Adverse Possession Declaration Mexico (Prescripción Positiva)

Conforme al artículo 1152 del Código Civil Federal, los plazos de posesión requeridos para presentar una demanda de prescripción positiva en México son: cinco años para la posesión con buena fe y justo título inscrito en el Registro Público de la Propiedad; diez años para la posesión con buena fe pero sin título inscrito; y diez años para la posesión con mala fe, sin importar si existe un título. Los códigos civiles estatales pueden establecer plazos distintos: algunos estados mantienen los mismos que el CCF, mientras que otros pueden tener plazos más cortos o más largos para ciertos tipos de inmuebles. El plazo de posesión se calcula a partir del momento en que el poseedor comenzó a detentar el inmueble en concepto de dueño. Cualquier interrupción —civil (interrupción civil) mediante la demanda presentada por el verdadero dueño, o natural (interrupción natural) por la pérdida de la posesión por más de un año— reinicia el plazo de prescripción conforme a los artículos 1168 a 1174 del CCF. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF) rige los aspectos procesales de la presentación de la demanda.

Prescripción positiva y usucapión son términos intercambiables en el derecho de propiedad mexicano que se refieren a la misma institución: la adquisición de la propiedad mediante la posesión continua, pública, pacífica e ininterrumpida por el plazo legal conforme a los artículos 1135 a 1180 del Código Civil Federal. El término prescripción adquisitiva también se usa en la escritura jurídica académica, mientras que usucapión (del latín usucapio) aparece en la doctrina más antigua y en algunos códigos estatales. Los tres términos describen el mismo mecanismo jurídico. Esto es distinto de la prescripción negativa o extintiva, que se refiere a la pérdida de un derecho o acción por no ejercerlo dentro del plazo de prescripción —por ejemplo, el plazo de cinco años para presentar una reclamación contractual conforme al artículo 1159 del CCF—. En el contexto de los bienes inmuebles, el CCF usa prescripción como término principal en los artículos 1135 a 1180, pero los litigantes y los tribunales usan con regularidad usucapión en las demandas, las sentencias y el comentario académico sin crear ninguna distinción de fondo.

Las tierras ejidales en México se rigen por la Ley Agraria (publicada en el DOF el 26 de febrero de 1992) y son fundamentalmente distintas de los bienes inmuebles de propiedad privada. Las parcelas ejidales —tierra asignada a los ejidatarios individuales— y las tierras de uso común del ejido no están sujetas a los procedimientos civiles de prescripción positiva conforme al Código Civil Federal mientras permanezcan dentro del régimen ejidal. Las controversias de posesión agraria dentro de los ejidos se resuelven ante el Tribunal Agrario conforme a la Ley Agraria, no ante los juzgados civiles. Sin embargo, una vez que la tierra ejidal sale del régimen agrario mediante: (1) la adopción del dominio pleno conforme al artículo 81 de la Ley Agraria, que convierte la parcela ejidal en propiedad privada y habilita su inscripción en el RPP; o (2) la incorporación de tierra ejidal a zonas de desarrollo urbano (regularización) a través de programas del INDAABIN o la SEDATU, la propiedad privada resultante queda sujeta a la prescripción positiva civil conforme al CCF. La distinción entre la jurisdicción agraria y la civil es aplicada de forma estricta tanto por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) como por el Tribunal Superior Agrario.

El efecto de una sentencia favorable de prescripción positiva sobre las hipotecas, los gravámenes y las cargas inscritas en el Registro Público de la Propiedad (RPP) se rige por los artículos 1152 a 1180 del Código Civil Federal y por la Ley Registral aplicable a cada estado. El principio general es que la sentencia de prescripción positiva extingue la propiedad anterior y —conforme a la jurisprudencia consolidada de la SCJN— también extingue las hipotecas y los gravámenes creados por el propietario anterior si esos acreedores fueron debidamente emplazados como demandados en el procedimiento y el tribunal determinó que el plazo de prescripción había transcurrido por completo. Sin embargo, los acreedores que no fueron notificados, que controvirtieron con éxito la acción o cuyos gravámenes se crearon después de que el poseedor comenzó su posesión pueden conservar sus derechos. Por esta razón, el abogado del actor debe identificar y emplazar como demandados a todos los acreedores inscritos (acreedores hipotecarios, titulares de servidumbres, embargantes) en la demanda inicial. La inscripción en el RPP derivada de una sentencia de prescripción positiva registrada cancela el folio del titular anterior y las cargas asociadas, creando una nueva inscripción limpia, pero cualquier impugnación legal de los acreedores omitidos debe atenderse mediante procedimientos separados.

El Registro Público de la Propiedad (RPP) desempeña un doble papel en los procedimientos de prescripción positiva en México. Antes del procedimiento: el abogado del actor debe obtener una búsqueda registral y un certificado de gravámenes del RPP para identificar al propietario inscrito, cualquier gravamen y la situación registral vigente del inmueble. Esta información se usa para nombrar a todos los demandados necesarios en la demanda. El RPP también puede consultarse para establecer si el inmueble carece por completo de inscripción (predio no inmatriculado), lo que activa los procedimientos especiales de inmatriculación judicial conforme a algunas Leyes Registrales estatales. Después del procedimiento: la sentencia definitiva que declara la prescripción positiva debe inscribirse en el RPP dentro del plazo establecido por la Ley Registral estatal aplicable, por lo general 30 días. El RPP crea una nueva inscripción (asiento registral) a nombre del poseedor que obtuvo sentencia favorable, anota o cancela el folio del propietario anterior y cancela cualquier gravamen extinguido por la sentencia. La sentencia inscrita sirve entonces como la nueva escritura de propiedad para todos los efectos legales. La inscripción en el RPP también activa las obligaciones de actualización ante el Catastro del INEGI y la Tesorería del municipio para efectos del impuesto predial.

Los plazos de prescripción en México pueden interrumpirse —reiniciando el conteo— mediante dos categorías de interrupción establecidas en los artículos 1168 a 1174 del Código Civil Federal. La interrupción civil ocurre cuando el legítimo propietario o una persona autorizada presenta una demanda contra el poseedor ante un tribunal competente, siempre que la demanda se notifique debidamente (emplazamiento) al poseedor. Un juicio que después se abandona (desistimiento) o se desecha por defectos procesales puede no interrumpir la prescripción conforme al artículo 1169 del CCF. La interrupción natural ocurre cuando el poseedor pierde la posesión del inmueble por más de un año (artículo 1170 del CCF). El simple conocimiento de que otra persona reclama la propiedad, una carta de advertencia o las reclamaciones extrajudiciales no interrumpen la prescripción salvo que vayan seguidas de una demanda formalmente presentada. El poseedor puede sumar (añadir) los períodos de posesión de poseedores anteriores si esos períodos estuvieron directa y continuamente vinculados (artículo 1158 del CCF), lo que permite, por ejemplo, que los herederos sumen el período de posesión del ancestro fallecido al propio para efectos de alcanzar el umbral legal.

Los edictos son notificaciones judiciales públicas publicadas en diarios oficiales y periódicos que notifican a terceros desconocidos de un procedimiento civil pendiente: una forma de emplazamiento por notificación (notificación por edictos) cuando los demandados no pueden ser emplazados personalmente o son desconocidos. En los procedimientos de prescripción positiva en México, los edictos son requeridos por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF) para notificar a los terceros ignorados que puedan tener un interés en el inmueble reclamado. El Juez Civil ordena la publicación de edictos en el Diario Oficial de la Federación (DOF) y en un periódico de amplia circulación general en la jurisdicción donde se ubica el inmueble, durante un número determinado de publicaciones consecutivas. Los terceros desconocidos que no comparezcan tras la debida publicación de los edictos se tienen por notificados y el procedimiento continúa sin ellos, aunque conservan el derecho de impugnar la sentencia mediante una acción extraordinaria de amparo dentro del plazo de prescripción aplicable. Los edictos deben incluir: el tribunal que emite la orden, el número de expediente, una descripción del inmueble, el nombre del actor y una fecha límite para que comparezcan los interesados. Las cuotas de publicación de los edictos en el DOF las cubre el actor y pueden ser significativas.

Después de que el Juez Civil dicta una sentencia definitiva (sentencia ejecutoriada) que declara la prescripción positiva, el abogado del poseedor que obtuvo sentencia favorable presenta los siguientes documentos ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) para su inscripción: (1) copia certificada de la sentencia definitiva emitida por el Secretario del Juzgado; (2) la prueba de que todos los demandados fueron debidamente emplazados y de que la sentencia ha quedado firme e inapelable (cosa juzgada) —ya sea el vencimiento del plazo de apelación o una copia certificada de la confirmación del tribunal de apelación—; (3) la solicitud de inscripción ante el RPP en el formato prescrito; (4) el pago de los derechos registrales del RPP calculados conforme a la Ley de Ingresos estatal aplicable; y (5) el certificado catastral actualizado del Catastro del municipio. El registrador del RPP revisa la integridad de los documentos y crea un nuevo folio real (inscripción de la propiedad) a nombre del declarante. Si el inmueble estaba previamente inscrito, el folio anterior se cancela o se anota. El proceso toma de 5 a 30 días hábiles según la carga de trabajo y el nivel de digitalización del RPP estatal. Una vez inscrita, el declarante obtiene un nuevo certificado de libertad de gravamen que confirma la titularidad limpia a su nombre.