Aviso de Desalojo por Falta de Pago

El Aviso de Desalojo por Falta de Pago en Argentina es la comunicación formal y fehaciente con la que el locador intima al locatario moroso el pago de los alquileres adeudados de modo que quede prueba documentada, conforme al Art. 1222 del CCyC (Ley 26.994), régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

El CCyC Art. 1222 establece que si el locatario incumple la obligación de pagar el precio de la locación, el locador, para resolver el contrato, debe intimar al locatario el pago de la deuda otorgándole un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. El umbral de dos períodos de alquiler impago que había añadido el Art. 31 de la derogada Ley 27.551 dejó de regir como requisito legal; bajo el CCyC, en principio cualquier incumplimiento de pago habilita la intimación, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado en el contrato.

La herramienta más utilizada en la práctica forense argentina para instrumentar el aviso de desalojo es la carta documento enviada vía Correo Argentino. La carta documento es un servicio postal con constancia de entrega que, una vez remitida, produce efectos legales independientemente de que el destinatario la reciba o no, siempre que se acredite el envío al domicilio del inmueble locado o al domicilio contractual pactado. Los Juzgados Nacionales en lo Civil de CABA y los juzgados provinciales competentes han reconocido sistemáticamente la validez de la carta documento como medio fehaciente de notificación extrajudicial.

El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación y el Ministerio Público Fiscal han promovido la mediación prejudicial obligatoria (Ley 26.589) como instancia previa al proceso judicial de desalojo. Sin embargo, el CPCCN no la exige como paso previo obligatorio en todos los procesos de desalojo — en algunos tribunales provinciales sí es requerida. La CABA ha implementado el Registro Público de Contratos de Locación (por ACUERDO AGIP-DGR) donde los contratos pueden registrarse voluntariamente.

El modelo de Aviso de Desalojo por Falta de Pago de forms-legal.com está diseñado para ser enviado como carta documento y sirve como paso previo obligatorio al proceso judicial. Es recomendable que el locador cuente con asesoramiento de un abogado matriculado en el Colegio Público de Abogados (CPACF en CABA) o en el colegio provincial correspondiente.

El Aviso de Desalojo por Falta de Pago es necesario en las siguientes situaciones específicas dentro de una relación de locación inmobiliaria en Argentina.

Alquileres impagos: Bajo el Art. 1222 del CCyC (régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres), ante el incumplimiento del pago del alquiler el locador está habilitado para cursar la intimación formal. El CCyC ya no exige un mínimo de dos períodos adeudados como hacía el derogado Art. 31 de la Ley 27.551, aunque en la práctica muchos locadores aguardan a que se acumulen dos meses de mora y conviene revisar lo pactado en el contrato. El aviso debe ser previo al inicio de cualquier proceso judicial, porque los jueces verifican que se haya cumplido este paso procesal antes de admitir la demanda de desalojo.

Alquileres parcialmente pagados: Cuando el locatario paga montos inferiores al canon acordado en forma reiterada (por ejemplo, paga el 70% del alquiler durante varios meses), el saldo acumulado impago puede superar el equivalente a dos meses de renta. En estos casos, el aviso debe detallar período por período los montos pagados y los saldos adeudados.

Negativa a pagar el ajuste de alquiler: Cuando se produce la actualización del canon por aplicación del índice acordado (ICL, CER, IPC u otro) y el locatario se niega a pagar el nuevo importe, continuando con el pago del monto anterior no actualizado, la diferencia acumulada puede constituir causal de mora. El aviso debe especificar el índice aplicado, la fecha de actualización y el nuevo canon, conforme al mecanismo de actualización pactado en el contrato.

Pago del alquiler fuera del plazo pactado en el contrato: Aunque el locatario pague eventualmente, si lo hace sistemáticamente fuera del plazo contractual (generalmente el día 10 de cada mes bajo CCyC Art. 1208), la mora automática genera intereses. Si el monto acumulado de intereses punitorios equivale a dos meses de renta, el locador puede intimar incluyendo ese concepto.

Locatario que sub-arrendó sin autorización: Cuando el locatario cedió el uso del inmueble a un tercero sin autorización del locador (sub-locación prohibida bajo CCyC Art. 1214 salvo pacto en contrario), y ese tercero no paga la renta original, el locador puede intimar al locatario original (único responsable ante el locador) por los montos adeudados.

Un Aviso de Desalojo por Falta de Pago válido bajo el Art. 1222 del CCyC (régimen vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742) debe contener los siguientes elementos para ser jurídicamente eficaz.

Identificación completa de las partes: Nombre completo, DNI y domicilio del locador. Nombre completo, DNI y domicilio del locatario (que debe coincidir con el domicilio del inmueble locado o el domicilio constituido en el contrato). Si el locador actúa por apoderado (poder especial o general para actos de administración), el nombre y DNI del apoderado y la referencia a la escritura de poder.

Identificación del inmueble y del contrato: Dirección completa del inmueble locado. Fecha de celebración del contrato de locación, partes intervinientes y, si fue escritura pública, referencia al escribano. Este elemento vincula la intimación con el contrato específico cuyo incumplimiento se está reclamando.

Detalle de la deuda: Lista detallada de los períodos de alquiler adeudados — mes y año de vencimiento, monto del canon adeudado en pesos argentinos (ARS) incluyendo la actualización por el índice pactado (ICL, CER, IPC u otro con referencia a los valores publicados por el BCRA o INDEC), monto pagado por el locatario en ese período (si hubo pago parcial), y saldo impago por período. Suma total adeudada de capital. Monto de intereses punitorios calculados desde el vencimiento de cada canon a la tasa pactada o a la tasa activa del BNA. Total general (capital más intereses).

Plazo de regularización: Plazo expreso otorgado al locatario para regularizar el pago — no inferior a diez días corridos desde la recepción de la intimación (CCyC Art. 1222). Se recomienda expresar la fecha límite en forma concreta (ej. "hasta el DD/MM/AAAA inclusive").

Datos para el pago: CBU o CVU de la cuenta bancaria del locador donde el locatario debe depositar la suma adeudada. Nombre del banco y tipo de cuenta. Instrucción de enviar el comprobante de transferencia al correo electrónico o número de WhatsApp del locador como confirmación de pago.

Apercibimiento y consecuencias del incumplimiento: Declaración expresa de que, si el locatario no paga íntegramente la suma adeudada dentro del plazo indicado, el locador iniciará sin más trámite la acción judicial de desalojo ante el juzgado competente, con más las costas del proceso a cargo del locatario. Forms-legal.com proporciona este modelo como punto de partida; se recomienda que el locador cuente con asesoramiento de abogado matriculado en el CPACF o colegio provincial para la redacción definitiva y el envío por carta documento.

Firma del locador: El aviso debe estar firmado por el locador o su apoderado. Si se envía por carta documento, la firma ya está implícita en el instrumento del Correo Argentino. Para el archivo del locador, se recomienda conservar una copia firmada junto al talón o constancia de envío de la carta documento.

Para completar correctamente el Aviso de Desalojo por Falta de Pago, siga los siguientes pasos.

Paso 1 — Datos del locador: Complete su nombre completo exactamente como figura en el DNI. Si actúa como apoderado del propietario, indique ambos nombres (el del titular y el del apoderado) y la referencia a la escritura de poder. El domicilio del locador es el domicilio legal constituido en el contrato de locación o, en su defecto, su domicilio real.

Paso 2 — Datos del locatario: Complete el nombre completo del locatario y el domicilio del inmueble locado — que es el domicilio al cual se enviará la carta documento. Si el contrato prevé un domicilio especial para notificaciones distinto del inmueble locado, úselo en su lugar. Verifique en el contrato original el nombre completo del locatario, ya que errores en la identificación pueden ser alegados como vicios formales.

Paso 3 — Identificar el contrato: Ingrese la fecha de celebración del contrato de locación y las partes intervinientes. Si el contrato fue firmado ante escribano o es instrumento público, mencione el número de escritura y el registro notarial.

Paso 4 — Calcular la deuda: Para cada mes adeudado, determine el canon original, aplique el índice de actualización pactado (consulte la web del BCRA para el ICL o la web del INDEC para el IPC), calcule el monto actualizado y reste el importe pagado por el locatario (si pagó parcialmente). Sume todos los saldos mensuales para obtener el capital total adeudado. Calcule los intereses punitorios desde el primer día de mora de cada período a la tasa pactada en el contrato o a la tasa activa del BNA (consulte el portal de tasas del BNA). El total general es capital más intereses.

Paso 5 — Establecer el plazo: El CCyC Art. 1222 exige un plazo mínimo de diez días corridos desde la recepción. Cuente diez días a partir de la fecha estimada de recepción por el locatario (la carta documento tarda entre 1 y 3 días hábiles en ser entregada). Por seguridad, otorgue quince días corridos desde la fecha de envío para evitar cuestionamientos sobre el cómputo del plazo.

Paso 6 — Enviar por carta documento: Complete el texto del aviso en este modelo y llévelo a la oficina de Correo Argentino más cercana o envíelo desde el portal web de Correo Argentino (correoargentino.com.ar). Solicite la opción 'carta documento' especificando el domicilio del locatario. Conserve el talón de envío con el número de pieza postal — es la prueba del envío en el proceso judicial.

Paso 7 — Archivar la documentación: Conserve copia del texto del aviso enviado, el talón de envío del Correo Argentino, el acuse de recibo (AR) una vez que Correo Argentino lo devuelva, y el contrato de locación original. Este conjunto de documentos es el expediente probatorio para el proceso judicial si el locatario no paga dentro del plazo.

El Aviso de Desalojo por Falta de Pago en Argentina debe cumplir los siguientes requisitos legales para ser válido y útil en el proceso judicial.

Fehacencia de la notificación: El CCyC Art. 1222 exige que la intimación sea 'fehaciente' — es decir, que pueda acreditarse su recepción por el destinatario. Los medios fehacientes reconocidos por la jurisprudencia argentina son: carta documento enviada vía Correo Argentino, telegrama colacionado, acta notarial de notificación, y en algunos juzgados, notificación judicial previa a la demanda (prevista en el art. 506 CPCCN para algunos procesos). El correo electrónico, WhatsApp y SMS no son considerados medios fehacientes suficientes por la mayoría de los juzgados civiles argentinos, salvo que el contrato hubiera expresamente designado esos medios como domicilio electrónico para notificaciones.

Plazos mínimos: El plazo mínimo de la intimación es de diez días corridos desde la recepción por el locatario (CCyC Art. 1222). Los plazos procesales en el CPCCN se cuentan en días hábiles judiciales para los actos dentro del proceso, pero la intimación extrajudicial puede ser en días corridos. El juez rechazará la demanda si comprueba que el locador no otorgó el plazo mínimo legal.

Umbral de mora: Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el CCyC Art. 1222 no fija un número mínimo de períodos adeudados — en principio cualquier incumplimiento de pago habilita la intimación. El umbral de dos períodos impagos que exigía el Art. 31 de la derogada Ley 27.551 ya no rige como requisito legal, aunque conviene revisar lo que el contrato de locación establezca sobre la mora y la resolución, y en la práctica muchos locadores aguardan a que se acumulen dos meses de mora.

Identificación precisa de la deuda: La intimación debe identificar con precisión los montos adeudados para que el locatario pueda cumplirla. Una intimación que reclama montos erróneos o exagerados puede ser rechazada judicialmente como abusiva, obligando al locador a iniciar el proceso con una nueva intimación correctamente calculada.

Mediación prejudicial: En algunos tribunales provinciales y en ciertas materias, la mediación prejudicial obligatoria (Ley 26.589 a nivel nacional, y leyes provinciales equivalentes) debe realizarse antes de iniciar el juicio de desalojo. En CABA, los procesos de desalojo están exceptuados de la mediación prejudicial obligatoria bajo el Art. 5 inc. d) de la Ley 26.589. En provincias como Buenos Aires, Santa Fe o Córdoba, las reglas pueden diferir — consulte el código procesal provincial y la guía del Colegio de Abogados de la jurisdicción correspondiente.

Al redactar y enviar un Aviso de Desalojo por Falta de Pago en Argentina, los locadores cometen con frecuencia los siguientes errores que debilitan su posición jurídica.

Enviar el aviso por medios no fehacientes: El error más común es notificar al locatario vía WhatsApp, correo electrónico o mensaje de texto, pensando que con eso alcanza. Los juzgados civiles argentinos no reconocen estos medios como fehacientes salvo pacto contractual expreso, y el locatario puede alegar que nunca recibió la intimación. Siempre use carta documento o telegrama colacionado enviado vía Correo Argentino.

No calcular correctamente la actualización del alquiler: Reclamar el monto original del canon sin aplicar el índice de actualización pactado (ICL, CER u otro) puede resultar en una intimación por un monto menor al real, o en la imposibilidad de cobrar judicialmente la diferencia entre el monto intimado y el actualizado. Calcule siempre el canon actualizado a la fecha de la intimación.

No conservar el talón de envío de la carta documento: El talón de envío del Correo Argentino es la única prueba de que la carta documento fue enviada al domicilio correcto del locatario. Sin ese talón, el locador no puede acreditar la intimación previa en el proceso judicial, y el juez puede desestimar la demanda por falta de requisito formal.

Otorgar un plazo inferior al mínimo legal: Algunos locadores, en un intento de apurar el proceso, otorgan plazos de 5 o 7 días. El CCyC Art. 1222 exige un mínimo de 10 días corridos contados desde la recepción de la intimación. Una intimación con plazo inferior al legal es ineficaz, y el locatario puede impugnarla en el proceso judicial, obligando al locador a repetir el paso.

No incluir el detalle de la deuda por período: Una intimación que solo menciona 'los alquileres adeudados' sin detallar mes por mes los montos vencidos e impagos no cumple con el requisito de identificación precisa de la deuda. El locatario puede alegar que no sabe exactamente cuánto debe ni cómo se calculó el total reclamado, cuestionando la procedencia de la intimación.

No actualizar la intimación si venció el plazo sin pago: Si el locatario no paga dentro del plazo de la primera intimación pero tampoco es demandado inmediatamente, transcurren nuevos meses con nuevos alquileres vencidos. El locador que inicia la demanda meses después de la intimación original debe actualizar el cálculo de la deuda — incluyendo los períodos adicionales vencidos y los intereses acumulados — para que la demanda refleje la deuda real a la fecha de presentación.