Lease Termination Notice Colombia (Aviso de Terminacion de Arrendamiento)
Ley 820 de 2003 — Arts. 22-24
AVISO DE TERMINACION DE ARRENDAMIENTO
Aviso de Terminación de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana — Ley 820 de 2003, Arts. 22-24
[Notice City], [Notice Date]
SEÑOR(A): [Recipient Name]
Identificación: [Recipient CC]
Dirección: [Recipient Address]
REMITENTE: [Sender Name]
Identificación: [Sender CC] | Teléfono: [Sender Phone] | Correo: [Sender Email]
Dirección: [Sender Address]
REF: AVISO FORMAL DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA (PREAVISO DE TERMINACIÓN)
1. REFERENCIA DEL CONTRATO
El presente aviso se refiere al Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana celebrado el [Lease Date] entre las partes identificadas anteriormente, para el inmueble ubicado en:
Dirección del Inmueble: [Property Address]
Matrícula Inmobiliaria: [Matricula Inmobiliaria]
Canon Mensual Actual: [Current Rent] COP | Vencimiento del Término Contractual: [Lease Term End]
2. AVISO DE TERMINACIÓN
El suscrito, actuando en calidad de [Issued By], comunica formalmente el preaviso de [Termination Type] del contrato de arrendamiento referenciado, en cumplimiento de la Ley 820 de 2003.
Descripción de las circunstancias: [Causal Description]
FECHA DE TERMINACIÓN PROPUESTA: [Termination Date]. El contrato se dará por terminado y el inmueble deberá ser restituido el [Property Return Date].
3. INDEMNIZACIÓN
4. OBLIGACIONES DE RESTITUCIÓN
A la terminación del contrato, el arrendatario deberá restituir el inmueble en el estado descrito en el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el deterioro por uso normal. Las partes realizarán una inspección conjunta del inmueble (acta de entrega) documentando su estado. El arrendatario devolverá todas las llaves y dispositivos de acceso y trasladará las cuentas de los servicios públicos domiciliarios (acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas natural, aseo) a nombre del arrendador ante la respectiva empresa de servicios públicos.
5. INVITACIÓN A CONCILIACIÓN
Ante cualquier discrepancia sobre los términos de la presente terminación, las partes quedan invitadas a resolver la controversia mediante conciliación extrajudicial en un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho, conforme al Artículo 35 de la Ley 640 de 2001, como requisito previo a cualquier actuación judicial bajo los Artículos 384-386 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).
6. MÉTODO DE ENTREGA
El presente aviso se entrega mediante: [Delivery Method]. El plazo de preaviso de tres (3) meses establecido por el Artículo 6 de la Ley 820 de 2003 se contará a partir de la fecha de recibo confirmado por el destinatario.
El presente aviso se expide de buena fe y en cumplimiento estricto de las disposiciones de la Ley 820 de 2003 y del Código Civil de Colombia.
Remitente (Sender)
[Sender Name]
Signature
Acuse de Recibo (Receipt Acknowledgment)
[Recipient Name]
Signature
Date: ________________
What Is a Lease Termination Notice Colombia (Aviso de Terminacion de Arrendamiento)?
Lease Termination Notice Colombia (Aviso de Terminacion de Arrendamiento) is the formal written communication through which a landlord (arrendador) or tenant (arrendatario) notifies the other party of their intention to terminate or not renew a residential lease agreement (contrato de arrendamiento de vivienda urbana) under the mandatory notice requirements established by Ley 820 de 2003 Articles 22 through 24 and the Codigo Civil colombiano Articles 1973-2035.
Ley 820 de 2003, enacted by the Congreso de la Republica de Colombia as the thorough regulatory framework for urban residential leases, replaced earlier rental legislation including Ley 56 de 1985 and established differentiated termination regimes depending on whether the landlord or tenant initiates the termination. Article 22 enumerates the specific grounds (causales) on which a landlord may terminate the lease, while Article 24 establishes the tenant's right to terminate with or without cause, subject to the mandatory three-month prior notice (preaviso) requirement under Article 6.
The preaviso (prior written notice) is the cornerstone of the Colombian residential lease termination system. Ley 820 Article 6 establishes that residential leases automatically renew (renovacion automatica) for successive periods equal to the original term unless either party delivers written notice of non-renewal at least three (3) months before the expiration of the current term. The Corte Constitucional de Colombia in Sentencia T-427/1998 and multiple subsequent tutela decisions has reinforced that this three-month minimum is a mandatory floor (norma de orden publico) — any lease clause establishing a shorter notice period is void as it diminishes tenant protections below the legislative standard.
Landlord-initiated termination under Ley 820 Article 22 requires the preaviso to state one of the enumerated legal grounds (causales legales): the landlord or immediate family members require the property for personal habitation (necesidad de vivienda propia); the property requires substantial repairs or demolition incompatible with continued occupancy; the tenant has defaulted on two consecutive rent payments or three non-consecutive payments within twelve months; the tenant has subleased (subarrendado) the property without written landlord consent; the tenant has structurally altered the property without authorisation; or the tenant has used the property for purposes other than residential dwelling (vivienda habitual). Article 22 Numeral 7 requires that for certain grounds — particularly personal necessity and major renovation — the landlord must pay the tenant an indemnity (indemnizacion) equivalent to one and a half months' rent (1.5 meses de canon) at the time of termination.
Tenant-initiated termination under Ley 820 Article 24 allows the tenant to terminate the lease at the end of any term period by providing the three-month preaviso without stating grounds — the tenant has an unrestricted right to non-renewal. For early termination before the term expires, the tenant must pay the landlord an indemnity equivalent to the rent for the remaining term under Article 24 Paragrafo, unless the early termination is based on specific grounds: the landlord's failure to maintain the property in habitable condition (condiciones de habitabilidad) under Article 8, privacy violations (perturbaciones del goce), or rent increases exceeding the IPC cap established by Article 20.
Delivery of the preaviso must be made through means that provide proof of receipt: personal delivery with a signed acknowledgment (constancia de recibo), written communication sent through a notaria publica (comunicacion notarial), certified mail (correo certificado) through Servicios Postales Nacionales or 472, or any other means establishing the date of receipt. The Codigo General del Proceso (Ley 1564 de 2012) Article 291 establishes the rules for valid notifications applicable to extrajudicial communications.
Before initiating judicial proceedings for lease termination and property recovery (restitucion de inmueble arrendado), the landlord must attempt mandatory conciliation (conciliacion extrajudicial) at a Centro de Conciliacion authorised by the Ministerio de Justicia y del Derecho under Ley 640 de 2001 Article 35. Eviction without judicial order is prohibited — the Codigo Penal (Ley 599 de 2000) Article 189 criminalises violacion de habitacion ajena (unlawful entry into another's dwelling), and the Constitucion Politica Article 51 protects the right to vivienda digna.
When Do You Need a Lease Termination Notice Colombia (Aviso de Terminacion de Arrendamiento)?
Lease Termination Notice Colombia is required whenever a landlord or tenant of an urban residential property needs to formally communicate the end of a lease relationship under the mandatory notice framework of Ley 820 de 2003.
Landlords in Bogota, Medellin, Cali, Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, and other Colombian cities need a written Aviso de Terminacion when they wish to recover (restituir) leased residential property for personal or family use (necesidad de vivienda propia) under Ley 820 Article 22 Numeral 1. The preaviso must be delivered at least three months before the current lease term expires and must clearly state the personal necessity ground — a bare notice without specifying the causal is insufficient to prevent automatic renewal under Article 6.
Property owners planning substantial renovations (reparaciones mayores), structural modifications, or demolition of a residential building need a termination notice under Ley 820 Article 22 Numeral 3, accompanied by documentation supporting the renovation need — typically an engineering report or licencia de construccion from the Curaduria Urbana under Decreto 1077 de 2015. The landlord must pay the tenant an indemnity of 1.5 months' rent at the time of termination.
Landlords dealing with tenant defaults — including non-payment of two consecutive rent payments or three non-consecutive payments within twelve months — need a formal written notice under Ley 820 Article 22 Numeral 2 before initiating the proceso de restitucion de inmueble arrendado before the Juzgado Civil Municipal under Codigo General del Proceso Articles 384-386.
Tenants relocating for employment, family reasons, or personal preference need a preaviso de no renovacion delivered at least three months before the lease term expires under Ley 820 Article 24. The tenant's notice does not require stating any ground — the tenant has the unrestricted right to non-renewal by providing timely written notice.
Tenants experiencing habitability defects — including water infiltration, structural damage, pest infestations, or utility service failures attributable to the landlord's negligence under Ley 820 Article 8 — need a termination notice citing the specific habitability violation as grounds for early termination without indemnity under Article 24.
Inmobiliarias (real estate management companies) supervised by the Superintendencia de Industria y Comercio and operating under Decreto 51 de 2004 need standardised termination notice templates to manage residential lease portfolios across multiple properties, confirming compliance with the three-month notice requirement and proper documentation of causales for their landlord clients.
Tenants whose landlords have applied rent increases exceeding the annual IPC cap published by the Departamento Administrativo Nacional de Estadistica (DANE) under Ley 820 Article 20 need a termination notice citing the illegal increase as grounds for early termination, preserving their right to recover excess payments through the Centro de Conciliacion or Juzgado Civil Municipal.
What to Include in Your Lease Termination Notice Colombia (Aviso de Terminacion de Arrendamiento)
A valid Lease Termination Notice Colombia under Ley 820 de 2003 Articles 22-24 must contain the following essential elements to comply with Colombian housing law and serve as effective legal notice of lease termination or non-renewal.
Party Identification (Identificacion de las Partes): Full legal name and identification document of the party issuing the notice — cedula de ciudadania (CC) from the Registraduria Nacional del Estado Civil for Colombian nationals, cedula de extranjeria (CE) from Migracion Colombia for foreign residents, or NIT from the DIAN for corporate landlords with the legal representative's CC and Camara de Comercio certificate. Full name and identification of the party receiving the notice.
Lease Reference (Referencia del Contrato): Date of the original lease agreement (contrato de arrendamiento de vivienda urbana), parties identified therein, property address, and current lease term dates. Reference to any prior renewals (renovaciones) under Ley 820 Article 6. The current monthly rent (canon mensual) amount in Colombian Pesos (COP) and payment history reference.
Property Identification (Identificacion del Inmueble): Complete address of the leased property including departamento, municipio, barrio, and nomenclatura catastral. The matricula inmobiliaria number from the Oficina de Registro de Instrumentos Publicos (ORIP) where available. The estrato socioeconomico classification under Ley 142 de 1994.
Termination Ground (Causal de Terminacion): For landlord-initiated termination under Article 22, the notice must state the specific ground: personal or family housing necessity (Numeral 1); substantial repairs or demolition (Numeral 3); tenant default on rent payments (Numeral 2); unauthorised subletting (Numeral 4); structural alterations without consent (Numeral 5); or non-residential use (Numeral 6). For tenant-initiated non-renewal under Article 24, no ground is required — the tenant exercises the unrestricted right to non-renewal. For tenant early termination based on habitability defects or illegal rent increases, the specific violation should be documented.
Notice Period (Periodo de Preaviso): Express statement that the notice is delivered at least three (3) months before the lease term expiration date, in compliance with Ley 820 Article 6. The exact date on which the lease will terminate. For early termination by the tenant before term expiration, statement regarding the applicable indemnity under Article 24 Paragrafo or the grounds exempting the tenant from indemnity.
Indemnity Obligation (Obligacion de Indemnizacion): Where applicable under Ley 820 Article 22 Numeral 7, statement of the landlord's obligation to pay the tenant an indemnity of one and a half months' rent (1.5 canones) when termination is based on personal necessity or renovation grounds. For early tenant termination, calculation of the indemnity equivalent to the rent for the remaining lease term under Article 24 Paragrafo, or statement of the grounds exempting from indemnity.
Property Return Obligations (Obligaciones de Restitucion): Statement of the tenant's obligation to return the property in the condition described in the lease agreement, normal wear and tear excepted. Reference to the property inspection (acta de entrega) to be conducted jointly by both parties. Requirement to return all keys and access devices. Obligation to transfer utility accounts (servicios publicos domiciliarios) back to the landlord's name at the relevant empresa de servicios publicos.
Delivery Method and Proof (Metodo de Entrega y Constancia): The notice must be delivered through a means providing verifiable proof of receipt: personal delivery with signed acknowledgment; notarial communication through a Notario Publico under Decreto Ley 960 de 1970; certified mail through Servicios Postales Nacionales or 472; or delivery through the inmobiliaria managing the property. The date of receipt determines the start of the three-month preaviso period.
Conciliation Invitation (Invitacion a Conciliacion): Statement inviting the receiving party to resolve any disputes through conciliation at a Centro de Conciliacion authorised by the Ministerio de Justicia y del Derecho under Ley 640 de 2001 Article 35, as mandatory pre-judicial conciliation is required before any proceso de restitucion de inmueble proceedings before the Juzgado Civil Municipal under Codigo General del Proceso Articles 384-386.
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Frequently Asked Questions
El Artículo 6 de la Ley 820 de 2003 exige al arrendador entregar preaviso escrito de no renovación con al menos tres (3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del período vigente del contrato o de cualquier renovación. El preaviso de tres meses aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, independientemente de la clasificación de estrato socioeconómico del inmueble (1-6), el monto del canon mensual o la ciudad o departamento donde se ubique el inmueble. La Corte Constitucional de Colombia, en la Sentencia T-427/1998 y en decisiones de tutela posteriores, ha establecido que este plazo de tres meses es un mínimo obligatorio (norma de orden público) — cualquier cláusula contractual que establezca un preaviso más corto es nula por disminuir las protecciones del arrendatario por debajo del piso de la Ley 820. El preaviso del arrendador debe indicar una causal legal específica del Artículo 22 — un aviso sin identificar la causal de terminación resulta insuficiente para evitar la renovación automática. Los métodos de entrega que generan prueba de recibo incluyen: entrega personal con constancia de recibo firmada, comunicación escrita enviada a través de notaria pública, correo certificado a través de Servicios Postales Nacionales o 472, o entrega a través de la inmobiliaria que administre el inmueble. El plazo de tres meses se calcula desde la fecha en que el arrendatario recibe el aviso, no desde la fecha en que el arrendador lo envía. El incumplimiento del preaviso oportuno genera la renovación automática del contrato por un período idéntico conforme al Artículo 6 de la Ley 820.
El Artículo 24 de la Ley 820 de 2003 establece la regla general de que el arrendatario que termine anticipadamente un contrato de arrendamiento de vivienda antes del vencimiento del plazo pactado debe pagar al arrendador una indemnización equivalente al canon por el tiempo restante del contrato. Sin embargo, el derecho colombiano establece causales específicas por las cuales el arrendatario puede terminar anticipadamente SIN pagar indemnización. Conforme al Artículo 24 en concordancia con el Artículo 8, el arrendatario está exento de indemnización cuando la terminación anticipada se basa en: el incumplimiento del arrendador de entregar o mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad — incluidos defectos estructurales, filtraciones de agua, ausencia de servicios públicos esenciales (acueducto, alcantarillado, energía eléctrica) o infestaciones de plagas atribuibles a la negligencia del arrendador; la violación del arrendador al derecho a la intimidad o al goce pacífico del inmueble (perturbaciones del goce); aumentos de canon que superen el tope anual del IPC publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) conforme al Artículo 20; o el cobro por parte del arrendador de depósitos de garantía prohibidos en violación del Artículo 16. El arrendatario que busque terminar sin indemnización debe documentar la violación específica mediante comunicaciones escritas al arrendador, fotografías, informes de inspección o certificaciones de la empresa de servicios públicos respectiva o la Secretaría de Salud municipal. Las controversias sobre la exención de indemnización se resuelven mediante conciliación obligatoria en un Centro de Conciliación conforme a la Ley 640 de 2001 o proceso judicial ante el Juzgado Civil Municipal conforme al Código General del Proceso.
El Numeral 7 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003 exige al arrendador que termine el contrato de arrendamiento de vivienda por necesidad personal o familiar (necesidad de vivienda propia) pagar al arrendatario una indemnización equivalente a un mes y medio de canon (1,5 cánones de arrendamiento) al valor vigente al momento de la terminación. La indemnización también aplica cuando el arrendador termina el contrato por reparaciones mayores o demolición (reparaciones mayores o demolición) conforme al Numeral 3 del Artículo 22 que sean incompatibles con la permanencia del arrendatario. La indemnización debe pagarse al momento de la terminación del contrato — el arrendador no puede condicionar el pago a que el arrendatario desocupe el inmueble. La Corte Suprema de Justicia Sala Civil ha establecido que el incumplimiento del pago de la indemnización vicia la terminación, pudiendo invalidar el derecho del arrendador a recuperar el inmueble mediante el proceso de restitución ante el Juzgado Civil Municipal. Además, el Parágrafo del Numeral 7 del Artículo 22 de la Ley 820 establece una consecuencia específica para los arrendadores que invoquen la necesidad personal como causal de terminación pero no ocupen efectivamente el inmueble dentro del período siguiente al desalojo: el arrendatario puede reclamar indemnización adicional de perjuicios mediante proceso civil ante el Juzgado Civil Municipal conforme al Código General del Proceso. El arrendatario debe ser informado del monto de la indemnización en el preaviso y el arreglo de pago debe quedar documentado por escrito.
El Artículo 6 de la Ley 820 de 2003 establece la renovación automática como la regla supletoria para todos los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Cuando el plazo inicial del contrato o cualquier período de renovación vence y ni el arrendador ni el arrendatario ha entregado preaviso escrito de no renovación con al menos tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento, el contrato se renueva automáticamente por un período idéntico al término original bajo las mismas condiciones. La única modificación permitida durante la renovación automática es el ajuste anual del canon indexado al Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) conforme al Artículo 20. La renovación automática crea un nuevo período contractual para todos los efectos jurídicos — el cálculo de la próxima fecha de ajuste del IPC se reinicia, se abre la ventana de preaviso de tres meses para la próxima posible terminación, y todos los derechos y obligaciones continúan sin interrupción. La Corte Constitucional, en la Sentencia T-427/1998, reafirmó que la renovación automática es una protección obligatoria (norma de orden público) diseñada para garantizar la estabilidad en la vivienda de los arrendatarios colombianos. Ninguna de las partes puede renunciar a la disposición de renovación automática mediante cláusula contractual — cualquier estipulación que elimine la renovación automática o establezca la terminación del contrato sin el preaviso de tres meses es nula bajo la Ley 820. El ciclo de renovación automática continúa indefinidamente hasta que alguna de las partes proporcione preaviso correcto con causal válida (para el arrendador) o sin expresión de causa (para el arrendatario).
El desalojo por mano propia (lanzamiento por cuenta propia) está estrictamente prohibido bajo el derecho colombiano. El arrendador no puede cambiar cerraduras, cortar los servicios públicos domiciliarios, retirar los bienes del arrendatario, forzar físicamente al arrendatario a desocupar el inmueble, ni realizar ninguna acción de despojo sin orden judicial. El Artículo 189 del Código Penal colombiano (Ley 599 de 2000) tipifica la violación de habitación ajena con pena de uno a tres años de prisión. El Artículo 51 de la Constitución Política de Colombia establece el derecho fundamental a la vivienda digna, y el Artículo 28 protege la inviolabilidad del domicilio. Para recuperar legalmente un inmueble residencial, el arrendador debe seguir el proceso judicial de restitución: primero, entregar el preaviso escrito con causal válida conforme al Artículo 22 de la Ley 820 con al menos tres meses de anticipación al vencimiento del plazo; segundo, intentar conciliación extrajudicial obligatoria en un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho conforme al Artículo 35 de la Ley 640 de 2001; tercero, si la conciliación fracasa, presentar demanda de restitución del inmueble arrendado ante el Juzgado Civil Municipal del lugar del inmueble conforme a los Artículos 384 a 386 del Código General del Proceso. El juez puede proferir orden de restitución después de escuchar a ambas partes y verificar el cumplimiento de la Ley 820 por parte del arrendador. La Defensoría del Pueblo y las Personerías Municipales prestan asistencia jurídica gratuita a los arrendatarios que enfrenten procesos de restitución en los 32 departamentos de Colombia.
La Ley 820 de 2003 no prescribe un único método obligatorio de entrega para el preaviso de terminación — el derecho colombiano exige que el aviso sea entregado mediante cualquier medio que genere prueba verificable de recibo (constancia de recibo) para establecer la fecha desde la cual comienza a correr el plazo de tres meses de preaviso. Los métodos de entrega válidos reconocidos por los tribunales colombianos y consistentes con las reglas de notificaciones del Artículo 291 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) incluyen: entrega personal (notificación personal) con constancia escrita firmada del destinatario que indique la fecha, nombre, número de identificación y firma; comunicación notarial donde el notario público de cualquier círculo notarial certifique la entrega y el recibo conforme al Decreto Ley 960 de 1970; correo certificado a través de Servicios Postales Nacionales (antes Adpostal) o el operador postal 472, que proporciona número de rastreo y prueba de entrega; entrega a través de la inmobiliaria que administre el inmueble, con la inmobiliaria certificando la fecha y el método de entrega; y correo electrónico con confirmación de entrega y lectura cuando el contrato de arrendamiento autorice expresamente las comunicaciones electrónicas conforme a la Ley 527 de 1999 (Ley de Comercio Electrónico). La Corte Suprema de Justicia Sala Civil ha sostenido que la carga de probar la entrega recae en la parte que expide el aviso — arrendadores y arrendatarios deben conservar copias del aviso con prueba de entrega. El aviso verbal, los mensajes de texto informales sin confirmación de entrega o los avisos deslizados por debajo de la puerta sin constancia de recibo firmada pueden resultar insuficientes para acreditar el cumplimiento del preaviso de tres meses.
La conciliación extrajudicial previa obligatoria como requisito de procedibilidad se requiere antes de que el arrendador pueda presentar un proceso de restitución del inmueble arrendado en Colombia. El Artículo 35 de la Ley 640 de 2001 establece que la conciliación es un requisito de procedibilidad para las acciones civiles susceptibles de conciliación — incluidas las controversias de terminación del contrato de arrendamiento y restitución del inmueble. El arrendador debe solicitar audiencia de conciliación en un Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho — estos incluyen Centros de Conciliación operados por Cámaras de Comercio, consultorios jurídicos de universidades acreditadas por el Ministerio de Educación Nacional y Centros de Conciliación de la Procuraduría General de la Nación. La audiencia de conciliación otorga a ambas partes la oportunidad de llegar a un acuerdo voluntario sobre: la fecha de terminación del contrato, las condiciones de restitución del inmueble, el pago de indemnizaciones, los saldos de canon pendientes, la asignación de deudas de servicios públicos y cualquier otra obligación pendiente. Si la conciliación tiene éxito, el acta de conciliación tiene efectos de sentencia judicial (hace tránsito a cosa juzgada) y es ejecutable mediante proceso ejecutivo conforme al Código General del Proceso. Si la conciliación fracasa o el arrendatario no comparece, el Centro de Conciliación expide constancia de no acuerdo o constancia de inasistencia, que el arrendador debe adjuntar a la demanda de restitución presentada ante el Juzgado Civil Municipal conforme a los Artículos 384 a 386 del Código General del Proceso. Presentar la demanda sin el paso de conciliación hace inadmisible el proceso de restitución.
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