Notice to Vacate — Tenant Chile (Desahucio)

Notice to Vacate — Tenant Chile (Aviso de Desahucio al Arrendatario) is the formal written instrument governed by Ley N° 18.101 of 29 January 1982 — Chile's urban residential tenancy law — and materially amended by Ley N° 21.461 of 28 June 2022 (known colloquially as the Ley Devuélveme Mi Casa — Give Me Back My House Law), by which an arrendador (landlord) formally notifies an arrendatario (tenant) of the termination of a residential lease contract and demands that the tenant vacate the property within the statutory notice period.

Ley 18.101 Article 3 establishes the fundamental rule for desahucio in indefinite-term urban residential leases (contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a habitación con duración indefinida): the arrendador must give the arrendatario advance written notice (aviso previo escrito) of at least two rental periods (períodos de pago) — in practice, two calendar months for leases with monthly rent payment — before the vacating date. This two-month notice requirement is mandatory (norma imperativa) and cannot be reduced by contract to a shorter period. Any contractual clause setting a shorter desahucio notice in a residential lease is void (nula) under Ley 18.101 Article 19.

Ley N° 21.461/2022 (Ley Devuélveme Mi Casa) introduced significant amendments to Ley 18.101 to address Chile's post-pandemic housing crisis — specifically, the proliferation of situations where tenants stopped paying rent and refused to vacate, leaving landlords (many of them small individual investors — personas naturales) without rental income for months or years while court proceedings dragged on. The 2022 reforms: reduced the judicial eviction procedure timelines; created a specific fast-track judicial eviction procedure (juicio de arrendamiento abreviado) for cases of non-payment; established that tenants in voluntary default (morosidad) who occupy properties after court-ordered eviction face aggravated civil liability; and reinforced the landlord's right to recover possession expeditiously through the Juzgados de Letras en lo Civil.

The desahucio notice (aviso de desahucio) is distinct from the judicial demand for eviction (demanda de desahucio judicial). The notice is an extrajudicial, pre-litigation document — it is the landlord's formal communication to the tenant that the lease is being terminated and the tenant must vacate by a specified date. If the tenant fails to vacate after receiving valid desahucio notice and the notice period expires, the landlord files a judicial desahucio action before the Juzgado de Letras en lo Civil of the commune where the property is located, requesting a court order (sentencia de desahucio) authorizing the Receptor Judicial to carry out the physical eviction (lanzamiento) with Carabineros de Chile assistance if necessary.

For fixed-term leases (contratos de plazo fijo) under Ley 18.101 Article 3 inciso 3, the lease terminates automatically at the agreed end date without a notice requirement — but if the tenant remains in possession after the fixed term expires, the landlord must issue a desahucio notice (aviso de no renovación) to trigger the formal termination procedure. If neither party acts and the tenant continues paying rent with the landlord's acquiescence, the lease may become an indefinite-term lease (contrato de duración indefinida) by tacit renewal (tácita reconducción) under CC Article 1956, requiring the full two-month desahucio notice to terminate.

A Notice to Vacate — Tenant Chile (Aviso de Desahucio) is required whenever an arrendador (landlord) wishes to formally terminate a residential lease under Ley N° 18.101/1982 and begin the statutory process for recovering possession of the property.

Landlords terminating indefinite-term residential leases for personal use or sale must issue a desahucio notice with at least two full calendar months' advance notice before the vacating date. A landlord who has an adult child returning from abroad, elderly parents needing to move into the family home, or who has sold the property and needs to deliver vacant possession to the buyer must begin the desahucio process at least two months before the required vacating date under Ley 18.101 Article 3. Failure to give proper notice means the landlord cannot legally demand that the tenant vacate — even after a sale is concluded.

Fixed-term lease expiry is another common trigger for the desahucio notice. When a one-year or two-year residential lease (contrato de arriendo por plazo fijo) is approaching its agreed end date and the arrendador does not wish to renew, Ley 18.101 and CC Article 1956 require that the landlord give written notice before the term expires to prevent tacit renewal (tácita reconducción). Without notice, if the tenant continues occupying the property and paying rent after the fixed term, the lease automatically converts to an indefinite-term arrangement — requiring a full two-month desahucio notice to terminate.

Non-payment of rent (mora en el pago de la renta) is the most common ground for terminating a residential lease in Chile. Under Ley 18.101 as amended by Ley 21.461/2022, the landlord must first send a formal written demand for payment (reconvención de pago) — in practice, the desahucio notice should include or follow the reconvención de pago — and if the tenant fails to pay within the statutory response period, the landlord files the juicio de arrendamiento (or juicio abreviado under Ley 21.461) before the Juzgado de Letras en lo Civil. The Ley 21.461 reforms specifically streamlined this procedure for landlords dealing with tenants who have been in arrears for two or more consecutive months.

Lease contract breaches other than non-payment — subletting without authorization (subarrendamiento no autorizado), use of the property for commercial or industrial purposes in a residential lease, causing significant damage (deterioro grave del inmueble), or disturbing the peace of neighbours (perturbación de la tranquilidad de los vecinos) in buildings under Ley 19.537/1997 — also justify desahucio. The notice should specify the breach clearly, citing the relevant contractual clause and the applicable Ley 18.101 provision.

Agricultural worker housing (vivienda de empleados agrícolas) provided under Decreto Ley N° 993/1975 and DS N° 56/1985 follows different rules from urban residential leases under Ley 18.101 — rural housing linked to agricultural employment is not covered by Ley 18.101 but by the Código del Trabajo and specific agricultural tenancy regulations. Landlords of rural dwellings should verify the applicable legal framework before issuing a desahucio notice.

A valid Notice to Vacate — Tenant Chile (Aviso de Desahucio) under Ley N° 18.101/1982 and Ley N° 21.461/2022 must contain the following essential elements to trigger the statutory notice period and establish the evidentiary record for subsequent judicial proceedings if the tenant fails to vacate:

Landlord Identification (Individualización del Arrendador): Full legal name, RUT number (Rol Único Tributario — SII), nationality, civil status, profession, and domicile of the arrendador (landlord). For corporate landlords (sociedades), include the razón social, RUT, and name and RUT of the legal representative (representante legal). The landlord's contact address (domicilio para notificaciones) is critical — all subsequent communications and judicial notifications will be directed to this address.

Tenant Identification (Individualización del Arrendatario): Full legal name, RUT, and address of the arrendatario (tenant) — which will be the property address itself (dirección del inmueble arrendado), as the desahucio notice must be delivered at the leased property. If there are multiple co-tenants (coarrendatarios), all must be identified and notified individually.

Property Description (Individualización del Inmueble): Complete address of the leased property — street, number, commune, city, apartment or unit number (if applicable) — and the Rol de Avalúo SII number identifying the property. Reference the lease contract date (fecha del contrato de arrendamiento) and the parties to that contract to establish the legal nexus between the desahucio notice and the existing lease.

Grounds for Termination (Causal de Término): The legal ground justifying the desahucio. For indefinite-term leases, the arrendador may terminate without cause (desahucio sin expresión de causa) under Ley 18.101 Article 3 — but must comply with the two-month notice period. For fixed-term leases, specify that the fixed term is expiring (vencimiento del plazo). For non-payment (mora en el pago), specify the months of arrears (período de morosidad), amount owed (monto de la deuda), and include the reconvención de pago required under Ley 18.101 Article 10. For lease breaches (infracciones contractuales), cite the specific clause breached and the provision of Ley 18.101 applicable. Clear specification of grounds allows the tenant to correct curable breaches and prevents ambiguity in subsequent judicial proceedings.

Notice Period and Vacating Date (Plazo de Desahucio y Fecha de Desocupación): The notice must specify the vacating date (fecha de desocupación) — which must be at least two full calendar months from the date the notice is validly delivered to the tenant (notificación fehaciente). Under Ley 18.101 Article 3, the two-month period runs from the date of the valid notice, not from the date the landlord drafts or sends the notice. Specify both the date of notice delivery and the vacating date explicitly.

Delivery Method (Forma de Notificación): Under Ley 18.101 as amended by Ley 21.461, valid delivery of the desahucio notice may be made: by carta certificada (certified mail) sent to the property address; by personal delivery (entrega personal) to the tenant at the property; or by delivery to an adult person at the property if the tenant is absent. For evidentiary purposes — particularly if judicial proceedings follow — the landlord should retain proof of delivery (acuse de recibo de carta certificada from Correos de Chile, or a signed acknowledgment from the tenant). Courts have rejected desahucio actions where the landlord could not prove valid delivery of the prior notice.

Rent Arrears and Payment Demand (Reconvención de Pago — Ley 18.101 Art. 10): Where the ground for desahucio is non-payment of rent, the notice must include or be accompanied by a formal demand for payment (reconvención de pago) specifying: the amount of rent owed per period, the periods in arrears (meses adeudados), the total debt in Chilean pesos (CLP) or UF, the bank account for payment (cuenta bancaria del arrendador), and the deadline for payment to avoid judicial action. Under Ley 21.461/2022, the arrendatario who receives the reconvención de pago has a statutory opportunity to pay within the designated period — failure to pay activates the arrendador's right to file the juicio de arrendamiento abreviado before the Juzgado de Letras en lo Civil.

Restitution Obligations (Obligaciones de Restitución): The notice should remind the arrendatario of their obligations upon vacating: returning all keys and access devices (llaves y controles de acceso); restoring the property to the condition specified in the lease's inventory (inventario de ingreso); paying all outstanding rent, common expenses (gastos comunes), and utility charges (cuentas de servicios básicos — water, electricity, gas) up to the vacating date; and removing all personal property (efectos personales y bienes muebles) by the vacating date. Items left behind after the vacating date may be disposed of by the landlord under the procedures established by the Juzgado de Letras.

Reference to Ley 21.461/2022 Rights (Referencia a la Ley Devuélveme Mi Casa): The notice should inform the arrendatario that Ley 21.461/2022 has strengthened the arrendador's enforcement rights, including the right to obtain a writ of possession (orden de lanzamiento) more expeditiously through the reformed judicial procedure before the Juzgado de Letras en lo Civil, and that occupying the property after a court-ordered eviction date gives rise to additional civil liability under the reformed Ley 18.101.

Forms-legal.com provides this Notice to Vacate Chile template as a reference document for landlords initiating the desahucio process under Ley 18.101 and Ley 21.461/2022. Given that procedural errors in the desahucio notice can invalidate subsequent judicial eviction proceedings, consulting with an abogado experienced in Chilean arrendamiento law before issuing notice is strongly recommended. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.

Para redactar y entregar correctamente el Aviso de Desahucio al Arrendatario en Chile, siga los siguientes pasos ordenados.

**Paso 1: Revise el contrato de arrendamiento vigente.** Antes de redactar el aviso, identifique si el contrato es de plazo fijo o indefinido, la renta mensual pactada, el plazo de anticipación convenido para el desahucio y las causales de término. Si el contrato establece un plazo de preaviso superior al legal —por ejemplo, tres meses—, ese plazo es el que debe respetarse conforme al principio de libertad contractual del Código Civil.

**Paso 2: Calcule correctamente el plazo de restitución.** Para contratos de renta mensual indefinida, el plazo mínimo es de dos meses desde la notificación conforme al artículo 3 de la Ley N.º 18.101. Para contratos de plazo fijo, el aviso debe entregarse antes del vencimiento con la anticipación pactada. Registre la fecha exacta en que el arrendatario debe restituir el bien.

**Paso 3: Complete los datos del documento.** Ingrese su nombre completo o razón social, RUT y domicilio como arrendador. Ingrese el nombre completo, RUT y domicilio del arrendatario. Describa el inmueble con dirección completa y rol de avalúo SII. Indique la fecha de término del contrato y la fecha de restitución exigida. Señale la causal de desahucio.

**Paso 4: Elija el medio de notificación.** Para máxima eficacia jurídica, contrate a un receptor judicial habilitado por la Corte de Apelaciones competente para practicar la notificación personal o por cédula conforme al Código de Procedimiento Civil. El receptor dejará constancia de la notificación, lo que constituye plena prueba en juicio. La carta certificada es válida entre partes pero de valor probatorio más limitado en sede judicial.

**Paso 5: Conserve el comprobante de notificación.** Si utilizó receptor judicial, guarde el acta de notificación. Si optó por carta certificada, guarde el comprobante de envío de Correos de Chile con número de seguimiento. Estos documentos serán indispensables si debe iniciar posteriormente un juicio de restitución ante el Juzgado de Letras en lo Civil.

**Paso 6: Prepare la documentación para la restitución del bien.** Redacte un acta de entrega del inmueble para suscribir con el arrendatario al momento de la restitución, que registre el estado del bien y la devolución de llaves. Conserve la garantía hasta verificar que no hay deudas pendientes de servicios básicos, daños al inmueble o rentas impagas.

El Aviso de Desahucio al Arrendatario en Chile debe cumplir con los requisitos legales establecidos en la Ley N.º 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos y el Código Civil para tener eficacia como notificación de término del contrato.

**Ley N.º 18.101, artículos 3 y 4.** El artículo 3 establece que en los contratos de renta mensual sin plazo fijo, el desahucio debe notificarse con dos meses de anticipación. El artículo 4 concede al arrendatario un plazo de dos meses adicionales para restituir el bien, contados desde la notificación judicial del desahucio. Estos plazos son mínimos e irrenunciables para el arrendatario conforme al artículo 19 de la misma ley, que declara nulas las estipulaciones contractuales que impongan condiciones más gravosas para el arrendatario.

**Procedimiento especial de la Ley N.º 18.101.** El Título II de la ley establece un procedimiento especial ante los Juzgados de Letras en lo Civil para las acciones derivadas de contratos de arrendamiento de predios urbanos, incluyendo el desahucio judicial. Este procedimiento es más expedito que el juicio ordinario y contempla la posibilidad de decretar la restitución provisional del inmueble en ciertos casos.

**Código de Procedimiento Civil, artículos 40 y 44.** Para que el desahucio produzca efectos procesales plenos —especialmente el cómputo del plazo de restitución—, la notificación debe practicarse conforme a las normas del Código de Procedimiento Civil, mediante receptor judicial. La notificación por carta certificada tiene valor entre partes pero es insuficiente para iniciar el cómputo del plazo legal de restitución en sede judicial.

**Ley N.º 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.** Cuando el inmueble arrendado es un departamento en un edificio bajo régimen de copropiedad, el administrador del condominio puede ser notificado del desahucio para efectos de coordinación en la entrega de espacios comunes, llaves y accesos.

**Código Civil, artículos 1945 y 1946.** Estas disposiciones regulan el estado en que debe restituirse el bien arrendado al término del contrato: en el mismo estado en que fue entregado, salvo el deterioro normal por el uso legítimo. El arrendatario es responsable de los daños que excedan el deterioro ordinario.

Los errores más frecuentes al emitir un Aviso de Desahucio al Arrendatario en Chile pueden invalidar el documento, retrasar el proceso de recuperación del inmueble y generar costos adicionales. Los principales son los siguientes.

**Calcular incorrectamente el plazo de restitución.** El error más común es no respetar el plazo mínimo de dos meses establecido en el artículo 3 de la Ley N.º 18.101 para contratos de renta mensual indefinida, o confundir el plazo desde la notificación con el plazo desde el fin del mes en curso. El Juzgado de Letras en lo Civil puede declarar ineficaz el desahucio si el plazo otorgado al arrendatario es inferior al legal.

**Notificar solo por carta simple o correo electrónico.** La notificación informal —carta sin certificar, mensaje de WhatsApp, correo electrónico— no produce efectos jurídicos como desahucio. Para que el plazo de restitución comience a correr en sede judicial, la notificación debe ser practicada por receptor judicial conforme al Código de Procedimiento Civil. La carta certificada tiene valor extrajudicial pero limitado en juicio.

**No identificar correctamente el inmueble.** Una descripción incompleta o errónea del inmueble —sin dirección exacta, sin rol de avalúo SII o con datos distintos a los del contrato— puede ser objetada por el arrendatario como causal de nulidad del aviso. Copie los datos del inmueble directamente del contrato de arrendamiento original.

**Omitir la causal de término.** El aviso debe indicar la causal de término invocada: vencimiento de plazo, decisión unilateral en contrato indefinido, o incumplimiento del arrendatario. La omisión de la causal dificulta el posterior proceso judicial de restitución, ya que el tribunal debe determinar si el procedimiento aplicado es el correcto según la Ley N.º 18.101.

**No conservar comprobante de envío o acta de notificación.** Sin el comprobante de la notificación —acta del receptor judicial o número de certificado de Correos de Chile— el arrendador no puede acreditar en juicio la fecha de la notificación ni el cómputo del plazo de restitución. Guarde siempre estos documentos con el expediente del arrendamiento.