Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador — Argentina

El Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a los Arts. 1574–1598 del CCyC (Ley 26.994), régimen que se mantiene vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

El artículo 1574 del CCyC define la fianza como el contrato por el cual una persona se obliga accesoriamente a satisfacer lo que el deudor principal no paga. La accesoriedad es la característica esencial: la fianza depende de la existencia y validez del contrato principal de locación. Si el contrato de locación es nulo, la fianza también lo es; si la deuda principal se extingue, la fianza se extingue con ella (Art. 1595 CCyC). Esta accesoriedad distingue la fianza del contrato de garantía autónoma (Art. 1810 CCyC), que genera obligaciones independientes de la relación subyacente.

En el ámbito de la locación inmobiliaria argentina, la fianza constituye la garantía más difundida históricamente. El fiador garantiza al locador que, si el locatario deja de pagar el alquiler, las expensas, los servicios públicos, o causa daños al inmueble sin repararlos, el fiador responderá por esas obligaciones hasta el monto convenido o hasta la extinción del contrato de locación, incluyendo el período de renovación tácita y el proceso de desalojo. La fianza puede ser simple (con beneficio de excusión, Art. 1583 CCyC: el acreedor debe ejecutar primero los bienes del deudor principal) o solidaria (sin beneficio de excusión, Art. 1590 CCyC: el acreedor puede reclamar directamente al fiador sin necesidad de accionar previamente contra el locatario).

La derogada Ley 27.551 había introducido en su artículo 13 una regulación que limitaba las garantías exigibles: el locador no podía exigir simultáneamente más de una de las garantías previstas en la norma (título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución de compañía autorizada por la SSN, o garantía de fianza o de institución que se dedique al otorgamiento de garantías de locación). Esa disposición fue derogada junto con toda la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 (vigente desde el 29 de diciembre de 2023) y la Ley 27.742 (Ley Bases). Bajo el régimen vigente de libertad contractual, el tipo y la cantidad de garantías exigidas son libremente pactados entre las partes; conviene, no obstante, que el contrato detalle con precisión las garantías acordadas para evitar conflictos.

El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de cada provincia verifica si el inmueble ofrecido como garantía por el fiador está libre de hipotecas, embargos, inhibiciones y otras cargas. El Escribano o el corredor inmobiliario que interviene en la locación frecuentemente solicita el informe de dominio e inhibición del fiador para confirmar que el bien ofrecido en garantía tiene valor suficiente y está disponible para responder ante una eventual ejecución. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha consolidado jurisprudencia sobre la extensión de la responsabilidad del fiador en locaciones, particularmente en lo que respecta a la subsistencia de la fianza durante la tácita reconducción del contrato (Art. 1218 CCyC).

El Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador es necesario en todos los contratos de locación inmobiliaria en Argentina donde el locador exige respaldo adicional al locatario para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el tipo de garantía es libremente pactado entre las partes, siendo la fianza personal la opción más accesible para inquilinos que no cuentan con aval bancario ni seguro de caución.

Se requiere un acuerdo de fianza cuando el locatario no tiene historial crediticio suficiente en el sistema financiero argentino, no califica para un seguro de caución emitido por una compañía supervisada por la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN), o simplemente prefiere presentar un garante personal con bien inmueble como respaldo. Esta es la situación más frecuente en el mercado de alquileres residenciales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Provincia de Buenos Aires, Córdoba, Rosario y otras grandes ciudades argentinas.

El documento es indispensable cuando el fiador ofrece un inmueble como garantía —práctica corriente en Argentina que los locadores aceptan porque el inmueble puede ser embargado y ejecutado judicialmente ante el incumplimiento del locatario y la insolvencia del fiador—. El informe de dominio e inhibición expedido por el RPI debe acompañar al acuerdo de fianza para acreditar que el bien está libre de cargas.

La fianza solidaria se requiere en locaciones comerciales donde el locador —frecuentemente una empresa o un inversor institucional— necesita certeza de cobro inmediato sin la demora que implicaría el beneficio de excusión. En estos contratos, el fiador renuncia expresamente al beneficio de excusión (Art. 1590 CCyC) y acepta que el locador pueda reclamarle directamente, sin necesidad de haber previamente intimado y ejecutado al locatario.

También es necesario este acuerdo en contratos de locación con destino mixto (vivienda y trabajo profesional) y en locaciones de temporada que superan los noventa días, donde el locador tiene interés en contar con una garantía que subsista incluso si el locatario sub-arrienda o transfiere la ocupación del inmueble. La Justicia Civil argentina ha reconocido la validez de la fianza extendida a los períodos de prórroga legal y de tácita reconducción del contrato, siempre que así se establezca expresamente en el acuerdo.

Un Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador válido bajo los Arts. 1574–1598 del CCyC debe contener los siguientes elementos esenciales para crear obligaciones ejecutables y proteger los derechos de todas las partes.

Identificación del Fiador: Nombre completo, DNI, CUIL/CUIT (formato XX-XXXXXXXX-X asignado por AFIP), estado civil, régimen patrimonial matrimonial (comunidad de ganancias o separación de bienes, conforme al CCyC Arts. 463–508), y domicilio real. Si el fiador está casado bajo el régimen de comunidad de ganancias, el asentimiento conyugal (Art. 470 CCyC) es necesario para hipotecar o afectar bienes gananciales, aunque la fianza personal en sí no requiere asentimiento conyugal; sin embargo, si el locador requiere que el fiador ofrezca un inmueble ganancial como respaldo adicional, sí se requiere la firma del cónyuge.

Identificación de las Partes Principales: Nombre completo, DNI y domicilio del locador y del locatario, con referencia expresa al contrato de locación garantizado (número, fecha de suscripción, inmueble objeto de la locación, plazo y monto del alquiler inicial). La vinculación del acuerdo de fianza al contrato de locación principal es imprescindible para establecer la accesoriedad de la garantía (Art. 1595 CCyC).

Alcance de la Garantía: Descripción precisa de las obligaciones garantizadas —alquiler mensual, expensas ordinarias, impuestos y tasas que correspondan al locatario, servicios públicos, daños al inmueble no cubiertos por uso normal, y costas y gastos del juicio de desalojo—. La doctrina y jurisprudencia argentina han establecido que la fianza no se extiende a obligaciones no previstas expresamente en el acuerdo (Art. 1576 CCyC: la fianza no se presume, debe ser expresa).

Tipo de Fianza — Solidaria o Simple: La cláusula que determina si la fianza es solidaria (el fiador renuncia al beneficio de excusión y puede ser demandado directamente) o simple (el locador debe primero intentar cobrar del locatario, Art. 1583 CCyC). En el mercado argentino, la fianza solidaria es la norma en locaciones residenciales y comerciales. El acuerdo también debe establecer si el fiador renuncia al beneficio de división (Art. 1589 CCyC) cuando hay pluralidad de fiadores.

Inmueble en Garantía: Si el fiador ofrece un bien inmueble como respaldo material de la fianza, el acuerdo debe describir el inmueble con nomenclatura catastral, matrícula del RPI, superficie y dirección completa; además debe adjuntarse informe de dominio e inhibición expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, con antigüedad no mayor a treinta días hábiles.

Duración de la Garantía: Cláusula expresa que establezca que la fianza subsiste durante toda la vigencia del contrato de locación, incluidas sus prórrogas legales, la tácita reconducción (Art. 1218 CCyC), y el período que demande el proceso de desalojo (Art. 1597 CCyC: la fianza se extingue con la extinción de la obligación principal). La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha reconocido que el fiador que expresamente acepta la extensión de su responsabilidad al período de tácita reconducción queda obligado incluso más allá del plazo original del contrato.

Extinción de la Fianza: El acuerdo debe prever las causales de extinción (Art. 1596 CCyC): extinción de la obligación principal, novación de la deuda principal sin consentimiento del fiador, imposibilidad de subrogarse del fiador en los derechos del acreedor por culpa del acreedor, y prórroga del plazo sin consentimiento del fiador. La cláusula de continuidad debe distinguir entre la prórroga acordada entre locador y locatario (que extingue la fianza salvo consentimiento del fiador) y la tácita reconducción legal (que mantiene la fianza si el acuerdo lo prevé expresamente).

Acción de Regreso del Fiador: El derecho del fiador a subrogarse en los derechos del locador una vez que pague la deuda garantizada (Art. 1592 CCyC: subrogación legal) y a repetir contra el locatario lo pagado, incluidos intereses a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina (BNA) y costas. Este derecho es irrenunciable.

Forms-legal.com ofrece este modelo de Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador como punto de partida para documentar garantías locativas en Argentina. Todo acuerdo de fianza debe ser revisado por un abogado matriculado en el Colegio Público de Abogados correspondiente o por un corredor inmobiliario matriculado, para verificar el cumplimiento del régimen vigente del CCyC (tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742) y las disposiciones provinciales aplicables.

Para completar correctamente el Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador en Argentina, seguí estos pasos ordenados según las secciones del formulario.

Paso 1 — Datos del Locador: Ingresá el nombre completo del propietario del inmueble locado, su DNI (formato XX.XXX.XXX con puntos, emitido por RENAPER) y CUIT/CUIL (formato XX-XXXXXXXX-X asignado por AFIP). Si el locador es una persona jurídica, indicá la denominación social, CUIT empresarial y datos del representante legal con poder para celebrar locaciones.

Paso 2 — Datos del Locatario: Completá el nombre completo del inquilino tal como figura en su DNI, junto con su número de documento y domicilio real. Este dato vincula la fianza al contrato de locación principal.

Paso 3 — Referencia al Contrato Principal: Indicá la fecha exacta de suscripción del contrato de locación garantizado (formato DD/MM/AAAA), el inmueble locado con dirección completa, el plazo acordado y el monto del alquiler mensual inicial en pesos argentinos (ARS). Esta información conecta el acuerdo accesorio con la obligación principal.

Paso 4 — Datos del Fiador: Ingresá nombre completo, DNI, CUIL/CUIT, estado civil y domicilio real del garante. Si el fiador está casado, indicá el régimen patrimonial (comunidad de ganancias o separación de bienes). Para fiadores casados bajo régimen de comunidad que ofrezcan un inmueble ganancial como respaldo, será necesario el asentimiento conyugal del cónyuge (Art. 456 CCyC).

Paso 5 — Tipo de Fianza: Seleccioná si la fianza es solidaria (renuncia al beneficio de excusión: el locador puede reclamar directamente al fiador sin accionar primero contra el locatario) o simple (con beneficio de excusión: el locador debe ejecutar primero los bienes del locatario). En el mercado argentino, la fianza solidaria es la práctica habitual.

Paso 6 — Inmueble en Garantía (opcional): Si el fiador ofrece un bien inmueble como respaldo, completá la dirección, nomenclatura catastral (Circ. XX, Secc. XX, Manz. XX, Parc. XX) y matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Adjuntá el informe de dominio e inhibición del RPI con fecha no mayor a 30 días hábiles.

Paso 7 — Alcance y Duración: Especificá si la garantía cubre solo el alquiler o también expensas, servicios, daños y costas del juicio de desalojo. Indicá expresamente si la fianza se extiende a los períodos de prórroga legal y tácita reconducción del contrato.

Paso 8 — Ciudad y Fecha: Ingresá la ciudad donde se suscribe el acuerdo (ej. Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y la fecha en formato DD/MM/AAAA. El acuerdo de fianza debe firmarse simultáneamente con el contrato de locación principal o antes del inicio de la locación.

El Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador en Argentina no requiere escritura pública para su validez entre las partes (la fianza personal es un instrumento privado), pero sí debe observar requisitos formales y sustanciales bajo el CCyC, régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

Forma Escrita Obligatoria: El Art. 1574 CCyC no exige forma solemne para la fianza, pero el Art. 1579 establece que la fianza debe expresarse en forma clara e inequívoca; los tribunales argentinos han rechazado fianzas verbales en materia de locaciones inmobiliarias. Adicionalmente, el CCyC Art. 1196 exige forma escrita para el contrato de locación de inmuebles, lo que hace que la fianza vinculada a ese contrato también se documente por escrito.

Certificación de Firmas: Aunque no es obligatoria por ley, la certificación notarial de firmas del fiador —y del cónyuge que presta asentimiento, si corresponde— es práctica habitual y recomendada porque otorga fecha cierta al instrumento (Art. 317 CCyC) y facilita la ejecución judicial en caso de incumplimiento. Los colegios de escribanos de la CABA y las provincias tienen aranceles para la certificación de firmas en instrumentos privados.

Asentimiento Conyugal: Si el fiador está casado bajo el régimen de comunidad de ganancias y ofrece un bien ganancial como respaldo material, el cónyuge debe suscribir el acuerdo prestando su asentimiento (Art. 456 CCyC). La omisión del asentimiento conyugal permite al cónyuge no firmante impugnar cualquier acto de disposición sobre el bien ganancial dentro del plazo de prescripción aplicable.

Informe de Dominio del RPI: Si el fiador ofrece un inmueble como garantía material, el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) competente según la ubicación del bien debe expedir el informe de dominio e inhibición acreditando que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, inhibiciones generales y otras cargas. Los informes del RPI de la CABA se tramitan ante la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble, con un plazo habitual de 24 a 72 horas hábiles.

Garantías libremente pactadas: La prohibición de exigir más de una garantía simultáneamente que establecía el Art. 13 de la derogada Ley 27.551 ya no rige tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742. Bajo el régimen vigente, el tipo y la cantidad de garantías son libremente pactados entre las partes. Conviene que el contrato detalle con precisión las garantías acordadas y que el locatario evalúe el costo que ello implica antes de firmar.

Jurisdicción Judicial: Los conflictos derivados del contrato de fianza de locación se dirimen ante los Juzgados Civiles con competencia en el domicilio del demandado o en el lugar de cumplimiento de la obligación. En CABA, los Juzgados Nacionales en lo Civil con competencia en locaciones urbanas son los tribunales ordinarios competentes; en Provincia de Buenos Aires, los Juzgados Civiles y Comerciales con competencia en el lugar del inmueble locado.

Los errores más frecuentes al suscribir un Acuerdo de Garantía de Locación con Fiador en Argentina pueden comprometer la ejecutabilidad de la garantía o generar conflictos innecesarios entre las partes.

Omitir la referencia expresa al contrato de locación principal: La fianza es un contrato accesorio (Art. 1595 CCyC); sin la referencia precisa al contrato de locación que garantiza —número, fecha, inmueble y monto—, los tribunales pueden declarar la fianza ineficaz por falta de objeto determinado. Siempre incluir los datos completos del contrato principal.

No especificar si la fianza es solidaria o simple: Si el acuerdo omite esta cláusula, el Art. 1584 CCyC presume que la fianza es solidaria cuando así lo convengan las partes; pero la ambigüedad genera litigios sobre el beneficio de excusión. Redactar con claridad la renuncia o no al beneficio de excusión del Art. 1583 CCyC.

No extender la fianza a la tácita reconducción: Error gravísimo en la práctica argentina. Si el acuerdo de fianza no incluye expresamente que la garantía subsiste durante la tácita reconducción del contrato (Art. 1218 CCyC), el fiador puede argumentar que su responsabilidad se extinguió al vencer el plazo original. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha aceptado este argumento en reiteradas oportunidades cuando el acuerdo guardaba silencio sobre este punto.

No detallar con precisión las garantías acordadas: Tras la derogación de la Ley de Alquileres ya no rige la prohibición de acumular garantías que contenía el Art. 13 de la Ley 27.551; el tipo y la cantidad de garantías son hoy libremente pactados entre las partes. El error frecuente es no dejar asentado con claridad en el contrato qué garantías se exigen y su alcance, lo que genera conflictos posteriores sobre el costo y la responsabilidad asumida por el locatario y el fiador.

Omitir el informe de dominio e inhibición del inmueble ofrecido en garantía: Aceptar la fianza con inmueble sin verificar el estado registral del bien en el RPI puede resultar en que el bien ya tenga hipotecas o embargos que lo hagan inadecuado como garantía real. Siempre requerir el informe del RPI con antigüedad no mayor a 30 días hábiles.

No obtener el asentimiento conyugal cuando corresponde: Si el fiador es casado bajo régimen de comunidad de ganancias y el inmueble ofrecido en garantía es un bien ganancial, la falta del asentimiento conyugal permite al cónyuge impugnar la disposición del bien, dejando al locador sin garantía ejecutable.

No prever la extinción por prórroga acordada sin consentimiento del fiador: El Art. 1596 inc. d) CCyC establece que la fianza se extingue cuando el acreedor (locador) y el deudor (locatario) prorrogan el contrato sin el consentimiento del fiador. Todo acuerdo de prórroga de la locación debe incluir la ratificación expresa del fiador para mantener la vigencia de la garantía.