Contrato de Locación de Habitación

El Contrato de Locación de Habitación en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme al Código Civil y Comercial de la Nación (Arts. 1187 y siguientes), régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551/27.737) por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

A diferencia del contrato de locación de vivienda completa, la locación de habitación presupone la coexistencia del locatario con otros habitantes del inmueble —ya sea el propio locador u otros locatarios—, lo que genera una serie de cuestiones prácticas y jurídicas específicas: el régimen de uso de espacios comunes (cocina, baño, lavandería, patio), la distribución proporcional de los gastos de servicios, las restricciones de horario y las normas de convivencia que el locador puede imponer razonablemente, y el nivel de privacidad al que el locatario tiene derecho en el espacio de uso exclusivo.

El CCyC Art. 1196 impone la forma escrita como requisito para todos los contratos de locación de inmuebles. Un contrato verbal de locación de habitación no otorga al locatario los derechos procesales necesarios para iniciar un juicio de desalojo o reclamar la devolución del depósito ante los Juzgados Civiles. La escritura del contrato —aunque sea un instrumento privado firmado por las partes sin certificación notarial— permite su registro ante el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) para obtener oponibilidad frente a terceros conforme al Art. 1189 CCyC.

La derogada Ley 27.551 había introducido modificaciones sustanciales al mercado de locaciones habitacionales (plazo mínimo, tope del depósito a un mes de alquiler, prohibición de cobrar honorarios de intermediación al locatario y actualización por índice ICL del BCRA), y la Ley 27.737 las había ajustado. El DNU 70/2023 (vigente desde el 29 de diciembre de 2023), confirmado por la Ley 27.742 (Ley Bases, julio de 2024), derogó toda esa regulación especial. Bajo el régimen vigente de libertad contractual, el plazo, el precio y su actualización, el monto del depósito, las garantías y el pago de la comisión inmobiliaria son libremente pactados entre las partes, rigiéndose la locación por el CCyC.

La locación de habitación se diferencia jurídicamente de la locación de servicios hoteleros (contrato de hospedaje regulado por el CCyC Arts. 1369–1375) y de los contratos de prestación de servicios de alojamiento turístico (Art. 1199 CCyC), que no están sujetos al plazo mínimo habitacional. La distinción práctica es crucial: si la habitación se alquila con servicios de limpieza diaria, ropa de cama y otros elementos propios del hospedaje, puede quedar fuera del régimen de la locación de inmuebles del CCyC y regirse por las normas del hospedaje.

El Contrato de Locación de Habitación en Argentina es necesario en todas las situaciones en que una persona cede el uso exclusivo de una habitación privada a cambio de un pago periódico, cuando ese espacio constituye la vivienda habitual del locatario. El Art. 1196 CCyC exige la forma escrita para todos los contratos de locación de inmuebles, de modo que cualquier acuerdo verbal sobre el alquiler de una habitación carece del sustento probatorio necesario para hacer valer los derechos de las partes ante la justicia.

Se requiere este contrato cuando el propietario de una casa o departamento alquila una o más habitaciones a terceros mientras él mismo habita el inmueble. Esta modalidad es frecuente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y en el Gran Buenos Aires (GBA), donde el alto costo de los alquileres de departamentos completos impulsó el crecimiento del mercado de habitaciones individuales. En este caso, el contrato es esencial para delimitar los espacios de uso exclusivo del locatario frente a los de uso compartido, y para establecer las normas de convivencia con el locador.

El contrato es indispensable cuando varias personas no vinculadas entre sí comparten un departamento (casa compartida o coliving) y cada una paga una porción del alquiler total. En este caso, pueden existir contratos individuales entre el locador y cada uno de los cohabitantes, o un contrato único con todos ellos como locatarios solidarios. La modalidad elegida afecta la distribución de responsabilidades: en el contrato individual, cada locatario responde solo por su parte; en el contrato solidario, todos responden por la totalidad del alquiler (CCyC Art. 828).

Se necesita este instrumento cuando el locatario requiere documentación oficial de su residencia para trámites ante el ANSES (Administración Nacional de la Seguridad Social), la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos), el RENAPER (Registro Nacional de las Personas), o el Poder Judicial. El contrato de locación de habitación, junto con la boleta de servicios a nombre del locatario, constituye prueba de domicilio válida ante estos organismos.

También es necesario cuando el locatario desea acceder a los beneficios del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (PROCREAR) u otros planes habitacionales que requieren acreditar condición de inquilino. La Administración Nacional de Seguridad Social (ANSES) requiere contrato de locación para el acceso a ciertos beneficios sociales vinculados a la situación habitacional.

El contrato resulta igualmente necesario para documentar el depósito de garantía y asegurar su devolución al final del vínculo. Sin un contrato escrito que establezca el monto del depósito, el estado del inmueble al inicio y las condiciones de devolución, el locatario enfrenta dificultades probatorias considerables para recuperar las sumas entregadas.

Un Contrato de Locación de Habitación válido en Argentina debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con el CCyC, régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

Identificación de las Partes: Nombre y apellido completos, número de DNI (Documento Nacional de Identidad emitido por el RENAPER), CUIL/CUIT asignado por la AFIP, domicilio real (dirección donde reside habitualmente) y correo electrónico de contacto del locador y del locatario. Si el locador es una persona jurídica (sociedad, fideicomiso), se requiere CUIT, número de inscripción ante la Inspección General de Justicia (IGJ) o Dirección Provincial de Personas Jurídicas (DPPJ), y los datos del representante legal autorizado. La identificación precisa de las partes es la base de la acción de desalojo ante los Juzgados Civiles o en lo Civil y Comercial.

Descripción de la Habitación: Dirección completa del inmueble (calle, número, piso, departamento, localidad, provincia y código postal), identificación específica de la habitación (p. ej., habitación número 2, planta alta, orientación norte) y descripción de los espacios de uso exclusivo del locatario (baño privado si lo hubiere) y los de uso compartido (cocina, living, baño compartido, patio). La descripción física —superficie aproximada, ventilación, iluminación natural— es relevante para acreditar las condiciones de habitabilidad exigidas por el GCBA y los municipios provinciales.

Plazo y Duración: Fecha de inicio y fecha de vencimiento del contrato, libremente pactadas entre las partes. Tras la derogación de la Ley de Alquileres no rige un plazo mínimo legal; sólo a falta de plazo expreso el contrato habitacional se entiende celebrado por dos (2) años (régimen supletorio del CCyC). El plazo máximo es de veinte años (Art. 1197 CCyC). El contrato debe indicar el procedimiento para la renovación o extensión, y las consecuencias del vencimiento sin restitución de la habitación.

Precio y Forma de Pago: Monto del alquiler mensual inicial en pesos argentinos (ARS), fecha de vencimiento del pago (típicamente los primeros diez días de cada mes conforme al Art. 1208 CCyC), forma de pago (transferencia bancaria a CBU/CVU del locador, efectivo con recibo, o pago electrónico mediante Mercado Pago u otras plataformas habilitadas por el BCRA). El contrato debe especificar el medio fehaciente de entrega del recibo de pago.

Mecanismo de Actualización: Índice de actualización elegido (ICL del BCRA, CER del BCRA, IPC del INDEC u otro), frecuencia de ajuste libremente pactada entre las partes, fecha base del primer ajuste y fuente oficial de consulta. El contrato debe incluir una fórmula de cálculo clara: alquiler nuevo = alquiler vigente × (índice en fecha de ajuste / índice en fecha base).

Depósito de Garantía: Monto del depósito, libremente pactado entre las partes tras la derogación de la Ley de Alquileres (ya no rige el tope de un mes de alquiler), condiciones de devolución al vencimiento —conviene acordar su actualización por el mismo índice aplicado al alquiler—, y detalles sobre las deducciones admitidas por daños comprobados que excedan el deterioro normal por uso (documentado en el acta de entrega inicial).

Gastos y Servicios: Distribución de los gastos de servicios comunes (luz, gas, agua, internet) entre el locatario de habitación y el resto de los habitantes. El contrato debe especificar el porcentaje o el monto fijo que corresponde al locatario, el responsable del pago de las facturas ante el prestador del servicio, y el plazo para el reintegro entre las partes.

Normas de Convivencia: Restricciones razonables que el locador puede imponer: horarios de ingreso de visitas, uso de la cocina y áreas comunes, prohibición de mascotas (o autorización expresa), consumo de cigarrillo en espacios interiores, nivel de ruido. El contrato debe equilibrar el derecho del locatario a la privacidad en su habitación con el derecho del locador a establecer normas proporcionales para la convivencia armónica del inmueble.

Garantía: Descripción del tipo de garantía ofrecida por el locatario, libremente pactada entre las partes tras la derogación de la Ley de Alquileres (ya no rige el menú obligatorio del Art. 13 Ley 27.551): título de propiedad del garante, aval bancario, seguro de caución (SSN), garantía de fianza, o garantía personal del locatario. Conviene que el contrato detalle con precisión la garantía acordada.

Forms-legal.com ofrece este modelo de contrato de locación de habitación como punto de partida práctico. Se recomienda consultar a un abogado matriculado especialista en derecho inmobiliario para verificar la conformidad del contrato con el régimen vigente del CCyC (DNU 70/2023 y Ley 27.742), las ordenanzas municipales aplicables y las circunstancias particulares del inmueble y las partes. Documentos relacionados como el Contrato de Locación de Vivienda y el Acuerdo de Garantía de Locación pueden complementar este instrumento.

Para completar correctamente el Contrato de Locación de Habitación en Argentina, seguí los siguientes pasos:

Paso 1 — Datos del Locador: Ingresá el nombre y apellido completos del propietario o titular del derecho de uso de la habitación tal como figuran en su DNI. Si el locador es una sociedad (SA, SRL, SAS), consignate la denominación social completa, el CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X asignado por la AFIP, y el nombre del representante legal con su cargo y DNI. El domicilio del locador es el domicilio real (el lugar donde habita efectivamente), no el domicilio fiscal.

Paso 2 — Datos del Locatario: Completá el nombre completo del inquilino conforme a su DNI, el número de CUIL/CUIT (obtenible en el sitio web de la AFIP con el número de DNI), el domicilio actual y el correo electrónico. Si son dos o más locatarios solidarios, listá los datos de todos ellos.

Paso 3 — Descripción de la Habitación: Consignate la dirección completa del inmueble (calle, número, piso, depto., localidad, provincia, código postal). Identificá la habitación específica —por ejemplo, "habitación número 1, planta baja, orientación al patio"— y describí qué espacios son de uso exclusivo del locatario y cuáles son compartidos con otros habitantes.

Paso 4 — Plazo: Fijá la fecha de inicio (formato DD/MM/AAAA) y la fecha de vencimiento, libremente pactadas entre las partes. Tras la derogación de la Ley de Alquileres no rige un plazo mínimo legal; sólo si no fijás plazo expreso el contrato habitacional se entiende celebrado por dos años (régimen supletorio del CCyC). Por ejemplo: inicio 01/05/2025, vencimiento 30/04/2027.

Paso 5 — Precio y Forma de Pago: Indicá el monto del alquiler mensual inicial en pesos argentinos (ARS). Por ejemplo: ARS $180.000 mensuales. Especificá la fecha de pago (ej. "los primeros diez días de cada mes") y el medio de pago (ej. "transferencia bancaria a CBU 0000003100012345678901 del Banco de la Nación Argentina"). El locador debe emitir recibo por cada pago.

Paso 6 — Actualización del Alquiler: Elegí el índice de actualización y la frecuencia. El ICL (Índice para Contratos de Locación del BCRA) es el más utilizado. Ejemplo: "El alquiler se actualizará cada seis (6) meses aplicando la variación del ICL publicado por el BCRA entre la fecha del último ajuste y la fecha del nuevo ajuste." La primera actualización operará seis meses después de la fecha de inicio.

Paso 7 — Depósito de Garantía: Indicá el monto del depósito, libremente pactado entre las partes (tras la derogación de la Ley de Alquileres ya no rige el tope de un mes de alquiler). Ejemplo: ARS $180.000 en concepto de depósito de garantía. Conviene especificar que el depósito será devuelto al vencimiento actualizado por el mismo índice ICL, con descuento únicamente de daños comprobados que superen el deterioro normal.

Paso 8 — Distribución de Gastos: Indicá el porcentaje o monto fijo de los gastos comunes a cargo del locatario. Por ejemplo: "El locatario abonará el 25% de las facturas de electricidad y gas, conforme al número de habitantes del inmueble."

Paso 9 — Garantía del Locatario: Describí el tipo de garantía ofrecida. Si es un garante propietario, consignate nombre, DNI, CUIL y domicilio del garante, junto con los datos del inmueble en garantía (dirección y matrícula RPI).

Paso 10 — Firma: El contrato debe ser firmado por el locador y el locatario ante dos testigos mayores de edad. Se recomienda certificar las firmas ante Escribano Público o ante el Registro de la Propiedad Inmueble para mayor seguridad jurídica.

El Contrato de Locación de Habitación en Argentina está sujeto a los siguientes requisitos legales establecidos por el CCyC, régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

Forma Escrita Obligatoria: El Art. 1196 CCyC establece que todos los contratos de locación de inmuebles deben celebrarse por escrito. Un contrato verbal de locación de habitación no es oponible al locador ni sirve de título válido para el locatario en acciones judiciales de desalojo o reclamación de depósito. El instrumento puede ser privado —firmado por las partes sin certificación notarial— o público (escritura pública ante Escribano).

Plazo Libremente Pactado: Tras la derogación de la Ley de Alquileres no rige un plazo mínimo legal — el plazo es el que pacten las partes. Sólo en defecto de plazo expreso el contrato se entiende celebrado por dos (2) años para destino habitacional (régimen supletorio del CCyC). El Art. 1199 CCyC mantiene fuera de todo plazo determinadas locaciones de corta duración (turística, diplomática, estudiantil por período académico específico). El plazo máximo es de veinte (20) años (Art. 1197 CCyC).

Depósito de Garantía Libremente Pactado: Tras la derogación de la Ley de Alquileres ya no rige el tope de una mensualidad que establecía el Art. 5 de la Ley 27.551. El monto, la moneda y la forma de devolución del depósito son libremente convenidos entre las partes.

Actualización Libremente Pactada: Tras la derogación de la Ley de Alquileres ya no rige una frecuencia mínima de ajuste. Las partes pactan libremente el índice y la periodicidad de la actualización del alquiler entre los índices públicos oficiales.

Comisión Inmobiliaria: La prohibición de cobrar honorarios de intermediación al locatario que establecía el Art. 12 de la Ley 27.551 quedó sin efecto al derogarse esa ley. Bajo el régimen vigente, quién paga la comisión del corredor inmobiliario es libremente pactado entre las partes.

Impuesto de Sellos: En la Ciudad de Buenos Aires, el contrato de locación de habitación está sujeto al Impuesto de Sellos con una alícuota del 0,5% sobre el valor total del contrato (suma de todos los cánones durante el plazo acordado), conforme a la Ley Tarifaria del GCBA. En la Provincia de Buenos Aires, la alícuota es del 1%. Las partes suelen abonar el impuesto en partes iguales.

Habilitación Municipal: Los inmuebles con habitaciones en alquiler deben cumplir con los códigos de habilitación edilicios del municipio correspondiente. En CABA, la Dirección General de Habilitaciones y Permisos del GCBA regula las condiciones de seguridad e higiene. El incumplimiento puede derivar en clausura administrativa.

AFIP — Registración: El registro obligatorio de los contratos de locación ante la AFIP que había introducido la Ley 27.551 quedó eliminado (primero por la reforma de la Ley 27.737 y luego con la derogación total de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742). No obstante, el locador que percibe alquileres tiene la obligación tributaria de declarar esos ingresos en el Impuesto a las Ganancias y, si corresponde, en el Impuesto al Valor Agregado (IVA), conforme a las normas de la AFIP.

Los errores más frecuentes en los Contratos de Locación de Habitación en Argentina, descritos a continuación, pueden evitarse con una redacción precisa del documento.

Error 1 — No firmar contrato escrito: Muchos alquileres de habitación se acuerdan verbalmente, lo que deja al locatario sin pruebas para reclamar la devolución del depósito o al locador sin sustento para la acción de desalojo. El Art. 1196 CCyC exige la forma escrita bajo pena de que el contrato no sea oponible. Siempre formalizá el acuerdo por escrito, aunque sea un instrumento privado simple.

Error 2 — No definir con claridad el plazo: Tras la derogación de la Ley de Alquileres el plazo es libremente pactado entre las partes; ya no rige un plazo mínimo legal. El error es no fijar un plazo expreso, en cuyo caso el contrato habitacional se entiende celebrado por dos años por el régimen supletorio del CCyC. Definí siempre con precisión la fecha de inicio y de vencimiento.

Error 3 — No documentar el monto y la devolución del depósito: Tras la derogación de la Ley de Alquileres el depósito es libremente pactado entre las partes (ya no rige el tope de una mensualidad del derogado Art. 5 de la Ley 27.551). El error es no dejar asentado en el contrato el monto, la moneda, las condiciones de devolución y, si se acuerda, su actualización, lo que genera conflictos al finalizar la locación.

Error 4 — No describir el estado inicial de la habitación: Sin un acta de entrega firmada por ambas partes que documente el estado de la habitación al inicio del contrato, el locador no puede probar que los daños existentes al momento de la devolución fueron causados por el locatario. El acta debe incluir fotos fechadas.

Error 5 — Omitir la distribución de gastos comunes: La falta de acuerdo expreso sobre la distribución de los gastos de servicios (luz, gas, agua, internet) entre los habitantes es la principal fuente de conflictos en los alquileres de habitación. El contrato debe especificar el porcentaje o monto a cargo del locatario y el método de liquidación.

Error 6 — No indicar el índice de actualización: Un contrato que establece alquiler fijo sin mecanismo de actualización en Argentina —donde la inflación anual supera el 100%— genera pérdidas reales para el locador y posibles conflictos sobre renegociación. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, las partes pactan libremente el índice y la periodicidad de la actualización. Especificá el ICL u otro índice público elegido, y la frecuencia de ajuste, con claridad.

Error 7 — Acceder sin autorización a la habitación del locatario: El locador que ingresa a la habitación arrendada sin el consentimiento del locatario viola el derecho a la privacidad e inviolabilidad del domicilio (Art. 18 Constitución Nacional; Art. 13 CCyC). Solo se admite el acceso sin consentimiento ante emergencias graves o por orden judicial. Este error puede derivar en acción penal por violación de domicilio (Art. 150 del Código Penal Argentino).