Property Sale Agreement Argentina (Boleto de Compraventa Inmobiliaria)

A Property Sale Agreement Argentina (Boleto de Compraventa Inmobiliaria) is a preliminary bilateral contract governed by the Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), Law 26.994, Articles 1170 through 1171, by which the seller (vendedor) promises to transfer ownership of a specific real property (inmueble) to the buyer (comprador), and the buyer promises to pay the agreed purchase price, with both parties committing to execute the definitive escritura traslativa de dominio (property transfer deed) before an Escribano Público within a specified timeframe. The Boleto de Compraventa is the most important preliminary instrument in Argentine real property transactions — it creates binding obligations between the parties, typically accompanied by the payment of a seña (earnest money) under CCyC Articles 1059 and 1060.

The CCyC fundamentally transformed the legal nature of the Boleto de Compraventa through Article 1170, which grants the buyer under a boleto a privileged legal position. Article 1170 establishes that a buyer who has paid 25% or more of the purchase price and has taken possession of the property in good faith has priority over the seller's creditors in the event of the seller's insolvency or bankruptcy (concurso or quiebra under the Ley de Concursos y Quiebras No. 24.522) — a critical protection that did not exist under the former Código Civil of Vélez Sársfield. Article 1171 further strengthens the buyer's position by allowing the buyer to compel the seller to execute the escritura through a juicio de escrituración (specific performance proceeding) — the court may order the seller to sign the escritura or, in the event of the seller's refusal or incapacity, the judge may sign the escritura on the seller's behalf.

Argentine property law operates on a dual-instrument system: the Boleto de Compraventa creates contractual obligations (obligaciones personales) between the parties, while the escritura traslativa de dominio (executed before an Escribano Público and inscribed in the Registro de la Propiedad Inmueble — RPI) transfers the real right of ownership (derecho real de dominio under CCyC Arts. 1892–1907). Until the escritura is executed and registered, the buyer holds a contractual right (derecho personal) but not ownership — the seller remains the registered owner (titular de dominio) in the RPI. The escritura must be executed by escritura pública under CCyC Article 1017 inc. a, which requires notarial intervention for all acts that create, transfer, modify, or extinguish real rights over immovable property.

The Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN) and the Cámaras Nacionales de Apelaciones en lo Civil have developed extensive jurisprudence on boletos de compraventa, addressing issues of buyer protection in bankruptcy (Art. 1170 CCyC), specific performance through escrituración forzada (Art. 1171 CCyC), the effect of seña (earnest money) as either confirmatoria (confirming the transaction) or penitencial (allowing withdrawal with forfeiture) under CCyC Articles 1059–1060, and the interaction between the boleto and the impuesto de sellos (stamp duty) levied by each province on real property transactions.

A Property Sale Agreement Argentina (Boleto de Compraventa) is needed whenever a buyer and seller agree on the terms of a real property sale but cannot immediately execute the definitive escritura traslativa de dominio before an Escribano Público. Argentine real property transactions almost always involve a boleto as the first binding step, followed by the escritura weeks or months later — the intervening period allows the parties to obtain title certificates (certificados de dominio from the RPI), verify the property's legal status, arrange financing, and complete tax clearance procedures.

A Boleto de Compraventa is required when the buyer needs legal protection during the period between agreement and title transfer. Under CCyC Article 1170, a buyer who pays at least 25% of the price and takes possession acquires priority over the seller's creditors — without a boleto, the buyer has no legal instrument to assert this protection. The boleto is essential in Argentina's volatile economic environment, where property transactions often involve US dollar-denominated prices, complex financing arrangements, and significant time gaps between commercial agreement and notarial execution.

The agreement is needed for all types of real property transactions in Argentina: residential apartments (departamentos) in propiedad horizontal buildings (CCyC Arts. 2037–2072), houses (casas), commercial premises (locales comerciales), land plots (terrenos), rural properties (campos), and parking spaces (cocheras). Argentine law requires a separate boleto for each property sold, and the boleto must accurately describe the property using the nomenclatura catastral (cadastral identifier) registered in the RPI.

A boleto is essential when the transaction involves a mortgage (hipoteca under CCyC Arts. 2205–2211), a UVA mortgage credit (crédito hipotecario UVA under BCRA Comunicación "A" 5945), or PROCREAR financing — the lending institution requires the boleto as a prerequisite for credit approval and disbursement. The boleto typically includes a clause conditioning the transaction on mortgage approval within a specified timeframe.

The Boleto de Compraventa is also required for tax purposes — the transfer triggers the Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) under Law 23.905 at 1.5% of the sale price (applicable to individuals selling property acquired before 1 January 2018) or Ganancias (income tax on capital gains for property acquired after that date), and the provincial Impuesto de Sellos (stamp duty) calculated on the sale price at rates varying by province (typically 1%–3.5%).

A valid Property Sale Agreement Argentina (Boleto de Compraventa) under CCyC Articles 1170–1171 (Law 26.994) must contain the following essential elements to create binding obligations and qualify for the buyer protections established by the CCyC.

Identification of Parties: Full legal name, DNI (for individuals) or CUIT (for legal entities), marital status (estado civil — critical because community property — bienes gananciales — requires spousal consent under CCyC Art. 470), and domicilio of both the seller (vendedor/parte vendedora) and buyer (comprador/parte compradora). If either party is married under the community property regime (régimen de comunidad under CCyC Arts. 463–504), the spouse must co-sign the boleto or provide express written consent (asentimiento conyugal under CCyC Art. 456) — failure to obtain spousal consent renders the transaction voidable.

Property Description: Complete legal description including: street address, floor, unit number (for horizontal property), locality, province, postal code; nomenclatura catastral (cadastral identifier) as registered in the Dirección General de Catastro; matrícula or folio real in the Registro de la Propiedad Inmueble (RPI); surface area (superficie cubierta and descubierta); and any relevant details about improvements (mejoras), fixtures, and included amenities. For horizontal property units, the unidad funcional number, percentage of common areas (porcentaje de participación sobre partes comunes), and consorcio de propietarios identification must be included.

Purchase Price: The total sale price, typically expressed in US Dollars (USD) or Argentine Pesos (ARS), and the payment structure — usually consisting of: seña (earnest money paid at signing, typically 10%–30% of the price), refuerzo de seña (additional payment between signing and possession), saldo de precio (balance payable at escrituración). The agreement must specify the exchange rate mechanism for dollar-denominated transactions — whether the buyer pays in physical US dollars (dólares billete), transfers at the official exchange rate (tipo de cambio oficial BNA), or uses the MEP or CCL rate.

Seña (Earnest Money): Under CCyC Articles 1059–1060, the seña may function as confirmatoria (confirming the transaction — the party who breaches forfeits the seña or must return double the amount received) or penitencial (allowing either party to withdraw — the buyer loses the seña, the seller returns double). The boleto must expressly state whether the seña is a cuenta de precio (on account of the purchase price, which is the default presumption under CCyC Art. 1059) or penitencial.

Possession Delivery: The date and conditions under which physical possession (posesión) of the property will be delivered to the buyer — typically at the time of escritura execution, though Argentine practice sometimes involves early possession delivery upon payment of a significant percentage of the price. Under CCyC Article 1170, possession combined with payment of 25% or more triggers the buyer's priority protection.

Escritura Deadline: The date by which the parties commit to execute the escritura traslativa de dominio before an Escribano Público, and the designation of the Escribano who will conduct the transaction (typically chosen and paid by the buyer under Argentine custom). The boleto should include provisions for extensions, the procedure for notifying the parties of the escritura date, and the consequences of failure to appear.

Title Verification: A clause establishing that the sale is contingent on verification of clear title — the Escribano conducting the transaction obtains certificados de dominio e inhibiciones (title and encumbrance certificates) from the RPI, verifying that the property is free of liens (hipotecas), attachments (embargos), inhibiciones (general liens), and other encumbrances. The boleto typically grants the buyer a specified period to conduct due diligence (estudio de títulos) through the Escribano.

Tax Allocation: Clear allocation of transaction taxes — ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles at 1.5% under Law 23.905) or Ganancias cedular on capital gains is the seller's responsibility; Impuesto de Sellos (stamp duty at provincial rates) is typically shared equally; Escribano fees (honorarios notariales regulated by the Colegio de Escribanos arancel) are typically the buyer's responsibility; and RPI registration fees are the buyer's responsibility.

Forms-legal.com provides this Property Sale Agreement Argentina template as a practical starting point for documenting real property transactions. Every boleto de compraventa should be reviewed by a licensed Abogado inmobiliario and executed with the guidance of an Escribano Público to ensure compliance with provincial RPI requirements, applicable tax obligations, and the specific circumstances of the property and parties.

Para completar correctamente el Boleto de Compraventa de Inmueble en Argentina mediante el asistente de forms-legal.com, seguí estos pasos detallados.

Paso 1 — Verificación previa del título del vendedor: Antes de firmar el boleto, el comprador debe solicitar al vendedor los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) provincial que acrediten la titularidad del vendedor (dominio vigente) y la ausencia de gravámenes (hipotecas, embargos, inhibiciones, restricciones al dominio). El Colegio de Escribanos provincial puede tramitar estos certificados a pedido del escribano del comprador. El certificado de inhibición personal del vendedor verifica que no tenga medidas cautelares sobre su patrimonio.

Paso 2 — Datos del vendedor: Ingresá nombre completo exactamente como figura en el DNI o CUIT, número de DNI o CUIT verificado en el portal de AFIP/ARCA, domicilio real actualizado, y estado civil. Si el vendedor es casado, el Artículo 456 CCyC exige el asentimiento conyugal para la venta del inmueble que es asiento del hogar conyugal.

Paso 3 — Datos del comprador: Ingresá nombre completo, DNI o CUIT, domicilio real y estado civil del comprador. Si compran varios titulares (cónyuge, socio, hermanos), identificá a todos con sus respectivos porcentajes de adquisición.

Paso 4 — Descripción del inmueble: Ingresá la dirección completa (calle, número, piso, departamento si corresponde), el partido o departamento, la provincia. Copiá la nomenclatura catastral y la matrícula RPI exactamente como figuran en el título del vendedor. Indicá la superficie total del terreno y la superficie cubierta de las mejoras.

Paso 5 — Precio y seña: Ingresá el precio total acordado. Indicá el monto de la seña y su carácter: si es seña confirmatoria (quien desiste pierde el doble o sufre daños) o seña penitencial (Artículo 1202 CCyC: quien desiste pierde la seña o devuelve el doble). Si se paga en dólares, indicá el tipo de cambio de referencia.

Paso 6 — Plazo de escrituración: Indicá la fecha límite para la escrituración. El plazo típico en Argentina es de 30 a 90 días desde la firma del boleto, dependiendo de la complejidad del título y los trámites ante la Dirección de Catastro provincial y el RPI.

Paso 7 — Distribución de gastos y obligaciones fiscales: El boleto debe especificar quién paga el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI — 1,5% del precio para el vendedor persona humana que adquirió antes de 2018) o el Impuesto a las Ganancias (para vendedores que adquirieron desde 2018). Los honorarios del Escribano Público y los aranceles del RPI son habitualmente a cargo del comprador.

El Boleto de Compraventa de Inmueble en Argentina está sujeto a los siguientes requisitos legales bajo el CCyC (Ley 26.994) y las normas tributarias aplicables.

Escritura pública obligatoria para la transmisión definitiva del dominio: El Artículo 1017 CCyC establece que los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública. El boleto de compraventa es un contrato preliminar que obliga a las partes a otorgar la escritura pública, pero no transmite el dominio por sí mismo. Sin escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), la transmisión del dominio no es oponible a terceros (Artículo 1893 CCyC).

Asentimiento conyugal para el hogar conyugal: El Artículo 456 CCyC exige el asentimiento expreso del cónyuge no titular para la disposición del inmueble que constituye el asiento del hogar conyugal o tiene hijos menores. Sin el asentimiento conyugal, el acto puede ser anulado judicialmente a petición del cónyuge perjudicado ante el Juzgado de Familia competente.

Certificados registrales previos a la escrituración: Los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) — dominio, gravámenes e inhibición personal del vendedor — son obligatorios para la escrituración y tienen un plazo de validez de 15 días hábiles. El Colegio de Escribanos tramita estos certificados a través del sistema de acceso registral online.

Obligaciones fiscales sobre la transferencia: La Ley 23.905 establece el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI, alícuota 1,5%) para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 por personas humanas. La Ley 27.430 sustituyó el ITI por el Impuesto a las Ganancias para inmuebles adquiridos desde esa fecha. La Resolución General AFIP 2139 regula el régimen de retención aplicable. El Escribano Público tiene la obligación de verificar y retener estos impuestos en la escrituración.

Informe de deudas municipales y expensas: Previo a la escrituración, el vendedor debe obtener certificado de libre deuda de expensas del consorcio de propietarios (para departamentos bajo la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal) y el certificado de libre deuda de tasas municipales de la Municipalidad o el Administrador de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (AGIP).

Al instrumentar un Boleto de Compraventa de Inmueble en Argentina se cometen errores frecuentes que generan conflictos entre las partes o nulidades del contrato.

Error 1 — No verificar el título del vendedor antes de firmar: El comprador que firma el boleto sin verificar los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) corre el riesgo de descubrir hipotecas, embargos o inhibiciones sobre el inmueble que impiden la escrituración. El Artículo 1170 CCyC solo protege al comprador de buena fe que pagó el 25% del precio, pero la buena fe requiere haber verificado los certificados registrales. El Juzgado Nacional en lo Civil puede rechazar la acción de escrituración si el comprador no verificó el título con diligencia.

Error 2 — No obtener la fecha cierta del boleto: El boleto de compraventa sin fecha cierta no es oponible a terceros acreedores del vendedor que trabaron embargos sobre el inmueble con posterioridad a la firma del boleto pero con anterioridad a la escrituración. La fecha cierta se obtiene mediante certificación de firmas ante Escribano Público (Artículo 317 CCyC) o mediante la fecha del sello postal en el telegrama colacionado.

Error 3 — No incluir el asentimiento conyugal: Si el inmueble es el hogar conyugal del vendedor o tiene hijos menores, la omisión del asentimiento del cónyuge no titular hace el boleto anulable (Artículo 456 CCyC). El Juzgado de Familia puede anular la venta a pedido del cónyuge perjudicado dentro del plazo de dos años de conocido el acto.

Error 4 — Pactar el precio en dólares sin prever el tipo de cambio: La Ley de Convertibilidad (Ley 23.928) fue derogada por la Ley 25.561 de Emergencia Económica. En Argentina es lícito pactar obligaciones en moneda extranjera (Artículo 765 CCyC), pero el deudor puede liberarse pagando en pesos al tipo de cambio oficial al día del vencimiento, salvo pacto en contrario. El boleto debe establecer expresamente el tipo de cambio de referencia y el mecanismo de actualización para evitar disputas ante el Juzgado Civil.

Error 5 — No prever las consecuencias del incumplimiento: El boleto sin cláusula penal expresa obliga al incumplidor solo a restituir la seña o su doble, lo que puede resultar insuficiente para compensar los daños del comprador. Incluir una cláusula penal específica (Artículo 790 CCyC) y la posibilidad de demandar el cumplimiento forzoso más daños ante el Juzgado Civil protege mejor al comprador diligente. forms-legal.com incluye estas cláusulas en el modelo descargable.