Contrato de Locación de Vivienda Argentina

El Contrato de Locación de Vivienda en Argentina es un contrato formal escrito entre el locador (propietario) y el locatario (inquilino) mediante el cual se otorga al inquilino el derecho de usar y ocupar un inmueble con destino habitacional por un período determinado a cambio del pago periódico de un precio en dinero. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, las locaciones habitacionales argentinas se rigen exclusivamente por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), Ley 26.994, arts. 1187 a 1226, bajo el principio de libertad contractual y autonomía de la voluntad.

La anterior Ley 27.551 (Ley de Alquileres, sancionada el 11 de junio de 2020) y su reforma por la Ley 27.737 (2023) — que habían introducido un plazo mínimo obligatorio (tres años, luego dos), ajustes del alquiler atados a índices, un tope al depósito en garantía y la obligación de registrar los contratos ante la AFIP — fueron derogadas por el Decreto de Necesidad y Urgencia DNU 70/2023 (vigente desde el 29 de diciembre de 2023), derogación luego confirmada y consolidada por la Ley 27.742 (Ley Bases, julio de 2024). Bajo el régimen vigente, el plazo, el precio del alquiler y su mecanismo de actualización, la moneda de pago, el monto y la forma de devolución del depósito y las garantías exigidas se pactan libremente entre las partes.

El CCyC establece el marco contractual general aplicable a todas las locaciones. El art. 1187 define la locación como el contrato por el que una parte (locador) se obliga a otorgar a otra (locatario) el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un precio en dinero. El art. 1196 establece la forma escrita obligatoria para las locaciones de inmuebles — la locación habitacional verbal no es oponible al locador. Bajo el régimen del DNU 70/2023 y la Ley 27.742 no existe un plazo mínimo legal: el plazo es el que pacten las partes, y sólo en defecto de plazo expreso el contrato se entiende celebrado por dos años para destino habitacional y por tres años para los restantes destinos. El art. 1199 exime además determinados arreglos de corta duración (alquileres temporarios, alojamiento turístico) de cualquier régimen de plazo.

El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de cada provincia y de la CABA registra la titularidad de los inmuebles, las hipotecas y los gravámenes. Si bien la inscripción del contrato de locación en el RPI no es obligatoria bajo la normativa vigente, otorga al locatario oponibilidad — la posibilidad de hacer valer el contrato frente a los adquirentes posteriores del inmueble conforme al art. 1189 CCyC. La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (en CABA) o los organismos provinciales equivalentes de defensa del consumidor pueden intervenir en conflictos donde el locador califica como locador profesional bajo la Ley de Defensa del Consumidor N.° 24.240.

El mercado locativo habitacional argentino ha sido moldeado por décadas de intervención regulatoria — desde los históricos congelamientos de alquileres pasando por el DNU 320/2020 de emergencia durante la pandemia de COVID-19 (que suspendió los desalojos y congeló los alquileres) y la derogada Ley de Alquileres, hasta el actual régimen de libertad contractual instaurado por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742. La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN) ha sostenido de manera consistente la constitucionalidad de la legislación protectora de los inquilinos bajo la doctrina de la función social de la propiedad derivada del art. 14 bis y del art. 17 de la Constitución Nacional.

Un Contrato de Locación de Vivienda en Argentina es necesario cuando el propietario de un inmueble (locador) otorga a un inquilino (locatario) el derecho de ocupar un bien inmueble con destino habitacional — ya sea un departamento, una casa, una habitación o una unidad en un edificio de propiedad horizontal (unidad funcional bajo los arts. 2037–2072 CCyC) — a cambio del pago periódico de un alquiler. El art. 1196 CCyC exige la forma escrita para todos los contratos de locación de inmuebles, convirtiendo al Contrato de Locación formal en el instrumento legalmente requerido para las locaciones habitacionales.

Un Contrato de Locación de Vivienda es necesario cuando un propietario persona humana, un fideicomiso inmobiliario (arts. 1666–1707 CCyC), un consorcio de propiedad horizontal o una empresa que alquila unidades habitacionales celebra un arreglo locativo por cualquier período que supere las excepciones de corta duración del art. 1199 CCyC. Tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742, no rige un plazo mínimo legal: el plazo es libremente pactado entre las partes y sólo a falta de plazo expreso el contrato habitacional se entiende celebrado por dos años. Quedan al margen de todo plazo las excepciones de alojamiento temporario del art. 1199 CCyC (vivienda diplomática, alquileres turísticos, alojamiento estudiantil por períodos académicos específicos).

El acuerdo es esencial para establecer el mecanismo de actualización del alquiler — uno de los aspectos más controvertidos de las locaciones habitacionales argentinas en el contexto de la inflación persistente. Bajo el régimen vigente de libertad contractual (DNU 70/2023, consolidado por la Ley 27.742), las partes pactan libremente la frecuencia y el índice de actualización del alquiler, así como la moneda del precio (pesos o moneda extranjera). Pueden utilizar cualquier índice de acceso público mutuamente acordado: el ICL (Índice para Contratos de Locación) publicado por el BCRA, el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) publicado por el BCRA, el índice Casa Propia, el IPC (Índice de Precios al Consumidor) publicado por el INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos), o cualquier otra fórmula mutuamente acordada.

Un contrato de locación escrito es necesario para iniciar el juicio de desalojo ante los Juzgados Civiles o los Juzgados en lo Civil y Comercial de la jurisdicción provincial correspondiente. Bajo el CPCCN y los códigos procesales provinciales, el desalojo por falta de pago requiere la acreditación de los términos del contrato, la intimación formal de pago (por carta documento vía Correo Argentino) y un proceso judicial. Sin contrato escrito, los locadores enfrentan dificultades sustancialmente mayores para probar las condiciones pactadas.

El Contrato de Locación también documenta el depósito en garantía (depósito de garantía). Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el monto del depósito, la moneda y la forma de devolución son libremente pactados entre las partes (DNU 70/2023, Ley 27.742); ya no rige el tope legal de un mes de alquiler. En la práctica de mercado el depósito suele equivaler a uno o más meses de alquiler, y las partes pueden acordar que se restituya actualizado por el mismo índice aplicado al alquiler para protegerlo de la depreciación inflacionaria.

Un Contrato de Locación de Vivienda válido en Argentina bajo los arts. 1187–1226 CCyC — tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551/27.737) por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742 — debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con la legislación locativa argentina vigente.

Identificación de las partes: Nombre legal completo, DNI (Documento Nacional de Identidad emitido por RENAPER) y domicilio real del locador y del locatario. Cuando el locador es una persona jurídica, deben incluirse el CUIT (asignado por AFIP), el número de inscripción ante la IGJ o la DPPJ, y los datos del representante autorizado. Si interviene un corredor inmobiliario, deben constar su matrícula (emitida por el Colegio Profesional de Corredores) y el porcentaje de comisión, que bajo el régimen vigente es libremente pactado entre las partes — la prohibición de cobrar honorarios al locatario que establecía el art. 12 de la Ley 27.551 quedó sin efecto al derogarse esa ley.

Descripción del inmueble: Identificación completa del inmueble locado — calle, número, piso, unidad, localidad, provincia, código postal, y la matrícula o nomenclatura catastral del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Para unidades en propiedad horizontal, deben indicarse el número de unidad funcional y la identificación del consorcio de propietarios. El estado del inmueble al momento de la entrega debe documentarse en un acta de entrega firmada por ambas partes.

Plazo: La duración libremente acordada por las partes. Tras la derogación de la Ley de Alquileres no existe plazo mínimo legal — sólo a falta de plazo expreso el contrato habitacional se entiende celebrado por dos años (régimen supletorio del CCyC reformado por el DNU 70/2023); el plazo máximo de veinte años para uso habitacional del art. 1197 CCyC se mantiene. Deben establecerse claramente la fecha de inicio y la de vencimiento. Conforme al art. 1218 CCyC, si el locatario permanece en el inmueble tras el vencimiento con aquiescencia del locador, el contrato se renueva bajo las mismas condiciones.

Alquiler y mecanismo de actualización: El alquiler mensual inicial y el mecanismo de actualización acordado. Bajo el régimen vigente de libertad contractual (DNU 70/2023, Ley 27.742), las partes pactan libremente el precio, la moneda (pesos argentinos o moneda extranjera), la frecuencia de los ajustes y el índice de actualización — ICL (BCRA), CER (BCRA), IPC (INDEC), índice Casa Propia u otro mecanismo mutuamente convenido. El contrato debe especificar la fórmula exacta de cálculo, las fechas de referencia y la modalidad de pago (transferencia bancaria a CBU/CVU, efectivo o pago electrónico). Conforme al art. 1208 CCyC, el alquiler debe pagarse mensualmente y por mes adelantado en la fecha pactada o el día 10 de cada mes si no se especificó fecha.

Depósito en garantía: El monto del depósito, libremente pactado entre las partes tras la derogación de la Ley de Alquileres (ya no rige el tope de un mes de alquiler). El contrato debe establecer las condiciones de devolución: las partes pueden acordar que el depósito se restituya al vencimiento actualizado por el mismo índice aplicado al alquiler, deducibles los daños documentados que superen el desgaste normal de uso.

Garante (Fiador): Si un garante personal (fiador o garante) asegura las obligaciones del locatario, deben incluirse su nombre completo, DNI, CUIL/CUIT y domicilio, junto con la descripción del bien en garantía (propiedad en garantía) — habitualmente un inmueble libre de gravámenes dentro de la misma jurisdicción. Tras la derogación de la Ley de Alquileres ya no rige la obligación legal del art. 13 de la Ley 27.551 de aceptar un menú mínimo de garantías; el tipo de garantía exigida (título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución de una aseguradora habilitada por la SSN, fianza o garantía personal) es libremente pactado entre las partes. Las obligaciones del garante se rigen por los arts. 1574–1598 CCyC.

Cargas y gastos: Asignación clara de los gastos. El art. 1209 CCyC pone a cargo del locatario las cargas y contribuciones por la actividad y los gastos ordinarios, mientras que las expensas extraordinarias (mejoras de capital, reparaciones estructurales) y los impuestos que gravan la cosa son a cargo del locador (art. 1210 y concordantes CCyC). Los impuestos municipales (ABL — Alumbrado, Barrido y Limpieza en CABA o tasas provinciales equivalentes), agua, electricidad, gas e internet son habitualmente a cargo del locatario y deben asignarse expresamente.

Forms-legal.com pone a disposición esta plantilla de Contrato de Locación de Vivienda para Argentina como punto de partida para documentar las locaciones habitacionales. Todo contrato de locación debe ser revisado por un Abogado especialista en derecho inmobiliario para confirmar el cumplimiento del régimen locativo vigente del CCyC (DNU 70/2023 y Ley 27.742), las regulaciones locativas provinciales, las disposiciones de defensa del consumidor aplicables bajo la Ley 24.240 y las circunstancias específicas del inmueble y las partes. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla con campos editables para completar y descargar gratuitamente en formato PDF o Word.

Para completar el Contrato de Locación de Vivienda en Argentina, seguí estos pasos conforme al régimen vigente del CCyC arts. 1187-1226 (tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742).

**Paso 1 — Identificación de las partes.** Completá los datos completos del locador (propietario) y del locatario (inquilino): nombre completo según DNI, número de DNI (emitido por RENAPER), CUIT/CUIL asignado por AFIP/ARCA, y domicilio real. Si el locador actúa a través de una inmobiliaria, indicá el nombre del corredor inmobiliario matriculado en el Colegio Profesional de Corredores de la jurisdicción y su número de matrícula. Bajo el régimen vigente, el pago de los honorarios del corredor es libremente pactado entre las partes (la prohibición de cobrarlos al locatario que establecía el art. 12 Ley 27.551 quedó sin efecto al derogarse esa ley).

**Paso 2 — Descripción del inmueble.** Indicá la dirección completa (calle, número, piso, unidad, localidad, provincia y código postal), la designación catastral (nomenclatura catastral asignada por la Dirección Provincial de Catastro), la matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), y el número de unidad funcional si es propiedad horizontal. Adjuntá el acta de entrega (acta de estado del inmueble) firmada por ambas partes al inicio de la locación, detallando el estado de cada ambiente, instalaciones y elementos entregados.

**Paso 3 — Plazo.** Establecé la fecha de inicio y la fecha de vencimiento del contrato. Tras la derogación de la Ley de Alquileres no rige un plazo mínimo legal: el plazo es libremente pactado entre las partes y, sólo si no se fija plazo expreso, el contrato habitacional se entiende celebrado por 2 años (régimen supletorio del CCyC). Verificá que el plazo acordado no exceda los 20 años (CCyC art. 1197). Indicá si el locatario tiene derecho a renovar el contrato y bajo qué condiciones.

**Paso 4 — Precio y mecanismo de actualización.** Indicá el monto del alquiler mensual inicial y la moneda acordada (pesos argentinos o moneda extranjera, a libre elección de las partes bajo el régimen vigente). Seleccioná el índice de actualización acordado: ICL (Índice para Contratos de Locación, publicado diariamente por el BCRA), CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia, BCRA), IPC (Índice de Precios al Consumidor, INDEC), o índice Casa Propia. La frecuencia de actualización es libremente pactada entre las partes. Describí la fórmula exacta de cálculo: nuevo alquiler = alquiler actual × (índice en fecha de ajuste / índice en fecha de inicio o último ajuste).

**Paso 5 — Depósito en garantía.** Indicá el monto del depósito, libremente pactado entre las partes (ya no rige el tope de un mes de alquiler tras la derogación de la Ley de Alquileres). Establecé las condiciones de devolución: las partes pueden acordar que el depósito se devuelva al vencimiento actualizado por el mismo índice del contrato, deducibles daños documentados más allá del desgaste normal.

**Paso 6 — Garantía del locatario.** Indicá el tipo de garantía libremente pactado entre las partes (ya no rige el menú mínimo obligatorio del art. 13 Ley 27.551): título de propiedad inmueble (con certificado de dominio del RPI libre de gravámenes), aval bancario de entidad BCRA, seguro de caución (póliza de caución SSN), o garantía personal con recibos de haberes. Completá los datos del garante si se trata de fianza personal.

**Paso 7 — Cargas y servicios.** Asigná expresamente la responsabilidad de cada concepto: gastos y expensas ordinarias (habitualmente a cargo del locatario, art. 1209 CCyC), expensas extraordinarias e impuestos que gravan la cosa (a cargo del locador, art. 1210 CCyC), impuesto ABL/impuesto inmobiliario (generalmente del locador salvo pacto en contrario), y servicios de agua, gas, electricidad e internet (del locatario). Indicá los titulares de los servicios y si se acordó la transferencia de titularidad al locatario.

**Paso 8 — Firmas.** Ambas partes firman el contrato. Para mayor seguridad probatoria, certificá las firmas ante Escribano Público (art. 317 CCyC). Si se acuerda la inscripción en el RPI para oponibilidad a terceros (art. 1189 CCyC), es necesaria la escritura pública.

El Contrato de Locación de Vivienda en Argentina debe cumplir los requisitos del CCyC arts. 1187-1226, vigentes tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551/27.737) por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742 (Ley Bases).

**Forma escrita obligatoria:** El CCyC art. 1196 exige que los contratos de locación de inmuebles consten por escrito. El contrato verbal no es oponible al locador. Si no hay contrato escrito, el locatario puede exigir al locador que le otorgue uno bajo las condiciones que se demuestren (CCyC art. 1188).

**Plazo libremente pactado:** Tras la derogación de la Ley de Alquileres no rige un plazo mínimo legal — el plazo es el que pacten las partes. Sólo en defecto de plazo expreso el contrato se entiende celebrado por 2 años para destino habitacional (y por 3 años para los restantes destinos), conforme al régimen supletorio del CCyC reformado por el DNU 70/2023. Las excepciones del CCyC art. 1199 (alojamiento turístico, diplomático, sede de eventos) quedan al margen de todo régimen de plazo.

**Depósito libremente pactado:** Tras la derogación de la Ley de Alquileres ya no rige el tope de un mes de alquiler. Las partes determinan libremente el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito (DNU 70/2023, Ley 27.742). Pueden acordar su actualización por el mismo índice aplicado al alquiler.

**Garantías libremente pactadas:** Ya no rige la obligación legal del art. 13 Ley 27.551 de aceptar un menú mínimo de garantías. El tipo de garantía (título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal con comprobante de ingresos) es libremente convenido entre las partes.

**Comisiones al corredor:** La prohibición del art. 12 Ley 27.551 de cargar al locatario el honorario del corredor quedó sin efecto al derogarse esa ley. Bajo el régimen vigente, quién paga la comisión es libremente pactado entre las partes. Los Colegios de Corredores fijan aranceles de referencia (habitualmente 1 mes de alquiler).

**Rescisión anticipada del locatario:** El CCyC art. 1221 permite al locatario rescindir anticipadamente tras los primeros 6 meses con preaviso de 1 mes; la penalidad legal es de 1,5 meses de alquiler si la rescisión ocurre durante el primer año y de 1 mes después. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha discutido si la penalidad aplica cuando el locatario toma la vivienda como destino habitacional principal.

**Registro ante AFIP:** El registro obligatorio de los contratos ante la AFIP que había establecido la Ley 27.551 quedó eliminado — primero por la reforma de la Ley 27.737 y luego con la derogación total de la Ley de Alquileres. Hoy el registro no es obligatorio, aunque puede resultar conveniente para que el locador acredite los ingresos de alquiler.

Los errores más frecuentes en los Contratos de Locación de Vivienda en Argentina son:

**1. No documentar el estado del inmueble al ingreso.** Sin un acta de entrega detallada (con fotografías fechadas) firmada al inicio de la locación, el locador no puede demostrar cuáles daños preexistían y cuáles fueron causados por el locatario. Los Juzgados Civiles rechazan reclamos de daños que no se acreditan con documentación del estado inicial del inmueble.

**2. Elegir mal el índice de actualización.** Contratos sin cláusula de actualización o con índices que no se actualizan semestralmente pueden perder valor real rápidamente en el contexto inflacionario argentino. El ICL del BCRA y el CER son los más comunes; elegí el que ambas partes conocen y puedan verificar en el portal del BCRA.

**3. No definir con claridad el depósito y su devolución.** Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el monto del depósito es libremente pactado entre las partes (ya no rige el tope de un mes de alquiler), pero el contrato debe especificar el monto, la moneda, las condiciones de devolución y, si se acuerda, el índice de actualización. Los contratos que omiten estas previsiones generan conflictos sobre la restitución que pueden derivar en reclamos ante los Juzgados Civiles o, cuando el locador es profesional, ante los organismos de defensa del consumidor bajo la Ley 24.240.

**4. No entregar el contrato firmado al locatario.** El locatario tiene derecho a recibir un ejemplar del contrato firmado (CCyC art. 1187). No entregarlo puede impedir que el locatario registre el contrato con AFIP para deducir alquileres del Impuesto a las Ganancias bajo el art. 85 de la Ley 20.628 (deducción máxima del 40% de las sumas pagadas).

**5. Confundir expensas ordinarias con extraordinarias.** Conforme a los arts. 1209 y 1210 CCyC, las cargas y gastos ordinarios son a cargo del locatario y las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan la cosa quedan a cargo del locador. Los consorcios de propiedad horizontal (Ley 13.512 y CCyC arts. 2037-2072) distinguen ambas categorías en las liquidaciones mensuales. Los locadores que imputan al locatario expensas extraordinarias (por ejemplo, pintura de fachada, reemplazo de ascensor) incurren en incumplimiento contractual.