Real Property Exchange Contract Mexico (Permuta de Inmueble)
CONTRATO PRIVADO DE PERMUTA DE INMUEBLES
Código Civil Federal Artículos 2327–2331
PARTES
En [Contract City], a [Contract Date], celebran el presente Contrato de Permuta de Inmuebles:
PERMUTANTE A: [Party A Name], RFC: [Party A RFC], CURP: [Party A CURP], estado civil y régimen: [Party A Marital Status], domicilio: [Party A Address].
PERMUTANTE B: [Party B Name], RFC: [Party B RFC], CURP: [Party B CURP], estado civil y régimen: [Party B Marital Status], domicilio: [Party B Address].
CLÁUSULA PRIMERA — INMUEBLE QUE TRANSMITE EL PERMUTANTE A
Descripción: [Property A Description]
Folio Real: [Property A Folio Real]
Clave Catastral: [Property A Catastral]
Valor acordado: [Property A Value]
Estado de gravámenes: [Property A Encumbrances]
CLÁUSULA SEGUNDA — INMUEBLE QUE TRANSMITE EL PERMUTANTE B
Descripción: [Property B Description]
Folio Real: [Property B Folio Real]
Clave Catastral: [Property B Catastral]
Valor acordado: [Property B Value]
Estado de gravámenes: [Property B Encumbrances]
CLÁUSULA TERCERA — TRANSMISIÓN DE DOMINIO Y DIFERENCIAL DE PERMUTA
Las partes convienen en transmitirse recíprocamente el dominio de los inmuebles descritos en las Cláusulas Primera y Segunda, conforme a los Artículos 2327 a 2331 del Código Civil Federal. El Permutante A recibirá el Inmueble B y el Permutante B recibirá el Inmueble A, con todos sus usos, costumbres y servidumbres activas.
Diferencial / pago de igualación de valores: [Equalisation Payment]
CLÁUSULA CUARTA — CONDICIONES PARA LA ESCRITURACIÓN
La transmisión formal de dominio se perfeccionará mediante escritura pública ante [Notaria], a más tardar el [Escritura Date], una vez cumplidas todas las condiciones siguientes:
Entrega de Certificados de Libertad de Gravamen vigentes (no mayor a 30 días) para ambos inmuebles del Registro Público de la Propiedad y Comercio.
Pago de predial y derechos de agua (agua potable) al corriente para ambos inmuebles, hasta la fecha de escrituración.
Entrega de avalúos comerciales vigentes (no mayor a 6 meses) emitidos por valuadores certificados para efectos de ISAI e ISR.
En su caso, pago del diferencial de permuta según el mecanismo acordado en la Cláusula Tercera.
CLÁUSULA QUINTA — OBLIGACIONES FISCALES (ISR E ISAI)
El SAT trata la permuta de inmuebles como dos transmisiones simultáneas para efectos del ISR. Cada permutante es considerado enajenante del inmueble que transmite y adquirente del inmueble que recibe. El Notario Público calculará y retendrá el ISR correspondiente a cada parte conforme a los Artículos 120 a 128 LISR, verificando la posible exención por casa habitación principal bajo el Artículo 130 fracción XIX LISR.
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) será pagado por cada permutante en su calidad de adquirente del inmueble que recibe, conforme a la tasa aplicable del Estado donde se ubica el respectivo inmueble.
CLÁUSULA SEXTA — SANEAMIENTO Y GARANTÍAS RECÍPROCAS
Cada parte garantiza a la otra: (a) ser legítimo propietario del inmueble que transmite, con capacidad legal para enajenarlo; (b) que el inmueble no tiene gravámenes, hipotecas, embargos, ni restricciones de dominio no reveladas; (c) responder por evicción conforme a los Artículos 2119 a 2161 del Código Civil Federal; y (d) que al momento de la escritura el inmueble estará libre de ocupantes distintos al propietario, en condiciones de entrega inmediata.
Conforme al Artículo 2329 CCF, si alguno de los inmuebles tiene un gravamen no revelado, el permutante que lo recibió podrá rescindir el contrato y recuperar el suyo, más daños y perjuicios.
FIRMAS
PERMUTANTE A:
[Party A Name]
Firma: _________________________
PERMUTANTE B:
[Party B Name]
Firma: _________________________
Este contrato privado obliga a las partes a comparecer ante [Notaria] a más tardar el [Escritura Date] para formalizar la permuta en escritura pública conforme al Artículo 2331 CCF.
Party A (Permutante A)
________________
Signature
Party B (Permutante B)
________________
Signature
What Is a Real Property Exchange Contract Mexico (Permuta de Inmueble)?
A Real Property Exchange Contract Mexico (Contrato de Permuta de Inmueble) is a bilateral civil law contract governed by Articles 2327 through 2331 of the Código Civil Federal (CCF), published in the Diario Oficial de la Federación on 26 May 1928 and in force since 1932, under which each party (permutante) simultaneously transfers ownership of a real property (bien inmueble) to the other party, receiving the other party's property as consideration rather than money. Where the exchanged properties have unequal values, one party pays a compensatory cash sum (retribución en dinero or diferencial de permuta) to equalise the exchange.
Articles 2327 through 2331 CCF provide the specific rules governing permuta (barter/exchange) of immovable property: Article 2327 CCF defines permuta as the contract by which each of the contracting parties binds themselves to transfer ownership of a thing; Article 2328 CCF establishes that the provisions applicable to compraventa (sale) apply to permuta insofar as they are compatible — meaning the rules on defects (evicción y vicios ocultos) under CCF Articles 2119 through 2206, delivery (entrega), and title warranty (saneamiento) apply equally to property exchanges; Article 2329 CCF governs the situation where one party transfers an encumbered property (bien con gravamen) — the other party may opt to rescind the contract, return the received property, and recover their own property; Article 2330 CCF addresses the situation where one party lacks capacity to dispose of the property transferred — the permutante who acted in good faith (buena fe) can recover their property or demand payment of its value; and Article 2331 CCF requires that permuta de bienes inmuebles be made in escritura pública (notarial deed) to have effect between the parties and against third parties, consistent with the general requirement for real property transactions under CCF Article 2320.
The permuta inmobiliaria is a particularly valuable transaction structure in Mexico for several practical scenarios: developers exchanging parcels of land to assemble a larger developable lot (integración predial); heirs exchanging inherited properties to achieve more practical division of an estate (partición por permuta); government bodies exchanging surplus public land for privately-owned land needed for a public project (permuta de bienes nacionales under Ley General de Bienes Nacionales Articles 84–90); and individual property owners swapping vacation homes, urban properties, or rural land to meet changing personal and family needs without generating the full tax costs of two separate sale transactions.
For federal fiscal purposes, the Servicio de Administración Tributaria (SAT) treats a permuta de inmueble as two simultaneous compraventas (sales), each generating ISR obligations for the transferring party on the capital gain (ganancia de capital) under LISR Articles 120 through 128 for personas físicas, or Articles 14 through 18 for personas morales. The SAT has issued specific administrative rules (reglas misceláneas fiscales) confirming that each party's gain is calculated as the difference between the fair market value of the property received and the fiscal cost (costo fiscal) of the property transferred. The Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) — a state and municipal tax typically at 2% of the property's acquisition value — is payable by both parties receiving property in the exchange, calculated on the fiscal assessed value or the fair market value stated in the escritura pública, whichever is higher.
The notario público who formalises the permuta escritura has significant responsibilities: calculating and withholding the applicable ISR from each party (or confirming exemptions under LISR Article 130 for principal residence disposals); collecting ISAI on behalf of the municipal authority; notifying IMSS and INFONAVIT if the property includes construction; and verifying that both properties are free of liens (libre de gravámenes) through Certificados de Libertad de Gravamen from the Registro Público de la Propiedad y Comercio.
When Do You Need a Real Property Exchange Contract Mexico (Permuta de Inmueble)?
A Real Property Exchange Contract Mexico is needed whenever two property owners agree to transfer ownership of their respective real properties to each other without the primary use of money as consideration — exchanging titles directly rather than selling one property and using the proceeds to buy the other.
The permuta is essential when two property owners have complementary needs — for example, one owns a large rural property (rancho or parcela) that the other needs for agricultural expansion, while the other owns an urban property (casa habitación or local comercial) that the first needs for residential or business use. Rather than two separate cash transactions, the parties agree a direct exchange, potentially with a cash equalisation payment (diferencial) if the properties have different market values.
The contract is critical in estate planning and inheritance contexts where heirs who receive different properties under a testamento or intestate succession wish to redistribute the inherited assets among themselves — one heir may prefer a coastal vacation property while another prefers an urban apartment, and a permuta enables them to adjust the distribution agreed by the testador (testator) or established by intestate succession rules under the applicable state Código Civil without the tax cost of two separate sale transactions.
The permuta is used in real estate development (desarrollo inmobiliario) when a developer needs to exchange a property already held for another parcel that is better located or configured for a specific project. Real estate developers also use permutas to acquire land from ejidatarios (ejido community members) after land regularisation (regularización de tierras ejidales) under the Ley Agraria — the ejidatario receives an urban property or apartment unit in exchange for transferring their ejidal parcel to the developer.
Government entities use permuta de bienes nacionales under Ley General de Bienes Nacionales Articles 84 through 90 to exchange federal public land (bienes del dominio privado de la federación) for privately-owned land needed for road expansion, infrastructure projects, or public facilities — avoiding the need for expropriation (expropiación) proceedings under the Ley de Expropiación and providing the private owner with equivalent replacement property.
Under CCF Articles 2327–2331, LISR Articles 120–128, applicable state ISAI legislation, and notarial and Registro Público requirements, every permuta inmobiliaria in Mexico must be formalised as an escritura pública before a Notario Público, with Certificados de Libertad de Gravamen for both properties, ISR calculation and withholding by the notario, ISAI payment, and registration of both title transfers with the Registro Público de la Propiedad y Comercio.
What to Include in Your Real Property Exchange Contract Mexico (Permuta de Inmueble)
A valid Real Property Exchange Contract Mexico under CCF Articles 2327–2331 must include the following essential elements: Parties and Ownership Verification (Partes y Acreditación de Propiedad): The full legal name, RFC, CURP (for persons físicas), domicilio, and marital status of each permutante (exchange party). For married parties, confirmation of the matrimonial property regime (sociedad conyugal or separación de bienes) and, if applicable, spousal consent to the exchange under CCF Article 185 or applicable state Código Civil, given that real property owned under sociedad conyugal cannot be transferred without the co-owner spouse's express consent. Legal entity permutantes must present their acta constitutiva and a power of attorney (poder notarial) authorising the representative to execute the exchange. Property A Description (Descripción del Inmueble A): Complete legal description of the first property being exchanged, including: Registro Público de la Propiedad folio real (matrícula inmobiliaria); cadastral key (clave catastral) from the Catastro Municipal; surface area in square metres and/or hectares; location, boundaries (linderos), and colindancias; construction description (if applicable) including area, number of levels, and use; and current fiscal assessed value (valor catastral) and Certificado de Libertad de Gravamen confirming absence of hipotecas, embargos, or other registered encumbrances as of the contract date. Property B Description (Descripción del Inmueble B): Complete legal description of the second property, with identical documentation as Property A — folio real, clave catastral, surface area, boundaries, construction details, fiscal value, and Certificado de Libertad de Gravamen. Both certificates must be recent (typically no more than 30 days old) to ensure no new encumbrances have been registered between the contract date and the escritura date. Valuation and Equalisation Payment (Valuación y Diferencial de Permuta): Independent commercial appraisals (avalúos comerciales) of both properties conducted by a Valuador Profesional (VALMER, Sociedad de Valuación, or licensed banco valuator) to establish their fair market values for ISR and ISAI calculation purposes. If the properties have unequal values, the contract must state the agreed equalisation payment (diferencial de permuta) — the cash amount one party pays to the other — and the payment method (transferencia bancaria, cheque certificado, or efectivo). The equalisation payment affects the ISR calculation for each party: the party receiving the cash difference is treated as receiving part consideration in cash for the lower-value property they are transferring. ISR and Tax Analysis (Análisis Fiscal — ISR e ISAI): The contract should include an acknowledgment of the ISR obligations of each party, calculated on the capital gain from each property disposal, and the ISAI obligations on each property received. The primary residence exemption (exención por casa habitación) under LISR Article 130 Section XIX may apply to one or both parties if the property being transferred is their principal residence and they have not applied the same exemption in the prior 5 years — the notario must verify the exemption conditions. For party-specific ISR exemptions and ISAI calculations, each party should obtain independent tax advice from a Contador Público before executing the escritura. Notarial Execution and Registration (Escritura Pública e Inscripción Registral): The binding obligation to execute the exchange as escritura pública before a Notario Público of the state where the properties are located (or a agreed competent Notaría), and to register both title transfers with the Registro Público de la Propiedad y Comercio of the relevant municipality (municipio) for Property A and Property B respectively. The notario is responsible under CCF Article 2320 and the applicable Ley del Notariado Estatal for verifying capacity, legal compliance, and proper tax payments before executing the deed. Forms-legal.com provides this Permuta Inmobiliaria template as a reference — every real property exchange in Mexico must be executed by a licensed Notario Público and registered with the Registro Público.
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Forms Legal. (2026). Real Property Exchange Contract Mexico (Permuta de Inmueble) (Mexico) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/mexico/real-estate/purchase-sale/real-property-exchange-contract-mexico
"Real Property Exchange Contract Mexico (Permuta de Inmueble) (Mexico)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/mexico/real-estate/purchase-sale/real-property-exchange-contract-mexico.
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}Frequently Asked Questions
La compraventa regulada en los artículos 2248 al 2326 del CCF implica el pago de un precio en dinero como contraprestación. La permuta regulada en los artículos 2327 al 2331 del CCF involucra el intercambio de bienes entre sí, con o sin suplemento dinerario. Cuando el suplemento en efectivo supera el valor del bien entregado, el CCF considera que la operación es compraventa y no permuta. Fiscalmente ambas son enajenaciones gravadas con ISR e ISAI, pero la estructura de la permuta puede reducir la necesidad de financiamiento bancario. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
El ISR se calcula conforme a los artículos 119 a 128 de la LISR. La ganancia es la diferencia entre el valor de enajenación —precio de mercado del inmueble que se entrega— y el costo de adquisición actualizado mediante el factor de actualización del INEGI. Cada permutante tributa sobre la ganancia del inmueble que transmite. Si la persona física habitó el inmueble como casa habitación al menos los últimos dos años anteriores a la enajenación y acredita ese uso ante el Notario Público, puede aplicar la exención de hasta 700,000 UDIS prevista en el artículo 93 fracción XIX inciso a) de la LISR. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
Sí. La transmisión de la propiedad de bienes inmuebles en México requiere escritura pública otorgada ante Notario Público e inscripción en el RPP del estado donde se ubique cada predio, conforme al artículo 2320 del CCF aplicado supletoriamente y a las leyes notariales de cada entidad. Sin escrituración, la transmisión no es oponible a terceros y no produce el traslado formal del dominio. El Notario Público valida la personalidad de los permutantes, verifica gravámenes en el RPP, calcula impuestos y retiene el ISR en su caso. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un tributo local que varía según el estado y municipio donde se ubica el inmueble. La tasa oscila entre el 2 % y el 4.5 % del valor de adquisición. En la permuta, cada adquirente paga el ISAI correspondiente al inmueble que recibe, calculado sobre el mayor entre el valor catastral, el valor comercial determinado por avalúo y el precio pactado. El Notario Público calcula y retiene este impuesto al otorgar la escritura pública. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
Si uno de los inmuebles tiene hipoteca inscrita en el RPP, el contrato de permuta debe estipular expresamente quién liquida el saldo hipotecario antes del otorgamiento de la escritura, o si el adquirente acepta subrogar el crédito con el banco acreedor conforme al artículo 2058 del CCF. Sin la cancelación o subrogación hipotecaria, el Notario Público no puede inscribir el traslado de dominio limpio. Los embargos anotados requieren resolución judicial para su levantamiento previo a la escrituración. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
Los terrenos ejidales en México tienen un régimen especial regulado por la Ley Agraria. Para que un solar o parcela ejidal pueda permutar con un predio privado, el ejidatario debe haber obtenido el dominio pleno mediante el procedimiento de PROCEDE ante el Registro Agrario Nacional (RAN) y el Tribunal Agrario competente. Sin dominio pleno, el terreno ejidal no puede ser objeto de contratos de transmisión de dominio como la permuta. Una vez certificado el dominio pleno e inscrito en el RPP, el predio queda sujeto al régimen ordinario del CCF. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
El proceso incluye: (1) negociación del contrato privado de permuta con descripción de inmuebles, valores, suplemento y plazo; (2) solicitud de certificados de libertad de gravamen en el RPP de cada entidad; (3) obtención de avalúos catastrales o comerciales actualizados; (4) cálculo de ISR e ISAI por el Notario Público designado; (5) liquidación de adeudos del Predial y del Agua en los cabildos municipales; (6) otorgamiento de escritura pública ante Notario; (7) pago de ISR retenido por el Notario al SAT mediante declaración provisional; (8) inscripción de las escrituras en el RPP de cada estado; y (9) entrega material de los inmuebles conforme al contrato. Conforme al Código Civil Federal, las partes gozan de amplia libertad contractual para establecer las condiciones que mejor protejan sus intereses, siempre que no contravengan normas de orden público. El Artículo 1794 del Código Civil Federal establece los requisitos de existencia del acto jurídico. Los tribunales competentes del domicilio del demandado conocerán de las controversias derivadas de este instrumento.
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