Carta de Devolución de Garantía de Arrendamiento Chile

La Carta de Devolución de Garantía de Arrendamiento en Chile es la comunicación escrita formal que una parte dirige a otra para notificar o requerir formalmente lo que en ella se expresa. Se rige por Ley 18.101 Art. 14 (1982). Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.

La Ley 18.101 de 1982, que rige los arrendamientos de predios urbanos en Chile (viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas), no establece expresamente el monto del depósito de garantía ni el plazo de su devolución, dejando estas materias a la autonomía contractual de las partes. Sin embargo, la práctica contractual en el mercado inmobiliario chileno establece que el depósito equivale a uno o dos meses de renta y debe devolverse dentro de un plazo razonable tras la restitución del inmueble en buen estado. Los Juzgados de Policía Local, competentes para conocer controversias de arrendamiento de inmuebles conforme al Artículo 1 de la Ley 18.101, han resuelto que el plazo máximo de devolución es de 30 días desde la restitución cuando no existe controversia sobre el estado del inmueble.

El depósito de garantía cumple la función de asegurar al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario al término del contrato: pago de la última renta, pago de los gastos comunes del edificio administrado conforme a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, pago del consumo de agua potable de la concesionaria sanitaria, pago de la electricidad de la distribuidora correspondiente, y reparación de los daños causados al inmueble más allá del desgaste natural por uso ordinario.

El Artículo 1569 del Código Civil establece que el depósito es de libre disposición del depositario (arrendador) en la medida que tenga créditos contra el depositante (arrendatario), pudiendo compensar el depósito con los créditos a su favor conforme al Artículo 1655 del Código Civil sobre compensación legal. Sin embargo, el arrendador no puede retener arbitrariamente el depósito sin acreditar los cargos que lo justifican.

Las asociaciones de consumidores y el SERNAC (Servicio Nacional del Consumidor) han documentado que la retención indebida del depósito de garantía es una de las principales fuentes de conflicto en el mercado de arrendamiento residencial en Chile. La Ley 19.496 protege a los arrendatarios personas naturales en arrendamientos de viviendas que constituyan contratos de adhesión. forms-legal.com ofrece este modelo junto a la Carta de Aumento de Arriendo y la Declaración Jurada Simple para Chile.

La Carta de Devolución de Garantía de Arrendamiento es necesaria en las siguientes situaciones al término de un contrato de arrendamiento en Chile.

Al término normal del contrato por vencimiento del plazo: cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento natural, el arrendatario restituye el inmueble y tiene derecho a recuperar el depósito si cumplió con todas sus obligaciones: pagó la última renta, dejó el inmueble en buen estado de conservación y pagó todos los servicios y gastos comunes pendientes.

Ante la demora injustificada del arrendador en devolver el depósito: cuando han pasado más de 30 días desde la entrega del inmueble y el arrendador no ha devuelto el depósito ni ha comunicado los cargos que pretende descontar, la carta formaliza la exigencia y activa el plazo para una eventual demanda ante el Juzgado de Policía Local o el Juzgado de Letras en lo Civil.

Cuando el arrendador retiene el depósito con cargos improcedentes: el arrendador solo puede descontar del depósito daños reales al inmueble más allá del desgaste normal por uso, rentas impagas o gastos comunes verificados. No puede cobrar al arrendatario el deterioro natural de pinturas, alfombras o instalaciones por el paso del tiempo. La carta controvierte los descuentos improcedentes.

Arrendamiento de departamento en condominio: cuando el inmueble está en un edificio de copropiedad regido por la Ley 19.537, el arrendador puede exigir la liquidación de los gastos comunes pendientes certificados por la administración del condominio antes de devolver el depósito. La carta puede solicitar también la liquidación de las contribuciones de bienes raíces del Servicio de Impuestos Internos (SII) del período del arrendamiento si estas eran responsabilidad del arrendatario.

Cuando el arrendamiento terminó por mutuo acuerdo anticipado: si el contrato terminó antes de su vencimiento por acuerdo de las partes, la carta delimita claramente los derechos del arrendatario respecto del depósito proporcional al período efectivamente arrendado y a los días devueltos anticipadamente.

Como medida previa a la demanda judicial: antes de presentar una demanda ante el Juzgado de Policía Local por retención indebida del depósito, la carta de devolución acredita que el arrendatario agotó la vía extrajudicial y otorga al juez los antecedentes sobre la fecha de entrega del inmueble, el monto del depósito y la negativa del arrendador a devolver las sumas correspondientes.

Los plazos para reclamar ante el Juzgado de Policía Local se cuentan desde que se hizo exigible la devolución del depósito. La carta de cobro establece ese momento con fecha cierta, lo que es relevante para el cómputo de la prescripción de la acción conforme al Artículo 2492 del Código Civil.

Una Carta de Devolución de Garantía de Arrendamiento válida en Chile debe contener los siguientes elementos para ser efectiva ante el arrendador y, en caso de controversia, ante los Juzgados de Letras en lo Civil o los Juzgados de Policía Local.

Identificación de las partes: Nombre completo, RUT y domicilio actual del arrendatario solicitante. Nombre completo o razón social, RUT y domicilio del arrendador destinatario. Si el arrendador actuó a través de un corredor de propiedades de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces (ACBR) o de una administradora de propiedades, debe identificarse también a la empresa intermediaria.

Identificación del inmueble arrendado: Dirección completa del inmueble (calle, número, departamento o unidad, ciudad, comuna, región), número de rol de avalúo del SII, y descripción del tipo de inmueble (departamento, casa, local comercial, oficina, bodega).

Referencia al contrato de arrendamiento: Fecha de celebración del contrato de arrendamiento, si fue celebrado ante Notario Público con indicación del nombre del notario y número de repertorio, fecha de inicio del arrendamiento, y fecha de término (vencimiento del plazo o fecha del acuerdo de terminación anticipada).

Monto del depósito de garantía: Monto exacto del depósito entregado al inicio del arrendamiento, expresado en pesos chilenos o en UF si fue pactado en esa unidad. Si el depósito fue de dos meses de renta, debe indicarse el monto en la moneda o unidad original del contrato.

Fecha de restitución del inmueble: Fecha exacta en que el arrendatario hizo entrega material del inmueble al arrendador, con indicación de si se levantó acta de entrega o si el arrendador firmó recibo de la entrega de llaves. Esta fecha es fundamental para determinar desde cuándo corre el plazo de devolución del depósito.

Estado del inmueble y cumplimiento de obligaciones: Declaración del arrendatario de que el inmueble fue restituido en buen estado de conservación, con el inventario de muebles y artefactos en orden si corresponde, y que se encuentran pagadas la última renta, los gastos comunes certificados por la administración del condominio, y los servicios de agua potable y electricidad hasta la fecha de restitución.

Plazo para la devolución: Plazo específico dentro del cual el arrendatario solicita la devolución del depósito (típicamente 10 a 15 días hábiles desde la recepción de la carta), con indicación de los datos bancarios para la transferencia: banco, tipo de cuenta, número de cuenta y RUT del arrendatario.

Advertencia en caso de incumplimiento: Indicación de que si el arrendador no devuelve el depósito dentro del plazo indicado ni comunica los cargos justificados que pretende descontar, el arrendatario procederá a presentar demanda ante el Juzgado de Policía Local competente o el Juzgado de Letras en lo Civil, exigiendo la devolución del depósito más reajustes e intereses conforme a la Ley 18.010. forms-legal.com recomienda enviar la carta por correo certificado con aviso de retorno y conservar el comprobante como prueba de la notificación al arrendador.