitos Tabelionatos de Notas exigem reconhecimento por autenticidade para procurações de alienação.

**Substabelecimento não autorizado:** Quando o outorgado substabelece os poderes a terceiro sem autorização expressa na procuração, responde pessoalmente pelos atos do substabelecido conforme Artigo 667, §3°, do Código Civil. O instrumento de substabelecimento para atos imobiliários deve ser lavrado por escritura pública no Tabelionato de Notas.